信用社（銀行）法律講座材料1

1、信用社（銀行）法律講座材料第三章 保證擔保保證擔保是債權人同保證人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的擔保方式，提供保證的為保證人，另一方當事人為債權人。第一節(jié) 保證人的法律資格一、下列組織、個人可做保證人1、法人。企業(yè)法人，從事經營活動的事業(yè)法人，均可作保證人。2、其他組織。主要指依法領取營業(yè)執(zhí)照的（1）個人獨資企業(yè)；（2）合伙企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)；（3）中外合作經營企業(yè)；（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，村辦企業(yè)以及經民政部門核準登記的社會團體。3、具有完全民事行為能力的自然人。4、經法人書面授權的企業(yè)法人分支機構（應有營業(yè)執(zhí)照）二、下列單位、個人作保證人的，保證合同無效。1、國家機

2、關。包括權力機關、行政機關、司法機關和軍事機關；2、學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體；3、企業(yè)法人的分支機構、內設職能部門；4、不具有完全民事行為能力的自然人。未成年人和精神障礙的人。第二節(jié) 保證方式和保證期間一、保證方式。保證方式有一般保證和連帶責任保證。一般保證是指債權人同保證人在合同約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的保證方式。如保證人和債權人在保證合同中直接約定，保證人承擔一般保證責任時，也屬于一般保證。法律規(guī)定一般保證成立的條件是約定了保證人承擔保證責任的條件是“債務人不能履行債務”是“不能履行債務”不是“不履行債務”，或“未履行債務”，這個“不能履

3、行債務”的標志是債權人必須先對債務人進行訴訟或仲裁，并依法強制執(zhí)行，仍然不能履行債務。實際上，一般保證的保證人承擔的是補充保證責任，即先起訴債務人，并強制執(zhí)行，仍有不能履行的債務時，保證人才承擔保證責任。連帶責任保證是保證人同債權人約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的保證方式。連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人即可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人承擔保證責任。農村信用社使用的保證擔保借款合同約定的都是連帶責任保證。二、保證期間。保證期間是指保證合同有效存續(xù)期間。保證人在保證期間內承擔保證責任，如果債權人在保證期間內未要求保證人承擔保證責任，保證人就不

4、再承擔保證責任了。保證期間，由債權人同保證人在合同中約定。如果沒有約定保證期間，則從主債權到期之日起6個月止。農村信用社使用的保證擔保借款合同約定的保證期間為兩年，從借款到期之日起計算。一筆借款約定分期償還的，分別計算保證期間。第三節(jié) 保證合同保證人同債權人應當簽訂書面保證合同。一、盡量采用格式合同。農村信用社使用的保證擔保借款合格，合同條款規(guī)范、內容全面，能有效地保護農村信用社的利益。農村信用社發(fā)放保證貸款時應盡量采用保證擔保借款合同，對小額貸款也可以使用農戶小額聯(lián)保借款合同、聯(lián)保借款合同。二、對以新貸償還舊貸的，新貸、舊貸的保證人不是同一人的，應在其他約定事項中特別寫明，該借款用于償還借款

5、人的到期貸款。否則，保證人不承擔民事責任。三、按照公司法的規(guī)定，公司的董事、經理不得以本公司的資產為公司股東或其他個人債務提供擔保。依此規(guī)定，公司不得為公司的股東（包括母公司）和其他個人借款提供保證。四、要防止虛假保證行為。1、簽字、蓋章必須真實。要防止保證人蓋假公章、假名章、私自蓋章和盜蓋公章的行為。保證人是單位的，必須經法定代表人或主要負責人簽字或蓋名章，保證人是個人的，必須是本人親筆簽字。2、意思表示必須真實。保證人的行為必須自愿行為，不能是受債權人脅迫。3、保證人應具有代為償還的能力。第四章 抵押擔保第一節(jié) 抵押的概念和特征一、抵押。抵押是不轉移對債務人或第三人特定財產的占有，而將該財

6、產做為債權的擔保，當債務人履行債務時，債權人有就該財產優(yōu)先受償的擔保方式。其中，提供財產擔保的為抵押人，債權人為抵押權人，用作擔保的財產為抵押物。二、抵押擔保的特征是：1、不轉移對抵押物的占有。抵押物仍然在抵押人處保管、使用。抵押權人不直接支配、占有抵押物。2、抵押權人直接支配抵押物的交換價值。3、抵押權人在債務人不履行債務時有優(yōu)先受償權。4、抵押權人對抵押物有物上追及權。即設定抵押后，抵押人擅自處分抵押物的，抵押權人可以向受讓人主張抵押權。第二節(jié) 抵押物一、抵押物應具備的條件。用來作抵押的財產，可以是不動產，也可以是動產，無形資產或其他權利是不能用作抵押的（可作質押），作為抵押物應具備以下條

7、件：1、產權明晰，不存權屬糾紛。抵押人對抵押物具有所有權或處分權。2、具有可讓與性、有交換價值。法律禁止流通的財產不能用作抵押物。抵押權直接支配的，是抵押物的交換價值，抵押物必須是可以變價出售，不能變價出售的財產不能用于抵押。抵押物是否具有使用價值無關緊要。3、抵押物的價值應具穩(wěn)定性。價值不穩(wěn)定的財產或者易變質的財產不能作為抵押物。4、抵押物必須特定的。用作抵押物必須是具體、明確的，已經特定化的。二、禁止作為抵押物的財產1、土地所有權。土地歸國家或集體所有，土地所有權是禁止抵押的。土地使用權可作抵押。2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權是不得抵押的。但是有兩種情況除外：一是依

