A企業(yè)單位的項目開發(fā)投資效果評價

1、A公司的項目投資效果評價摘要新產(chǎn)品或新項目的開發(fā)是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。如何根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營和拆屋特征選擇合適的投資項目，是企業(yè)財務(wù)管理需要解決的重要課題。本案例描述了A公司準(zhǔn)備開發(fā)的九點(diǎn)投資項目和房地產(chǎn)項目的基本情況，面對誘人的市場前景、公司自身的資金狀況，以及項目涉及的設(shè)備狀況等信息，決策者必須做出抉擇。 引言在信息時代，市場需求變化的節(jié)奏很快。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品壽命周期顯著縮短；在原先的產(chǎn)品市場不斷萎縮的情形下，企業(yè)必須及時進(jìn)行產(chǎn)品升級和新產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)的開發(fā)。由于新產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)開發(fā)將涉及企業(yè)阿亮的資本性支出，因此，新產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)開發(fā)一旦失敗講給企業(yè)也的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的威脅。如何根據(jù)

2、企業(yè)自身的資金狀況和經(jīng)營特征選擇適合企業(yè)發(fā)展的投資項目，是企業(yè)財務(wù)管理面臨的最為重要的課題之一。 正文一、背景介紹A公司是一家大型的制造企業(yè)，目前的資金利用率較低， 存在著一定的閑置資金， 而且公司的產(chǎn)品單一，有的產(chǎn)品銷售高峰期已過，如果一旦市場方面出現(xiàn)問題伙食出西施嘛價額 競爭將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展， 公司董事會覺得這樣下去不是辦法，必須開發(fā)新項目。 在公司總經(jīng)理辦公室牽頭下，投資管理部會同財務(wù)部、銷售部、工程部、生產(chǎn)部、采購部、技術(shù)部 等部門，篩選出下列兩個投資項目。二、主題內(nèi)容（對比兩個投資項目的相關(guān)介紹）（一）、酒店投資項目介紹1、項目背景A公司每年因業(yè)務(wù)往來招待客人的費(fèi)用高達(dá)幾百萬元，

3、既然存在著一定的閑置資金，為了長遠(yuǎn)發(fā)展，改變經(jīng)營單一的模式，為公司擬組建一家全資子公司一一濱華大酒店，注冊資本為五千萬元。2、項目概括（1）、地理位置：江南大道與風(fēng)情大道交匯處往東500米答景江大廈。（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 濱華大酒店一 6600元/平方米的價格購買景江大廈 3600平方米，將其改建為及餐飲、住宿、商務(wù)娛樂等為一體的三星級賓館，投資建設(shè)期為九個月。（3）周圍環(huán)境與設(shè)施：步行五分鐘可達(dá)江南村等公交站、10分鐘可至地鐵一號線江濱路；距華聯(lián)超市、蘇寧電器等商業(yè)場所均幾步之遙；毗鄰江濱高教園區(qū)。（4）人員配置見表濱華大酒店人員配置表單位：萬元部門人數(shù)（人）月平均工資（元）年平均工資（元

4、）餐廳521200748800理發(fā)121200172800洗浴中心38800364800客房481300748800前臺91400151200商務(wù)中心815001440006120086400管理94000432000廚房183600777600保安12800115200合計2123741600（5）、項目的資金投入情況見表濱華大酒店投資預(yù)算表單位：萬元項目金額總資產(chǎn)支出（30年直線法折舊，無殘值）2851.2購買設(shè)備（10年直線法折舊，無殘值）960裝修費(fèi)（10年平均攤銷）900籌辦費(fèi)（5年平均攤銷）40合計4751.2（6）、項目的效益情況見表濱華大酒店利潤預(yù)算表單位：萬元項目未來年份12

