房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究.

1、本科畢業(yè)論文房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理研究 2015年5月18日河北科技師范學(xué)院教務(wù)處制學(xué) 術(shù) 聲 明本人呈交的學(xué)位論文，是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果，所有數(shù)據(jù)、圖片資料真實(shí)可靠。盡我所知，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本學(xué)位論文的研究成果不包含他人享有著作權(quán)的內(nèi)容。對(duì)本論文所涉及的研究工作做出貢獻(xiàn)的其他個(gè)人和集體，均已在文中以明確的方式標(biāo)明。本學(xué)位論文的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬于河北科技師范學(xué)院。本人簽名： 日期： 指導(dǎo)教師簽名： 日期： 摘要摘 要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須嚴(yán)格控制企業(yè)的成本。但是房地產(chǎn)企業(yè)使用的傳統(tǒng)成本體系還不健全。存在制度

2、不完善，成本管理認(rèn)識(shí)誤區(qū)和方法落后，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控等問題，成本控制難以實(shí)現(xiàn)，常常對(duì)企業(yè)造成不可估計(jì)的損失。房地產(chǎn)企業(yè)函待尋求一套先進(jìn)的成本管理體系來指導(dǎo)其改革創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)高效的成本管理。本文以全面成本管理理論為指導(dǎo)，期望解決房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面突出的問題，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，更好的節(jié)約社會(huì)資源，增強(qiáng)放低產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究的背景和內(nèi)容。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理在成本意識(shí)，成本管理體系進(jìn)行了詳細(xì)的探討，概括了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題，然后對(duì)從全面成本管理出發(fā)，探討，明確了問題產(chǎn)生的原因，最后深入闡述了如何建設(shè)全面成本管理體制，加強(qiáng)成本管理的具體有效措

3、施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面成本管理；成本控制；管理體系A(chǔ)bstractEnterprise competition is fierce in the market economy, the real estate enterprises to obtain economic benefits and market competitive power, we must strictly control the cost of the enterprise. But the real estate enterprise to use the traditional cost system is

4、not sound. Misunderstanding as incomplete system, cost management and backward method, financial risk control, cost control is difficult to achieve, often cannot estimate the loss of the enterprise. Real estate enterprises to seek an advanced cost management system to guide the reform and innovation

5、, realize the effective cost management. Based on the comprehensive cost management theory as the instruction, expect to solve prominent problems in the cost management for real estate enterprises, in order to optimize the real estate enterprise cost control, better save social resources, strengthen

6、 enterprise comprehensive strength low. This paper first introduces the background of the real estate enterprise cost management research and content. Second, the consciousness of the real estate enterprise cost management in costs, the cost management system has carried on the detailed discussion,

7、summed up the problems existing in the real estate enterprise cost management, and then to start from a comprehensive cost management, to explore, has been clear about the cause of the problem, finally further expounds how to build a comprehensive cost management system, strengthen the cost manageme

8、nt of effective measures.Keywords: Real estate enterprises ,Total cost management，Cost control，Cost management system.II目錄目錄摘 要IAbstractI一 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的闡述1（一）企業(yè)成本管理釋義1（二）研究背景1（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)容1（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的原則與意義1二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題3（一）成本管理意識(shí)存在誤區(qū)3（二）房地產(chǎn)企業(yè)各部門不協(xié)調(diào)3（三）金融信貸問題4（四）成本控制體系不健全5三 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題成因分析5（一）成本管理得不

9、到重視5（二）企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大加大了溝通與協(xié)調(diào)難度6（三）房地產(chǎn)貸款過度依賴銀行6（四）成本管理方法體制陳舊6四 提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量的措施7（一）加強(qiáng)員工企業(yè)成本管理意識(shí)的培養(yǎng)7（二）調(diào)動(dòng)各部門溝通的積極性，共同制定成本預(yù)算7（三）形成高質(zhì)量、完善的資金管理體系7（四）健全成本管理體系，做好全過程的成本控制7結(jié)束語(yǔ)8參考文獻(xiàn)8致謝9III河北科技師范學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)院2015屆本科畢業(yè)論文一 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的闡述（一）企業(yè)成本管理釋義成本管理是指成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析以及成本考核等一系列科學(xué)管理辦法與手段的總稱。企業(yè)成本管理的目的是在保證質(zhì)量的前提下，將成本控制在最低以取得

