物業(yè)工程技術部工作手冊(定稿)

1、 編制：審核：批準：日期：版本：C/1受控狀態(tài)：分發(fā)號：實施：2016 年 11月 10日目 錄序號 文件名稱 文件編號 頁碼1.工程技術部組織架構及崗位職責51.1工程技術部工作職能及組織架構 AAA·GC-01(C/1)61.2工程技術部崗位職責 AAA·GC-02(C/1)72.工程技術部管理制度（規(guī)程）92.1物業(yè)早期介入管理辦法 AAA·GC-03(C/1)102.2物業(yè)承接查驗管理辦法 AAA·GC-04(C/1)132.3設施設備安全管理辦法 AAA·GC-05(C/1)172.4設施設備維護管理工作計劃實施細則 AAA·

2、;GC-06(C/1)202.5房屋及設施設備維修管理辦法 AAA·GC-07(C/1)222.6設施設備分類和編碼規(guī)定 AAA·GC-08(C/1)252.7測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定 AAA·GC-09(C/1)272.8設備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則 AAA·GC-10(C/1)302.9設備檔案管理制度 AAA·GC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考核制度 AAA·GC-12(C/1)372.11機房管理制度 AAA·GC-13(C/1)412.12設施設備專項外委管理辦法 AAA·GC-14(C/1

3、)432.13設施設備事故處置制度 AAA·GC-15(C/1)462.14設備停用、報廢、購置管理制度 AAA·GC-16(C/1)492.15房屋及設施設備管理規(guī)范 AAA·GC-17(C/1)523.工程技術部質量記錄表773.1單元房間查驗交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)78序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.2戶內(nèi)工程查驗檢查表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)803.3樓層公共設施查驗表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)813.4設備設施接管查驗表 AAA·GC-JL-G

4、C04-04(C/1)823.5設備設施查驗初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)833.6物業(yè)資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)843.7鑰匙承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)853.8設備設施移交清單 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)863.9鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03(C/1)893.12水池（

5、箱）清洗及消毒記錄表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)903.13設施設備維護部月工作總結計劃 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)913.14設備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)943.15維修工作登記/統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)953.16系統(tǒng)設施設備維護/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)963.17設施設備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)973.18設備標識卡 AAA·GC-JL-GC08-01(C/1)

6、993.19測量器具臺賬表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)1003.20測量、計量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)1013.21計量器具報廢表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)1023.22檢測設備、儀器周期送檢計劃表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及設備設施運行狀態(tài)報表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)1043.24設備臺賬表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)1053.25設施設備清單 AAA·GC-JL-GC11

7、-02(C/1)106序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.26公區(qū)水、電、氣抄表記錄 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公區(qū)能耗統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗統(tǒng)計分析圖表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)1093.29機房進出人員登記表 AAA·GC-JL-GC13-01(C/1)1103.30外委設備維修監(jiān)督記錄表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)1113.31設備事故報告單 AAA·GC-JL-GC15-01(C/1)1123.32設備報廢表 A

8、AA·GC-JL-GC16-01(C/1)1133.33設備停用申請表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺陷設備登記表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)1151. 工程技術部組織架構及崗位職責工程技術部工作職能及組織架構1. 部門概述工程技術部是公司為有效監(jiān)管項目對公共部位設施設備的管理，對項目進行技術支持而成立的部門。主要負責設施設備管理標準、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善；督促項目編制年度、月度設施設備維護保養(yǎng)計劃及計劃的實施。同時，負責公司新接項目的前期介入、設施設備管理人員的技術培訓、指導等工作。2. 組織架構工程技術

9、部主任崗位職責1. 崗位名稱：工程技術部主任2. 部 門：工程技術部3. 組織關系：3.1 直接上級：公司副總3.2 直屬下級：工程技術員3.3 經(jīng)常性聯(lián)絡：各部門主任、各項目經(jīng)理、各項目設施設備維護部責任人4. 職責4.1 負責公司工程技術部全面管理工作。4.2 定期組織對各項目工程設施設備管理的指導、檢查和季度、年度考核工作。4.3 組織編寫工程管理標準和工程體系文件，審核各項目工程支持性文件。4.4 負責組織公司工程技術部年度工作計劃的編制，組織審核各項目年度工作計劃、設備設施維保計劃。4.5 負責組織擬制新接項目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計劃，安排前期介入工程團隊的組建和培訓等工作。4.