5、345營業(yè)收入70107010701070107010付現(xiàn)成本4244.664244.664244.664244.664244.66非付現(xiàn)成本289.04289.04289.04289.04289.04營業(yè)成本合計4533.74533.74533.74533.74533.7利潤總額2476.32476.32476.32476.32476.3所得稅619.705619.705619.705619.705619.705凈利潤1857.2251857.2251857.2251857.2251857.225(7)、項目開發(fā)優(yōu)勢。 A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3、項目財務(wù)指標(biāo)要求(1)、年折

6、現(xiàn)率為 10%。(2)項目預(yù)期的回收期 3年；會計報酬率20% ;折現(xiàn)率0 ;現(xiàn)值指數(shù)1 ;內(nèi)含報酬率20% 。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)項目介紹1、項目背景由于A公司存在一定的閑置資金，為了長遠(yuǎn)的發(fā)展，改變經(jīng)營單一的模式，公司擬組建一家全資子公司一一濱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本8000萬元。A公司的最大股東一一省國有資產(chǎn)投資有限公司，是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和股利全省國有資產(chǎn)。該大月東名下現(xiàn)有一塊土地，面積8萬平方米，如果 A公司，如果A公司組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，則將該塊土地轉(zhuǎn)讓給A公司。2、項目概括(1)、項目名稱：濱華海景城(2)、地理位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)六號大街與沿江大道交匯處往西

7、500米左右。東鄰之江，北臨省內(nèi)最大的高教園區(qū)，西邊和南邊已有交付商業(yè)大樓盤，未來發(fā)展前景不俗。(3)、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積120畝，即8萬平方米；容積率2.6;建設(shè)面積20.8萬平方米；開發(fā)周期 5年；土地價格2880萬元，由大股東作為借款籌入，年利率 12% ,借款期限5年，一次還本付息。(4)、周圍環(huán)境與設(shè)施：快速路、沿江景觀大道、地鐵一號線，繁華市中心瞬間可達(dá)；地鐵物業(yè)、商業(yè)規(guī)劃齊全；社區(qū)的 1200平方米雙層會所、近 14000平方米沿江商業(yè)街、與項目一路之隔的規(guī)劃中的 4萬平方米大型購物商場，可以滿足各類生活娛樂購物需求。幼兒園一一小學(xué)一一中學(xué)一一大學(xué)，在家門口即可實(shí)現(xiàn)一站式教

8、育。毗鄰的大學(xué)城，14所大學(xué)，18萬師生，打造開放式、資源共享的“新型學(xué)院派生活”；省重點(diǎn)高中、市政府規(guī)劃配套的市重點(diǎn)初中、小學(xué)咫尺之遙，已批準(zhǔn)建設(shè)18所幼兒園，教育配套齊全，為耗子踢狗優(yōu)良環(huán)境；高素質(zhì)鄰里，過百名大學(xué)教師業(yè)主、新型白領(lǐng)、青年精英成為業(yè)主主體。該市目前唯一采用樓宇對講聯(lián)動IC卡系統(tǒng)的節(jié)能住宅小區(qū)。(5)、項目財務(wù)情況濱華海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表單位：萬元項目未來年份012345項目總收入0011068.7327866.7815176.4824134.01項目總投資4640.527319.7611209,2911760.426110,371665.01轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后關(guān)稅金0

9、0608.783032.672334.7113668.06現(xiàn)金凈流量-4640.52-7319.76-749.3413073.696731.408800.94(6)、項目開發(fā)優(yōu)勢。 A該市的信譽(yù)；省國有資產(chǎn)透題公司的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備。(三)、項目市場分析(1)、項目的所在城市位于中國東海沿岸，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經(jīng)濟(jì)圈一一常見三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市(省會城市、政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心)。全市總面積1.66萬平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。市區(qū)人口達(dá)409.5萬，總?cè)丝?660.4 萬，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量居全國省會城市第二位， 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國大中城市前

10、10位。(2)項目所在的區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積約104.7平方公里，目前建成 84平方公里，轄區(qū)人口 50萬。該開發(fā)區(qū)確立了建設(shè)“國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標(biāo)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)、科教強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略，已成為該市乃至省發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)和高教科研的重要基地。綜合發(fā)展水平名列全國 49個國家級開發(fā)區(qū)前10位。2006年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評為中國75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)。(3)目標(biāo)市場定位：外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上事業(yè)干部；外來經(jīng)商者

