南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)管理方案

1、上海南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)管理方案（商業(yè)部分）方案封面.doc目 錄 物業(yè)概況 （2） 管理目標(biāo) （2） 管理原則 （3） 管理辦法 （4） 服務(wù)項(xiàng)目 （4） 具體方案 （6）早期物業(yè)管理介入階段 （6）前期物業(yè)管理階段 （7）一、接管驗(yàn)收管理方案 （7）二、租戶進(jìn)場(chǎng)管理方案 （8）三、開荒清潔管理方案 （16）開業(yè)后日常管理階段 （19）四、治安管理方案 （19）五、消防管理方案 （23）六、公共區(qū)域安全管理方案 （29）七、綠化保潔方案 （30）八、公共設(shè)施管理方案 （38）九、檔案資料管理方案 （39）十、人力資源管理方案 （40）附架構(gòu)設(shè)置及人員配置十一.客戶服務(wù)管理方案 （43）附件：一、

2、商鋪員工用餐管理辦法 （45）二、卸貨區(qū)管理規(guī)定 （47）三、投訴、報(bào)修接待標(biāo)準(zhǔn) （49）四、臨時(shí)傷病處理方案 （51）五、安全管理辦法 （53）六、緊急預(yù)案 （54）七、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）管理方案 （74）八、非機(jī)動(dòng)（摩托）車庫(kù)管理方案 （82）九、室內(nèi)保潔推塵規(guī)范 （85）十、餐飲租戶送貨及清運(yùn)垃圾管理方案 （86）十一、防臺(tái)防汛管理方案 （87）十二、防空飄管理方案 （88）物業(yè)概況南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于滬南路、年家浜路、周康路、上南路交界處，與康橋鎮(zhèn)相鄰，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，占地面積6.35萬(wàn)平方米，總建筑面積32萬(wàn)平方米，由滬上近十余家大型主力店、室內(nèi)步

3、行街、酒吧街、酒店式公寓及寫字樓構(gòu)成，集時(shí)尚、百貨、娛樂(lè)、休閑、辦公、居住于一體的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)。廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、消監(jiān)控、停車場(chǎng)（庫(kù)）等設(shè)備設(shè)施，整個(gè)廣場(chǎng)配有38臺(tái)垂直電梯、40條自動(dòng)扶梯、4條自動(dòng)人行道，35條消防通道，是整個(gè)南匯地區(qū)目前最大的商業(yè)廣場(chǎng)。管理目標(biāo)為充分體現(xiàn)集團(tuán)建造南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔商業(yè)地產(chǎn)的新時(shí)代，我們將本著“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的管理精神，及認(rèn)真貫徹集團(tuán)“安全、品質(zhì)、服務(wù)、效益”的八字方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，牢記“細(xì)節(jié)決定成敗”管理思路，對(duì)南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管

4、理理念，創(chuàng)建出一套與租戶層次及需求相符的管理模式，使廣大租戶及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)管理工作將參照上海五角場(chǎng)和集團(tuán)物業(yè)管理優(yōu)秀單位評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保租戶綜合滿意率達(dá)到93%95%以上。在兩年內(nèi)達(dá)到上海物業(yè)管理單位優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到集團(tuán)物業(yè)管理優(yōu)秀優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：1、服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從租戶的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是

5、服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)租戶不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。2、專業(yè)管理與租戶自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理部門的積極性和租戶的積極性。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大租戶的要求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取租戶的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守租戶手冊(cè)的規(guī)定，共同創(chuàng)建文明的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、住宅及辦公的環(huán)境。3、物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)

6、營(yíng)，既滿足廣大租戶不同需求，又增強(qiáng)物管部門的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為租戶服務(wù)。管理辦法1、實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、租戶及專業(yè)物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。2、成立南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)管理部，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。3、在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。4、導(dǎo)入三標(biāo)一體質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。5、嚴(yán)格遵守上海市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切

7、實(shí)可行的管理方案；與租戶簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。6、運(yùn)用顧客滿意戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。7、采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。8、依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。服務(wù)項(xiàng)目1、公共服務(wù)項(xiàng)目（全體租戶能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：1.1、維護(hù)廣場(chǎng)內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)安防值勤、消防和交通道路管理；1.2、公共場(chǎng)所保潔，垃圾收集和清運(yùn)；1.3、共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；1.4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；1.5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；1.6、對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)的各類資料進(jìn)行管理；1.7、節(jié)日環(huán)境布置；1.8、重

8、要時(shí)刻提醒服務(wù)；1.9、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；1.10、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)；1.11、代叫出租車；1.12、代辦保險(xiǎn)；1.13、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。2、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：2.1、廣場(chǎng)內(nèi)物品搬運(yùn)；2.2、機(jī)動(dòng)車輛清洗：2.3、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；2.4、商務(wù)中心服務(wù)；2.5、綠化代買、租借及代為養(yǎng)護(hù)；2.6、報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；2.7、設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；2.8、各種清潔服務(wù)；2.9、各種營(yíng)銷活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作；2.10、場(chǎng)地租借、倉(cāng)庫(kù)租用。具體方案物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段、前期物業(yè)管理實(shí)施階段和開業(yè)后日常物業(yè)管理三部分組成。在實(shí)際操作中，分階段有重

9、點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從租戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。1、管理內(nèi)容：1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；1.2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；1.3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；1.4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；1.5、提供廣場(chǎng)公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；1.6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；1

10、.7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；1.8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；1.9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；1.10、參與項(xiàng)目公司與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；1.11、參與項(xiàng)目公司物業(yè)竣工驗(yàn)收。2、管理措施：2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2.2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；2.3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；2.4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理實(shí)施階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、

