昆明南亞廣場(chǎng)整合推廣項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “南亞廣場(chǎng)官都”整合推廣項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告學(xué)子智策研究機(jī)構(gòu)2007年5月28日第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況 3頁(yè)二、投資可行性研究依據(jù)3頁(yè)三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 4頁(yè)四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 4頁(yè)第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境7頁(yè)二、對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷12頁(yè)三、主要小戶型項(xiàng)目成功個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析15頁(yè)四、昆明高層住宅市場(chǎng)調(diào)研分析 21頁(yè)第三章 “南亞廣場(chǎng)官都”項(xiàng)

2、目分析一、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析25頁(yè)二、與“南亞廣場(chǎng) 官都”項(xiàng)目相鄰的其他案例列舉28頁(yè)三、項(xiàng)目自身因素分析 29頁(yè)四、資源整合的策略分析 30頁(yè)五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 34頁(yè)六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)35頁(yè)第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃一、編制依據(jù)35頁(yè)二、項(xiàng)目概況36頁(yè)三、投資估算35頁(yè)四、資金籌措36頁(yè)五、還款計(jì)劃37頁(yè)第五章 財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目收入估算 37頁(yè)二、財(cái)務(wù)分析結(jié)論 38頁(yè)第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、投資決策階段 39頁(yè)二、整體收購(gòu)階段 39頁(yè)三、項(xiàng)目推廣階段 39頁(yè)四、銷售管理階段 40頁(yè)第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：南亞廣場(chǎng)處所：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁

3、路交叉口規(guī)劃用途：五星級(jí)酒店及相關(guān)配套國(guó)有土地使用性質(zhì)：昆出讓國(guó)用地址：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁路交叉口用途：綜合類使用年限：50年 結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)用地用途：非住宅總建筑面積： 71800萬(wàn)平方米 “南亞廣場(chǎng)官都”整合項(xiàng)目位于新昆明地產(chǎn)頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，也是官渡區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。緊鄰官渡區(qū)政府，周圍遍布相關(guān)金融及行政管理機(jī)構(gòu)，交通便，利處于昆明現(xiàn)主城區(qū)南市區(qū)的交通樞紐地帶，地理位置十分優(yōu)越。在新昆明的發(fā)展規(guī)劃中處于連接呈貢新城和現(xiàn)在主城區(qū)的關(guān)節(jié)點(diǎn)上，發(fā)展前景廣闊、升值潛力巨大。項(xiàng)目總建筑面積71800平方米；配套設(shè)施齊備，相關(guān)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰?！澳蟻啅V場(chǎng)官都”位于民航路4

4、06號(hào)，屬素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國(guó)貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通十分便利。“南亞廣場(chǎng)官都”定位分國(guó)際商務(wù)大廈、國(guó)際精英公寓、國(guó)際購(gòu)物中心三部分，是集辦公、居住、購(gòu)物為一體的大型國(guó)際化生活社區(qū)。 酒店式公寓最早源于歐州，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住宅。 “南亞廣場(chǎng)官都”精英公寓分為生活館和時(shí)代館，全部精裝，戶型從35-66平米多種，同時(shí)公寓還提供灑店式服務(wù)，24小時(shí)親情物管?？梢哉疹櫟缴畹姆椒矫婷?，適合單身居家和成長(zhǎng)型公司發(fā)展。 萬(wàn)裕國(guó)際城，集辦公、居住、和購(gòu)物為一體，位于素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國(guó)貿(mào)

5、區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通便捷。 二、投資可行性研究依據(jù)學(xué)子智策研究機(jī)構(gòu)（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院西安統(tǒng)計(jì)研究院、西安慧捷市場(chǎng)研究有限公司、昆明學(xué)子文化傳播有限公司）對(duì)”南亞廣場(chǎng)官都”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告供云南泰來(lái)投資發(fā)展有限公司決策參考，其主要研究依據(jù)如下：1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法；3、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；4、昆明市城市總體規(guī)劃；5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；6、昆明市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、現(xiàn)行云南省建筑裝飾工程綜合預(yù)算定額及其費(fèi)用定額；8、國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅

6、收管理?xiàng)l例；9、委托方提供的相關(guān)資料：10、昆明市2003年至2006年統(tǒng)計(jì)年鑒；11、我方人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查資料。三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件1、本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；2、本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；5、報(bào)告不考慮特殊買家的額外出價(jià)；6、本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使

7、用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)；8、委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論（一）市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)”南亞廣場(chǎng)官都”整合項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的整合推廣具有商業(yè)潛質(zhì)、文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、升值等優(yōu)勢(shì)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。以官渡官場(chǎng)為圓心、民航路和國(guó)貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶，將在新昆明建設(shè)、官渡區(qū)城郊型都市化改造建設(shè)完成后，煥發(fā)出更大的活力。昆明作

8、為全國(guó)著名的旅游城市之一，這一項(xiàng)目的整合推廣和增值空間，也必將在中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的大背景下取得更快發(fā)展。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目整合推廣可行。通過(guò)對(duì)官渡官場(chǎng)為圓心、民航路和國(guó)貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。住宅及綜合用房：4300元/（平均價(jià)格）汽車停車位：4000元/（平均價(jià)格）（

9、二）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1、根局我司所作的相關(guān)調(diào)查和論證：1 由于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)基本飽和，本案定位為寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2酒店式小戶型公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素，且酒店式公寓是一種過(guò)渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限，故本案不宜定位為酒店式公寓；3本案建筑為單體獨(dú)棟，沒(méi)有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力，定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn)；4眾多開(kāi)發(fā)商偏向于開(kāi)發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂(lè)觀；通過(guò)上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位： 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案2、市場(chǎng)定位：南亞廣場(chǎng) 官都南市中央，怡心