8、法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地使用權經發(fā)包人同意可以抵押；二是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押時，其占有范圍內的集體土地使用權同時抵押。農民的私有住房因房屋是建在宅基地上，房產和地產是不可分的，農民的住宅是不能用作抵押的。3、以公益為目的事業(yè)單位、社會團體的公益設施是不能用作抵押。4、所有權、使用權不明或有爭議的財產。5、被查封、扣押、監(jiān)管的財產。6、違法、違章建筑物。7、依法不得抵押的其他財產。第三節(jié) 抵押合同一、抵押人。抵押權是以抵押合同的方式設立的，在抵押合同上簽字、蓋章的必須對抵押物具有所有權或處分權。1、抵押人是自然人的。（1）應當具有完全民事行為能力的；（2）應當由夫妻雙方共

9、同簽字、蓋章設定，除非抵押人有證據證明自己未婚或抵押財產屬一方所有。（3）夫妻雙方共同設定抵押的，應提供結婚證書、雙方身份證。2、抵押人是法人的。應由法定代表人簽字、蓋章并加蓋法人公章。（1）依公司法設立的有限責任公司，股份有限公司及公司財產設定抵押的由董事長簽字并加蓋公司法人公章，抵押擔保關系是成立并具有法律效力的。抵押登記部門要求須經董事會研究同意，并附有董事會同意抵押的決議。為了防止不必要的糾紛，以公司法人的財產抵押的，信用社應要求有董事會同意抵押的決議。（2）中外合資、合作企業(yè)。具有法人資格的，該企業(yè)設定抵押的，應經董事會同意，并附有董事會決議。3、抵押人是其他組織的。（1）個人獨資企

10、業(yè)財產抵押的，應由投資人簽字、蓋章并加蓋企業(yè)公章；（2）合伙企業(yè)以合伙企業(yè)的財產抵押的，應由全體合伙人同意抵押的授權書或由全體合伙人在抵押合同書上簽字、蓋章并加蓋合伙企業(yè)公章；（3）以聯(lián)營企業(yè)的財產設立抵押的，應由參加聯(lián)營的企業(yè)同意抵押的協(xié)議書或意見書。由聯(lián)營企業(yè)的主要負責人簽字、蓋章，并加蓋聯(lián)營企業(yè)公章。（4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道、村辦企業(yè)的財產作抵押。應由企業(yè)的職工大會（或職代會）的決議，并經主管部門批準。以屬于村集體財產設立抵押的，必須經村民大會（或村民代表大會）表決同意。（5）以企業(yè)法人的分支機構的財產作抵押的，必須有企業(yè)法人的書面授權。4、抵押人是荒山、荒丘、荒灘的承包人的，應經發(fā)包人書面

11、同意?；蛟诘盅汉贤虾炞帧⑸w章表示同意。二、抵押合同的形式與內容1、抵押合同必須采取書面形式由抵押人、抵押權人簽字、蓋章。2、抵押合同的內容。農村信用社使用的格式合同抵押擔保借款合同所列內容齊全，發(fā)放抵押貸款應盡量使用該合同用紙。第四節(jié) 抵押登記由于抵押是不轉移對抵押物的占有，對財產是否已經用于抵押、第三人無從考證。不利于交易的安全。擔保法為此設定了抵押登記制度。一般來說，抵押登記是由抵押物的產權管理部門或者證照登記發(fā)放部門來負責的，具體是：1、以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證書的土地管理部門，以出讓方式取得的國有土地使用權可單獨抵押。2、以城市房地產或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房

12、等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門，一般情況下為房產管理部門；3、以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；4、以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；5、以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門；6、以上述財產以外的財產抵押的，為抵押人所在地的公證部門。抵押登記機關依法登記后頒發(fā)他項權利證書。第五節(jié) 設定抵押權時注意事項抵押權是優(yōu)先受償權，但在設定抵押時應注意以下幾個問題：1、注意稅收優(yōu)先權。新修訂的稅收征收管理法規(guī)定，納稅人的欠稅行為發(fā)生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者其財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權和留置權執(zhí)行。辦理抵押（動產質押）貸

13、款前，農村信用社應到稅務機關查詢抵押人、出質人是否欠稅。2、建設工程價款優(yōu)先權。以在建工程抵押的，或開發(fā)商以剛竣工建筑物抵押的，應注意建設工程價款優(yōu)先權問題。建設工程的承包人優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。3、公司法規(guī)定，董事、經理不得以本公司的財產為股東（包括母公司）和其他個人債務提供擔保。抵押人為公司的，應審查借款人是否是公司的股東及或個人。4、抵押物是否已經租賃。如果抵押物先抵押后租賃，則抵押權優(yōu)于租賃權；如果先租賃后抵押，則租憑權優(yōu)于抵押權，只能等租賃期屆滿后才能實現(xiàn)抵押權。因此，對已經出租的財產，且租賃期較長的，不宜用作抵押。 第五章 質押擔保第一節(jié) 動產質押擔保動產質押是債務人或第

14、三人將動產移交債權人占有，作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權就該動產優(yōu)先受償的擔保方式。移交財產的人為出質人，接受財產的債權人為質權人，移交的動產為質物。一、動產質物的條件1、必須是動產。不動產是指土地及房屋、林木等地上定著物；動產是指不動產以外的物。2、動產質物必須有交換價值，且價值較穩(wěn)定，易于保管。3、動產質物必須具有可流通性，即可轉讓變價。4、動產質物必須為特定物。二、動產質押合同的生效條件。動產質押權是以合同方式設定的。質押合同自質物移交給質權人占有時生效，農村信用社在辦理動產質押貸款時，要特別注意將質押物移交信用社占有，如果農村信用社沒有保管地點，也應另行租或借保管地點