11、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。1、接管驗(yàn)收管理方案為確保廣場(chǎng)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。1.1、管理內(nèi)容：1.1.1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；1.1.2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；1.1.3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。1.1

12、.4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；1.1.5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：1.1.5.1、核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；1.1.5.2、核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；1.1.5.3、核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；1.1.5.4、核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。1.2、管理措施：1.2.1、 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；1.2.2、 開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；1.2.3、 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；1.2.4、 制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。2、租戶進(jìn)場(chǎng)管理方案在辦理租戶進(jìn)場(chǎng)手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，

13、對(duì)于塑造商管公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視租戶進(jìn)場(chǎng)工作的管理。2.1 管理內(nèi)容：2.1.1、 準(zhǔn)備租戶進(jìn)場(chǎng)所需填寫的表單及資料；2.1.2、 為租戶辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)提供一條龍服務(wù)；2.1.3、 租戶在進(jìn)場(chǎng)裝修前一個(gè)星期，由租戶公司代表憑進(jìn)場(chǎng)通知單、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、身份證（護(hù)照）原件、委托書原件至物管部辦理入駐登記手續(xù)；2.1.4、 按二次裝修審批流程辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)：2.1.4.1各租戶所雇用的工程承包商必須購(gòu)買建筑工程一切險(xiǎn)，其中第三者責(zé)任部分須按合同面積購(gòu)買50-200萬(wàn)保額，及為屬下工人購(gòu)買有關(guān)員工工傷保險(xiǎn)。在進(jìn)場(chǎng)施工前，必須將保單的原件及支付保險(xiǎn)金的收據(jù)原

14、件提供物管部審核。2.1.4.2收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用；2.1.4.3對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)租戶確認(rèn)后，填寫租戶驗(yàn)收交接表，并與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。2.1.4.4在開始裝修以前，租戶必須取得南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物管部的裝修許可證，并繳付所有有關(guān)費(fèi)用及押金，簽署施工安全管理協(xié)議，并委任裝修承造商指定防火責(zé)任人。2.1.4.5裝修員工和運(yùn)送貨物材料只能利用物業(yè)部門特別指定載貨電梯及通道，不得使用客梯或扶手梯，并不得損毀廣場(chǎng)的裝飾設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)有此情況，物業(yè)部門將向有關(guān)租戶追討賠償。2.1.4.6未得到廣場(chǎng)物業(yè)管理部門同意，各租戶不得對(duì)隔墻、隔斷、消防設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)

15、、進(jìn)行任何改動(dòng)工程。各店鋪亦須保持商場(chǎng)外貌統(tǒng)一美觀。一切屋外更改或加建皆在禁止之列，例如：遮蓬、天線、附加建筑物或伸展出店鋪外的廣告及標(biāo)志等。2.1.4.7店鋪內(nèi)噴淋頭、煙感、溫感的更改都需于事前得到廣場(chǎng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)。由廣場(chǎng)指定承造商執(zhí)行更改，租戶負(fù)責(zé)支付有關(guān)費(fèi)用。2.1.4.8各租戶或裝修公司需將物業(yè)管理部門發(fā)出的裝修許可證張貼于店鋪大門上，并且負(fù)責(zé)管束在廣場(chǎng)內(nèi)的施工人員。裝修工人必須衣著整齊，不得在公眾地方赤身，在非工作區(qū)逗留、隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。更要特別留意洗手間的適當(dāng)使用，以免造成下水道堵塞。2.1.4.9裝修工人禁止在廣場(chǎng)內(nèi)留宿或生火，工人在進(jìn)入廣場(chǎng)范圍時(shí)必須佩帶臨

16、時(shí)工作證，物業(yè)管理部門有最終權(quán)決定是否批準(zhǔn)進(jìn)入。2.1.4.10特別留意裝修期間的防火安全，消防通道、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或雜物。裝修單位須負(fù)責(zé)通道、電梯、樓梯等區(qū)域的清潔，包括清理搬運(yùn)時(shí)所留下的大紙板箱或廢料。一切廢料必須用膠袋盛裝，每天裝修工程完畢后由各租戶或其裝修公司搬離至商場(chǎng)指定收集站。若有大量建筑垃圾運(yùn)出，須于當(dāng)日17:00前向物業(yè)管理部門報(bào)備獲得安排確認(rèn)之后方可堆放于廣場(chǎng)指定建筑垃圾收集站。如經(jīng)通告后有關(guān)單位租戶及裝修承包商未能作出適當(dāng)?shù)那鍧嵃才牛瑥V場(chǎng)物業(yè)管理部門將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)店鋪的裝修按金中扣除。2.1.4.11防火責(zé)任:a.所有內(nèi)部隔離墻應(yīng)

17、使用重量輕的防火材料。木制分層天花、木框架或板墻應(yīng)涂上防火漆。期內(nèi)確保施工人員嚴(yán)格遵守防火條例及保持各樓層防煙門經(jīng)常關(guān)閉。施工現(xiàn)場(chǎng)必須自備足夠滅火設(shè)備，如手提二氧化碳滅火器。b.根據(jù)中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則第十條的規(guī)定，裝修施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全工作，確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。c.現(xiàn)場(chǎng)裝修施工單位必須逐級(jí)實(shí)行防火責(zé)任制，逐級(jí)委任防火責(zé)任人，將防火安全落實(shí)到每個(gè)施工人員，做到現(xiàn)場(chǎng)防火，誰(shuí)施工，誰(shuí)負(fù)責(zé)。d.各裝修施工單位要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識(shí)，自覺遵守有關(guān)的安