10、的都市生活情感生活，甜蜜小套房。3、目標(biāo)客戶群定位：1、主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在25-35歲、中等收入的共同特征。2、其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來(lái)投資者購(gòu)買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到商住樓為308740000元。抵消收購(gòu)成本（拍賣價(jià)為，整體打包均為：2330元/平方米）167000000元；整體包裝及銷售成本以800元/平米計(jì)57440000元，產(chǎn)生毛利潤(rùn)84300000元；支付拍賣傭金3300000元；支付收購(gòu)契稅501000

11、0元、所得稅1670000元、土地增值稅1670000元，上交銷售稅金6105000元，共計(jì)上交稅金11605000元。總投資毛利潤(rùn)為：74501600，利稅率：52.52%；稅后利潤(rùn)為：62896600，總投資凈利率：40.99%。（注：此結(jié)論為符合投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件推算結(jié)果，其成本不含相關(guān)隱性成本和其他常規(guī)支出的估計(jì)值）綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境（一）昆明市城市總體規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代特大型城市新昆明的構(gòu)想1、現(xiàn)代新昆明的定位：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作為云南政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的“中心地位”，作

12、為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的增長(zhǎng)極發(fā)動(dòng)機(jī)。(2)在全國(guó)的定位：中國(guó)西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)型城市；中國(guó)最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。(3)在參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中的定位：建成中國(guó)面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開(kāi)放城市。我國(guó)與東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、旅游、進(jìn)出口加工中心和交通信息樞紐。2、新昆明未來(lái)15年的發(fā)展目標(biāo)按照新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬(wàn)發(fā)展到800萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口由245萬(wàn)發(fā)展到650萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率由52提高到81。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180萬(wàn)平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460萬(wàn)平方公里，城市空間得到較大擴(kuò)

13、展，生態(tài)環(huán)境得到明顯改善；同時(shí)由于城市經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、昆明滇池國(guó)家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，經(jīng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)測(cè)，昆明主城區(qū)gdp將達(dá)到4034億元，全市g(shù)dp將達(dá)到4860億元，比2002年翻2.96番，人均gdp達(dá)7340美元。3、新昆明的建設(shè)構(gòu)想新昆明的建設(shè)將圍繞“一湖四環(huán)”、“一湖四片”來(lái)開(kāi)展?！耙缓沫h(huán)”，指環(huán)湖公路，環(huán)湖截污，環(huán)湖生態(tài)，環(huán)湖新城。環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城區(qū)。規(guī)劃人口450萬(wàn)人，用地220平方公里。北城區(qū)即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商貿(mào)

14、旅游服務(wù)和行政中心，城市主要居住區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃人口控制在220萬(wàn)人，用地約220平方公里。近期內(nèi)，在發(fā)展滇池盆地東城等新城區(qū)的同時(shí)，北城(主城)將繼續(xù)保持作為全省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和行政中心的活力，并進(jìn)一步提升昆明作為我國(guó)中西部現(xiàn)代化大都市的形象，突出深厚歷史文化內(nèi)涵和山水交融的特色。東城，即呈貢新城區(qū)，按接近大城市規(guī)模進(jìn)行總體規(guī)劃。主要功能：昆明市域城鎮(zhèn)體系新城區(qū)，滇池盆地主要城市，將建成我省的主要鐵路口岸、現(xiàn)代城市物流中心、高校園區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)和以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)模：規(guī)劃人口約100萬(wàn)人左右，規(guī)劃用地約107平方公里。南城，即晉城新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人

15、口約75萬(wàn)人左右，規(guī)劃用地約80平方公里。西城，由昆陽(yáng)、海口構(gòu)成，為市域城鎮(zhèn)體系中的中等城市。主要功能：綜合工業(yè)城市。城市規(guī)劃：規(guī)劃人口約60萬(wàn)人，規(guī)劃用地約60平方公里。以規(guī)劃建設(shè)“一湖四片”為龍頭，促進(jìn)安寧、嵩明、宜良三個(gè)衛(wèi)星城市和其他縣城及小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展。三個(gè)衛(wèi)星城市的功能分別為：安寧是科技工業(yè)城，嵩明擬考慮為國(guó)際航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，宜良是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新興旅游度假城。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。這樣，就在全市21萬(wàn)多平方公里的范圍內(nèi)，形成一個(gè)以“一湖四片”為核心，以衛(wèi)星城市、縣城、小城鎮(zhèn)、相環(huán)繞，良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展的昆明市域城鎮(zhèn)體系。（二）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r1、昆明市轄5

16、區(qū)1市8縣，全市面積2.1萬(wàn)平方公里，人口500.8萬(wàn)人，主城面積180平方公里，2006年人口245萬(wàn)人。市區(qū)道路面積1182.64平方米。目前按人們習(xí)慣性的區(qū)域板塊劃分大致可以劃分為以下幾個(gè)板塊： 市 中 心：主要指一環(huán)以內(nèi)的地塊 西市片區(qū)：主要指西二環(huán)以外的相關(guān)地塊 北 市 區(qū)：主要指北京路延長(zhǎng)線兩旁和龍泉路等地塊 東市片區(qū)：主要指東二環(huán)以外的地塊 滇池路區(qū)：主要指滇池路以及廣福路沿線的地塊 世博片區(qū)：以世博園為核心的相關(guān)地塊 關(guān)南片區(qū)：主要指關(guān)南路和十里長(zhǎng)街相關(guān)地塊 昆明市未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：“新昆明建設(shè)”是昆明近年來(lái)的一大運(yùn)營(yíng)口號(hào)。很自然，呈貢新城，一湖四片的建設(shè)是政府重中之中。未來(lái)市