10、6 負責組織技術人員對各項目設備報廢的審查，對設備設施更新、改造方案進行評估，檢查查驗設備設施更新、改造的結果。4.7 負責督促各項目對各外包設備的維護保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。4.8 定期組織檢查各項目工作計劃執(zhí)行情況和設備設施的運行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關的運行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。4.9 定期組織檢查各項目設備設施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進行總結、分析、評估和督促工作。4.10 負責檢查、督促各項目培訓計劃的落實，組織各類設施設備管理技術培訓，并負責進行培訓評估。4.11 完成領導交辦的其它工作。工程技術員崗位職責1. 崗位名稱：工程技術員2. 部 門：

11、工程技術部3. 組織關系：3.1 直接上級：工程技術部主任3.2 經(jīng)常性聯(lián)絡：各項目設施設備維護部責任人4. 職責4.1 協(xié)助工程技術部主任開展工作，服從部門主任工作安排。4.2 每月定期督促各項目設施設備負責人上報月度工作總結和下月工作計劃，并進行審核，對工作總結和未盡事項提出意見或建議。4.3 協(xié)助解決各項目提出的設施設備管理技術問題，指導項目按公司要求進行管理。4.4 定期到各項目進行設施設備管理方面的檢查、考核、培訓。4.5 負責對各項目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導。4.6 負責前期介入項目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。4.7 完成領導交代的其它工作。2. 工程技術部管理制度（規(guī)程）

12、物業(yè)早期介入管理辦法1. 目的為了明確公司早期介入項目的工作流程和各部門、項目部的工作職責，減少不合理設計和施工給物業(yè)后期運行管理帶來的影響，特制訂本規(guī)范。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項目。3. 職責3.1 公司經(jīng)營部負責新接早期介入項目資料的前期收集，并向工程技術部轉交資料和項目的定位、需求等交底銜接工作。3.2 公司工程技術部主任負責早期介入工作的協(xié)調和安排，并與開發(fā)商及其項目工程部、施工單位建立聯(lián)系。3.3 規(guī)劃設計階段到項目設備設施安裝階段由公司工程部專業(yè)技術人員負責圖紙的審核和建議及工程運行維護費用估算；正式接管查驗前、項目部成立后由項目部具體實施早期介入工作

13、。3.4 工程技術部負責項目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開發(fā)商進行協(xié)調落實。3.5 工程技術部負責協(xié)調各專業(yè)工程師或各項目專業(yè)技術骨干（土建、裝修、強電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項目各專業(yè)口的前期介入指導工作。3.6 工程技術部負責為公司相關部門和項目部提供早期介入項目的基礎資料，并協(xié)助相關部門和項目部制定設施設備維護人員崗位編制。3.7 由項目部負責人或設施設備維護部負責人初步擬定設備運行管理方案、接管查驗方案及后期各項管理制度、操作規(guī)程及記錄表格等管理文件。4. 工作要點4.1 早期介入的期限一般是設計規(guī)劃階段到正式接管查驗前1個月，公司新接項目根據(jù)開

14、發(fā)商要求視實際情況確定。4.2 早期介入工作計劃編制早期介入項目成立項目部后，由項目負責人編制早期介入工作計劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點、培訓、人員招聘等。4.3 早期介入工作內(nèi)容4.3.1 在規(guī)劃設計階段向開發(fā)商提交物業(yè)對規(guī)劃設計的建議書。從物業(yè)使用和管理角度，對總平布置、行人和車輛動線、崗亭設置、垃圾中轉站、外立面、綠化保潔取水、排水設施、公共照明、設備機房、設備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。4.3.2 參與圖紙會審。4.3.3 收集項目圖紙、資料。4.3.4 熟悉項目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。4.3.5 規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。4.3.6

