房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、.一、 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)概論房地產(chǎn)： 土地與附屬在土地上不可分割的建筑和伴隨它的權(quán)益房地產(chǎn)： 房產(chǎn)：建設(shè)在土地上的房屋地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱房產(chǎn)分類： 1.住宅：民房，普通住宅，高級住宅，別墅2.商業(yè)：店面，商場3.生產(chǎn)用房：廠房，倉庫等4.辦工使用：寫字樓5.其他樓宇：外國駐外場地房屋所有權(quán)證：使用權(quán)，處置權(quán)，收益權(quán)，占有權(quán)房地產(chǎn)市場 是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?;從廣義上說 , 房地產(chǎn)市場是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場 ：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場） 、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個級別的市

2、場稱為房地產(chǎn)市場 。一級市場 ：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場 ：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后， 在土地上興建物業(yè)， 然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場 ：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后， 擁有該物業(yè)的所有權(quán) （以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及出租的市場一手房 ，又稱新建商品房，是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造的，建成后用于市場出售、出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用、辦公、娛樂房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不屬于新建商品房范圍。新建商品房特指進(jìn)入房屋市場進(jìn)行交易，第一

3、次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋二手房 ，是指進(jìn)入房屋市場進(jìn)行交易， 第二次及多次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋， 包括二手商品房、允許上市交易的售后公房、經(jīng)濟適用房等。其中，二手次新房是指年代較新的二手商品房，一般是指竣工后房齡在 5 年之內(nèi)的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房 (也就是使用權(quán)房 )出售給職工 (買下產(chǎn)權(quán) )，后來這批已售公房可以上市出售， 被稱為售后公房。 由于特殊的歷史原因，大部分售后公房面積小、總價低。一手房和二手房在產(chǎn)品、 交易流程及消費人群上有很多區(qū)別。 一般而言， 一手房大多是期房， 也就是簽約交付房款后， 還要再等一段時間才能入住； 個別一手房可能是現(xiàn)房， 也有部分為尾房。二手房大

4、部分是現(xiàn)房， 可現(xiàn)買現(xiàn)住， 或簡單裝修即可；個別二手次新房可能由.于買家短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，房屋還出于期房階段。一手房產(chǎn)權(quán)出問題的機率要大于二手房，因為前者是先付款買房，待建成后辦理產(chǎn)權(quán)證；后者一般是簽完合同后直接過戶，產(chǎn)權(quán)明晰。 同一地段， 一手房價格一般要比二手房高一些。在購買手續(xù)和流程方面，一手房比較省心，二手房相對比較繁瑣。 一手房由開發(fā)商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房產(chǎn)中介公司出售。一手房與二手房銷售區(qū)別： 產(chǎn)品的唯一性， 競爭沒二手房那么激烈， 成交過程的風(fēng)險性更低在房地產(chǎn)發(fā)展初期， 一手房交易量大大超過二手房， 近幾年， 一手房和二手房的交易量旗鼓相當(dāng)， 個別年份二手

5、房的成交面積甚至超過一手房。 現(xiàn)在，由于市中心區(qū)域的土地鮮有推出，新建商品房大多在城區(qū)外圍，如果要買市中心的房子，不妨多關(guān)注二手房市場房地產(chǎn)的特性： 1.地產(chǎn)位置的固定性 2.地理區(qū)域的差別性 3 房地產(chǎn)高質(zhì)的耐久性 4 房地產(chǎn)具有保值增值性 5 受政府宏觀經(jīng)濟政策導(dǎo)向的從屬性權(quán)屬證明產(chǎn)權(quán)證書是指 "房屋所有權(quán)證 "和" 土地使用權(quán)證 "。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括： 產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖土地使用權(quán)出讓 ：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限

6、內(nèi)出讓給土地使用者， 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。土地使用權(quán) ：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政 府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用；商品房預(yù)售 ：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時， 房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)

7、抵押 ：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房屋租賃 ：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為二、土地土地的使用年限1988 年 1 月 3 日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1) 住宅 50 年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50 年； (3)工業(yè)、倉儲30 年； (4) 商業(yè)、金融業(yè)用地20 年； (5) 種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20 年。1988 年 1 月 3 日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：（ 1