15、，不能由出質人占有質物；對已經在第三人保管的動產質物，農村信用社可同出質人、保管人三方協(xié)議占有改定。具體協(xié)議樣式如下：移交質押物協(xié)議書甲方（出質人）：乙方（質權人）：××農村信用合作社丙方（保管人）：依據甲、乙雙方簽訂的質押擔保借款合同（合同編號 ）的約定，甲方將由丙方保管的財產（品名 規(guī)格 數量 ）向乙方出質，為履行合同的約定，三方達成以下協(xié)議條款：一、從本協(xié)議簽訂之日起，甲方在丙方保管的財產歸乙方占有；二、乙方有權領取、占有甲方在丙方保管的財產，甲方不再享有領取和占有和處置的權利；三、丙方只能向乙方交付所保管的財產，向其他人包括甲方交付財產的，要向乙方承擔損失賠償責任。

16、甲方： 法定代表人：乙方： 法定代表人：丙方： 法定代表人：簽訂協(xié)議時間：簽訂協(xié)議地點： 三、動產質押應注意的事項1、注意抵押優(yōu)先權。由于動產即可抵押也可質押，抵押不轉移對財產的占有，可能出現(xiàn)動產所有人，將其動產先抵押給甲信用社，后質押給乙信用社。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，經抵押登記的抵押權優(yōu)于質權。因此，辦理質押擔保貸款時，應查明。用于質押的動產是否已經抵押。2、注意稅收優(yōu)先權（同抵押）。3、出質人為依公司法設立的公司的，應審查借款人是否是公司的股東（包括母公司）和自然人。第二節(jié) 權利質押擔保一、可質押的權利用于質押的權利只能是財產權利，人身權利是不能質押的?？少|押的財產權利是：1、債權。匯票、本票

17、、支票、債券、存款單。2、物權。倉單、提單。3、知識產權中的財產權。商標權、專利權、著作權。4、股權。股份、股票5、依法可以質押的其他權利。按照擔保法規(guī)定，上述財產權利均可質押。但是，有的財產權利的交換價值極不穩(wěn)定，如股份、股票；有的難以兌現(xiàn)或兌付，如企業(yè)債券、商業(yè)承兌匯票；有的則手續(xù)繁鎖，價值難以確定如商標權、專利權和著作權等。目前，適合農村信用社貸款質押的財產權利是：存款單、金融債券、國債、銀行承兌匯票。二、辦理權利質押貸款應注意的問題1、按格式合同簽訂質押擔保借款合同，出質人應向質權人交付質押權利憑證。2、以記名的存款單、金融債券、國債質押的，應向權利憑證的簽發(fā)人辦理登記止付手續(xù)。3、以

18、銀行承兌匯票質押的要注意（1）甄別銀行承兌匯票真?zhèn)?，要現(xiàn)場向承兌銀行或兌付銀行查驗匯票真?zhèn)危唬?）匯票背書應連續(xù)，前后銜接，最后一名被背書人是出質人；（3）由出質人在匯票背書處記載“質押”字樣；（4）貸款后最后一名被背書人為貸款信用社的全稱。不能現(xiàn)場核對匯票真?zhèn)?，僅靠電話、電報查詢，是不能用于質押的，因電話、電報查詢，不能防范“克隆”匯票。第六章 補充擔保合同貸款發(fā)放后，許多因素可能導致借款人、保證人喪失償還能力，抵押物、質物喪失擔保的效能。為了保護農村信用社的貸款權利，就需要簽訂補充擔保合同。第一節(jié) 補充保證擔保合同對已經形成風險的貸款，無論是信用貸款，還是保證和抵押貸款，均可要求借款人提供

19、具有代償能力的保證點人簽訂補充借款合同。農村信用社沒有印制格式補充保證合同，實際工作中，因簽訂的補充保證合同不規(guī)范，未達到保護農村信用社貸款權利的目的。補充保證合同式樣如下：補充保證擔保合同貸款人：借款人：保證人：經貸款人、借款人、抵押人平等協(xié)商，達成以下合同條款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向貸款人取得借款 萬元，到期日為 年 月 日，利率為月息 ，用途 。保證人自愿為該筆借款提供連帶償還責任保證。二、保證范圍：借款本金、利息、違約金及實現(xiàn)債權的費用。三、保證期間：自本合同簽訂之日起兩年止。四、本合同為農信 借字 號借款合同的補充合同，同原合同具有同等法律效力。五、借款利率仍執(zhí)行原合同

20、約定的利率及加收利息的比率。借款人 貸款人法定代表人 法定代表人身份證號 經辦人保證人法定代表人身份證號第二節(jié) 補充抵押擔保合同對已形成風險的貸款，可辦理補充抵押擔保。辦理補充抵押擔保，關鍵要處理好兩個問題：一個是依法簽訂補充抵押擔保合同；另一個將補充抵押擔保合同進行抵押登記，未經抵押登記的補充抵押擔保合同，可能是無效合同，也可能是不能對抗第三人的合同；補充抵押擔保合同式樣如下：補充抵押擔保合同農信補抵 號貸款人：借款人：抵押人：經貸款人、借款人、抵押人平等協(xié)商，達成下列合同條款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向貸款人取得借款 萬元，到期日 年 月 日，利率：月息 ，用途為 。抵押人自愿以