18、全操作規(guī)范和制度。e.施工現(xiàn)場(chǎng)須按消防規(guī)范設(shè)置滅火器材，物業(yè)管理部門有權(quán)對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)滅火器材的規(guī)格、數(shù)量及位置提出具體要求。f.根據(jù)上海市的規(guī)定，多個(gè)單位層承包的工程，在整個(gè)施工期間，消防安全工作由第一個(gè)承包單位負(fù)責(zé)組織落實(shí)。g.各租戶對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全負(fù)有責(zé)任，必須督促施工單位及個(gè)人遵守有關(guān)防火安全法規(guī)，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全及裝修工程的防火質(zhì)量。h.若發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個(gè)人以及雇請(qǐng)施工的租賃單位按規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于造成重大財(cái)產(chǎn)損失及人員傷亡的施工單位有賠償及醫(yī)療撫恤責(zé)任。i.消防設(shè)施包括消防安全逃生通道、逃生門、防火卷簾門、消防栓箱、送排風(fēng)管、噴淋頭、煙感器、溫感器

19、、報(bào)警按鈕、警鈴及輔助設(shè)施，設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮不得妨礙遮擋消防設(shè)施的正常使用。嚴(yán)禁利用消防設(shè)備和輔助的水源、電源為其他用途。j.道具不得影響安防監(jiān)控探頭視野。2.1.4.12電器要求a.電氣施工須按低規(guī)執(zhí)行。b.各店鋪?lái)氀b有獨(dú)立的合格的保護(hù)式電源漏電保護(hù)控制開關(guān)，以確保營(yíng)業(yè)結(jié)束關(guān)閉電源以及意外故障的保護(hù)。c.布線必須規(guī)范合理，電線不得與燈管貼在一起，一般情況總用電量2KW的主線路線徑2.5m，分線路徑1.5m，多股軟線接頭需做搪錫處理，宜用BV銅芯護(hù)套線。d.燈具須做好散熱工作。燈箱須開散熱孔，內(nèi)壁刷防火涂料，鎮(zhèn)流器墊防火板隔熱。必須采用優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，具體安全要求參見二次裝修手冊(cè)。e.裝修專柜總

20、用電功率大于2KW時(shí)，須在工程部人員的指導(dǎo)下接駁三相五線制專線。（阻燃電纜或2.5mm2護(hù)套線外加護(hù)套軟管）f.所有明線須用護(hù)線槽（管）固定，過(guò)地線用不銹鋼線槽固定。利用墻插的插頭必須符合安全要求，若線路負(fù)載大于1500W時(shí)必須采用固定連結(jié)。金屬貨架須做接地線。2.1.4.13安全守則a.各施工單位必須聘有合格的持證電工、焊工，負(fù)責(zé)施工用電、用焊作業(yè)。b.施工用電必須嚴(yán)格執(zhí)行上海市用電防火管理?xiàng)l例和有關(guān)的操作規(guī)程。c.施工動(dòng)火，一律參照?qǐng)?zhí)行上海市關(guān)于重點(diǎn)部分臨時(shí)動(dòng)火審批制度，施工期間如需動(dòng)火，須持有效操作證提前半天向物業(yè)管理部門辦理動(dòng)火證，并由雙方監(jiān)護(hù)人至現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)后方可動(dòng)火，違者停止動(dòng)火作業(yè)，

21、并承擔(dān)一切法律責(zé)任。動(dòng)火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。d.未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施。不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在60瓦以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得物業(yè)管理部門的同意，并要做好安全措施，人離燈滅。e.維修工人使用電器設(shè)備時(shí)，務(wù)必采取一切安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時(shí)接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除。為規(guī)范裝修工作規(guī)范，減少噪音散播及對(duì)第三者造成影響，租戶需在其裝修店鋪搭建圍板（高度1.8米左右）圍隔工作區(qū)。所有裝修或建筑材料不得含有任何石棉成分。并參照“二次裝修手冊(cè)中具體要求。2.1.4.14現(xiàn)場(chǎng)管理

22、a.凡進(jìn)入廣場(chǎng)的施工人員，一律佩戴由物業(yè)管理部門統(tǒng)一制發(fā)的臨時(shí)出入證，并自覺接受廣場(chǎng)安防人員的檢查；b.各施工單位、人員，必須遵守地方治安管理規(guī)定，嚴(yán)禁盜竊、賭博以及其它違法行為。禁止雇請(qǐng)“三無(wú)”（無(wú)身份證、無(wú)就業(yè)證、無(wú)暫住證）人員進(jìn)入本廣場(chǎng)施工；c.強(qiáng)化內(nèi)部安全防范工作，各裝修單位必須建立施工現(xiàn)場(chǎng)巡查制度，為確保施工區(qū)域的安全，每天收工前，要檢查各施工點(diǎn)有無(wú)關(guān)閉電源，有無(wú)遺留火種，并將可燃雜物清出現(xiàn)場(chǎng)；d.施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙、生火煮食。凡吸煙則必須到吸煙區(qū)；e.為搞好廣場(chǎng)的安防工作，防止各種盜竊、破壞事故發(fā)生，裝修店鋪內(nèi)除經(jīng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的值班人員外，晚上一律不準(zhǔn)住宿；f.裝修單位必須確保裝