8、）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50 年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年；（ 5）綜合或者其他用地50 年。.居住用地使用權(quán)年限問題？土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿前一年申請續(xù)期， 除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的， 應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的， 應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同， 依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。土地的分類： 居住用地、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、行政

9、用地、其他專用土地等。土地的使用年限1988 年 1 月 3 日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1) 住宅 50 年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50 年； (3)工業(yè)、倉儲30 年； (4) 商業(yè)、金融業(yè)用地20 年； (5) 種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20 年。1988 年 1 月 3 日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：（ 1）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50 年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年；（ 5）綜合或者其他用地50 年。

10、居住用地使用權(quán)年限問題土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的， 應(yīng)當(dāng)于屆滿前一年申請續(xù)期， 除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的， 應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的， 應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同， 依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。土地出讓金指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價款土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓

11、所取得的收入包括貨幣收入、 實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為土地囤積問題為了更好的防止土地資源被囤積的現(xiàn)象，依法處理閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，市政府已于2004 年 5 月 15 日開始執(zhí)行福州市閑置土地處置辦法第 30 號規(guī)定， 規(guī)定中明確指出屬于閑置土地的將堅決回收該塊國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置委托進(jìn)行拆遷工作辦理拆遷申請審批、領(lǐng)取拆遷許可證 簽訂房屋拆遷責(zé)任書辦理拆遷公告與通知辦理戶口凍結(jié)暫停辦理相關(guān)事項確定拆遷安置方案簽訂拆遷補償書面協(xié)議.召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置發(fā)放運作拆遷補償款拆遷施工

12、現(xiàn)場防塵污染管理移交拆遷檔案資料房屋拆遷糾紛的裁決 強制拆遷三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段商品房的銷售提交完成建設(shè)項目投資證明簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議辦理商品房預(yù)售許可證銷售項目備案委托代理機構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂認(rèn)購書與購房者簽訂買賣契約辦理預(yù)售登記樓宇交付入住質(zhì)量保證書和使用說明書辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)1）、預(yù)售五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備國有土地使用證 、建設(shè)用地工程許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建筑工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證影響房地產(chǎn)價格的因素（ 1）經(jīng)濟因素（ 2）產(chǎn)品自身因素（ 3）環(huán)境因素（ 4）政策因素（ 5）社會因素（ 6）心理因素（ 7）國際因素1、基本情況

13、部分樓盤的基本情況包括：案名、位置、開發(fā)商、建筑規(guī)劃設(shè)計、景園設(shè)計、承建單位、行銷策劃、總建筑面積、綠化率、容積率、建筑密度、總戶數(shù)、推盤日期、交付日期、物管公司、施工進(jìn)度等。以上大部分資料可從樓書中得知，其中推盤日期、交付日期、施工進(jìn)度等可向銷售人員詢問配套部分（1）環(huán)境評估 ：先是從地段來看，該地點、交通、位置和環(huán)境如何，樓盤周邊什么樣的一個生活居住環(huán)境，有何優(yōu)勢，有何劣勢。（2）配套設(shè)施 ：A、配套設(shè)施一方面是樓盤周邊的公共服務(wù)配套如醫(yī)院、體育館、公園、商場、超市等；交通設(shè)施主要說明該樓盤周邊的公交情況、道路情況、出行情況，如離火車站汽車站等位置；教育配套方面指周邊學(xué)校的設(shè)置如幼兒園、小

14、學(xué)、中學(xué)等；樓盤周邊的配套與地段是相輔相成的關(guān)系，地段好的區(qū)域相對周邊配套較為完善便利。這也是體現(xiàn)樓盤價值的重要部分。 B、樓盤自身配套部分： 樓盤自身配套一般根據(jù)樓盤大小而設(shè)立，大的樓盤相對配套比較齊全且有一定的檔次。主要配套有：泳池（室內(nèi)外）、.網(wǎng)球、羽毛球場、籃球場、高爾夫練習(xí)館、健身房、兒童游樂園、閱覽室、醫(yī)療中心、超市、中西餐廳、酒吧、咖啡廳、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)等。樓盤配套的齊全與否也決定了樓盤的定位及檔次。其設(shè)計風(fēng)格反映了樓盤的居住品質(zhì)及生活理念。樓盤停車位設(shè)置配比的合理性也將影響樓盤的整體居住品質(zhì)戶型產(chǎn)品分析 戶型類型及面積范圍（ 2）戶型配比（ 3）戶型內(nèi)部空間（ 4）建