15、跟進施工過程，熟悉管線走向，查驗施工質量和瑕疵，提出整改建議。4.4 早期介入的工作方法4.4.1 規(guī)劃設計階段了解項目地理位置和開發(fā)商對項目的規(guī)劃設計定位，以便于公司根據(jù)項目定位來制定管理標準和管理方案；熟悉項目規(guī)劃設計圖紙，從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議，并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開發(fā)商。4.4.2 施工階段由早期介入工程人員跟進土建、設備設施的安裝過程，熟悉管線的走向，發(fā)現(xiàn)并提出隱蔽工程、安裝工程中存在的設計和質量缺陷；參加項目工程例會和相關的設計討論、施工會議，以書面報告或工作聯(lián)系函方式將所發(fā)現(xiàn)問題報告物業(yè)公司和開發(fā)商；收集項目相關資料。4.5 工程建議的實施及跟進4.5

16、.1 工程技術部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準確，并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.2 項目部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準確，并經(jīng)公司工程技術部審核蓋項目部印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.3 工程技術部和項目部提交的建議報告和需求函必須存檔。4.5.4 工程技術部和項目部必須密切關注項目的進展，跟進所提交事項的落實和整改。4.5.5 組織開發(fā)商項目負責人和施工單位負責人溝通需整改事項。5. 支持性文件無6. 質量記錄表格無物業(yè)承接查驗管理辦法1. 目的規(guī)范公司對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗

17、程序、方法和標準，確保物業(yè)接管查驗工作得到有效控制。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗工作。3. 職責3.1 項目部組建物業(yè)承接查驗小組，公司工程部負責對項目的承接查驗工作進行指導和組織培訓。3.2 項目部成立后，項目負責人應安排工程人員熟悉項目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng)，并跟進設施設備的安裝過程，記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。3.3 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗的通知后，項目經(jīng)理負責安排查驗小組分系統(tǒng)進行正式查驗。3.4 項目部負責人或設施設備維護部主管負責制定承接查驗方案和工作計劃，準備查驗所需要的工器具、圖紙資料及質量記錄表格以及對人員的培訓等工作。3.5 查驗小

18、組依據(jù)設計圖紙所顯示的設備設施資料和現(xiàn)狀，要求施工單位提供詳細的設備清單，按規(guī)格型號、容量及設計要求進行查驗，設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗。4. 承接查驗的工作要點4.1 承接查驗的準備4.1.1 查驗小組依據(jù)項目施工的實際進展，發(fā)展商提供的查驗時間表和資料，以及項目設施設備實際狀況，根據(jù)建設部物業(yè)承接查驗辦法及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗計劃和查驗標準。4.1.2 如果開發(fā)商要求對住宅項目的非公共區(qū)域進行分戶查驗，經(jīng)公司領導同意后制定分戶查驗標準和方案。4.1.3 準備查驗工器具、檔案盒和相應記錄表格。4.1.4 深入項目施工現(xiàn)場，熟悉土建及各專業(yè)安裝現(xiàn)場狀況，與開發(fā)商項目工程部各專業(yè)負責

19、人和施工單位負責人建立聯(lián)系。4.1.5 對相關人員進行相關查驗標準、方法的培訓。4.2 承接查驗的實施4.2.1 查驗小組依據(jù)查驗計劃、標準，按專業(yè)、系統(tǒng)進行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。4.2.2 早期介入階段中的工程施工跟進檢查可視為前期的預查驗，在預查驗期間可重點跟進早期提出問題的整改情況。4.2.3 在預查驗過程中，檢查出未達到查驗標準的項目，提出書面整改建議報告開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。4.2.4 對在查驗中未達到查驗要求的項目，整改實施后，查驗小組進行復查、驗證，整改合格后進行正