23、修現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地丟棄垃圾雜物，嚴(yán)禁隨處大小便。g.不準(zhǔn)在消防通道、走道和店鋪門口堆放施工材料和雜物；i.施工現(xiàn)場(chǎng)大理石地面必須用板材作保護(hù)，并不得在單位面積上加壓重物。j.施工單位應(yīng)保管好施工現(xiàn)場(chǎng)之材料和工具，不得將材料或工具有意或無(wú)意墜落于樓下。否則所發(fā)生的一切后果及法律責(zé)任由施工單位負(fù)責(zé)。k.施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁攜帶易爆物品，廣場(chǎng)內(nèi)只能進(jìn)行涂料或小面積的油漆修補(bǔ)工作；l.施工結(jié)束必須及時(shí)通知工程部檢查施工情況，施工單位在工程部檢查完畢后方能撤離。2.1.4.15隱蔽工程驗(yàn)收店鋪在吊頂及隔墻封板前，須通知物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門將會(huì)同相關(guān)管理單位進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收，同時(shí)檢查所有工作是否完成

24、。在確認(rèn)同意后租戶施工隊(duì)方可封頂，封板。2.1.4.16竣工驗(yàn)收裝修工程竣工后，租戶需以書面形式通知物業(yè)管理部門，并提交一式三份裝修竣工圖。物業(yè)管理部門會(huì)同有關(guān)部門一起與租戶及裝修公司進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，即可辦理退還裝修押金手續(xù)，未經(jīng)驗(yàn)收即搬入營(yíng)業(yè)的租戶，一旦發(fā)生問(wèn)題，管理單位將不承擔(dān)任何責(zé)任。2.1.4.17裝修押金及相關(guān)費(fèi)用：依照二次裝修手冊(cè)的規(guī)定，申請(qǐng)進(jìn)入廣場(chǎng)進(jìn)行裝修施工的單位，均應(yīng)繳納管理押金，當(dāng)工程結(jié)束經(jīng)有關(guān)管理部門驗(yàn)收，確認(rèn)符合裝修手冊(cè)的規(guī)定后，即獲全額退還，否則酌情扣款。裝修押金收取標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積，200以下15元/月/；200以上10元/月/收?。ㄑb修押金和其他費(fèi)用需在辦理

25、裝修手續(xù)時(shí)憑繳費(fèi)單，到客服大廳繳納，租戶或施工單位憑押金收據(jù)至物業(yè)管理部門辦理臨時(shí)出入證等相關(guān)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)）。出入證及押金：押金40元/張（可退還），工本費(fèi)10元/張。（于辦理裝修手續(xù)時(shí)，憑身份證復(fù)印件至物業(yè)管理部門辦理）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)：按建筑面積，10元/平方米收取，最低收取金額為1000元整（費(fèi)用不包含拆除、置換的道具的清運(yùn)費(fèi)用，如有拆除、置換的道具的清運(yùn)將按照環(huán)衛(wèi)局的實(shí)際清運(yùn)車次結(jié)算費(fèi)用，每車400元）；退押金：退押金時(shí)，必須憑押金收據(jù)和出入證，以及經(jīng)驗(yàn)收合格的文件。 如發(fā)生違反裝修規(guī)定或損壞大廈設(shè)施的情況，一般情況，將先行要求自行改善或恢復(fù)，惟拒不行動(dòng)或不達(dá)要求之情況下，需酌情扣款賠償。2

26、.2 管理措施：2.2.1、制定店鋪進(jìn)場(chǎng)流程，準(zhǔn)備所需有關(guān)資料；2.2.2、按照店鋪進(jìn)場(chǎng)流程，制定管理流程；2.2.3、熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取租戶意見；2.2.4、按規(guī)定辦理租戶進(jìn)場(chǎng)手續(xù)；2.2.5、嚴(yán)格執(zhí)行二次裝修管控工作。3、開荒清潔管理方案開荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結(jié)束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開荒是一個(gè)綜合工程，由于建筑工程中常常會(huì)遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開荒工程的好壞

27、，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒有著相當(dāng)重要的要求。開荒程序如下： 3.1粗開荒：清理施工現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來(lái)實(shí)施完成。3.2細(xì)開荒：3.2.1墻面:按不同墻面材料采取不用的方法：a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)。對(duì)墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干

28、抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對(duì)濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號(hào)、色號(hào)的涂料修補(bǔ)。d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。3.2.2玻璃及門窗:門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說(shuō)法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。a.門：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有

29、膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無(wú)遺漏、無(wú)死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。b.玻璃：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；c.窗：要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;d.對(duì)玻璃及門窗進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù)。3.2.3地面:環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護(hù)蠟層刮掉，可用機(jī)械清洗。b.石材地

30、面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時(shí)應(yīng)掌握好pH值。c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗d.復(fù)合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。3.2.4、衛(wèi)生間：堅(jiān)持由上而下的原則，首先認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點(diǎn)、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對(duì)各種龍頭、管件進(jìn)行清潔；用洗地機(jī)對(duì)地面進(jìn)行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對(duì)洗地機(jī)洗不到的角落進(jìn)行針對(duì)性的除污、

31、去除水泥漬等；最后，檢查無(wú)遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。 3.2.5公共通道：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。3.2.6地角線：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。 3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)：3.3.1玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無(wú)水痕、無(wú)手印、無(wú)污漬、光亮潔凈。3.3.2衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏、無(wú)異味。 廚房標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏。3.3.3公共通道標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無(wú)塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無(wú)膠漬，排風(fēng)口、空

32、調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)膠點(diǎn)；3.3.4門及框標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)膠漬、無(wú)漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門沿上無(wú)塵土。 3.3.5地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無(wú)膠漬、潔凈；釉面磚無(wú)塵土、無(wú)漆點(diǎn)、無(wú)水泥漬、有光澤；石材無(wú)污漬、無(wú)膠點(diǎn)、光澤度高。3.4細(xì)開荒工序要點(diǎn)：3.4.1從粗到細(xì)：開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的磚頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對(duì)所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。3.4.2由上到下：對(duì)大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對(duì)于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開

33、始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺(tái)面；地面。3.4.3先墻壁，后玻璃：內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。第三階段：開業(yè)后日常管理階段4、 治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。4.1 管理內(nèi)容：4.1.1常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)廣場(chǎng)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。4.