17、政新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及連接昆明老城區(qū)與呈貢新城之間的板塊，由于土地儲(chǔ)備量較大，隨著幾大主干道的修建，未來(lái)片區(qū)開(kāi)發(fā)較熱。下文不作重點(diǎn)區(qū)域分版塊介紹。（1）西山區(qū)：西山區(qū)總面積791平方公里，城市建成區(qū)面積42平方公里，常住人口近45萬(wàn)。目前，總體來(lái)看，該區(qū)由于多年來(lái)城市運(yùn)營(yíng)上的缺陷，片區(qū)缺泛大型商業(yè)配套，但餐飲類發(fā)展較完善。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)近年來(lái)處于較低迷狀態(tài)，新增盤量不大。但片區(qū)人口密度較昆明其它區(qū)域相對(duì)低。交通方便，內(nèi)有鐵路及客運(yùn)站。如今，西山區(qū)正從一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代工業(yè)，商貿(mào)，旅游文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：a、高海路片區(qū)：雙向3車道，全長(zhǎng)31.4公里的高海路高速公路通車，道路的修建會(huì)促進(jìn)片區(qū)

18、的加速發(fā)展。片區(qū)新盤：高海墅（中產(chǎn)地產(chǎn)）b、西苑片區(qū)：西苑片區(qū)將是未來(lái)西市區(qū)的核心區(qū)。 范圍從二環(huán)西路起往西，北接西苑立交橋至人民西路、西至春雨路、南面從明波立交橋，沿碧雞路南下。西苑片區(qū)是西山區(qū)的文化行政中心，西苑客運(yùn)站也是昆明對(duì)外交通輸紐之一，片區(qū)功能完善。住宅均價(jià)達(dá)到2500元2800元/平米之間。片區(qū)新盤：熙城 (云南森鑫房地產(chǎn)，商鋪、寫字樓)c、廣福路片區(qū)：廣福路是市政交通重點(diǎn)工程之一，是未來(lái)連接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，目前正在修建之中。道路紅線寬4568米，綠化紅線寬108米，為城市1級(jí)主干道，設(shè)計(jì)車速60公里/小時(shí)， 2007年3月完工。目前，該片區(qū)在售樓盤以多層洋房和

19、小高層住宅為主，其中多層住宅的均價(jià)在3300元/平方米左右，小高層和高層住宅的均價(jià)在2960元/平方米左右。片區(qū)新盤：永和花園、世紀(jì)半島、水映長(zhǎng)島、 中林佳湖新城、滇池嶺秀、仁和天下、時(shí)代風(fēng)華2期、碧水藍(lán)天d、草海沿線：休閑宜居的生活片區(qū)。片區(qū)新盤：香水合風(fēng)、列儂溪谷、海韻楓丹。別墅的價(jià)格均在7100元/平米。 （2）官渡區(qū)：官渡區(qū)目前面積552平方公里，51萬(wàn)左右的戶籍人口，轄4街3鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，城市綠化率68。隨著主城與東城區(qū)的快速連接，官渡將會(huì)逐步成為昆明的新型工業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)，人居環(huán)境及投資環(huán)境在昆明將會(huì)是最佳的區(qū)域。未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：a、金馬片區(qū)：金馬片區(qū)將會(huì)作為昆明官渡區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域之一

20、，主要營(yíng)造為現(xiàn)代物流中心，一個(gè)輻射全省至東南亞的大型商品集散地和現(xiàn)代物流中心。b、大板橋片區(qū)：新型工業(yè)片區(qū)。c、國(guó)貿(mào)分區(qū)：功能定位以會(huì)展、商務(wù)、高尚居住為主的綜合片區(qū)。 范圍北起二環(huán)南路、西至春城路、南到關(guān)上南路，東接民航路。該片區(qū)中的二環(huán)南路沿線拆遷后騰出的土地，主要用于綠化帶的建設(shè)，住宅發(fā)展機(jī)會(huì)有限；寶海公園兩側(cè)緊鄰綠化帶的萬(wàn)興映象和萬(wàn)興花園、銀海花園等小區(qū)用地多為二類居住用地。另外在日新立交橋內(nèi)側(cè)雙橋路和南翔路、海明路交匯處四周，以及官渡一中周圍地塊均為居住用地功能。d、官渡古鎮(zhèn)片區(qū)：發(fā)展人文旅游為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）、五華區(qū)：五華區(qū)位于市區(qū)西部，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、文化中心。轄

21、區(qū)面積397.86平方公里，包括9個(gè)街道辦事處及2個(gè)鄉(xiāng)，人口70.8萬(wàn)人。未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：a、翠湖片區(qū)：翠湖片區(qū)實(shí)為小西門商業(yè)版圖再度擴(kuò)展。翠湖分區(qū)范圍北起一二一大街、西至西昌路、南接人民中路，東到盤龍江、環(huán)城北路。該區(qū)域?yàn)槔ッ鱾鹘y(tǒng)山水，歷史文化人文風(fēng)貌景觀區(qū)和行政，文教區(qū)。片區(qū)新盤：翠湖公館b、南屏分區(qū)：昆明主城核心商業(yè)區(qū)，城市中央商務(wù)區(qū)重要組成部分以及歷史文化名城核心風(fēng)貌區(qū)。片區(qū)新盤：順城、昆明老街c、虹山分區(qū)：昆明核心區(qū)組成部分，以居住為主，集商業(yè)、服務(wù)、文教為一體的綜合功能區(qū)。片區(qū)新盤：盛世豪庭、（4）盤龍區(qū)：盤龍區(qū)是昆明北市區(qū)的核心組成部分。轄區(qū)包括8個(gè)街道辦事處及3個(gè)鄉(xiāng)，區(qū)域面積