21、價值 萬元的財產（明細見“抵（質）押物品清單”）對借款人的該筆借款提供抵押擔保。二、抵押擔保范圍：借款本金、利息、違約金及實現(xiàn)債權和抵押權的費用。三、本合同為農信借字 號借款合同的補充合同，同原合同具有同等法律效力。四、借款利率仍執(zhí)行原合同約定的利率及加收利息的規(guī)定。五、由貸款人、抵押人共同到抵押登記機關辦理抵押登記，其評估、登記費用由借款人承擔。六、其他約定事項： 借款人： 貸款人：法定代表人： 法定代表人：公民個人： 經辦人：身份證號： 年 月 日 年 月 日 抵押人 法定代表人： 公民個人： 財產共有人： 身份證號： 身份證號： 年 月 日第三節(jié) 補充質押擔保合同補充質押擔保合同式樣如下

22、：補充質押擔保合同農信補質字 號貸款人：借款人：出質人：經貸款人、借款人、出質人平等協(xié)商，達成下列合同條款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向貸款人取得借款 萬元，到期日 年 月 日，利率：月息 ，用途為 。出質人自愿以價值 萬元的財產（明細見“抵（質）押物品清單”）或財產權利（明細見“權利質物清單”）對借款人的該筆借款提供質押擔保。二、質押擔保范圍：借款本金、利息、違約金及實現(xiàn)債權和質押權的費用。三、出質人應于 年 月 日前將質押財產或權利憑證交付貸款人占有；四、借款利率仍執(zhí)行原合同約定的利率及加收利息的規(guī)定。五、本合同為農信借字 號借款合同的補充合同，同原合同具有同等法律效力。六、其他約

23、定事項： 借款人： 貸款人：法定代表人： 法定代表人：公民個人： 經辦人：身份證號： 年 月 日 年 月 日 出質人 法定代表人： 公民個人： 財產共有人： 身份證號： 身份證號： 簽訂合同時間： 年 月 日 簽訂合同地點： 第七章 到期貸款的清收借款人違約的情況分為三種：第一種是貸款已屆清償期，借款人未按約定的期限償貸款，屬于實際違約；第二種是借款人未按約定的用途使用貸款，增加了貸款的風險；第三種是借款人明確表示或者以自己的行為表明不能按期償還貸款，屬于預期違約。第一節(jié) 對違約行為的處置方法針對借款人的違約行為，農村信用社應采取不同的措施：（1）對到期貸款應按貸款通則的規(guī)定，短期貸款提前一星

24、期，中長期貸款提前一個月向借款人發(fā)到期貸款通知書，并由借款人簽收（小額貸款可口頭、電話通知）；（2）對未按借款合同約定的用途使用貸款，按合同約定的比率加收利息，對已簽借款合同尚未發(fā)放的部分停止發(fā)放，對已發(fā)放的貸款視同到期貸款，要求立即償還；（3）對預期違約，屬于信用貸款的，對未到期貸款視為到期貸款，通知借款人立即償還貸款，并可采取清收措施。對擔保貸款，借款人預期違約后，如果農村信用社采取視為到期貸款的辦法進行清收，往往得不到法院的認可，應慎重處理。第二節(jié) 對抵押擔保貸款的清收辦法對到期的抵押擔保貸款，農村信用社應采取下列措施：一、對借款人發(fā)到期貸款通知書后，對抵押人應發(fā)處分抵押物通知書，在通知

25、書中一定要寫明處分的辦法，如“委托某某拍賣有限公司公開拍賣”或“由貸款人以××萬元對外變賣”等。因擔保法規(guī)定：債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議以抵押物抵價或者拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。依該規(guī)定：如何處分抵押物，應與抵押人協(xié)商，協(xié)議不成，不能自行處分，應通過人民法院訴訟解決。如果通知書中寫明了處分的具體辦法，抵押人簽字或蓋章后，農村信用社就可以處分抵押物了，否則，隨意處分抵押物，是侵權行為。二、協(xié)議不成的，通過訴訟程序強制抵押人履行抵押擔保義務。第三節(jié) 對質押擔保貸款的清收辦法質押擔保貸款分為動產質押擔保和

26、權利質押兩種：一、對動產質押擔保貸款的清收對動產質押擔保貸款到期的，應向出質人發(fā)出處置質押物通知書，通知書應寫明具體的處置辦法，如“委托××拍賣有限責任公司公開拍賣”，“以××萬元對外變賣”，“以質押物抵償借款本息互不找差價款”等。通知書經出質人簽收后，農村信用社就可按通知書約定的處分辦法處分動產質物。如果出質人拒絕簽收，農村信用社可直接委托拍賣公司依法拍賣。二、對權利質押擔保貸款的清收。1、借款人到期未償還借款的，權利憑證沒有兌付期限的，農村信用社可及時兌付權利憑證，以兌付的價款償還借款本息，多余部分退還出質人。不足部分向借款人追償。2、借款人到期未償

27、還借款本息的，權利憑證有兌付期限的，農村信用社應在兌付日期屆滿時兌付權利憑證，以兌付權利的價款償還借款本息。多余部分，返還出質人，不足部分向借款人追償。不能提前兌付。第四節(jié) 特殊情況下的清收辦法在清收到逾期貸款過程中，對特殊情況，應采取不同的對策。一、抵押物、動產質押物丟失、毀損和被征用的。農村信用社作為抵押權人或質權人就抵押物或質物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。農村信用社應及時向保險公司、賠償義務人或補償的支付義務人主張優(yōu)先受償權，主張權利未果時，應及時向人民法院申請訴前財產保全。二、抵押物被查封或拍賣的。抵押擔保依法成立后，人民法院在執(zhí)行其他案件時，仍然有權查封拍賣抵押物。人民法院（