34、1.1.1、門崗的任務(wù)：a.禮儀服務(wù)；b.維護(hù)出入口的交通秩序；c. 制止衣冠不整者人員進(jìn)入廣場(chǎng)；d. 夜間對(duì)外來(lái)施工人員進(jìn)行登記；e. 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入廣場(chǎng)；f. 遇到外來(lái)人員將大件物品帶出廣場(chǎng)，須嚴(yán)格核實(shí)出門證明，并作登記；g. 為租戶提供便利性服務(wù)。4.1.1.2、巡邏崗的任務(wù)：a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角，做好安全防范工作；b. 對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； c. 裝修戶的安全檢查；d. 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；e. 防范和制止各類違反廣場(chǎng)管理制度行為。4.1.2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。4.

35、1.2.1、對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知巡邏安防，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。4.1.2.2、巡邏安防接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。4.2、管理措施：4.2.1、實(shí)行半軍事化管理，制定安防管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)安防人員的工作責(zé)任心；4.2.2、強(qiáng)化安防人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高安防人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理案，定期組織演習(xí)；4.2.3、加強(qiáng)安防人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；4.2.4、嚴(yán)格執(zhí)行安防巡更點(diǎn)制度，確保巡邏質(zhì)量；4.2.

36、5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；4.2.6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。4.3、安防崗位布置4.3.1外圍廣場(chǎng)4.3.2地下1層車庫(kù)4.3.3 地下2層車庫(kù)4.3.4 室內(nèi)步行街5、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。5.1、管理內(nèi)容：5.1.1、做好消防監(jiān)控中心的管理；5.1.2、做好消防設(shè)施、器材的管理；5.1.3、保持消防通道的暢通；5.1.4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5.1.5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；5.1.6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；5.1.7、防止電

37、器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。5.2、管理措施：5.2.1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；5.2.2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；5.2.3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；5.2.4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；5.2.5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；5.2.6、制止任何違反消防安全的行為；5.2.7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；5.2.8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。5.3消防安全教育，培訓(xùn)制度：5.3.1實(shí)行三級(jí)教育，培訓(xùn)制

38、度，凡新進(jìn)入公司的員工須分別經(jīng)公司(一級(jí))，部門(二級(jí))，班組(三級(jí))消防安全教育培訓(xùn)，并考試合格后，方可上崗工作；5.3.2一級(jí)由公司行政部組織，物業(yè)管理部負(fù)責(zé)實(shí)施;二級(jí)由部門主管經(jīng)理負(fù)責(zé);三級(jí)由班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)；時(shí)間各不少于半天，兩小時(shí)，一小時(shí)，公司內(nèi)調(diào)動(dòng)由二，三級(jí)負(fù)責(zé)；5.3.3內(nèi)容為"三懂三會(huì)"消防法規(guī)，制度，火災(zāi)原因教訓(xùn)等，班組可用講演與表演相結(jié)合的方式；5.3.4所在部門負(fù)責(zé)組織崗位消防知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行考核；5.3.5未經(jīng)三級(jí)消防安全教育或不合格者，不得上崗工作；5.3.6對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工人員，外委施工人員的消防教育，由消防主管負(fù)責(zé)；5.4動(dòng)火審批制度：5.4.1根據(jù)動(dòng)火部

39、位和危險(xiǎn)程度，實(shí)行公司，部門，班組三級(jí)審批管理制度。動(dòng)火時(shí)，必須到消控中心辦理動(dòng)火證后，方可動(dòng)火施工，違者按有關(guān)規(guī)定處理；5.4.2在樓層吊頂，車庫(kù)，制冷機(jī)房等有易燃易爆液體，氣體的容器，管線，設(shè)備處動(dòng)火屬一級(jí)動(dòng)火，由裝修公司負(fù)責(zé)人、外委施工負(fù)責(zé)人采取消防措施，并事先通知消防專員到場(chǎng)監(jiān)督，方可動(dòng)火，疑難危險(xiǎn)問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)，召集有關(guān)員工采取可靠措施，作為特殊動(dòng)火處理；5.4.3非屬一級(jí)動(dòng)火管理之處的使用電焊，氣焊，燒烤，煨管，熬瀝青和批準(zhǔn)使用的電爐及爐火取暖的管理屬二級(jí)，由消防主管部門制定用火管理制度，執(zhí)行防火管理規(guī)定，并責(zé)成專人落實(shí)；5.4.4屬于正常使用中的餐飲燃?xì)庠?、烤爐及油煙管道管理屬

40、三級(jí)管理，由消防專員負(fù)責(zé)檢查，落實(shí)崗位員工消防責(zé)任制；5.5新建，擴(kuò)建，臨建工程報(bào)批制度5.5.1工程部對(duì)工程的消防設(shè)計(jì)和安全施工負(fù)責(zé)，并對(duì)外包工程中的消防安全實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，自建和外委工程事先均須按規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防機(jī)關(guān)審批后，方可施工；5.5.2凡外委工程按國(guó)家消防條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，督促落實(shí)，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位必須按照批準(zhǔn)的消防設(shè)計(jì)圖紙施工，不得擅自改動(dòng)，并負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作；5.5.3廣場(chǎng)內(nèi)臨建工程由改建或維修部門按規(guī)定報(bào)批，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除。5.6電器安全管理制度：5.6.1廣場(chǎng)內(nèi)個(gè)店鋪的各種電器的安裝，增減，拆修，檢修，更新均由專業(yè)電工，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行；