10、最大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一種體現(xiàn)，也是一項(xiàng)綜合質(zhì)量指標(biāo)，是企業(yè)管理者進(jìn)行決策與預(yù)算的重要依據(jù)。它要求科學(xué)合理，系統(tǒng)全面，它對(duì)于促進(jìn)企業(yè)增收節(jié)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、提高經(jīng)濟(jì)效益及整體管理水平具有十分重要的意義 1（二）研究背景目前正值房地產(chǎn)處于低迷期。在整體交易量萎靡不振的情勢(shì)下,CPI 指仍然數(shù)居高不下,購(gòu)地成本、勞動(dòng)力資源價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間急劇縮減。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中呈現(xiàn)出由暴力行業(yè)向微利行業(yè)的轉(zhuǎn)變。成本管理對(duì)企業(yè)發(fā)展尤為重要。而且企業(yè)也注意到成本管理與經(jīng)濟(jì)效益的直接聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)要想從市場(chǎng)中脫穎而出，必須不斷控制成本。加強(qiáng)

11、成本管理是在激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)容房地產(chǎn)成本管理就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額。房地產(chǎn)企業(yè)成本不僅包括各種工程物資的實(shí)際成本，還包括與各項(xiàng)目相關(guān)的預(yù)計(jì)成本。成房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的主要目標(biāo)是預(yù)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的發(fā)生，并采取有效措施控制管理各項(xiàng)成本，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。成本控制是指企業(yè)項(xiàng)目從預(yù)算、實(shí)施、到營(yíng)業(yè)銷售全過程的科學(xué)成本控制方法。成本管理貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括拿地、工程施工、銷售營(yíng)銷、售后服務(wù)等等環(huán)節(jié)，其最終目的是降低成本增加利潤(rùn)，保持企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的一項(xiàng)工作。房

12、地產(chǎn)成本主要由土地購(gòu)置費(fèi)用、工程預(yù)算費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、竣工評(píng)估費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用、貸款利息支出、相關(guān)稅費(fèi)、其他費(fèi)用等組成。2（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的原則與意義1房地產(chǎn)成本管理的原則 （1）成本最小化原則。成本管理控制必須遵循的最基本原則是成本最小化原則。成本最小化要求在各項(xiàng)活動(dòng)中將人力、物力、財(cái)力降到最低。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本最小可以從下面方面強(qiáng)化成本管理：制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度與標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)密控制各種費(fèi)用和支出；建立防范監(jiān)督部門或機(jī)構(gòu)，監(jiān)督各成本的合理性，審核是否符合預(yù)算要求;建立適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)成本控制嚴(yán)密部門或員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（2）目標(biāo)管理原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，要事先制定好總體目標(biāo)，然后再

13、根據(jù)不同的開發(fā)階段將總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)逐步分解為不同的階段目標(biāo)。對(duì)于每個(gè)目標(biāo)都要遵循制定計(jì)劃、實(shí)施方案、檢查監(jiān)督實(shí)施結(jié)果、處理發(fā)現(xiàn)的問題，評(píng)價(jià)總結(jié)成果的一個(gè)循環(huán)（3）全面控制原則。全面控制原則包括全程控制和全員控制兩個(gè)含義。全面控制原則是指項(xiàng)目從確立、預(yù)算、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、營(yíng)銷、售后等全過程都要進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制與監(jiān)督。保證沒一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到嚴(yán)密的成本控制。全員控制原則是指在進(jìn)行成本管理過程中涉及企業(yè)成本的每一個(gè)員工都要積極的參與到成本控制，全體員都要有成本控制的知識(shí)儲(chǔ)備和理念。（4）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則。在項(xiàng)目工程開發(fā)過程中，只要參與項(xiàng)目的各級(jí)管理人員(包括項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員和其他參