15、筑風(fēng)格項目規(guī)劃分析項目規(guī)劃分析是從樓盤的總體規(guī)劃布局入手， 規(guī)劃設(shè)計也體現(xiàn)了樓盤的定位。它包括平面樓盤的布局、建筑的設(shè)計、戶型 / 面積的規(guī)劃、景觀規(guī)劃等。每一項規(guī)劃都體現(xiàn)了樓盤的定位，如何將所有元素有效的相結(jié)合切合目標(biāo)消費者的需求，其規(guī)劃也就相對成功廣告推廣廣告是一種廣而告之的行為，房地產(chǎn)廣告的受體是開發(fā)商要爭取的客戶。房地產(chǎn)廣告的基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭相符的，帶有所處地域的時尚特征，融和企劃人員的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。調(diào)研樓盤的廣告推廣主要是了解該樓盤的廣告推廣是否與該樓盤的定位相符，選擇的媒體是哪些，采用什么樣的手法，投放的頻率

16、如何，消費者對廣告的評價如何，是否在闡述樓盤內(nèi)涵訴求的同時并吸引了目標(biāo)消費者四、房地產(chǎn)名詞解釋開發(fā)商一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商承建商從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商代理商經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、 評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)， 接受托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù).的企業(yè)。房地產(chǎn)交易登記中心全權(quán)負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、交易事務(wù)的單位國土資源局主管土地資源、礦產(chǎn)資源、測繪事業(yè)的職能部門五、國家稅收政策類契稅指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時， 就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主 （產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是

17、對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅印花稅在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0.5 。個人所得稅個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。稅率一般為增值部分的20%營業(yè)稅附加對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加，稅額為總房價款的5.5%物 業(yè) 稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅” ，主要針對土地、房屋等不動

18、產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。目前國內(nèi)對這方面的政策還沒有正式出臺，預(yù)計在2006 年內(nèi)實行，征收比例在0.5% 2%幅度之間六、住宅專業(yè)名稱樓花一詞最早源自香港， 是指未完工的在建建筑物。 一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）止，.在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得分戶產(chǎn)權(quán)證別墅“別墅”這一名稱是

19、舶來品，即 Villa?！皠e墅”又譯為“莊園”、“城堡”，用來稱一種帶有詩意的住宅。別墅按建筑形式可分為:1 ） 獨棟別墅 ：即獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。2） TOWNHOUSE：即聯(lián)排別墅 ，有天有地，有自己的院子和車庫。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。 Townhouse 別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟型別墅采取的形式之一，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。3） 雙拼別墅 ：它是聯(lián)排隊別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

20、目前，在美國比較流行的2-PAC 別墅是一種雙拼別墅。4 ） 疊加式別墅 ：它是 Townhouse 的疊拼式的一種延伸，也有點象復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點。5 ） 空中別墅 ：空中別墅發(fā)源于美國， 稱為“ penthouse ”即“空中閣樓”， 原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式住宅。6） 花園洋房 ：廣義的花園洋房介于別墅和

21、普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑，一般以四層為主。建筑風(fēng)格強調(diào)景觀，綠化率比較高，普遍在近郊一帶。大多數(shù)一樓贈送花園，頂樓贈送露臺， 也有將戶外景觀引入室內(nèi)的情況。會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。住宅性質(zhì)劃分以下幾種：商 品 房是指在市場經(jīng)濟條件下， 通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋， 均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的

22、不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種.經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。商 住 樓是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。安 置 房是指國家政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)， 按照城市規(guī)劃和未來發(fā)展的需要征用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，以相關(guān)比例另置住房方式為主，實行拆除、搬遷。而被安置的住宅房即為安置房集 資 房一

23、般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費， 由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。房 改 房即公有住房， 是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有， 按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的， 職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5 年后歸職工個人所有。解困房指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、 困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房酒店式公寓是