28、包括外地法院）查封抵押物時，農村信用社得知抵押物查封后，應向人民法院申報抵押權，在拍賣時，除向人民法院申請抵押權時，還應向拍賣公司、競買人告知拍賣物已抵押的事實。法院拍賣所得價款優(yōu)先償還農村信用社的到期貸款或借款未到期時予以提存，剩余款項執(zhí)行其他案件。三、借款人破產的。借款人進入破產程序時，是信用貸款的，要申請債權；是保證貸款的，不必申報債權立即向保證人主張保證權利；是抵押貸款的，借款人為抵押人的，要申報有擔保的債權。借款人不是抵押人的，不必申報債權，但要立即向抵押人主張抵押權。四、借款的自然人死亡的。借款的自然人死亡的，因借款屬于夫妻共同債務，一方死亡后，另一方負法定的償還義務。死亡的自然人

29、有遺產的，其子女繼承遺產的，其子女應在繼續(xù)遺產內收負有償還借款本息的義務。借款的自然人屬于個體工商戶、農村承包戶的，其經營所得、承包所得的主要部分供家庭成員享用的，借款債務屬于家庭債務，全家人都有償還義務。五、借款人轉制、分立、合并的。借款企業(yè)未經破產程序轉制、分立、合并的，農村信用社應及時向轉制后的企業(yè)、分立后或合并后企業(yè)追償債務。在這些企業(yè)不予承認的情況下，農村信用社應在法律專業(yè)人士的指導下提起訴訟。第八章 地產與房產農村信用社在依法管理貸款工作中經常涉及到土地所有權、使用權和房產問題?，F(xiàn)將有關土地所有權、使用權和房產方面的法律規(guī)定概述如下：第一節(jié) 土地所有權我國的憲法和法律確立了土地公有

30、制，即國家土地所有權和農民集體土地所有權。國家和農民集體土地所有權不允許買賣、出租或抵押。其他任何組織、企業(yè)和個人都不能擁有土地所有權。第二節(jié) 土地使用權國家和農民集體土地所有權不允許買賣、出租和抵押。土地使用權是可以轉讓、出租和抵押的。一、國有土地使用權的取得方式。國有土地使用權的權利主體是廣泛的，國有企事業(yè)單位、集體企業(yè)、外資企業(yè)和個人都可以依法取得國有土地使用權。國有土地的取得方式主要有三種：1、出讓取得。即土地使用權人以一定的價格取得一定面積的一定年限的土地使用權。土地使用權的價格又依據土地使用權供求關系、用途不同而不同。以出讓方式取得的土地使用權的用途主要分為辦公用地、工業(yè)用地、住宅

31、用地和商業(yè)、服務業(yè)用地。門市房的用地性質應是商業(yè)、服務性用地，簡稱商服用地。出讓取得的國有土地使用權可以轉讓、出租和單獨抵押。2、劃撥取得。國家對國家機關和軍事機關和公共事業(yè)用地是無償劃撥的，劃撥取得的國有土地使用權一是不能隨意轉讓，轉讓前必須經批準劃撥的地方人民政府批準；二是，不能單獨抵押，以房產抵押的，其占有范圍內劃撥的國有土地使用權同時抵押，但必須經批準劃撥的地方人民政府批準，或者經縣級以上土地管理機關進行抵押登記；三是，轉讓或實現(xiàn)抵押權時，必須補交土地出讓金。劃撥的土地使用權同房產一同抵押時，抵押物的評估價值只以房產價值為依據，土地使用權的價值不應包括在內。3、租賃取得。租賃取得國有土

32、地作用權是土地使用者以出租合同方式。取得的土地使用權，一般是按年支付租金。租賃取得的土地使用權，不能單獨抵押。同房產一同抵押時，只以房產價值為準，不包括土地使用權價值。二、農民集體土地使用權的分類：集體土地使用權是按用途管理的。1、農用地使用權。取得方式是承包；2、非農經營用地使用權。取得方式是經批準；3、宅基地使用權。經批準撥付；4、非農公益用地使用權。經批準撥付。集體土地使用權一般情況下是不準抵押的。但下列兩種情況除外。（1）依法承包并經發(fā)包方同意押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權；（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍內集體土地使用權同建筑物同時抵押的。第三節(jié) 土地

33、使用權同房產的關系房產同地產合稱為房地產。我國采取的是“房隨地走”或“地隨房走”即房屋轉讓、抵押、出租時，“地隨房走”；土地使用權轉讓、抵押、出租時，“房隨地走”。房產建成后，同土地使用權就密不可分。因此，在辦理房產抵押時，房屋所有人必須有可轉讓的土地使用權。對新建成的房屋，在特殊情況下，購房人只取得了房產權，未取得地產權，如開發(fā)商在以出讓方式取得國有土地使用權后，為了解決開發(fā)資金不足，便把土地使用權抵押給銀行以取得貸款。房屋建成后出售時，為購房人辦理不了土地使用權證書。因此，農村信用社在辦理抵押貸款時應特別注意以下兩個問題：一、開發(fā)商以準備開發(fā)商品房的土地使用權抵押申請貸款的，農村信用社應特