14、與人員等)都要有明確的責(zé)任，嚴(yán)格的控制目標(biāo)。將各級(jí)管理者的權(quán)利與責(zé)任聯(lián)系起來，接受監(jiān)督。對(duì)于為成本控制準(zhǔn)確提出合理化建議，并對(duì)成功節(jié)約成本的部門或個(gè)人要給予一定的經(jīng)濟(jì)及榮譽(yù)的獎(jiǎng)勵(lì)。（5）例外管理原則。在項(xiàng)目的整個(gè)過程中，總會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)事件或是意外出現(xiàn)的情況影響項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而這些“非常規(guī)”的問題有時(shí)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本造成很大不確定的影響，甚至影響項(xiàng)目成本目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。所以在面對(duì)突發(fā)例外情況時(shí)，需要管理人員保持敏銳的洞察力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，并針對(duì)發(fā)生的問題，找出問題的起因，及時(shí)實(shí)施補(bǔ)救措施，將例外情況對(duì)成本目標(biāo)的影響降至到最小。32房地產(chǎn)企業(yè)成本控制重要性銷售收入對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)已經(jīng)定

15、位、地段價(jià)格差別不大，那么就直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入短期不會(huì)有一個(gè)較大的變動(dòng)，再加上國(guó)家征稅是按銷售額度比例收取上繳的，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)要想贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲得競(jìng)爭(zhēng)勝利，就必然依靠成本預(yù)算來完成。企業(yè)成本控制管理工作的效果很大程度上影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，決定著企業(yè)未來的成敗。所以企業(yè)成本管理在戰(zhàn)略上都有著重大意義。 4二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題 （一）成本管理意識(shí)存在誤區(qū)目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員在管理方法上取得了不少進(jìn)步，但是成本管理與控制意識(shí)仍然比較淡薄。不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理不夠重視，而更加關(guān)注去開拓市場(chǎng)，不斷增加營(yíng)銷投入部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過度重視施工項(xiàng)目的承

16、攬、施工進(jìn)度的完成程度和工程質(zhì)量的提高，忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效益是拼出來干出來的，不是簡(jiǎn)單的算出來的。常常簡(jiǎn)單粗略估計(jì)甚至憑印象來進(jìn)行成本預(yù)算，完全沒有對(duì)成本控制予以重視。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)成本管理意識(shí)存在以下幾方面的誤區(qū):（1）成本管理在預(yù)算方面的誤區(qū)。認(rèn)為成本無論如何計(jì)算都是會(huì)發(fā)生的，不必進(jìn)行預(yù)算，僅僅簡(jiǎn)單的估計(jì)，粗略的計(jì)算。（2）成本管理實(shí)施存在誤區(qū)。地產(chǎn)企業(yè)常常忽視前期項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，而加大力度抓工程進(jìn)度。（3）成本構(gòu)成意識(shí)錯(cuò)誤。企業(yè)管理者往往認(rèn)為最重要的是材料和設(shè)備價(jià)格，而忽略管理費(fèi)用與非正常支出等等的管理。（4）成本管理主體的意識(shí)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)企業(yè)常常將與財(cái)務(wù)相關(guān)的工

17、作全部歸結(jié)于財(cái)務(wù)部門。但是成本控制往往需要全公司各個(gè)部門的全力配合與協(xié)調(diào)，才能較好的實(shí)現(xiàn)。因此全員參與成本控制的意識(shí)不強(qiáng)，也是阻礙成本控制工作因素。企業(yè)應(yīng)注重培養(yǎng)全員成本控制意識(shí)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)各部門不協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)大部分是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下形成的，其財(cái)務(wù)成本管理體制不能更好的適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本預(yù)算往往比實(shí)際消耗的多，對(duì)施工項(xiàng)目預(yù)算缺乏科學(xué)性，容易造成資金的浪費(fèi)。目前大部分企業(yè)不重視企業(yè)的全面改革，各個(gè)部門在申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)時(shí)沒有具詳細(xì)的報(bào)表計(jì)算，施工部門只管理施工不涉及資金的收付與預(yù)算，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用不夠敏感，缺乏降低成本管理的動(dòng)力，財(cái)務(wù)部門與施工部門缺乏有效的溝通。就我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管

