合約銷售vs權(quán)益銷售哪個更能反映房企實力

1、合約銷售VS 權(quán)益銷售哪個更能反映房企實力？小 Q 導讀：隨著房企小股操盤、 合作及代建項目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢。文克而瑞研究中心近日，克而瑞研究中心發(fā)布了2016 年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜和權(quán)益榜。從發(fā)布的榜單中可以看出，隨著土地成本的不斷上升，兩家甚至多家房企共同拿地開發(fā)已成為行業(yè)中非常普遍的現(xiàn)象。房企通過合作可分散市場風險、減輕資金壓力。我們將權(quán)益金額TOP100 的房企與其自身銷售金額做對比后發(fā)現(xiàn)，銷售權(quán)益小于 90% 的房企的比重達到了 34% 。也就是說，超過三分之一房企采用合作開發(fā)、輕資產(chǎn)運作等開發(fā)模式。未來，越來越多的房企會采用合作開發(fā)模式，房企整體銷售權(quán)益將呈下

2、降趨勢。然而，我們發(fā)現(xiàn)，房企權(quán)益比例下降的背后有兩項指標在悄悄發(fā)生變化： 銷售回款率呈下降趨勢2016 年，房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。我們知道，銷售回款率是衡量房企經(jīng)營能力的重要指標，銷售回款率越高，房企鎖定利潤的能力越強，周轉(zhuǎn)速度也越快。然而，近幾年房企銷售回款率普遍下降明顯。從恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企的數(shù)據(jù)中我們可以看出，除了恒大仍然保持穩(wěn)定之外，其余三家房企的銷售回款率下降明顯。銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。這是因為，權(quán)益銷售金額反映的是房企項目實際所占股權(quán)的比例，一般持股50% 以上的項目才可納入合并范圍，項目銷售產(chǎn)生

3、的回款才可以計入報表。權(quán)益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。這也是對于部分權(quán)益占比較低的房企而言，雖然銷售金額高但回款率低的重要原因。從恒大最新公布的2016 年銷售數(shù)據(jù)來看，全年實現(xiàn)銷售3733.7 億，回款金額為 3008.9 億，據(jù)測算回款率達 80.6% ，穩(wěn)定的回款率有力證明了我們上述分析。另外，恒大的合約銷售金額是行業(yè)第一，但如果以權(quán)益銷售來看，恒大的領(lǐng)先優(yōu)勢更大。 “歸母”凈利潤增速較低房企凈利潤中，歸屬于母公司股東權(quán)益的比例下降，也就是說歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的比例在上升，房企的凈利潤“注水”了，凈利潤不再能完全衡量房企的盈利能力。我們對比房企營業(yè)收入、凈利

4、潤和歸屬于母公司凈利潤的同比增速： 2016 年中期， 80 家 A 股和 H 股上市房企的營業(yè)收入同比增長了28.2% ，凈利潤增速為9.2% ，歸屬母公司凈利潤增幅 8.3% ；2015 年中期上述指標則依次為17.4% 、13.8%和 8.2% ；增收不增利的情況較為明顯，在上市房企規(guī)模擴大的同時，投資者從中能分享到的收益并無太大提升。房企營收增速大于凈利潤，并大于權(quán)益凈利潤，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導致，近年越來越多的合作開發(fā)項目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。我們認為銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤能力更強?？硕饠?shù)據(jù)顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016 年權(quán)益銷售額分別為3550.6 億元、2606.5 億元、1613.8億元和 2352 億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內(nèi)房股2015 年歸屬股東平均凈利率12.6% 計算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447 億元、328 億元、203 億元和 296億元。從數(shù)據(jù)比較我們可以看出，權(quán)益占比最高的恒大，利潤空間更大。 總結(jié)隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢。與合約銷售額相比，權(quán)益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平