34、別慎重。因購房人購到房屋后，土地使用權的抵押權很難得到法院的支持，法律強調的是保護購房人的利益。二、以房產抵押的，必須有國有土地使用權證書。否則，會引起不必要的糾紛。 第九章 訴訟時效與擔保期間借貸關系屬于債權債務關系，農村信用社作為債權人在貸款發(fā)放后，有到期收回貸款本息的權利，該權利只能向借款人或保證人、抵押人、出質人主張。農村信用社主張收貸權利不能直接采取強制手段。在借款人、擔保人拒不履行義務的情況下，農村信用社只能通過訴訟程序強制其履行合同約定的義務。第一節(jié) 訴訟時效訴訟時效是指權利人在法定期間內不行使權利即喪失清求法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。1、訴訟時效的起算。訴訟時效從權

35、利人知道或應當知道自己的權利被侵害之日起開始計算。貸款權利的訴訟時效從借款到期三日的次日起開始計算。如借款人張x的借款于2005年9月15日到期，貸款信用社在2005年9月16日知道權利被侵害。從2005年9月16日開始計算訴訟時效期間。2、普通訴訟時效，也叫一般訴訟時效，現(xiàn)行法律規(guī)定為二年。3、訴訟時效中止。在訴訟時效期間的最后6個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。4、訴訟時效中斷。訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效重新計算。中斷訴訟時效的法定事由是（1）提起訴訟。向法院提

36、起訴訟是中斷訴訟時效的法定事由。（2）權利人提出要求。農村信用社貸款業(yè)務中，主要體現(xiàn)在向借款人發(fā)給催收通知書，由借款人在通知書上簽字、蓋章。對貸款后私自搬走的，可由村民委員會、居民委員會或社區(qū)、派出所提供書面證明，來證明信用社來催要貸款而借款人已不知去向的事實。（3）義務人同意履行義務。借款人同信用社達成還款協(xié)議，或在催收通知書簽字、蓋章都是同意履行義務的意思表示對部分償還借款或利息的行為，也表明借款人同意履行義務。但是，最近幾年，有的地方信用社僅收極少部分利息或本金，并且是現(xiàn)金結算，借款人在法庭上不承認是自己償還的，信用社又缺乏佐證，造成敗訴的案件也屢有發(fā)生，應該引起我們高度重視。第二節(jié) 訴

37、訟時效與保證期間的關系一、保證期間是保證人承擔保證責任的期間。連帶責任保證在保證期間內，債權人未要求保證人承擔保證義務的，保證期間屆滿后，保證人就不再承擔保證義務了。二、在保證期間內，債權人已經要求保證人承擔保證義務，從債權人要求保證人承擔保證責任三日起，開始計算保證合同的訴訟時效。如信用社向張xx發(fā)放保證貸款5萬元，保證人李杰，到期日為2004年10月10日，保證期間約定為兩年，信用社在2004年12月10日向李杰發(fā)催收通知書，李杰簽收后，從2004年12月10日起開始計算信用社對李杰要求其承擔保證責任的訴訟時效。以后僅計算訴訟時效，不計算保證期間了。第三節(jié) 擔保物權的期間農村信用社同抵押人

38、、出質人設定了擔保物權，該擔保物權（抵押權、質權）的有效期間是多長呢。按照最高人民法院的司法解釋，擔保物權的有效期間有以下規(guī)定。1、當事人約定的擔保期間不具有法律效力。現(xiàn)行的農村信用社抵押合同和質押合同都約定至全部借款本息償還完為止，均是無效的。2、抵押登記部門要求登記的擔保期間，也不具有法律約束力。如有抵押登記部門規(guī)定，他項權利證書有效期限為一年。該規(guī)定都是無效的；3、擔保權人在訴訟時效結束后2年內行使擔保物權的，人民法院應予以支持。如張甲申請抵押借款，用李明的門市房作抵押，到期日為2003年8月19日，房產部門頒發(fā)的他項權利證書規(guī)定有效期為一年。如果信用社發(fā)放貸款后，即未向張甲主張收貸的權

39、利，也未向李明主張抵押權，到2005年8月19日，信用社就喪失了對張甲主張債權的訴訟時效，但信用社在2007年8月19日前仍然可向李明主張抵押權。如果對借款人的訴訟時效一直不過期，抵押權的訴訟時效也一直不過期。第四節(jié) 訴訟時效屆滿后貸款權利的保護我國法律關于普通訴訟時效期間的規(guī)定與其他國家相比明顯偏短，對保護金融債權有一定負面影響。最高人民法院關于對訴訟時效期間屆滿后的債權保護所作的司法解釋，農村信用社的貸款權利保護有一定實際意義。一、訴訟時效期間屆滿后當事人達成還款協(xié)議的法律效力問題最高人民法院關于超過訴訟時效期間當事人達成還款協(xié)議是否應當受法律保護問題的批復法復（1997）4號規(guī)定：“根據

40、中華人民共和國民法通則第90條規(guī)定的精神，對超過訴訟時效期間，當事人雙方就原債務達成還款協(xié)議的，應當依法予以保護?！卑凑赵撍痉ń忉專r村信用社對訴訟時效期間已經屆滿的貸款，只要同借款人達成還款協(xié)議，協(xié)議約定的還款期限到期后未償還的，訴訟至人民法院，人民法院應予以受理，并依法作出判決，判令借款人依還款協(xié)議償還借款本息。二、關于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或蓋章的法院效力問題最高人民法院關于超過訴訟時效期間借款人在催收通知單上簽字或蓋章的法律效力問題的批復法釋（1999）第7號規(guī)定：“根據中華人民共和國民法通則第4條、第90條規(guī)定的精神，對于超過訴訟時效期間，信用社向借款人發(fā)出催收到期