18、理的現(xiàn)狀來看，各部門相互配合來完成成本控制工作還是有困難的。因?yàn)槟壳俺杀竟芾砉ぷ鬟€是主要交給財(cái)務(wù)部門，其他部門成本管理與控制意識(shí)還是比較薄弱的。成本管理無法從項(xiàng)目確立到項(xiàng)目完成整個(gè)過程充分進(jìn)行，從上層管理到基層工作者都積極參與。導(dǎo)致成本控制工作的開展缺乏全局性，、整體性、與全員參與每個(gè)部門都是相互孤立的，部門之間對(duì)彼此的實(shí)際情況都無法做到充分了解，比如說，財(cái)務(wù)部門對(duì)施工單位的實(shí)際支出和材料剩余情況缺乏了解， 從而導(dǎo)致在材料的核算上，精確度較低。如此一來，可能導(dǎo)致資產(chǎn)流失，升值損失無法估計(jì)，企業(yè)成本不斷提高，危及企業(yè)生存與發(fā)展。（三）金融信貸問題 房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施再到竣工，整個(gè)過程經(jīng)歷的時(shí)

19、間較長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用常常會(huì)受到很多因素的影響，如建筑材料的價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情以及國(guó)家政策的變化等?，F(xiàn)階段， 由于材料和人工費(fèi)用的上漲，以及國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在資金配置方面難以做到和成本完全匹配。另外，如果國(guó)家進(jìn)行緊縮的調(diào)節(jié)，必將會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，則會(huì)出現(xiàn)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款，而本公司自有資金比相對(duì)較少，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)常常面臨著財(cái)務(wù)危機(jī)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控。過度的依賴銀行貸款使得一旦貨幣政策緊縮，無法取得銀行貸款，房地產(chǎn)公司便會(huì)面臨破產(chǎn)。由下表可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源銀行貸款占將近40%，自籌資金最多占20%

20、，個(gè)人按揭占10%，定金和預(yù)收款占25%左右，其他資金來源咱8%左右。如此大的資金尋求來源于銀行是遠(yuǎn)高于國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)控制水平的。目前在融資問題上，最主要的問題是陷入了還貸的惡性循環(huán)中，這個(gè)惡性循環(huán)最終導(dǎo)致的結(jié)果就是財(cái)務(wù)成本會(huì)越來越高，大量侵占企業(yè)正常利潤(rùn)，直到企業(yè)最終承受不了，資金鏈斷裂。5表一 2014年我國(guó)房地產(chǎn)資金來源（單位：億元）時(shí)間銀行貸款占比（%）自籌資金占比（%）個(gè)人按揭款占比（%）定金和預(yù)收款占比（%）其他占比（%）開發(fā)資金合計(jì)占比（%）2014.017330.8538.733498.3918.482056.810.87464.82524.61384.897.3218925.751

21、002014.0210119.6637.534585.7617.013157.4111.71709226.32007.177.44269621002014.0312951.736.385841.4316.414373.4712.289781.8127.482653.17.4535601.511002014.0414793.236.516471.2316.215256.9112.310171.4327.562980.277.5839817.311002014.0516588.336.777129.7615.85404.4511.9812513.827,743478.477.7145114.781

22、002014.0621629.7237.88761.1515.316763.211.8215712.7127.464357.947.6257224.721002014.0725151.4237.6310076.1915,087945.1111.8918447.5727.65210.257.866830.311002014.0829216.2437.9611352.7114.759102.1811.8321161.9927.56127.197.9776960.311002014.0933673.6938.3412827.214.610296.7911.7224281.3827.656748.72