41、5.6.2非專業(yè)人員不準(zhǔn)私自拆改，增加用電設(shè)備，器具；5.6.3禁止內(nèi)部員工和各租戶私自使用電爐，電飯鍋，電熱杯，電熨斗等電加熱用具；5.7消防器材，設(shè)備維護(hù)，檢修更新制度：5.7.1廣場(chǎng)配置的滅火器，消防栓，水帶，水槍及消防設(shè)施等，由消防專管員負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，保持完好，整潔，并列入交接內(nèi)容之一；5.7.2滅火器材檢修和更新，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)，室內(nèi)外消防栓檢修，修理，更新，由工程部負(fù)責(zé)；5.7.3室外消防栓維護(hù)保養(yǎng)和冬季保溫由工程部負(fù)責(zé)；5.7.4自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置，由工程部負(fù)責(zé)維修檢查；5.7.5各種滅火設(shè)備，器具不準(zhǔn)擅自挪作他用，壓蓋，圍占；5.8逐級(jí)消防檢查制度5.8.1消防專管員崗位日查

42、，主管周查，經(jīng)理月查制度；5.8.2檢查內(nèi)容包括查制度，查消防設(shè)備，查隱患，結(jié)合實(shí)際和不同季節(jié)應(yīng)有重點(diǎn)；5.8.3各級(jí)和各種形式的消防檢查所發(fā)現(xiàn)的隱患問(wèn)題，都應(yīng)有文字記錄并逐級(jí)落實(shí)整改措施；5.9隱患檢查整改制度：5.9.1火險(xiǎn)隱患包括：現(xiàn)實(shí)的火災(zāi)危險(xiǎn)和可以導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的違章行為；5.9.2實(shí)行隱患立案，整改銷案制度，對(duì)重大火險(xiǎn)隱患有"三定"整改方案(即定人，定措施，定時(shí)間)，隱患未消除前，要有可靠的安全措施；5.9.3因歷史遺留的疑難隱患，應(yīng)在今后改造和發(fā)展中有計(jì)劃分步驟解決；5.9.4對(duì)消防機(jī)關(guān)和上級(jí)主管部門檢查提出和下達(dá)的火險(xiǎn)隱患整改通知書，有關(guān)店鋪應(yīng)立即整改，消防主

43、管負(fù)責(zé)督促落實(shí)；5.9.5對(duì)店鋪內(nèi)檢查出的火險(xiǎn)隱患，通知后還不及時(shí)整改的將實(shí)行處罰，處罰單由租戶簽收后存檔保存；5.10火險(xiǎn)隱患整改通知書使用規(guī)定：5.10.1各店鋪接到火險(xiǎn)隱患整改通知書，必須按照通知書上的期限要求整改；5.10.2任何店鋪及施工單位不準(zhǔn)拒收火險(xiǎn)隱患整改通知書，如拒收，發(fā)生的一切后果由當(dāng)事人自負(fù)；5.10.3收到物業(yè)管理部下發(fā)的火險(xiǎn)隱患整改通知書，但不執(zhí)行整改的店鋪及施工單位，消防主管有權(quán)制止其再進(jìn)行營(yíng)業(yè)；5.10.4對(duì)不執(zhí)行火險(xiǎn)隱患整改通知書的店鋪及外來(lái)施工單位，如出現(xiàn)意外情況一切后果自負(fù)；5.10.5過(guò)期整改發(fā)生的一切責(zé)任由當(dāng)事人負(fù)責(zé)；5.10.6火險(xiǎn)隱患整改通知書必須通

44、過(guò)消防主管、物業(yè)經(jīng)理、分管副總、總經(jīng)理共同簽字方可有效。5.11防火宣傳教育制度：5.11.1消防宣傳是消防管理的一個(gè)重要方面，是教育發(fā)動(dòng)群眾自覺同火災(zāi)作斗爭(zhēng)的一項(xiàng)重要措施。各部門員工和各店鋪員工必須貫徹執(zhí)行"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，保障安全；5.11.2防火宣傳教育要納入部門主要工作之中，利用各種形式，廣泛深入地進(jìn)行宣傳，普及消防知識(shí)，提高各級(jí)員工防火警惕性；5.11.3施工人員在施工前必須對(duì)其進(jìn)行防火教育；5.11.4所有員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)消防常識(shí)及有關(guān)消防管理規(guī)定，并認(rèn)真執(zhí)行；5.11.5對(duì)用火，用電，用油的店鋪和儲(chǔ)存物品的倉(cāng)庫(kù)及重點(diǎn)部位工作的人員采取短期培

45、訓(xùn)，講座，參觀等方法進(jìn)行消防專業(yè)知識(shí)教育；5.11.6定期組織防火安全活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)常化，制度化的教育和訓(xùn)練，提高員工的思想政治覺悟；5.11.7抓住正，反兩方面的典型事例進(jìn)行宣傳教育，提高警惕性，增強(qiáng)防火責(zé)任感；5.11.8經(jīng)常對(duì)員工和義務(wù)消防員進(jìn)行消防知識(shí)教育，使各員工都能達(dá)到"四能"(即能宣傳，能檢查，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改火險(xiǎn)隱患，能撲救初起火災(zāi))；5.11.9通過(guò)系統(tǒng)地宣傳教育，使各員工不斷提高防火安全意識(shí)，增強(qiáng)消防安全觀念，在工作中，生活中自覺遵守各項(xiàng)防火安全制度，時(shí)刻不忘防火，就會(huì)杜絕減少火災(zāi)的發(fā)生；5.11.10貫徹實(shí)施消防有關(guān)法規(guī)，條例，規(guī)定.表彰在消防工作中做出