22、339.79平方公里，總?cè)丝?1萬(wàn)人.未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域：a、白塔分區(qū)：未來(lái)商務(wù)辦公，商業(yè)，購(gòu)物，休閑，科研設(shè)計(jì)等綜合片區(qū)。將成為昆明第二商貿(mào)、商務(wù)核心區(qū)。范圍北起人民東路、西至盤龍江、南接金碧路和拓東路，東到環(huán)城東路。b、東三環(huán)世博片區(qū)：目前，昆明主城區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，城市的外部擴(kuò)張勢(shì)在必行，東三環(huán)沿線土地儲(chǔ)備較多，發(fā)展空間較大，隨著東三環(huán)的竣工，片區(qū)將會(huì)迅速升溫。片區(qū)新盤：金色交響、福堤島：c、世博園板塊：政府對(duì)于世博園片區(qū)的土地管理非常嚴(yán)，只專項(xiàng)用于旅游、休閑度假和低密度高尚住宅社區(qū)的開(kāi)發(fā)。目的是為了有效地維護(hù)該區(qū)域內(nèi)的自然資源不受到人為的破壞，以有效保證這一片區(qū)的天然環(huán)境資源，使之成為了

23、昆明森利覆蓋率最高的片區(qū)。片區(qū)新盤：大溪地別墅、唐朝茉莉、高天流云、 世博生態(tài)城、實(shí)力上筑、云南映像主體文化社區(qū)、春城鄰里2、房產(chǎn)價(jià)格：2006昆明市房屋銷售價(jià)格年度均價(jià)3428元/平方米，同比去年上漲0.9；(1月3306.17元/平方米12月3876.08元/平方米).昆明二手房同比上漲0.1；12月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比去年上漲5.4；環(huán)比11月上漲0.6；昆明同比上漲0.9；環(huán)比上漲0.8；<云南省全省現(xiàn)房均價(jià)達(dá)2498元/平方米>。其中：(1)、從住房結(jié)構(gòu)來(lái)看：商品房年度均價(jià)：3254.19元/平方米(1月2826.95元/平方米12月3387.67元/平方米)別墅年度

24、均價(jià)：5992.5元/平方米(1月6135.76元12月6212.61元/平方米) (2)、從交通環(huán)線來(lái)看： 一環(huán)路以內(nèi)：年度均價(jià)4441元/平方米(3651.46元5010.02元/平方米)一環(huán)路至二環(huán)路風(fēng)：年度均價(jià)3023元/平方米(2876.41元3168.73元/平方米)二環(huán)路至三環(huán)路風(fēng)：年度均價(jià)2852.6元/平米(2673.8元2950.32元/平方米)(3)、從行政區(qū)域來(lái)看： 昆明五區(qū)中，盤龍區(qū)為價(jià)格波動(dòng)最大的區(qū)域。 五華區(qū)：12月均價(jià)3616元/平方米 盤龍區(qū)：12月均價(jià)3868.28元/平方米 官渡區(qū)：12月均價(jià)2926元/平方米 西山區(qū)：12月均價(jià)3141元/平方米3、市場(chǎng)

25、供求：(1)、商品房市場(chǎng)供求情況：2006年昆明市商品房施工面積3220.68萬(wàn)平方米，商品房竣工面積856.56萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1216.13萬(wàn)平方米。銷售面積1561.73萬(wàn)平方米，由此看出，空置面積增加，空置達(dá) 141.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.2。相關(guān):全省土地供求情況：2006全省土地購(gòu)置面積1210.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.7；完成土地開(kāi)發(fā)面積557.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.7。全省房地產(chǎn)信貸情況：2006云南省地產(chǎn)業(yè)貸款余額為574.99億元，較2005年增長(zhǎng)3104.88億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款余額103.72億元，較年初增長(zhǎng)13.39土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額37.45

26、億元，較年初增長(zhǎng)88.31個(gè)人住房貸款399.13億元，較年初增長(zhǎng)17.83住房公積金貸款余額73.94億元，較年初增長(zhǎng)86.56二、對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷市場(chǎng)總是由消費(fèi)者和產(chǎn)品兩個(gè)方面組成的，但市場(chǎng)的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。我們所做此報(bào)告，是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)無(wú)重大變化的基礎(chǔ)上，針對(duì)產(chǎn)品及消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析，以促使本項(xiàng)目找到盡可能多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，以及了解目前消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，做出準(zhǔn)確結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位的作用。（一）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期概況的總結(jié)和判斷目的：分析市場(chǎng)，以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的情況，從而得出我們對(duì)于整個(gè)昆明房地產(chǎn)

27、市場(chǎng)的整體認(rèn)識(shí)和理性結(jié)論。以對(duì)本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。2007年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。a. 商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈從現(xiàn)有商品房市場(chǎng)來(lái)看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)土地資源的儲(chǔ)備，因此，2007年及今后商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。由于住宅市場(chǎng)以個(gè)人消費(fèi)為主，并且消費(fèi)者理性消費(fèi)及法律意識(shí)也不斷增強(qiáng)，這迫使開(kāi)發(fā)商在面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)需要更理智地根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)細(xì)化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。b. 小戶型住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)將有望獲得良好的市場(chǎng)狀態(tài)就目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，近幾年來(lái)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著新昆明建設(shè)的全面開(kāi)展以及昆明正成為

28、中國(guó)西部新的移民城市，加之市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入高峰期，小戶型占大比例的東一區(qū)、moma、現(xiàn)代城、晶彩100、陽(yáng)光a版等已全部售完，而正在銷售的樓盤都以90140平米的戶型為主，因此，昆明房產(chǎn)市場(chǎng)上小戶型樓盤幾盡斷檔，形成了昆明市小戶型市場(chǎng)的相對(duì)真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場(chǎng)的有利時(shí)期。c. 城市建設(shè)格局已發(fā)生新的變化房產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買力。另外房產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性以及市政建設(shè)、園林綠化和基礎(chǔ)設(shè)施等都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)的市場(chǎng)占有率。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊

29、區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢(shì)，整個(gè)住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。因此，本案要尋求自身的供求平衡點(diǎn)，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開(kāi)住宅郊區(qū)化的矛盾。d. 房地產(chǎn)受市場(chǎng)供求關(guān)系的制約將使開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡主要是指總量和結(jié)構(gòu)兩方面的協(xié)調(diào)，價(jià)位也是影響制約之一，預(yù)計(jì)售價(jià)在30004500元/平方米左右的將占到80%，售價(jià)4500至6000元/平方米左右的將占到15%左右，售價(jià)在6000元/平方米以上的將占到5%左右；目前房產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，把握好市場(chǎng)走向和變化，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化。 e. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)將逐漸顯露隨著房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越

30、來(lái)越多，政府在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時(shí)，相繼出臺(tái)和實(shí)施了一些國(guó)家有關(guān)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。以完善、健全整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。（二）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析目的：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個(gè)比較全面的市場(chǎng)依據(jù)和考量。1. 房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析按工期劃分·分析目前整個(gè)昆明市房產(chǎn)市場(chǎng)的在售個(gè)案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，樣式要求實(shí)用新穎，設(shè)計(jì)要求“人性化”，以及價(jià)格的合理化；

31、隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長(zhǎng)，就會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點(diǎn)，在一定程度上就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。因此，今后房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)就在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性、功能性、實(shí)用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計(jì)的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。按建筑形態(tài)劃分·分析目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)以多層為主，占據(jù)相當(dāng)大的比重，相對(duì)來(lái)說(shuō)，低層（別墅）及小高層所占比重較小。高層由于公攤面積大，物管費(fèi)高，所以抗性最大，所占比重也就最小。按房型劃分·分析目前昆明市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有房型主要有平層、復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，以80120平方米的平層為主要房型，另外還兼顧一定比例的小戶型。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的

32、需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。按面積劃分·分析昆明市的現(xiàn)有建筑項(xiàng)目的單套住宅面積以80120平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，4070平米之間的小戶型由于市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確，在很大程度上也占有一定的市場(chǎng)份額。因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。2. 營(yíng)銷策劃水平目的：通過(guò)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié)，引起開(kāi)發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。銷售道具樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作，有一部分樓盤制作比較精美，具有一定的藝術(shù)性和文化內(nèi)涵；現(xiàn)場(chǎng)模型、燈箱、

33、表板等多數(shù)樓盤有制作，且比較齊備。戶外引導(dǎo)戶外引導(dǎo)主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳，很少看到工地現(xiàn)場(chǎng)有鮮明的旗幟、橫幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導(dǎo)。接待中心大多數(shù)售樓處都十分注重其地理位置，但現(xiàn)場(chǎng)布局和賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造得不夠好，也不大注重細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如說(shuō)大多缺乏兒童活動(dòng)區(qū)和品位廊，甚至沒(méi)有劃分出vip區(qū)。這些都是值得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。銷售人員由于銷售人員售樓有提成，因此他們都比較主動(dòng)熱情，但有些專業(yè)素養(yǎng)差，缺乏置業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)技能，不能將樓盤的優(yōu)勢(shì)特色準(zhǔn)確傳達(dá)給消費(fèi)者，影響售樓效果和開(kāi)發(fā)商的整體形象。銷售控制、價(jià)格制定有大部分的開(kāi)發(fā)商已進(jìn)行有目的、有計(jì)劃、有階段的銷售控制，

34、一般都不采取敞開(kāi)式銷售，做好銷控，就是要將部份好的戶型甚至樓層，有計(jì)劃地保留下來(lái)，在銷售淡季時(shí)再推出，以平衡樓盤整體的銷售狀況，避免銷售過(guò)程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。價(jià)格的制定因樓層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。三、主要小戶型項(xiàng)目成功個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析目 的：通過(guò)對(duì)現(xiàn)有20012007年以來(lái)五年中房產(chǎn)市場(chǎng)中典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和系統(tǒng)分析，來(lái)進(jìn)一步了解昆明市房產(chǎn)市場(chǎng)小戶型的供求狀況，以便本案項(xiàng)目產(chǎn)品能夠在投放市場(chǎng)前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位。（一）個(gè)案市調(diào)表及分析一：案 名東一區(qū)工地位置人民東路與紅城東路交叉口發(fā)展商云南宇邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃銷售同策機(jī)構(gòu)物業(yè)管理費(fèi)2元/建筑設(shè)

35、計(jì)云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心基地面積6.4畝建筑面積43278容 積 率8.55在售面積100戶 數(shù)127戶樓 層23層綠 化 率0戶 型3種小復(fù)式面積范圍39.0153.47主力面積39.01單價(jià)范圍4600/5300元/平均單價(jià)4900元/主力總價(jià)1907萬(wàn)元折 扣公開(kāi)日期2007年2月銷 售 率100交房日期2007年中工程進(jìn)度現(xiàn)房東一區(qū)個(gè)案分析1、 本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目概況：“東一區(qū)”是云南宇邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的項(xiàng)目，位于人民東路與環(huán)城東路交叉口，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為4880.25，總戶數(shù)為127戶，將于2007年8月交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。2、

36、 產(chǎn)品分析戶型分析：“東一區(qū)”的產(chǎn)品定位為精裝修商務(wù)公寓，戶型新穎，面積從39.0153.47不等，主力房型面積為39.01，面積小適合當(dāng)代年輕人。1-項(xiàng)目初始狀態(tài)回顧物業(yè)原型：項(xiàng)目用地為50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用途，屬99年世博會(huì)期間歷史遺留問(wèn)題資產(chǎn)，物業(yè)初始設(shè)計(jì)用途為酒店；至2007年初包裝出售時(shí)，呈現(xiàn)“設(shè)施老化、建筑破損、多產(chǎn)權(quán)人共有”等負(fù)面影響較大的狀態(tài)；經(jīng)過(guò)協(xié)商，由同策機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)7-13層進(jìn)行營(yíng)銷，推向市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：2006年末，受國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控的影響，昆明開(kāi)始大量出現(xiàn)中、小戶型樓盤開(kāi)發(fā)，銷售形式較好；本項(xiàng)目運(yùn)作期間，有“moma、現(xiàn)代城、世紀(jì)俊園”等多個(gè)項(xiàng)目推出，短期內(nèi)房屋供應(yīng)量