20、式查驗。4.2.5 樓宇的實物查驗，應注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查；電梯、水泵、空調、風機、停車場系統(tǒng)等設備須進行開機運行查驗，并將檢查結果記錄在相應的查驗記錄中。4.2.6 設備的實物查驗，要做到符合以下幾點：A. 圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。B. 主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。C. 設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計要求符合，檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備承接查驗清單中。4.2.7 圖紙、資料查驗：查驗小組與開發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時，必須進行詳細清點，不完整的圖紙、資料要求補齊，并在資料查驗清單上簽字確認

21、移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。4.3 承接查驗的結果4.3.1 設備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在鑰匙承接查驗表上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。4.3.2 公共配套設施、設備在正式查驗合格后，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，并存檔。4.3.3 對于查驗不合格的項目，項目部承接查驗負責人和項目部負責人不應簽字進行接管，應將不合格項整理后報告開發(fā)商督促施工單位整改。4.3.4 項目部應跟進不合格項的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認正式接管。4.4 物業(yè)工程項目接管查驗依據(jù)4.4.1 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)

22、范和質量標準（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標準）。4.4.2 早期施工合同（協(xié)議）制定的標準，要求。4.4.3 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。4.4.4 所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備及其附屬設施、制品等主要材料的清單、合格證等。4.4.5 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。4.4.6 工程質量事故處理記錄。4.4.7 早期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。4.4.8 設備試壓、試運行合格報告。5. 支持性文件物業(yè)承接查驗辦法（建設部建房2010165號）6. 質量記錄表格6.1 單

23、元房間查驗交接表 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）6.2 戶內(nèi)工程查驗表 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）6.3 樓層公共設施查驗表 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）6.4 公共設備設施承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）6.5 公共設備設施查驗初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）6.6 物業(yè)資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）6.7 鑰匙承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）6.8 公共設備設施移交清單 AAA&

24、#183;GC-JL-GC04-08（C/1）設施設備安全管理辦法1. 目的明確并規(guī)范設施設備的運行、維護、操作安全管理，保證人身及設施設備安全。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備運行、維修、養(yǎng)護安全管理。3. 職責3.1 項目部負責根據(jù)項目實際情況，制定相應設施設備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術部負責各項目相關制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實情況。3.2 項目負責人、設施設備負責人負責安全管理工作的組織實施，查找并杜絕安全隱患。3.3 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。3.4 各項目負責人為該項目安全第一責任人，設施設備維護部負責人為設施設備安全管理的第一責任人，各系

25、統(tǒng)設施設備的責任人為安全主要責任人。4. 程序要點4.1 設施設備維護部全體員工必須提高安全防范意識，協(xié)同秩序維護部認真做好安全防范工作。4.2 設施設備維護部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責，掌握相關專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術措施。4.3 建立交接班制度，當班值班員在交接班時嚴格按照交接班制度進行交接，檢查設備的安全運行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。4.4 建立并落實巡查制度、設備責任人制度，巡查所轄范圍內(nèi)機房、設備設施時，必須認真負責地進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，逐級上報，并及時采取措施排除隱患。4.5 未經(jīng)設施設備維護部主管批

26、準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護。4.6 建立鑰匙管理制度，所有機房、設備間的鑰匙必須有專人負責管理，工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記，離職時須交回所配發(fā)的鑰匙；部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時須檢查確認相應的機房、設備間設備設施完好，門已鎖閉。4.7 所有機房、設備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標準配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設置警示標識，在無人時必須將門窗鎖好。4.8 室內(nèi)外電源控制箱/柜，鎖具必須完好，在醒目位置設置警示標識，箱/柜門隨時

