房地產開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題專項治理工作培訓課件

1、認真開展認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題專項治理調整容積率問題專項治理”工工作作 2009.5認真開展認真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題專項治理調整容積率問題專項治理”工作工作 一、對建筑容積率的基本認識 二、容積率的制定與調整 三、清理核查工作的重點 一、對建筑容積率的基本認識 1.容積率的概念容積率的概念 在一定的地塊內，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。一、對建筑容積率的基本認識 2.研究建筑容積率的意義 （1）控制容積率是政府政府衡量土地使用強度和評價土地利用合理性的重要指標和基本手段。 （2）提高容積率是開發(fā)商開發(fā)商獲取超額利潤的工具

2、。 （3）合理容積率是業(yè)主業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。 （4）把握容積率是遏制房地產業(yè)腐敗的突破口。 小結：雙刃劍雙刃劍科學制定科學制定嚴格執(zhí)行嚴格執(zhí)行一、對建筑容積率的基本認識 3.容積率的特性容積率的特性 （1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量（容積率總建筑面積 / 凈地塊面積） 凈地塊：建筑所使用的場地； 總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。 （2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比； 在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。 （3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。 （4）容積率是相對指標，有一定彈性。 小結：彈性彈性度量度量 一、對建筑容

3、積率的基本認識 4.確定容積率的原則確定容積率的原則 （1）容積率上限：取決于環(huán)境質量的最起碼要求； （2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價。 小結：客觀值客觀值普遍性普遍性避開開發(fā)商避開開發(fā)商 一、對建筑容積率的基本認識 5. 確定容積率的依據(jù) （1）國家和省的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范 （2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃 （3）城市的經濟狀況 （4）地塊的實際情況 小結：因地制宜因地制宜政策性政策性地方性地方性 一、對建筑容積率的基本認識 6.影響容積率的主要因素影響容積率的主要因素 （1）地塊的使用性質； （2）地塊的區(qū)位； （3）城市交通和基礎設施容量； （4）地塊空間環(huán)境條件表現(xiàn)為

4、城市設計的要求； （5）建造方式與形體； （6）地塊土地出讓價格； （7）歷史環(huán)境的保護。 小結：多因子多因子技術支撐技術支撐經驗積累經驗積累 一、對建筑容積率的基本認識 7.確定容積率的方法確定容積率的方法 （1）形體布局模擬； （2）經驗歸納統(tǒng)計； （3）調查分析對比。 小結：小結：方案對比方案對比集思廣益集思廣益 一、對建筑容積率的基本認識 8.容積率下限的確定容積率下限的確定 開發(fā)總投入利潤率總產出總投入 小結：利益兼顧利益兼顧 一、對建筑容積率的基本認識 9.容積率的調節(jié)容積率的調節(jié) 指導原則：利益分享、不超上限； 調節(jié)方法：調節(jié)系數(shù)法 地塊出讓價格升值率調節(jié)系數(shù)建筑面積增加率 小結

5、：復雜性復雜性明確性明確性公開性公開性 二、容積率的制定與調整 1. 容積率的制定程序 （1）下達任務 （2）熟悉總規(guī) （3）現(xiàn)場踏查 （4）編制方案 （5）技術審查 （6）行政把關 （7）專家論證 （8）匯總修改 （9）上報批準 小結：程序嚴密程序嚴密大漏洞概率低大漏洞概率低二、容積率的制定與調整 2.容積率調整的必要性 （1）制定程序的漏洞 （2）決策過程的偏差 （3）實施條件的變化 （4）經濟利欲的膨脹 小結：多數(shù)實施順利多數(shù)實施順利個別在所難免個別在所難免 二、容積率的制定與調整 3. 容積率調整的程序 （1）調整申請 （2）行政審核 （3）下達任務 （4）技術論證 （5）專家論證 （

6、6）現(xiàn)場公示 （7）行政匯總 （8）重編控規(guī) （9）上報批準 小結：陽光規(guī)劃陽光規(guī)劃科學可行科學可行杜絕腐敗杜絕腐敗 二、容積率的制定與調整二、容積率的制定與調整4.容積率上限的控制容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標萬m2/hm2） 住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃、低 層1.101.201.30多 層1.701.801.90中高層2.002.202.40高 層3.503.503.50注：混合層取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值； 本表不計入地下層面積。二、容積率的制定與調整 （2）其它用地容積率表4.6.doc 小結：把握上限把握上限適用安全適用安全 三、清理核查工作的重點 1.核查有關資料

7、的真實性 （1）有關資料是否齊全 （2）有關資料的核發(fā)時間是否真實、合法 選址意見書（附規(guī)劃設計條件）建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證竣工驗收 （3）核發(fā)機關是否合法 （4）核發(fā)程序是否合法 （5）有關資料是否清晰，有否涂改三、清理核查工作的重點 2.原始容積率的合理性 （1）是否明確 （2）是否超出上限值 三、清理核查工作的重點 3.修改程序的合法性 （1）是否提出申請 （2）是否進行論證 （3）是否進行公示 （4）是否經過批準三、清理核查工作的重點 4.修改結果的合理性 （1）申請理由是否合理 （2）有否論證資料 （3）是否超出上限 （4）利益分配是否合理 三、清理核查工作的重點 5.

8、核查容積率執(zhí)行情況 （1）核算建筑面積 三、清理核查工作的重點建筑物面積計算方法建筑物面積計算方法建筑面積按建筑物圍護結構建筑面積按建筑物圍護結構外圍水平面積外圍水平面積計算（勒腳應扣除；內部計算（勒腳應扣除；內部局部樓層局部樓層無無圍護結構的按結構圍護結構的按結構底板底板面積計算，面積計算，有有圍護結構的按圍護結圍護結構的按圍護結構構外圍外圍水平面積計算）；水平面積計算）；對于對于平屋頂平屋頂房間：房間：h2.2m應計算全面積；應計算全面積；h2.2m應計算應計算1/2面積；面積； 對于對于坡屋頂坡屋頂房間：房間：h2.1m應計算全面積；應計算全面積；h2.1m應計算應計算1/2面積面積（但

9、（但h1.2m的部分不應計入）；的部分不應計入）；有有永久性永久性頂蓋頂蓋而而無圍護結構無圍護結構的，按水平投影的的，按水平投影的1/2計算；計算；各種各種井井類和類和變形縫變形縫按自然層數(shù)計算；按自然層數(shù)計算；雨棚雨棚挑出長度挑出長度2.1m 應按水平投影的應按水平投影的1/2計算；計算；陽臺陽臺應按水平投影的應按水平投影的1/2計算；計算；高低聯(lián)跨高低聯(lián)跨建筑應分別計算，變形縫算在低跨內。建筑應分別計算，變形縫算在低跨內。三、清理核查工作的重點下列項目不應計算面積下列項目不應計算面積：建筑物通道（騎樓、過街樓）的底層。建筑物內的設備管道夾層。建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景

10、的天橋、挑臺等。屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨蓬以及建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。自動扶梯、自動人行道。獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。三、清理核查工作的重點 注意： 核算容積率時，不計入地下室面積； 住宅建筑層高超過3.6m的，應另計；其它建筑不區(qū)分層高。 （2）核算用地面積 用地面積征地總面積代征道路用