41、貸款通知單，債務人在該通知單上簽字或者蓋章的，應當視為對原債務的重新確認，該債權債務關系應受到法律保護?！痹撍痉ń忉屆鞔_了訴訟時效屆滿后，借款人在農村信用社的催收到（逾）期貸款通知單（書）上簽字或蓋章的法律效力，借款人簽字或蓋章后不償還借款本息的，農村信用社可向人民法院起訴。三、訴訟時效屆滿后，保證人對貸款提供保證的法律效力問題最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋法釋（2000）44號第35條規(guī)定：“保證人對已經超過訴訟時效期間的債務承擔保證責任或者提供保證的，又以超過訴訟時效為由抗辨的，人民法院不予支持?！币涝摋l司法解釋，農村信用社對超過訴訟時效的貸款（不限于保證擔保貸款）

42、采取保全措施時，不僅要由借款人簽字或者蓋章，對不具有償還能力的，還應讓借款人找保證人提供連帶責任保證，簽訂補充保證擔保合同，并由保證人簽字或蓋章。 第十章 貸款權利的保全借款人取得借款后，借款人是以自己的全部資產對債務承擔償還責任，借款人不及時主張債權或放棄債權，無償轉讓財產，都將會損失貸款人和其他債權人的利益。合同法規(guī)定了債權人享有代位權和撤銷權。貸款權利的保全就是指貸款人享有代位權和撤銷權。第一節(jié) 代位權一、代位權的概念。因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損失的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權。債權人享有的權利就是代位權。二、代位權的特點1、代位權是債權人代

43、替?zhèn)鶆杖讼虼蝹鶆杖酥鲝垯嗬臋嗬＠纾耗承庞蒙缦蚪杩钊藦埣装l(fā)放貸款10000張，已經到期，而李杰欠張甲20000元也到期未還。此時，張甲應向李杰追償欠款而不追償，損害了信用社的利益，信用社就可以直接向李杰主張權利。2、代位權是債權以自己的名義行使債務人的權利。上例中，信用社向李杰主張權利，不是以張甲的名義，而是以信用社的名義。3、代位權的行使方式是債權人向人民法院請求。4、代位權是法定權利，但不是義務。債權人可以行使，也可以不行使。三、行使代位權的條件1、債權人對債務人的債權合法，并且已屆清償期。非法債權得不到法律保護，是不能行使代位權的。2、債務人對第三人（即次債務人）的債權也到期。并且也

44、屬合法債權債務關系。3、債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損失。債務人不履行對債權人的償還義務，又不以訴訟方式向次債務人主張具有金錢給付內容的到期債權，致使債權人的到期債權未能實現(xiàn)。4、債務人的債權不是專屬于債務人自身的債權。專屬于債務人自身的債權是指基于撫養(yǎng)關系、撫養(yǎng)關系、贍養(yǎng)關系、繼承關系產生的給付請求權和勞動報酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身損害賠償請求權等權利。四、代位權的行使方法代位權的行使必須通過人民法院提起訴訟的方式行使。1、以次債務人為被告，債務人為第三人。例如，張甲欠信用社的貸款到期不還，李杰欠張甲的錢，張甲不以訴訟方式追償。信用社行使代位權時以李杰為被

45、告，以張甲為第三人提起民事訴訟。2、向次債務人所在地法院提起訴訟。如上例，信用社向李杰所在地法院提起訴訟。3、請求金額不能超過次債務人欠債務人的債務數額。如上例，張甲欠信用社貸款為20000元，李杰欠張甲的錢為15000元，則信用社行使代位權時請求的數額不能超過15000元。4、行使代位權的訴訟勝訴后，由次債務人向債權人履行清償義務，債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的債權債務關系即予消失。如上例，信用社勝訴后，李杰直接向信用社履行15000元，信用社同張甲的債權債務，張甲同李杰的債權債務同時消失15000元。張甲仍欠信用社貸款5000元。第二節(jié) 撤銷權一、撤銷權的概念。債權人的撤銷權是

46、指因債務人實施了減少其財產的行為對債權人造成損失的，債權人可以請求人民法院撤銷該行為的權利。可以撤銷的行為是：1、債務人放棄到期債權的。債務人放棄債權時債權未到期，債權到期后，也可以請求撤銷。2、無償轉讓財產。即債務人以贈與的方式轉讓財產。3、債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損失、并且受讓人知道該情形的。二、行使撤銷權的條件行使撤銷權必須具備以下條件：1、債權人對債務人的債權必須是合法、有效的。2、債務人實施了一定的處分財產的行為，即：放棄到期債權、無償轉讓或以明顯不合理的低價轉讓財產的行為。3、債務人的行為必須有害于債權。即債務人的行為導致清償債務能力的降低，無法滿足清償債務的

47、要求，對債權人的債權構成了損害。4、債務人與受讓人進行低價轉讓時，必須都具有惡意。債務人與受讓人都明知道該低價轉讓行為將導致無法清償債權人的債務，仍然進行低價轉讓行為。5、債權人行使撤銷權應以其債權為限。6、行使撤銷權應在法定期間內行使。撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由三日起一年內行使。自債務人的行為發(fā)生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消失。三、撤銷權的行使方法1、債權人以自己的名義向債務人所在地人民法院提起訴訟。2、以債務人為被告，請求撤銷債務人的處分財產行為。3、撤銷權被法院確認的，發(fā)生債務人的行為被撤銷的后果，不發(fā)生清償債務的結果。4、訴訟費用由被告人即債務人承擔，包括律師費