23、7.6887827.781002014.1037095.938.7114094.314.511379.6211.7127273.5928.0675350.527.5697193.931002014.1142742.1839.0415505.7114.1612656.5811.5630533.8527.898037.177.34109475.491002014.1247424.9538.8317164.7814.0614033.2611.4934498.9728.259000.517.37122122.47100資料來源:中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（四）成本控制體系不健全成本制度約束， 那么必然會(huì)在很大程度上

24、影響到施工企業(yè)的成本控制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然大部分都有自己的一套成本管理辦法，但是普遍都存在著方法過于單一、片面的現(xiàn)象。在各房產(chǎn)企業(yè)成本管理體制中，管理者往往只重視成本的審批和審批流程的基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)工作，卻忽視了其他一些管理工作比如說工程預(yù)算、售后服務(wù)成本、銷售成本等。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)力往往集中在企業(yè)高層，成本控制工作高層有抓不過來。常常出現(xiàn)成本失控，而高層管理者的實(shí)務(wù)又無人監(jiān)督與制約，使得成本管理的職能無法充分發(fā)揮，不利于企業(yè)的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)成本范疇缺乏科學(xué)的管理經(jīng)營(yíng)體制，沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，這在一定程度上使得企業(yè)成本體系的管理缺乏、整體性，嚴(yán)重制約著企業(yè)的發(fā)展。在行業(yè)

25、中，企業(yè)由于對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)有偏差，雖然設(shè)置了相關(guān)部門，但往往沒有形成具體有效的考核方法和考核制度，無法形成嚴(yán)格的監(jiān)督管理和激勵(lì)機(jī)制。近年來隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，管理水平并沒有隨之不斷提高，甚至出現(xiàn)停步不前的現(xiàn)象。對(duì)于成本管理制度的制定并不完善，甚至常常只是書面文章，并不能具體實(shí)施。忽視了成本管理工作在實(shí)際工作中的應(yīng)用，也不能科學(xué)合理的控制成本。傳統(tǒng)的成本管理需要耗費(fèi)大量人力資源，而且周期長(zhǎng)，目前雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門配備了計(jì)算機(jī)，但是缺少現(xiàn)代的企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，各部門資源共享不便，財(cái)務(wù)信息收集不及時(shí)，不能進(jìn)行相應(yīng)的數(shù)據(jù)處理與信息管理，缺少發(fā)現(xiàn)問題的依據(jù)。三 房

26、地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題成因分析（一）成本管理得不到重視1 重核算，輕管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識(shí)不強(qiáng)，涉及成本管理的人員大部分是技術(shù)人員，雖然施工經(jīng)驗(yàn)豐富，但缺乏專業(yè)的管理理論學(xué)習(xí)，對(duì)工程管理知識(shí)掌握不夠，成本管理水平不高，因此出現(xiàn)了重核算，輕管理的現(xiàn)象。對(duì)成本重視程度不足，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)錯(cuò)位。長(zhǎng)期以來，我國(guó)企業(yè)在思想認(rèn)識(shí)方面重成本節(jié)約而忽視優(yōu)化管理，缺乏對(duì)成本控制的深層次研究，對(duì)穩(wěn)定產(chǎn)品質(zhì)量、完善生產(chǎn)流程、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力等間接效益目標(biāo)不夠重視，考核中沒有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和鼓勵(lì)成本創(chuàng)新方式的措施和正確導(dǎo)向。2 成本與企業(yè)的利益掛鉤不實(shí)目前腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，許多領(lǐng)導(dǎo)不在意企業(yè)利潤(rùn)是多少，在意的是該項(xiàng)業(yè)務(wù)能都得到多少