27、處于鎖閉狀態(tài)。4.9 屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險區(qū)域必須設置相應的安全警示標識；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應設置臨時的安全警示標識。4.10 對于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據(jù)相關作業(yè)規(guī)程并結合具體工作特點，制定有效可行的安全防護措施，以保證人身及設備安全。4.11 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進行安全性能檢驗，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，每次使用前須仔細檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。4.12 供配電系統(tǒng)的管理和運行、維護操作必須建立相關的管理制度和安全操作規(guī)程，明確配電系統(tǒng)的倒閘操作流程，配電系統(tǒng)運行、維護

28、操作時的工作流程，落實工作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護制度、工作間斷、工作轉移和工作終結制度，制定停電應急處理流程和預案。4.13 空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設施設備的運行、維護、管理都必須制定相應的管理制度和操作規(guī)程、應急處理流程和預案。4.14 按消防系統(tǒng)的管理標準，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對消防系統(tǒng)進行維保測試。4.15 建立設備缺陷登記制度，設備存在缺陷，影響正常的運行時，應對缺陷設備進行登記，并上報主管領導采取措施予以盡快解決。4.16 在供配電設備、電梯、消防或其它維修等具有危險性的設備設施維修、維?，F(xiàn)場，必須設置“有人工作、禁止合閘”、

29、“正在維修、請繞行”等相應的臨時警示標識。4.17 生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護裝置，避免小動物進入水箱內(nèi)；定期清洗水箱、檢測水質。4.18 定期進行設備操作的安全培訓，滅火器具的使用培訓、應急預案的演練培訓及消防系統(tǒng)的操作培訓等安全培訓，并留下質量記錄。5. 支持性文件無6. 質量記錄表格6.1 鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）6.2 倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）6.3 工作票 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）6.4 水池（箱）清洗及消毒記錄表 AAA

30、83;GC-JL-GC05-04（C/1）設施設備維護管理工作計劃實施細則1. 目的為了規(guī)范公司各項目設施設備的管理，督促項目部按公司要求制定設施設備的維護保養(yǎng)計劃并按計劃實施，便于公司和項目部監(jiān)督檢查設施設備維護保養(yǎng)工作的開展情況。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備維護管理。3. 職責公司工程技術部和各項目經(jīng)理負責設施設備管理各項年度工作計劃的審核和落實督導；各項目設施設備負責人依照年度工作計劃制定月度工作計劃并組織實施、總結和匯報。4. 程序要點4.1 計劃的類別4.1.1 設施設備維護部年度工作計劃4.1.2 設施設備維護部月度工作總結和下月工作計劃4.2 計劃的編制

31、4.2.1 每年12月份由項目部設施設備管理部門依據(jù)合同約定服務標準，相關設施設備養(yǎng)護規(guī)范，編制下年度設施設備管理的年度工作計劃，內(nèi)容包括設施設備的維護保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計量器具的外檢；設施設備的管理培訓、技術培訓、應急預案培訓等；以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。4.2.2 每月月末由項目部設施設備管理部門完成月度工作總結，并根據(jù)年度工作計劃和具體情況擬定下月工作計劃。4.3 計劃的審核4.3.1 各項目部設施設備管理部門編制的年度設施設備管理工作計劃，由項目部負責人進行審核后上報公司工程技術部審核并存檔。4.3.2 各項目部設施設備管理部門月度工作總結和下月工作計劃在月

32、底報告該項目負責人，并同時上報公司工程技術部審核。4.3.3 公司工程技術部在審核項目的年度、月度工作總結和計劃時，應當發(fā)現(xiàn)并指出該項目工作計劃中存在的不足，予以指導完善。4.4 計劃的執(zhí)行和督導4.4.1 各項目設施設備維護部每月按年度計劃和月度計劃開展設施設備的維護保養(yǎng)和管理等工作，項目部根據(jù)月度計劃和總結檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應納入項目對部門的月度考核。4.4.2 公司工程技術部根據(jù)項目部上報的年度、月度工作計劃進行督促檢查，核實工作計劃的完成情況，并納入項目的季度考評。5. 支持性文件無6. 質量記錄表格設施設備維護部月工作總結月計劃 AAA·GC-JL-GC06-0

