不動產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)問題

1、編號：YB-HT-010124不動產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)Real estate in termediary甲方：乙方：簽 訂日期：年月日文檔中文字均可自行修改編訂：YunBo Network實(shí)用 Practical 專業(yè) Major 精品 Quality編號：YB-HT-010124不動產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)問題說明：本合同書適用于明確雙方必須履行的義務(wù)和應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，在合同期限內(nèi)按照 合同約定或者依照法律規(guī)定履行義務(wù)，可用作電子存檔或?qū)嶓w印刷，使用時請詳細(xì)閱讀I條款。所謂居間合同，是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托， 并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機(jī)會或者為訂約 提供媒介服務(wù)，委托人

2、給付報酬的合同。近年來，隨著房地產(chǎn)二級市場的活躍和繁榮，委托人通過中介公司以居間的方式進(jìn)行房 地產(chǎn)交易已成為一種普遍方式，而由此引發(fā)的糾紛也迅速增多。 實(shí)務(wù)中，主要存在以下法律問題：一、如何認(rèn)定“居間人已促成合同成立”案例：被告（委托人）經(jīng)原告（居間人）居間介紹，與出讓方甲 公司（案外人）簽訂了在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓甲公司開發(fā)的 一在建項(xiàng)目。當(dāng)時被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司（案外人）就同一項(xiàng)目簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議尚未解除。后乙公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，訴請甲公司履行雙方簽訂的在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，本案被告作為第三人參加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償從而取得系

3、爭項(xiàng)目開發(fā)權(quán) 達(dá)成協(xié)議。上海市第一中級人民法院經(jīng)審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效 ；本案被告與甲公司簽訂的轉(zhuǎn)讓 協(xié)議無效；同時判決該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更為本案被告。判決后，甲公司不服提起上訴。二審中，有關(guān)當(dāng)事人達(dá)成了新的補(bǔ)償協(xié)議， 甲公司撤訴。本案原告遂訴請被告支付居間報酬216萬元。一種意見認(rèn)為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的合同雖然被確認(rèn)無效，但被告實(shí)際取得了系爭工程項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議只是對價格的重新確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告促成被告與甲公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)成立。故應(yīng)支持原告的訴請。另一種意見認(rèn)為，依據(jù)已經(jīng)生效的判決書可以確定，原告居間介紹簽訂的合同系無效合同，

4、該合同自始就沒有法律約束力， 故不能認(rèn)定是已成立的合同。居間人未促成合同成立的， 不得要求支付報酬。故應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。筆者認(rèn)為，認(rèn)定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿足兩個條件：一是合同的成立與居間人的活動有因果關(guān)系；二是居間人介紹簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同。“居間人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂 立合同的媒介服務(wù)而促成的， 即該合同的成立與居間人的活動有 因果關(guān)系。如果委托人最終不是因居間人介紹簽訂的合同而取得 了系爭標(biāo)的，我們就不能以該結(jié)果推斷出“居間人已促成合同成 立”之事實(shí)。上述案例中，原告居間介紹簽訂的合同已被法院生 效判決確認(rèn)為無效，

5、被告并非因該合同、 而是因其與案外人達(dá)成 的協(xié)議而取得了系爭項(xiàng)目，有關(guān)當(dāng)事人達(dá)成的補(bǔ)償協(xié)議不能推翻 生效判決所確認(rèn)的事實(shí)， 故不能由此結(jié)果得出“居間人已促成合 同成立”之結(jié)論。雖然合同成立與合同生效是兩個不同的概念， 合同法也沒有明確規(guī)定居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)具有法律效 力。但在居間法律關(guān)系中， 居間人是為委托人服務(wù)的， 這種服務(wù) 表現(xiàn)為報告訂約的機(jī)會或?yàn)橛喖s的媒介，其目的在于通過居間活動取得報酬。而委托人的目的在于通過居間人的服務(wù)，與對方就某一事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。只有居間人的活動達(dá)到目的了，委托人才負(fù)有給付報酬的義務(wù)。因此，居間人的活動只有促成委托人與第三 人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。因