11、等。(四)、項目財務(wù)指標(biāo)要求(1)、年折現(xiàn)率為 10%。(2)項目預(yù)計的回收期 3年；會計報酬率7% ;凈現(xiàn)值0 ;現(xiàn)值指數(shù)1 ;內(nèi)含報酬 率20% 。三、提由問題根據(jù)以上簡述提出以下四個問題：1、如何判斷和分析公司投資項目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢？2、公司投資項目可能有哪些風(fēng)險？3、計算投資項目的回收期、會計報酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)含報酬率。4、作為該公司的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)如何決策？四、計算與分析1、如何判斷和分析公司投資項目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢？酒店投資的國內(nèi)外行業(yè)的發(fā)展趨勢1）、供給過剩，競爭激烈，今后發(fā)展速度將會降低。2）、酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)將逐步西移并優(yōu)化地域結(jié)構(gòu)。3）、多樣化、多元化、品

12、牌化、個性化潮流進(jìn)入酒店業(yè)。4）、隨著本世紀(jì)IT技術(shù)等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技的蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新的趨。5）、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國際集團(tuán)更是大舉進(jìn)軍中國市場。房地產(chǎn)開發(fā)投資的國內(nèi)外行業(yè)的發(fā)展趨勢1）、市場定位更明確更細(xì)分。商業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了從集市一商場一連鎖店一超級市場一shopping mall等多個階段。近年來，又逐步從大而全的市場需求向細(xì)分市場傾斜，以適應(yīng)消費(fèi)者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。2）、注重體驗性，增強(qiáng)吸引力。最早期的商場僅僅是為購物而開發(fā)。后期的MALL開始讓消費(fèi)者適應(yīng)了涵蓋娛樂、餐飲、休閑的一站式購物中心。為了消除消費(fèi)者對商業(yè)項

13、目的純消費(fèi)認(rèn)知度和距離感，在新項目中融入了體驗性、參與性的元素，吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。 如充分考慮表演和活動空間；通過某一科技、特色題材吸引眼球，用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇， 成為其鶴立雞群的重要祛碼。3）、各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢。a、一二線城市的零售品牌迅速互通。從一線到二線各大城市，商業(yè)項目中的品牌差異 化逐漸縮小。b、部分國際品牌甚至從二線城市啟程，選擇“曲線奪市場”的策略。c、電商的興起快速改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和觀念，實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)、郵政等店鋪整合。B2C、C2C持續(xù)火熱，分流了實(shí)體店的部分客源，而部分商家則開始考慮將這兩部分的營銷模式相結(jié)合，相互彌補(bǔ)在

14、實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)中流失的客群。4）、建筑空間個性化多元化，向開放式躍進(jìn)，注重環(huán)境、景觀的營造。a、進(jìn)入開放式商業(yè)建筑時代。b、強(qiáng)調(diào)空間層次的多元化。c、多變的建筑外立面。d、著力塑造景觀和小品。5）、專業(yè)市場和綜合市場的商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)明顯，投資者需認(rèn)真考察。市場商業(yè)按專業(yè)市場和綜合市場區(qū)分，特點(diǎn)明顯。專業(yè)市場往往集中經(jīng)營某一類（種） 商品；綜合市場經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品。2、公司投資項目可能有哪些風(fēng)險？投資三星級酒店的風(fēng)險A、市場風(fēng)險。縱觀國內(nèi)酒店，中小型酒店如雨后春筍般出現(xiàn)，導(dǎo)致市場競爭趨于“白 熱化”。B、目前市場上酒店整體處于供過于求狀態(tài)，競爭激烈，競爭激烈，外資新增