33、1（C/1）房屋及設施設備維修管理辦法1. 目的保證公司各項目房屋共用部位及共用設施設備的完好，明確房屋及設施設備的維修管理程序。公司各項目應正確履行工作職責，減少緊急維修和設備故障，對房屋及設施設備應以計劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對房屋及設施設備的維保、維修管理。3. 職責3.1 項目設施設備維護部負責根據(jù)項目實際情況，制定房屋及設施設備的維護保養(yǎng)、維修計劃，并負責計劃的組織實施。3.2 項目負責人督促、檢查房屋及設施設備的管理及維護保養(yǎng)工作。3.3 公司工程技術部負責檢查維保計劃及維保維修的實施情況。4. 程序要點4.1

34、概念4.1.1 預防性維修：按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。4.1.2 事后維修：是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進行的修理。4.1.3 緊急搶修：是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預見性。4.1.4 技術改造：是指原有的設施設備損壞較大影響正常的使用功能，且設備的零配件購買困難，或者設備經(jīng)維修后已無多大使用價值，抑或設備的能耗較大，無法滿足經(jīng)濟運行要求而進行的局部技術改造或整體更換。4.1.5 外包維修：是指按照國家或地方、行業(yè)規(guī)定，針對專業(yè)性較強的電梯、消防、空調、安防系統(tǒng)等設施設備，

35、委托具備相應資質的專業(yè)公司進行的日常維護保養(yǎng)、維修、檢測等工作；以及依靠物業(yè)公司自身條件難以完成的土建、裝修、給排水、強電等其它維修、改造工作委托給具備相應資質的公司。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進行。4.2 預防性維護保養(yǎng)4.2.1 所有房屋及共用設施設備必須根據(jù)房屋及設施設備管理工作指引、項目管理制度及相關規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術改造、外包維修等工作。4.2.2 相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長房屋及設施設備正常使用的壽命，并減少緊急維修的機會。4.

36、2.3 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，須由設施設備維護部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。4.2.4 各系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目由相關負責人制訂，并提交項目設施設備維護部負責人統(tǒng)籌、審閱后上報公司工程技術部備案。4.2.5 項目設施設備維護部負責人負責維護保養(yǎng)計劃的執(zhí)行和督導，須提前備好材料，做好工作安排，維保結束后及時填寫質量記錄。4.2.6 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對業(yè)戶使用產(chǎn)生影響，必須提前5天通知客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對業(yè)戶的影響范圍），以便使受影響的業(yè)戶做好充分準備。4.3 事后維修和緊急維修4

37、.3.1 設備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時，或者設施損壞較大，必須進行維修時，項目設施設備維護部應盡快制定維修方案，確定維修費用和時間，落實維修所需要的材料，以最短的時間進行維修處理。4.3.2 必須進行緊急維修時，須立即通知設施設備維護部負責人，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。4.3.3 如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時，須立即通知項目項目負責人，并由客戶服務部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。4.3.4 如發(fā)生故障的設備在保修期內(nèi)，應做出適當?shù)膽碧幚?，以盡量減少對業(yè)戶的影響，并立即通知有關供應商的保修負責人；如發(fā)生故障的設備需要物業(yè)公司

38、自己維修，須按公司相關制度盡快購買所需材料進行維修處理。4.3.5 緊急維修結束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向部門主管報告。5. 支持性文件無6. 質量記錄表格6.1 設備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）6.2 維修工作登記/統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）6.3 系統(tǒng)設施設備維護/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）6.4 設施設備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-0