37、較大。3、產(chǎn)品包裝精裝商務(wù)公寓，節(jié)省裝修成本；精致戶型，總價(jià)不高，投資成本低，供房壓力??；絕對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位，無(wú)租房壓力；全方位物業(yè)管理與服務(wù)，舒適又舒心。4、媒介渠道設(shè)置：優(yōu)勢(shì)位置戶外看板、項(xiàng)目樓宇外立面廣告、形象報(bào)版、廣播、銷售中心包裝、平面媒介宣傳；5、投放量控制：本項(xiàng)目以強(qiáng)化報(bào)版、覆蓋廣播、強(qiáng)力的銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍及銷售道具作為主要信息發(fā)布渠道；戶外廣告選擇位置好，輔助項(xiàng)目地形成路標(biāo)引導(dǎo)；前者控制投放資金為70%，后者占30%；6、營(yíng)銷策略分析價(jià)格策略：“東一區(qū)”的單價(jià)為4600/5200元/，總價(jià)在19-25萬(wàn)元，控制比較好。小戶型低價(jià)位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經(jīng)濟(jì)承受力, 同時(shí)除了

38、居住之外，還可作為投資。（二）個(gè)案市調(diào)表及分析二：案 名江東小康城工地位置昆明北市區(qū)煙草路售樓中心江東小康城現(xiàn)場(chǎng)售樓部投資興建龍泉地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)0.55/基地面積300畝建筑面積319680容 積 率1.6在售面積95900總 戶 數(shù)3000多戶第一期戶數(shù)266戶樓 層多層及小高層綠 化 率45戶 型平層、躍層、錯(cuò)層面積范圍60270主力面積90單價(jià)范圍1800元/2780元/平均單價(jià)2500元/主力總價(jià)22.5萬(wàn)元主訴求語(yǔ)文明生活新社區(qū)折 扣一次性6，分期4公開(kāi)日期2003.04.29第一期銷售率70交房日期200410工程進(jìn)度期房江東小康城個(gè)案分析1、本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目概況：“江東小康城”位

39、于北京路延長(zhǎng)線，占地面積約300畝，共3000多套多種戶型的房屋。第一期戶數(shù)為266戶，從2003年4月開(kāi)盤至今，市場(chǎng)接受情況不錯(cuò)。2、產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：“江東小康城”以多層的住宅樓為主，配以小高層，戶型面積從60270平米不等，戶型種類繁多，給消費(fèi)者的選擇面較廣。加之小區(qū)所占面積較大，視覺(jué)空間開(kāi)闊，所以在采光上有很大優(yōu)勢(shì)。景觀特色：由于花園小區(qū)的特點(diǎn)，基地面積大，容積率較低，所以在綠化上有很大優(yōu)勢(shì)，小區(qū)景觀設(shè)置等方面設(shè)想比較周全，這是江東小康城的主要賣點(diǎn)。3、營(yíng)銷策略分析價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在1800元/到2780元/之間，其主力總價(jià)在22.5萬(wàn)元，另外，可按揭或一次性付款。這適

40、合于社會(huì)各階層的人士，面對(duì)的客戶群比較廣泛。廣告策略：“江東小康城”位于昆明北市中心區(qū)，盤龍江畔，位置優(yōu)越，交通方便。“在這里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來(lái)越多人的追求”，成為“江東小康城”的最大賣點(diǎn)。（三）個(gè)案市調(diào)表及分析三：案 名自由港工地位置關(guān)上中路117號(hào)旁售樓中心關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi)投資興建昆明東環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云南同興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企劃銷售同上物業(yè)管理費(fèi)1元/基地面積1000建筑面積10000多容 積 率11在售面積132戶 數(shù)200戶樓 層14層綠 化 率0戶 型一室一廳 兩室一廳面積范圍4160主力面積44單價(jià)范圍1

41、980元/2580元/平均單價(jià)2300元/主力總價(jià)10.12萬(wàn)元公開(kāi)日期無(wú)銷 售 率97交房日期200312工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)體封頂自由港個(gè)案分析1、本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目概況：“自由港”位于關(guān)上中路中段，是14層的現(xiàn)代點(diǎn)式小高層，現(xiàn)為結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪M(jìn)度。共約200套平層小戶型的房屋，銷售狀況很好。2、產(chǎn)品分析 戶型特點(diǎn)：“自由港”主要以一室一廳一衛(wèi)一廚為主，面積從41平米到60平米。由于都以小戶型為主，主力房型面積也僅為44平米。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占有了年輕人市場(chǎng)。景觀特色：由于商住樓的特點(diǎn)，基地面積小，容積率過(guò)大，所以在景觀設(shè)計(jì)上沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但其所處大環(huán)境地域開(kāi)闊，馬路

42、通暢，環(huán)境尚可。3、營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“自由港”價(jià)格定位在1980元/到2580元/之間，從購(gòu)房總價(jià)看，在10萬(wàn)左右。這適合于事業(yè)基礎(chǔ)較弱的年輕單身和年輕夫婦。加之推出最長(zhǎng)20年按揭的付款方式，月供也僅在400元左右。這在價(jià)位上對(duì)低端產(chǎn)品消費(fèi)者很有吸引力。 廣告策略：在廣告宣傳上以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主?！白杂筛邸弊陨硭幍乩砦恢迷诙h(huán)以外的關(guān)上中路，周圍環(huán)境雖較安靜，開(kāi)闊，但偏離市中心較遠(yuǎn)，并且配套設(shè)施較少，這些都是本案所存在的弊端。（四）個(gè)案市調(diào)表及分析四：案 名陽(yáng)光a版工地位置人民中路中段投資興建云南慶豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企劃銷售自營(yíng)物業(yè)管理費(fèi)2元/建筑設(shè)計(jì)云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心基地面積6