27、回扣，通過造假虛增成本收受回扣等手段進(jìn)行貪污，使企業(yè)的利益流到少數(shù)個(gè)人手里，而不顧全體職工利益。3 觀念落后不前，對(duì)與成本管理的范圍、方法、目標(biāo)等方面存在認(rèn)識(shí)上的偏差。認(rèn)為成本管理應(yīng)由財(cái)務(wù)等管理部門全權(quán)負(fù)責(zé)，忽視了配合其他管理部門、生產(chǎn)車間、部門等，導(dǎo)致懂財(cái)務(wù)的技術(shù)和其他管理欠缺、懂技術(shù)和其他管理的的欠缺財(cái)務(wù)只是，因此導(dǎo)致成本管理必然失控，企業(yè)浪費(fèi)嚴(yán)重，成本難以估計(jì)，損失無法評(píng)估；認(rèn)為成本控制僅限企業(yè)內(nèi)部，忽視了與企業(yè)相關(guān)的組織與領(lǐng)域可能對(duì)企業(yè)成本的管理。（二）企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大加大了溝通與協(xié)調(diào)難度隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)各部門分工越來越明確，常常出現(xiàn)部門分化。一些部門以部門利益為中心，自我中

28、心的觀念逐漸增強(qiáng)，只關(guān)注本部門利益，甚至違背企業(yè)整體利益。部門對(duì)于整體意識(shí)不斷淡化。同時(shí)自上而下與自下而上的溝通出現(xiàn)問題，部門間的交流也出現(xiàn)困難，溝通與交流的效率開始低下。隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，溝通途徑不夠，部門之間信息傳遞脫節(jié)，部門之間接口工作職責(zé)不明確，協(xié)調(diào)效率的顯著下降，從而導(dǎo)致在成本管理工作方面的開展缺乏全面性和系統(tǒng)性，不能發(fā)揮成本管理的作用。（三）房地產(chǎn)貸款過度依賴銀行隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過程往往都需要銀行貸款。特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融體系還有待完善，基于銀行貸款系統(tǒng)以外的多渠道多元話融資局面還沒有形成，房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴還是較大的。房地產(chǎn)行業(yè)又是我國(guó)的支柱

29、產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需有有著重要作用。于是各地政府在政策上對(duì)地產(chǎn)行業(yè)貸款給予優(yōu)惠，從而加劇房產(chǎn)企業(yè)貸款需求，過度依賴銀行。目前房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地購(gòu)置、工程施工、房產(chǎn)營(yíng)銷等活動(dòng)的整個(gè)過程由此可見，房地產(chǎn)貸款過度依賴于銀行，加重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)的成本管理將無法實(shí)現(xiàn)。并且資金籌取將隨著風(fēng)險(xiǎn)的提升不斷提高，成本管理將愈加困難。（四）成本管理方法體制陳舊隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷加快發(fā)展的腳步，對(duì)于成本管理工作的具體開展也提出了更高更嚴(yán)格的要求。然而目前大部分企業(yè)仍沿襲了傳統(tǒng)的成本管理方法，成本管理辦法并未隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得較大的突破，成本管理的效果不明顯，

30、也為能給企業(yè)帶來預(yù)想的經(jīng)濟(jì)效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的成本管理體系，使得成本失控，難以維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。有效的成本管理應(yīng)該貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程包括事前預(yù)算、事中控制、事后評(píng)估。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得長(zhǎng)期發(fā)展，必須結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的成本控制體系，以此來增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。四 提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量的措施 （一）加強(qiáng)員工企業(yè)成本管理意識(shí)的培養(yǎng)在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)充分重視財(cái)務(wù)成本管理。各級(jí)管理者應(yīng)從實(shí)際工作出發(fā)，充分發(fā)揮管理職能，加強(qiáng)企業(yè)成本控制。成本管理意識(shí)應(yīng)該在各個(gè)部門之間普及。同時(shí)管理者應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)最新管理辦法，并將其應(yīng)用與企業(yè)，為企業(yè)的發(fā)展住如