39、5（C/1）6.5 業(yè)戶報事處理單 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）設施設備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項目設施設備的分類和編碼，便于對設施設備日常的維修、保養(yǎng)和管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設施設備的管理。3. 職責項目設施設備負責人按本規(guī)定對設施設備進行統(tǒng)一編號，建立設施設備臺賬，并在相應設施設備上設置標示卡；項目經(jīng)理負責監(jiān)督檢查。4. 程序要點4.1 編號規(guī)則×××(001、002、開始) 設備設施序號 設備設施類別編號項目代碼4.2 設備類別代碼DYG-低壓配電柜 FJ-風機GL-鍋爐 DJ-對講

40、系統(tǒng)KZ-電氣控制柜 DT-電梯B-水泵 BYQ-變壓器KT-空調 GYG-高壓配電柜FDJ-發(fā)電機 XF-消防設備AF-安防設備 LY-樓宇自控設備4.3 設施類別代碼CP-草坪燈 TY-庭院燈TS-特色燈柱 SS-射樹燈DM-地埋燈 SX-水下燈HT-花臺燈 S-射燈YS-延時 B-壁燈QB-蹺板 T-筒燈D-吊燈 XD-吸頂MHQ-滅火器 XHS-消火栓GC-樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質量記錄表格設備設施標識卡 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質服務的一項重要基礎設施。為保障測量

41、和監(jiān)控裝置的正確性及準確性，發(fā)揮其有效作用，特制定本管理規(guī)定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對測量和監(jiān)控裝置的管理。3. 職責各項目設施設備維護部負責人負責測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立，制定檢測計劃，并負責日常管理和檢測的實施。4. 管理要點4.1 凡本公司所管理項目內(nèi)的公共設備設施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括：設備設施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕

42、緣手套、高壓驗電筆等絕緣器具。4.2 各項目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強制性檢驗的儀器儀表、測量工具應制定送檢計劃，按期送有關部門進行檢定。對一般指示性儀表可自行進行檢定。4.3 對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進行比較，發(fā)現(xiàn)有問題的應及時檢修并重新送有關部門檢定。4.4 新購置的儀器儀表和測量工具應進行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場，凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準用于管理現(xiàn)場。4.5 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準或損壞時應及時報告主管，以便安

43、排進行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。4.6 各項目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報告相關單位。4.7 測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調整參數(shù)。4.8 由能源公司抄錄的水、電、氣等計量表由相關的自來水公司、電業(yè)公司、燃氣公司自行負責檢測和校驗，各項目負責日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發(fā)現(xiàn)異常及時與相關單位聯(lián)系解決。4.9 電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計量表由運行電工負責巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設備的計量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進行檢查核對或更換，如

44、客戶有異議再送相關專業(yè)檢定部門檢定。4.10 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強檢要求的專用工器具，由相關責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關專業(yè)單位檢定。4.11 壓力表、流量計、水表由給排水員工負責日常巡查和運行管理，每月應比較分析數(shù)據(jù)；對于空調、高壓鍋爐等有強檢要求的設備的主要壓力表和計量表，由相關責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關專業(yè)單位檢定。4.12 在使用過程中，如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問，可立即向班長、主管反映。4.13 各項目應指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損

45、壞的監(jiān)測裝置應及時送相關法定檢定機構進行維修、檢定、校準或更換。4.14 各使用部門應妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報告，在相應儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標識。4.15 測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）2電壓表內(nèi)部計量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調等重要設備一年一次外檢消防、生活水泵等設備一年一次自檢6水表內(nèi)部計量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）8水溫計/表內(nèi)部計量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次

46、外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件物業(yè)服務監(jiān)視和測量控制程序 WX.CX-8246. 質量記錄表格6.1 測量器具臺賬表 AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）6.2 測量、計量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）6.3 計量器具報廢表 AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）6.4 檢測設備、儀器周期送檢計劃表 A