24、指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”， 市場定位很高。 它是集住宅、 酒店、會所多功能于一體的， 具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。SOLO單身公寓指針對剛走入社會，經(jīng)濟實力還不強，又急于盼望獨立的生活的生活空間的年輕人的小戶型。Solo 戶型強調(diào)尊重客戶生活方式。Solo 主要的客戶群為25 歲左右的單身或同居的青年人， 每套建筑面積不大， 臥室和客廳往往沒有明顯的劃分，但卻強調(diào)舒適方便的浴室空間，并提倡開敞式廚房。SOHO住 宅類似商住住宅， 在

25、產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是.近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)，較適合一些青年粉領(lǐng)人士。雙景住宅就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂" 借外景造內(nèi)景" 。LOFT 住 宅LOFT，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。 當(dāng)這個詞在20 世紀(jì)后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁建

26、筑物分類按層數(shù)分低層（ 13 層）、多層（ 47 層）、小高層（ 8 12 層）、高層（13 層以上）、超高層（建筑總高度超過100 米，不含單層建筑超過100 米）建筑外墻的材料：涂料、石材、玻璃幕墻、瓷磚等外墻裝飾材料住宅的組成部分：外墻、墻體、門窗、樓板、粱、地板、樓梯、屋頂建筑設(shè)備 ：一、給水、排水系統(tǒng)二采暖系統(tǒng)三、通信和空調(diào)系統(tǒng)四、電氣設(shè)備五、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)六、電梯（客梯、貨梯）消防樓梯房屋面積建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在 2.20 米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積

27、）使用面積： 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積構(gòu)成。共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上各單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。共有分?jǐn)偯娣e：某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。.預(yù)售面積： 俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積?？⒐っ娣e：房屋竣工后實測的房屋面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：

28、整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值 。兩書商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題 。開間住宅設(shè)計中， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米 -3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進(jìn)深在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保

29、證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5 米左右， 不能任意擴大。層高、凈高層高指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。凈高指層高減去樓板厚度的凈剩值。錯層室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為30 60cm 之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。復(fù)式復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3 米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，

30、上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯， 中間樓板也即上層的地板。 因此復(fù)式住宅具備了省地、 省工、省料又實用的特點， 特別適合子三代、 四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。躍層躍層式住宅特點是， 內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法， 住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分.層布置， 上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好， 也可通過增大采光面積彌補， 通風(fēng)較好， 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大， 布局緊湊， 功能明確，相互干擾

31、較小。假層指位于自然層以上，層高不是全部為2.20 米以上的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。是指建房時建造的， 一般比較低矮的樓層。 其前后沿的高度大于 1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。板式、點式、蝶式點式即塔式 , 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點.點式及蝶式結(jié)構(gòu)的戶型通常采光通光較差, 戶型結(jié)構(gòu)浪費比較嚴(yán)重, 但較節(jié)省占地面積 .板樓由許多單元組成，但從其外觀上看，不一定都呈" 一" 字型，也可以是拐角、圍合等形狀。 其特點

32、為采光通風(fēng)好、結(jié)構(gòu)較方正、 無浪費空間、 南北全通透。去化在房地產(chǎn)業(yè)中指已銷售或已預(yù)售的房屋為多少無障礙坡道指為保障殘疾人、老年人等群體的安全通行和使用而配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施，如盲道、坡道、 不設(shè)臺階的建筑入口、適合乘輪椅者使用的電梯和樓梯等。 無障礙設(shè)施建設(shè)水平的高低是衡量一個城市或社會文明程度的重要標(biāo)志。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置， 它是一個緩沖過渡的地段。 居室是家庭的“領(lǐng)地” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 玄關(guān)一般與廳相連， 由于功能不同， 需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時，玄關(guān)也是接

33、受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?女兒墻指的是建筑物屋頂外圍的矮墻, 主要作用除維護(hù)安全外, 亦會在底處施以防水壓磚收頭 , 以避免防水層滲水、或是屋頂雨水漫流。依建筑技術(shù)規(guī)則規(guī)定, 女兒墻被視作欄桿的作用, 如建筑物在10 層樓以上、高度不得小于1.2 公尺 , 而為避免業(yè)者刻意加高女兒墻, 方便以后搭蓋違建, 亦規(guī)定高度最高不得超過1.5 公尺。古代城墻上面呈凹凸形狀的矮墻。缺口多作射孔, 可用于御敵。亦稱為女兒墻、.女垣、箭垛。三段式在建筑物外墻中同時使用不同的外墻材料, 如底段用天然石材或高級面磚,中段為高檔涂料 , 上段為高檔外墻面磚 , 頂