43、.4畝建筑面積43278容 積 率8.55在售面積100戶 數(shù)595戶樓 層21層綠 化 率0戶 型八種小復(fù)式面積范圍50.5881.59主力面積50.58單價(jià)范圍1918/2640元/平均單價(jià)2400元/主力總價(jià)1163萬(wàn)元折 扣公開(kāi)日期2001年中銷 售 率100交房日期2002年初工程進(jìn)度現(xiàn)房陽(yáng)光a版?zhèn)€案分析1、本案市場(chǎng)情況項(xiàng)目概況：“陽(yáng)光a版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為524780.25，總戶數(shù)為595戶，已于2002年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。2、產(chǎn)品分析戶型分析：“陽(yáng)光a版”的產(chǎn)品定位為小

44、復(fù)式，戶型新穎，面積從50.58-81.59平米不等，主力房型面積為50.58平米，面積小適合當(dāng)代年輕人。3、營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“陽(yáng)光a版”的單價(jià)為1918/2640元/，總價(jià)在10-20萬(wàn)元，控制比較好。小戶型低價(jià)位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經(jīng)濟(jì)承受力, 同時(shí)除了居住之外，還可作為投資。廣告策略：“陽(yáng)光a版”項(xiàng)目以八種不同復(fù)式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品低價(jià)格新穎的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置整體陽(yáng)光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場(chǎng)的美好前景。·小戶型圈層綜合分析：東一區(qū)、自由港、陽(yáng)光a版及富祥園均是以小戶型為主的樓盤，從所處地段、基地面積、樓體設(shè)計(jì)，都具有較

45、大相似性。從這些樓盤的銷售狀況來(lái)看，小戶型在昆明房產(chǎn)市場(chǎng)中確實(shí)有很大潛力。不過(guò)也要看出，這些樓盤（尤以陽(yáng)光a版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購(gòu)房市場(chǎng)，給本案的今后推出帶來(lái)一定壓力，但我們的優(yōu)勢(shì)在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適合的投放時(shí)間，來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)先機(jī)。其次，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，就均價(jià)而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價(jià)控制便不相同。就本案特點(diǎn)來(lái)看，總價(jià)控制也是今后占有市場(chǎng)的關(guān)鍵。只要主力總價(jià)控制在15-25萬(wàn)元左右，對(duì)今后的銷售將是十分有利的。而且我們還可以通過(guò)本案的推廣來(lái)詮釋一個(gè)全新的生活理念，樹(shù)立品牌效應(yīng)，并在今后的小戶

46、型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時(shí)，也是一個(gè)全新居家品牌的問(wèn)世。四、昆明高層住宅市場(chǎng)調(diào)研分析調(diào)查范圍：昆明市在建、在售高層、小高層及含高層、小高層的混合物業(yè)樓盤調(diào)查時(shí)間：2007年3月63月16日 調(diào)研報(bào)告：根據(jù)公司2007年擬定的發(fā)展目標(biāo)，南亞廣場(chǎng)期預(yù)計(jì)于下半年推向市場(chǎng)，全年需完成80%的銷售任務(wù)。營(yíng)銷策劃人員的工作職責(zé)就在于準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)信息及消費(fèi)者需求與偏好，并用于指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與生產(chǎn)，使產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)快速銷售?，F(xiàn)南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目即將進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，對(duì)昆明樓市現(xiàn)況進(jìn)行一次深入的調(diào)研，無(wú)論是給產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)依據(jù)還是對(duì)推盤策略的擬定，都將起到重要的作用。故我調(diào)研小組花2周的時(shí)間對(duì)昆明市在建

47、、在售高層樓盤進(jìn)行了一次較深入的調(diào)研，以期對(duì)我市高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)、新技術(shù)采用等方面得到相應(yīng)的認(rèn)識(shí)。 此次共計(jì)實(shí)地調(diào)研昆明市區(qū)范圍內(nèi)在售、在建高層、小高層樓盤52家，在房型分析及創(chuàng)新分析階段，為加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的整體把握，增加部分二手信息資料，并結(jié)合了2006年10月房展會(huì)調(diào)研資料，共同進(jìn)行分析，以期對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行更準(zhǔn)確的把握。（一）昆明樓市呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，2007年將出現(xiàn)樓盤集中放量的激烈競(jìng)爭(zhēng)；2、 商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度逐季下降，國(guó)家調(diào)控商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快相關(guān)措施效果明顯；3、 進(jìn)入07年至今， 4月開(kāi)始將有較多樓盤面市，市場(chǎng)進(jìn)入

48、激烈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。4、 受宏觀調(diào)控影響，樓盤銷售速度放緩，樓盤存量增多， （二）昆明高層樓盤分布 昆明作為云南的省會(huì)城市，城區(qū)人口密度大，土地供給有限，高層住宅今后仍將是住宅開(kāi)發(fā)的主要類型。今天的昆明市區(qū)，高樓鱗次櫛比，除市中心外，在北市區(qū)以及南市區(qū)、西市區(qū)也掀起了一股不小的小高層熱。在被調(diào)研的52家樓盤中，各區(qū)域高層樓盤分布情況以及均價(jià)如下：區(qū)域 樓盤數(shù) 比例 均價(jià)（元/） 供應(yīng)量套北市區(qū) 10 20% 2836 6022東市區(qū) 4 8% 3500 600南市區(qū)