47、AA·GC-JL-GC09-04（C/1）設備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則1. 目的為了督導各項目不斷提升房屋及附屬設施設備的管理、維護水平，特制定本規(guī)則。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對設備設施及房屋的管理。3. 職責項目設施設備維護部負責對設施設備完好率統(tǒng)計和房屋完好率進行統(tǒng)計評定。4. 程序要點4.1 一般管理原則4.1.1 各項目設施設備維護部每月對設備完好率統(tǒng)計1次，每6個月對房屋本體及附屬設施完好率統(tǒng)計一次，完好率不得低于物業(yè)服務合同約定的比例。4.1.2 項目所有員工均有責任將房屋和設備的狀態(tài)、缺陷向設施設備維護部門報告。4.1.3 計算設備和房屋完好

48、程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。4.1.4 房屋評分以一個獨立建筑為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進行評分時，一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。4.1.5 設備評分以系統(tǒng)為單位，并按照設備運行狀態(tài)月報表上設備每項所占比例進行統(tǒng)計，然后每項結果相加等于總設備完好率。4.2 統(tǒng)計方法4.2.1 設備完好率計算公式：每項設備完好率每項完好設備臺數(shù)/每項設備總臺數(shù)X100%（設備能夠正常運行即判定為完好設備）。4.2.2 房屋完好率計算公式：A完好率×A評分單位面積 + B完好率×B評分單位面積×100% A評分單位面積 + B評分單位

49、面積4.3 房屋檢查評分（每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）：4.3.1 81分 - 100分為完好房屋；4.3.2 61分-80分為基本完好房屋；4.3.3 41分-60分為一般損壞房屋；4.3.4 0分-40分為嚴重損壞房屋。4.3.5 設備4.4 房屋評分細則：序號評分標準分值評 分 細 則一承重結構18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）1、個別地方混凝土塊剝落，不影響結構牢固，各種節(jié)點稍有稀縫，扣1分。2、少量鋼混凝土構件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補仍可承受荷載，各種節(jié)點較明顯稀縫，扣2-3分。3、鋼混凝土構件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴重，扣4-5分。4

50、、部分承重墻傾斜，弓凸或有裂縫，扣4-5分。5、部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣10-18分。二屋 面10（一）屋平面、天臺（7）1、防水層基本完好，雖有細縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。2、防水層局部松酥起殼，個別地方有滲水，經(jīng)修補后可解決，扣3-5分。3、防水層大部分酥松，起殼，引起普遍滲水嚴重，扣 5-7分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）1、稍有起殼，裂縫，扣1分。2、起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補可解決，扣2分。3、起殼，裂縫普遍嚴重，集水嚴重，需翻修解決，扣3分。三外 飾 面16（一）外墻釉面磚、玻璃幕墻、外粉刷等（16）1、稍有起殼、裂縫

51、，但不滲水不墜落，扣2-5分。2、少量起殼、裂縫，且有脫落危險，扣6-10分。3、大面積起殼，裂縫，剝落，嚴重損壞影響外觀，扣10-15分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）1、門窗基本完好，少量五金缺損，扣2-3分。2、少量門窗開關失靈及五金殘缺，扣4-6分。3、門窗腐爛，翹裂變形，開關失靈，五金殘缺，損壞超過10%，扣7-10分。（二）油漆（8）1、油漆少量剝落、起殼，扣2-3分。2、油漆少量泛銹，扣4-5分。3、油漆較大面積剝落、銹蝕，扣5-7分。五樓 內(nèi) 飾 面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）1、稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣2-3分。2、少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣4-6分。3、較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣7-9分。六水、電、衛(wèi)18（一）給排水系統(tǒng)附屬設備等（8）1、個別地方防腐保溫不良，附屬配件缺損或輕微滴漏，扣2分。2、少量地方銹蝕嚴重，保溫缺損及滲漏，扣3分。3、部分嚴重破損，經(jīng)日常修補無法解決需更新，扣4分。（二）公共部位照明、開關、插座等（5）1、公共照明基本完好、開關、插座等零件個別損壞，扣2分。2、開關、插座等少量損壞，檢查的公共照明