15、投資的可能不大，而且隨時會面臨被收購的風(fēng)險，一旦酒店出現(xiàn)資金鏈中斷、經(jīng)營虧損，就難以扭轉(zhuǎn) 局面。C、中國酒店在預(yù)定、服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)等方面全面滯后，中國酒店業(yè)效率低下，運(yùn) 作及形式千篇一律，找不到個性化和多樣化，與其發(fā)展趨勢不相符。 再加上一些國際知名高檔酒店紛紛搶灘中國市場，更是給國內(nèi)酒店行業(yè)帶來巨大壓力。D、專業(yè)的酒店管理人才稀缺，雖然建設(shè)周期相對短些，但各類人才投資成本會更高， 大大降低投資的可能性。E、大部分三星級及以下級的酒店盡管環(huán)境好，但長期處于虧損中，另一部分雖然銷售 良好，但酒店發(fā)展到了一個坎，員工熱情、銷售業(yè)績、服務(wù)水平都無法再上一個臺階，前景 不堪。F、政府政策方面存在很

16、多不確定因素。投資房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險1）、項目的政策風(fēng)險。由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給 投資者帶來的損失。2）、金融風(fēng)險。房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。a、融資能力不足 b、貨幣利率變化的風(fēng)險3）、項目控制風(fēng)險 。在該項目運(yùn)作中，開發(fā)公司對項目建設(shè)的整體控制能力是決定投 資成敗的關(guān)鍵，由于項目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會、人為等因素的不確定性，必 然隱含著一些投資風(fēng)險，在項目控制中，主要存在以下幾種風(fēng)險。（a）成本控制風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)與其他項目建設(shè)一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、通貨膨 脹、匯率波動、利率變化以及環(huán)境和技

17、術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)開發(fā) 也有其自身的特殊性。（b）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時間延長，資金成本增大；另一方面，會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引發(fā)賠償；更重要是會造成社會上的不良反應(yīng)， 使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。4）項目的經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性，造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性 ；經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，如市場分析能力、管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計值，房屋空谿率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境

18、可能不理想，對房地產(chǎn)的需求偏低，會產(chǎn)生比預(yù)期高的空谿率。（a）市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn) 及其大小。 （b）購買力風(fēng)險。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是 一個非常不定的因素。（c）資金變現(xiàn)風(fēng)險.資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的。（d）商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)谿業(yè)投資和由于經(jīng)營費(fèi)用超過經(jīng)營收入而引起的投 資損失

19、。商業(yè)風(fēng)險是一種綜合性風(fēng)險，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性。5）、其他不可抗力風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)含3、計算投資項目的回收期、會計報酬率、凈現(xiàn)值、報酬率。(1)、濱華大酒店項目房產(chǎn)年折舊費(fèi)=逑!2=95.04萬元30設(shè)備折舊費(fèi)=900 =90萬元10裝修費(fèi)攤銷=960 =96萬元10籌辦費(fèi)攤銷=40 =8萬元5每一年凈現(xiàn)金流量=1857.225 289.04 2146.265萬元投資回收期:PP 22.2137 年2146.265*24751.22146.265NPV 2

20、146.265*( P A,10%,5)4751.2 3383.1444 萬元內(nèi)含報酬率NPV2146.265*( PA，r,5)4751.2取 r=20%NPV 2146.265*( P A,20%,5)4751.2 1666.1324萬元取 r=25%NPV 2146.265*( P A,25%,5)4751.2 1020.1066萬元取 r=30%NPV 2146.265*( P A,30%,5)4751.2 474.9552 萬元取 r=35%NPV 2146.265*( P A,35%,5)4751.2 11.362萬元取 r=40%NPV 2146.265*( P A,40%,5)4751.2 -383.5507 萬元采用插值法，r 35%11.36240% 35%383.5507 11.362r 35.1438%現(xiàn)值指數(shù) 8134.444pl1.71214751.2(2)、房地產(chǎn)開發(fā)項目濱華海景城現(xiàn)金流量預(yù)算表單位：萬元項目未來年份012345現(xiàn)金凈流量-4640.-7319.-749.3