46、貢獻(xiàn)的好人，好事，揭露，批評(píng)違章，違法亂紀(jì)行為等等，運(yùn)用宣傳輿論，擴(kuò)大影響，推動(dòng)消防工作的展開；5.12義務(wù)消防組織制度:5.12.1義務(wù)消防隊(duì)伍是做好防火工作，撲救初起火災(zāi)，保障正常營(yíng)業(yè)的一支重要力量，各部門、各店鋪領(lǐng)導(dǎo)都要帶頭積極支持義務(wù)消防隊(duì)伍的各項(xiàng)活動(dòng)；5.11.2各部門、各店鋪建立義務(wù)消防隊(duì)伍，消防主管具體組織，培訓(xùn)，教育，演練；5.11.3義務(wù)消防隊(duì)伍訓(xùn)練教育內(nèi)容：a.學(xué)習(xí)有關(guān)文件，報(bào)刊，指示和消防法規(guī)，條例及物業(yè)消防規(guī)定;b.學(xué)習(xí)掌握各種消防器材的使用方法，熟悉其性能及維修保養(yǎng)等，監(jiān)督他人不準(zhǔn)亂動(dòng)和損壞，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)報(bào)告物業(yè)消防主管；c.根據(jù)各店鋪營(yíng)業(yè)性質(zhì)進(jìn)行實(shí)際演練；d.對(duì)發(fā)現(xiàn)的

47、消防問(wèn)題有權(quán)監(jiān)督檢查和向物業(yè)管理部門反映情況。6、 公共區(qū)域安全管理方案6.1 對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。并對(duì)下列部位強(qiáng)化防范措施：6.1.1水景：應(yīng)標(biāo)明水深，照明及線路應(yīng)有防漏電裝置。6.1.2雕塑：應(yīng)標(biāo)明禁止攀爬等行為。6.1.3玻璃大門：應(yīng)有醒目的防撞條等防護(hù)措施及警示標(biāo)識(shí)。6.1.4電梯：應(yīng)設(shè)有安全使用和故障注意事項(xiàng)的標(biāo)識(shí)，維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)措施。6.1.5電表箱、消防箱：應(yīng)保持箱體、插銷、表具和器材完好，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。6.1.6水箱、水池：應(yīng)加蓋或加門并上

48、鎖。6.1.7窨井、污水處理池：應(yīng)保持蓋板完好，維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí)。6.1.8垃圾堆放：應(yīng)規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放； 6.1.9挖溝排管：應(yīng)標(biāo)明施工期、設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí)；6.1.10腳手架：應(yīng)確保穩(wěn)固、警示標(biāo)識(shí)明確、行人出入口有防護(hù)；6.2 組建安全應(yīng)急防范搶險(xiǎn)預(yù)備隊(duì)伍，每年要組織開展二次以上的安全防范知識(shí)培訓(xùn)和對(duì)突發(fā)事件處理的實(shí)戰(zhàn)演練。6.3 加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，不留隱患。7、綠化、保潔管理方案綠化、保潔直接關(guān)系到廣場(chǎng)形象及購(gòu)物環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。7.1管理內(nèi)容：7.1.1、綠化養(yǎng)護(hù)7.1.1.1綠化監(jiān)管工作規(guī)程：a.

49、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；b.有年度、月度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、日常養(yǎng)護(hù)按計(jì)劃進(jìn)行并有記錄；c.綠地?zé)o改變使用用途和破壞，踐踏、占用現(xiàn)象；d.巡檢管理員根據(jù)相關(guān)要求巡檢，提醒租戶或顧客自覺愛護(hù)綠化，禁止不文明行為；e.清潔主管應(yīng)把巡回監(jiān)督檢查作為自己的主要工作，每天對(duì)自己管區(qū)內(nèi)的所有部位、項(xiàng)目根據(jù)綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)定期巡查，不得少于一次。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知綠化公司加以解決，跟蹤檢查直至合格為止；f.及時(shí)登記綠化狀況和擺放情況，完善綠化檔案；g.除每天定期檢查以外，要采取不定期的抽查，并虛心聽取租戶意見和建議；h.對(duì)綠化工的日常工作和綠化美化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；i.根據(jù)綠化管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)綠化工的工作和廣

50、場(chǎng)整體綠化狀況作出評(píng)估，并記錄于綠化服務(wù)質(zhì)量月檢查表。7.1.1.2綠化工程竣工驗(yàn)收規(guī)定a.新種植的喬木、灌木、攀緣植物，在一個(gè)年生長(zhǎng)周期滿后方可驗(yàn)收。b.地被植物、在當(dāng)年成活后，郁閉度達(dá)到80%以上進(jìn)行驗(yàn)收。c.花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，在種植l5天后進(jìn)行驗(yàn)收。d.春季種植的宿根花卉、球根花卉，在當(dāng)年發(fā)芽出土后進(jìn)行驗(yàn)收；e.秋季種植的在第二年春季發(fā)芽出土后驗(yàn)收。7.1.1.3室外綠地養(yǎng)護(hù)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)a.綠地生長(zhǎng)良好，及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)枯黃，種植覆蓋率應(yīng)達(dá)到95%。綠地整潔，無(wú)雜草、紙屑、煙頭、石塊等雜物；b.修剪高度在4-8，夏季可稍長(zhǎng)。修剪平整、邊緣整齊；c.及時(shí)補(bǔ)缺，無(wú)明顯黃土裸