49、60;9 19% 3200 6102西市區(qū) 10 20% 2700 7935市中心 15 31% 4036 62461、各區(qū)域樓盤分布情況市中心仍然是高層樓盤最集中的區(qū)域，市中心高昂的土地成本及拆遷費(fèi)用使得在市中心開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商必然選擇高層項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高層住宅項(xiàng)目多建在城市中心地段和社區(qū)成熟度較高的區(qū)域，以單體建筑和聯(lián)體建筑居多，占地面積不大，大多臨街。同時(shí)，昆明市高層已經(jīng)發(fā)展成市中心、市郊共同開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)均出現(xiàn)了較多高層或混合開(kāi)發(fā)的樓盤。2、各區(qū)域樓盤價(jià)格對(duì)比

50、市中心高層樓盤均價(jià)在4000元/平米左右，東市區(qū)因樣本樓盤較少，樓盤均價(jià)顯得偏高，整體來(lái)看應(yīng)該與其它區(qū)域差不多。3、各區(qū)域高層樓盤供應(yīng)量從上圖可以看出，東市區(qū)高層樓盤供應(yīng)量明顯低于其它區(qū)域，西市區(qū)主要由高新區(qū)幾個(gè)供應(yīng)量較大的樓盤促成了供應(yīng)最多的局面，但高新區(qū)由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，高新區(qū)本身的消費(fèi)能力不足，銷售率普遍較低。南市區(qū)未將世紀(jì)城與體育城納入樣本分析。4、樓盤物業(yè)類型對(duì)比情況物業(yè)類別 比例混合 13%高層 41%小高層 24%小高層、高層 22%（三）、樓盤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)其中晶彩100為小戶型公寓，供應(yīng)量200套，05年12月開(kāi)盤至今已全部售罄；

51、東方上城05年12月開(kāi)盤，為多層、小高層普通住宅，工程進(jìn)度進(jìn)入拆遷，銷售至今銷售率在50%左右，建設(shè)周期較長(zhǎng)，到07年11月交房，對(duì)銷售有一定影響，銷售均價(jià)為3800元/平米。于06年年中開(kāi)盤的周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤有：順城、東方麗苑、上東城、肯度現(xiàn)代城、天城園林居、金地山水。建議對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)行詳細(xì)的調(diào)研監(jiān)控，時(shí)時(shí)把握其動(dòng)向，以指導(dǎo)南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作。 （四）昆明高層樓盤普遍問(wèn)題分析 昆明高層樓盤發(fā)展到今天，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越顯白熱化，另一方面高層建筑遍地開(kāi)花，消費(fèi)者的選擇余地大增，消費(fèi)日趨理性。這些都給高層建筑帶來(lái)不小的銷售壓力，尤其是二環(huán)外的高層樓盤銷售周期更長(zhǎng)，如西市區(qū)高新開(kāi)發(fā)區(qū)的高層樓盤銷售周期一般在

52、2年以上。分析主要原因如下： 1、 同質(zhì)化嚴(yán)重。昆明的高層外觀形象毫無(wú)特色，個(gè)性化不突出。功能配套不齊全。昆明目前的高層以單體的居多，規(guī)模成片開(kāi)發(fā)的甚少，集約化程度不高，缺乏小區(qū)完善的功能配套。商業(yè)會(huì)所概念也不深入，智能化設(shè)施的配置也不盡如人意。 2、 昆明高層樓盤一般都為一梯三戶以上，電梯數(shù)量少質(zhì)量差，影響樓盤品質(zhì)。 3、 車位不足。昆明很多高層的車位比例不足。 4、 戶型設(shè)計(jì)過(guò)大。隨著豪宅風(fēng)的刮來(lái)，昆明很多高層的戶型在朝大面積發(fā)展。其次，戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，一些寫字樓改成住宅的高樓，在室內(nèi)空間布置，功能分割上也表現(xiàn)不足等，使得戶型設(shè)計(jì)實(shí)用率低，挫傷了廣大客

53、戶的購(gòu)買積極性。 5、 物管服務(wù)差。物管收費(fèi)過(guò)高和購(gòu)置時(shí)面積公攤過(guò)多也是阻礙購(gòu)房者入住高層的重要原因。 6、 高層樓盤價(jià)格偏高。尤其是那些朝向不好，結(jié)構(gòu)布局不合理，樓層較低的房子更難賣得動(dòng)。（五）昆明高層戶型面積研究 本次調(diào)研重點(diǎn)在于研究昆明市場(chǎng)上高層樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)各樓盤房型面積統(tǒng)計(jì)分析，以期對(duì)房型設(shè)計(jì)提供參考意見(jiàn)。1、一房戶型面積分析：此次共計(jì)調(diào)研1房戶型40個(gè),其中1×1共計(jì)23個(gè),1×2共計(jì)17個(gè),1×2弧形面積主要分布在5060區(qū)間。面積范圍如下：面積范圍 戶型數(shù)量 比例 30以下 1 2.50%3139 2 5%4049 17

54、 42.50%5059 12 30%6069 7 17.50%70以上 1 2.50% 1房面積期間比例從以上圖表可以看出，4059區(qū)間的1房占了市場(chǎng)的主流，小于30，大于70的三房只占到了1/10不到的比例，從銷售情況來(lái)看，也符合以上比例。2、二房戶型面積分析：此次共計(jì)2房房型取樣57個(gè),其中2×1房型41個(gè),2×2房型16個(gè),房型面積比分配如下：面積范圍 5059 6069 7079 8089 9099 100以上房型數(shù)量 1 8 15 14 12 7比例 1% 14% 26% 24% 21% 12%2房面積期間比例從兩房的面積區(qū)間來(lái)看，從7099范圍內(nèi)，跨度較大，各面積區(qū)間房