6、此，筆者認(rèn)為，居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特征及合同法關(guān)于居間合同條款的立法本意。二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務(wù)費(fèi)案例：原告（居間人）與兩被告（委托人）簽有房地產(chǎn)買賣居 間協(xié)議，約定兩被告分別委托原告出售、購買被告一之房屋；協(xié)議第九條約定，如果兩被告未能履行有關(guān)條款，致買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應(yīng)向原告支付數(shù)額相當(dāng)于傭金的 服務(wù)費(fèi)54600元。后因被告二辦不出貸款， 兩被告合意解除了協(xié) 議，未能簽訂買賣合同?，F(xiàn)被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務(wù)費(fèi)。一種意見認(rèn)為，原、被告簽訂的協(xié)議合法有效，根據(jù)協(xié)議，作為合意解除

7、方應(yīng)向原告支付服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)原告主張被告一支付服務(wù)費(fèi)有合同依據(jù)，故應(yīng)判決被告一向原告支付一半服務(wù)費(fèi)27300丿元。另一種意見認(rèn)為，原告與兩被告簽訂的 房地產(chǎn)買賣居間協(xié) 議系格式協(xié)議，其中第九條約定的內(nèi)容明顯加重了相對方的責(zé) 任，而使原告居于無論居間行為成功與否，均可取得相應(yīng)報酬的有利地位，此約定與法律的規(guī)定相悖，應(yīng)為無效。故應(yīng)駁回原告的訴訟請求。筆者認(rèn)為，本案當(dāng)事人簽訂的是格式合同。 合同法第四十條 規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。 合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人 未促成合同成立的，不得要求支付報酬。然而，實(shí)務(wù)中，不少居 間人為使自己獲取報酬的目的

8、不落空，往往利用格式條款，要求委托人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協(xié)議未 簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當(dāng)于居 間報酬的違約金或服務(wù)費(fèi)。這樣，就使委托人處于必須簽約， 否則就要承擔(dān)違約金或服務(wù)費(fèi)的不利地位；而其自己則處于無論是否促成合同成立，均可獲取相當(dāng)于居間報酬的違約金或服務(wù)費(fèi)的 有利地位。這明顯加重了委托人的責(zé)任。因此，該條款違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。三、委托人規(guī)避居間人私下簽訂買賣合同是否構(gòu)成違約案例：原告（居間人）與出售方及被告（委托人）分別簽有房 地產(chǎn)居間合同一份，約定被告委托原告以140萬元購買出售方 房屋，在合同有效期內(nèi)，依原告之安排，買賣

9、雙方至原告處，由 原告代書簽訂房地產(chǎn)買賣合同，完成委托事項(xiàng)，被告支付原告服 務(wù)報酬14000元。合同簽訂后，原告兩次安排雙方簽訂買賣合同， 因被告第一次未備齊首付款、第二次無故不到場而未成。第二次 安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣合同，合同價為160萬元，并取得了所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。原告遂訴請被告賠償違約損失14000元。一種意見認(rèn)為，被告的行為有違誠信，但該行為是否屬于違 約，雙方并無約定，原告訴請違約賠償，缺乏依據(jù)。故應(yīng)駁回原 告的訴請。另一種意見認(rèn)為，被告的行為不僅有違誠信，同時也違反了雙方在居間合同中的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于雙方對違約責(zé)任沒有約定，原告主張按

10、照合同履行后其可以 獲得的利益進(jìn)行賠償， 符合合同法的有關(guān)規(guī)定。 故應(yīng)支持原告的 訴請。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，所謂違約責(zé)任，是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定 時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。 從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬于違約，只要當(dāng)事人沒有履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，就構(gòu)成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務(wù)是報告訂立合同的機(jī)會，在約定的期限內(nèi)安排雙方簽訂買賣合同。 而作為委托人的被告， 其義務(wù)是在居 間人的安排下前去簽訂買賣合同。但由于被告無故不到場， 致使原告無法完成委托事項(xiàng)， 獲取居間報酬，后被告又私下與居間人 介紹的對方簽訂合同。雖然雙方在合同中沒有明確被告不服從居 間人安排前去簽約的行為構(gòu)成違約，但從合同的內(nèi)容來看， 被告的行為違反了合同中約定的義務(wù)，構(gòu)成違約。雙方對違約責(zé)任沒有約定，應(yīng)適用法定形式。 那么，被告的違約行為是否給原告造成了損失客觀上，被告規(guī)避原告自