51、露，低洼處要以土填平重栽。目視尺量補(bǔ)缺工作自發(fā)現(xiàn)一周內(nèi)完成；d.花草、綠籬、樹林長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿； e.花卉種植地應(yīng)無(wú)雜草、無(wú)枯黃，各種花卉生長(zhǎng)茂盛，種植成活率應(yīng)達(dá)到95%；f.喬、灌木的成活率應(yīng)達(dá)到95%以上。珍貴樹種和孤植樹應(yīng)保證成活；種植的植物材料的整形修剪整齊美觀，符合設(shè)計(jì)要求；g.喬木整枝及時(shí)修去枯死枝、病蟲枝、徒長(zhǎng)枝、并生枝和損傷枝；h.得樹枝分布均勻，樹形優(yōu)美，無(wú)多余枝條。剪口平滑，樹皮無(wú)撕裂現(xiàn)象；i.灌木整枝根據(jù)花灌木的開花習(xí)性做適當(dāng)修剪，是花木茂盛，花期延長(zhǎng)，整形灌木造型明顯，線條整齊，長(zhǎng)枝不超過(guò)30；j.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防凍、防臺(tái)；k.樹

52、木、草地冬季中午澆水，夏季早晚澆水。澆水不遺漏，每次澆透；l.盆栽按見干見濕原則澆水，無(wú)遺漏現(xiàn)象；m.葉面清潔度澆水配合沖洗葉面，保證植株光亮、清潔，無(wú)大面積塵埃泥土污染現(xiàn)象。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。7.1.1.4、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)a.室內(nèi)綠化生長(zhǎng)良好，調(diào)換及時(shí)，無(wú)枯黃、無(wú)積灰。花盆整潔，保持盆內(nèi)無(wú)雜草、紙屑、煙頭、石塊等雜物。b.無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿；c.種植的植物材料的整形修剪整齊美觀，符合設(shè)計(jì)要求；d.定期組織澆灌、施肥和松土。葉面清潔度澆水配合沖洗葉面，保證植株光亮、清潔，無(wú)大面積塵埃泥土污染現(xiàn)象；e.定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。7.1.2天臺(tái)、屋頂綠化管理規(guī)定7.1.

53、2.1屋頂綠化應(yīng)預(yù)先全面調(diào)查建筑的相關(guān)指標(biāo)和技術(shù)資料，根據(jù)屋頂?shù)某兄兀瑴?zhǔn)確核算各項(xiàng)施工材料的重量。7.1.2.2屋頂綠化種植，必須在建筑物整體荷載允許范圍內(nèi)進(jìn)行，并符合下列規(guī)定：a.應(yīng)具有良好的排灌、防水系統(tǒng)，不得導(dǎo)致建筑物漏水或滲水；b.采用輕質(zhì)栽培基質(zhì)，冬季有防凍措施；c.綠化種植材料應(yīng)選擇適應(yīng)性強(qiáng)、耐旱、耐貧瘠、喜光、抗風(fēng)、不易倒伏的園林植物；d.種植植物的容器宜選用輕型塑料制品；e.為防止高空物體墜落和保證人員安全，在屋頂周邊設(shè)置高度在80cm以上的防護(hù)圍欄，同時(shí)要注重植物和設(shè)施的固定安全。7.2、環(huán)境衛(wèi)生7.2.1環(huán)境監(jiān)管工作規(guī)程7.2.1.1由專職的保潔人員按明確的責(zé)任范圍實(shí)施保潔

54、工作。保潔員工按規(guī)定著裝、佩帶胸卡，語(yǔ)言文明；7.2.1.2保潔管理應(yīng)按物業(yè)管理合同約定的保潔質(zhì)量要求實(shí)施；7.2.1.3房屋共享部位、設(shè)施、設(shè)備無(wú)蟻害，房屋共享部位保持清潔，無(wú)亂貼，亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈，共享場(chǎng)地?zé)o紙屑，煙頭等廢棄物；7.2.1.4管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)，無(wú)亂貼、亂畫廣告的現(xiàn)象；7.2.1.5管理區(qū)域內(nèi)的排煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；7.2.1.6有年度、月度保潔工作計(jì)劃，按計(jì)劃進(jìn)行并有記錄，清潔主管可要求清潔公司提供排班表、樓內(nèi)委托清潔客戶名單等資料。特殊場(chǎng)所的清潔保養(yǎng)工作（如大堂地坪的拋光、外墻清洗、外圍大理石清洗等）由清潔公司制訂計(jì)劃，環(huán)境主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；7.2.1.7要用眼睛仔細(xì)去看，檢查是否有水跡、污跡和浮塵以及雜物等。7.2.1.8要經(jīng)常用手觸摸檢查，以確定保潔質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，如消火栓、墻角縫、地、門等。7.2.1.9鼻聞是檢查洗手間的一個(gè)重要方法，在檢查洗手間的衛(wèi)生時(shí)，一定要注意有無(wú)異味，如有異味，應(yīng)督促保潔員清洗尿槽、坐廁或地漏周邊。7.2.1.10必須熟悉保潔工作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和監(jiān)督。7.2.1.11在監(jiān)管時(shí)，要了解保潔人員的