34、部為坡頂鋪設(shè)高檔油氈瓦等建筑外墻裝飾類型。騎樓指臨城市道路的建筑，將下層臨道路部分作成柱廊式人行通道，樓層部分跨建在人行通道上的建筑形式，騎樓建筑一般為三層以下。閣樓指位于自然層內(nèi)， 利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、 加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。爛尾樓爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求， 導(dǎo)致大面積空置， 無法回收前期投資， 更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 “爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑的面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)

35、使用面積 +套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新， 是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)， 它由兩層甚至更多的玻璃密封組合， 但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 " 中空玻璃 " ，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。空置率通俗上的意義是指沒有使用的房屋建筑面積除以所有房屋的設(shè)建筑面積乘以 100所得到的數(shù)字。國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有的賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分） 與全社會所有存量房的數(shù)量之比。房屋空置率的計

36、算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。我國現(xiàn)行的空置率的計算方式與國際方式有所不同，我國空置率的計算方式是， 開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量。 我國現(xiàn)行的空置統(tǒng)計僅僅是針對新建的商品住房， 沒有涉及到存量， 也沒有涉及非開發(fā)企業(yè)新建的房屋。目前我國還沒有建立空置率指標(biāo)， 不能進(jìn)行空置率計算， 也不能用于國際比較.三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；紅線圖： 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 它由政

37、府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積 （凈用地面積） ：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積 ：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10 萬平方米的土地上，有 20 萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積： 指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（

38、建筑密度） ：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8 萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為 80%） 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。 綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%）綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； 房屋銷售面積： 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；套內(nèi)建筑面積：

39、房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積： 指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用.面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù) =單元內(nèi)使用面積 / 單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。公共建筑

40、面積： 各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用， 不可分割的建筑面積。 可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；實用面積： 它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量， 每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻

41、（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。得房率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積+ 分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 玄關(guān)一般與廳相連， 由于功能不同， 需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回

42、家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。. 期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房， 消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證） 的商品房， 消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 毛坯房是指沒有裝修的房。入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住SP銷售逼定，中文翻譯

43、即銷售促進(jìn)或營業(yè)推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預(yù)算內(nèi)，在某一目標(biāo)市場中所采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵作用， 刺激需求， 達(dá)成交易目的促銷手段和措施。單體驗收指水電設(shè)備到位，由六家單位驗收合格，（驗建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖通等）（六家單位：設(shè)計院、監(jiān)理公司、開發(fā)商、建筑公司、質(zhì)檢站、消防）綜合驗收 ： 建筑主體，基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施，綠化等等通過驗收標(biāo)準(zhǔn)分期綜合驗收 ： 分期對建設(shè)小區(qū)分階段按期進(jìn)行綜合驗收剪刀梯：剪刀梯指采用單跑樓梯的方式 , 在同一樓層上， 有兩個上行口、 兩個下行口，平均兩戶一個 , 交叉形成的樓梯 , 多在 18 層以上高層建筑使用 , 可充當(dāng)消防通道功能建安成本是指開發(fā)經(jīng)營過程

44、中建筑項目所需要的成本， 包括建安工程費、 小區(qū)配套費、前期工程費、管理費、不可預(yù)見費樓面地價： 就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值房屋造價成本 ： 1.土地成本 2.建安成本 3 稅收成本 4 營銷成本土地成本 =土地面積 ×土地價格 ÷銷售面積 =土地單價熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平” 施工條件， 具備基本建設(shè)條件的土地。生地完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。毛地.在城市舊區(qū)范圍內(nèi)， 尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、 不具備基本建設(shè)條件的土地。DM廣告DM 即 direct mail ，通常采用郵寄、定點派發(fā)、選擇性派送等方式將彩色印刷宣傳單有針對性對目標(biāo)客戶群發(fā)送宣傳資訊，簡單的理解， DM 就是一種廣告宣傳手段。具有直接、快速、成本低認(rèn)知度高的優(yōu)點地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m 以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2 者。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房