31、動(dòng)力。對(duì)于施工人員，應(yīng)加強(qiáng)施工作業(yè)成本管理培訓(xùn)，強(qiáng)化成本意識(shí)。財(cái)務(wù)成本管理的完善，財(cái)務(wù)部門是任務(wù)中心，應(yīng)當(dāng)著重加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的行業(yè)培訓(xùn)，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)做好相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的培訓(xùn)，帶動(dòng)企業(yè)由粗放型的管理模式向精細(xì)型轉(zhuǎn)變。（二）調(diào)動(dòng)各部門溝通的積極性，共同制定成本預(yù)算財(cái)務(wù)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要各個(gè)部門協(xié)調(diào)配合。項(xiàng)目施工部門是企業(yè)費(fèi)用支出的執(zhí)行者，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的支出非常熟悉，執(zhí)行過程中了解什么樣的費(fèi)用是必須的，什么樣的費(fèi)用是可以省去的，能找到控制材料和人工費(fèi)用支出成本的最佳途徑和方法。財(cái)務(wù)部門可以根據(jù)各部門資料預(yù)算的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)預(yù)算有沒有脫離預(yù)期，對(duì)結(jié)果進(jìn)行有效的分析，找到降低成本最直接的方法

32、。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)在成本管理方面全員參與的意識(shí)，明確成本管理是財(cái)會(huì)部門人員的責(zé)任，也與項(xiàng)目相關(guān)的工程管理、質(zhì)量管理、合同管理、資金管理等部門員工密切相關(guān)。 （三）形成高質(zhì)量、完善的資金管理體系 企業(yè)在融資籌資時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周期的長(zhǎng)短情況選擇適時(shí)合理的融資途徑，在保證項(xiàng)目的正常平穩(wěn)進(jìn)度的同時(shí)，盡量減少籌資成本，節(jié)約利息支出。企業(yè)在借款時(shí)，應(yīng)保持使用短期借款為主，進(jìn)行及時(shí)的償還后再立即進(jìn)行下一批短期借款的申請(qǐng)，這樣不斷周轉(zhuǎn)可以提升企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)間的信譽(yù)度，還節(jié)省了貸款的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要做好資金與成本管控的結(jié)合，既需要保持全局意識(shí)，也需要加強(qiáng)企業(yè)的各部門配合和合作。對(duì)于財(cái)務(wù)部門來說，管理好企業(yè)自身

33、運(yùn)營(yíng)所需要的資金，同時(shí)還要考慮到未來要用的資金。對(duì)于同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，往往需要較大的資金投入來維持各項(xiàng)目的穩(wěn)定進(jìn)行。財(cái)務(wù)部門需要定期對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金需要情況進(jìn)行合理的估計(jì)，也要清晰地了解到關(guān)于本企業(yè)的資金運(yùn)作情況，才可以制訂出合理可靠的資金方案。（四）健全成本管理體系，做好全過程的成本控制資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作是否能夠得到有效開展， 直接關(guān)系著企業(yè)的良性發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過程中所涉及到的環(huán)節(jié)比較多，因此管理部門在進(jìn)行成本管理時(shí)，必須充分考慮到各種影響因素，結(jié)合實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的成本管理方案，切實(shí)落實(shí)到工程的各個(gè)階段。建立以房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核為一體的成本管理體系。以全面的成本管理為主線，建立配套的成本管理方法與標(biāo)準(zhǔn)，健全成本管理體系。最終達(dá)到各個(gè)部門都能夠從企業(yè)的整體利益出發(fā)去控制成本，將各項(xiàng)成本控制措施落實(shí)到企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，企業(yè)各項(xiàng)成本合理有效，企業(yè)獲得較多經(jīng)濟(jì)利益。結(jié)束語(yǔ)總之，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的一項(xiàng)管理工作，往往會(huì)關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要意識(shí)到成本管理是事關(guān)全員的、全過程、整體的管理，要從項(xiàng)目、機(jī)構(gòu)、人員、流程、手段等多方面入手去控制成本。同時(shí)企業(yè)要想提升成本管理控制水平，健全完善的成本管