48、、差旅費等。 第十一章 民事訴訟民事訴訟是法院在當事人和其他訴訟參與人的參加下，以審理、判決、執(zhí)行等方式解決民事糾紛的活動。農村信用社對拒不履行償還義務的借款人和不履行擔保義務的擔保人，可通過民事訴訟程序強制借款人和擔保人履行義務。第一節(jié) 起訴的條件農村信用社起訴借款人或擔保人應具備以下條件。一、1、借款人有償還借款本息的能力。即借款人有償還借款本息的資產，對沒有償還能力的借款人提起訴訟沒有實際價值；2、擔保人具有償還能力（1）保證人具有代為償還的能力；（2）抵押物可變現(xiàn)，易變現(xiàn)（3）質物可變現(xiàn)或兌現(xiàn)。二、證據充分。農村信用社在起訴借款人和擔保人前，一定要認真檢查借款合同及附件，貸款結算手續(xù)，

49、這些證據是否確實、充分，有無可導致農村信用社敗訴的可能性，對某些不完善的證據，一定要在補充完善的基礎上再提起訴訟。三、未超過訴訟時效。對超過訴訟時效的案件，法院是受理的，但受理后開庭審理時，被告提出異議的，法院經查明，沒有發(fā)現(xiàn)訴訟時效中止、中斷的法定事由時，會裁定駁回信用社的訴訟請求的。對超過訴訟時效被駁回訴訟請求的案件，可導致如下后果：一是無法再通過協(xié)商手段，恢復訴訟時效，也無法協(xié)商回收貸款。二是浪費了訴訟費用，賠了夫人又折兵。第二節(jié) 起訴要選準切入點對符合起訴條件的案件，起訴時還要準切入點：一、選準管理法院。法院管轄案件分為地域管轄和級別轄。1、地域管轄。是指按照各法院的轄區(qū)和民事案的隸屬

50、關系來劃分訴訟管轄。一般情況下是原告就被告，即原告到被告所在地法院進行起訴，在格式借款合同中都約定了，借款合同糾紛由貸款人所在地人民法院管轄。該約定是有法律依據的，是有法律效力的約定。因此，農村信用社起訴借款人、保證人、抵押人、出質人的案件在信用社住所在人民法院提起訴訟。行使代位權的，到次債務人所在地人民法院起訴，行使撤銷權的，到被告人所在地人民法院起訴。2、級別管轄。是按照一定的標準，劃分上下級法院之間受理第一審民事案件的分工和權限。一般情況，農村信用社的案件均由基層人民法院管轄。對訴訟標的額（按借款本息合計額計算）超過100萬元（有的地區(qū)50萬或60萬）以上的，由中級人民法院管轄。二、選準

51、被告人。對符合起訴條件的案件，選準被告人能使案件得以順利進行和更好保護信用社的權益。（一）借款人是自然人的。1、借款時夫妻未離婚，借款后離婚的起訴時，要把夫妻二人都列為被告，夫妻二人離婚時約定的借款本息償還責任人對信用社無法律約束力，夫妻二人對借款本息有連帶償還責任。2、對借款人外出，查無下落，有其他保證人、抵押人或出質人的。對查無下落的借款人不列為被告，只列保證人或抵押人、出質人。如果把查無下落的人列為被告，法院要在送達起訴書和判決書時進行公告送達。浪費時間和費用。對聯(lián)保貸款，參加聯(lián)保的借款人有外出的也不列為被告。（二）借款人是其他經濟組織的。1、對個人獨資企業(yè)。把借款企業(yè)和投資個人都列為被

52、告。2、對合伙企業(yè)。把合伙企業(yè)和合伙人都列為被為被告（下落不明的除外）。3、對聯(lián)營企業(yè)，把聯(lián)營企業(yè)和參加聯(lián)營的企業(yè)都列為被告。4、企業(yè)法人分支機構，把企業(yè)法人和法人的分支機構同時列為被告。三、訴訟請求要準確具體。訴訟請求就是原告要求法院作出的特定的判決。即要求法院作出什么樣的判決，就提什么樣的訴訟請求。（一）訴訟請求要準確。訴訟請求的準確與否，直接關系到法院能作出什么樣的判決?，F(xiàn)就常見訴訟種類的訴訟請求分述如下：1、對保證貸款。應要求借款人和保證人對借款本息承擔連帶償還責任。2、對抵押貸款，在借款人無能力以貨幣資金償還的情況下可直接請求抵押人以抵押物變價償還借款本息。3、對抵押物，意外滅失的。

53、應請求抵押人對借款本息承擔連帶賠償責任。4、對抵押人拒不履行抵押登記義務的。起訴抵押人時，不能主張抵押權，應請求人民法院判令抵押人承擔民事賠償責任。5、對保證合同無效的。不能要求保證人承擔約定的保證責任。如國家行政機關作保證人的（財政局等），信用社起訴時，不能請求保證人承擔約定的保證責任，但可請求保證人承擔法定的連帶損害賠償責任。對抵押合同、質押合同無效的，均可請求抵押人、出質人承擔法定的連帶損害賠償責任。6、對借款合同無效的。農村信用社簽訂的借款合同無效時，如借款人是未成年人或有精神障礙的人，訴訟時不能請求借款人承擔償還借款本息的義務，而是請求用款人承擔返還借款并承擔損失賠償的責任。（損失賠

54、償的計算依據是貸款利息）第三節(jié) 財產保全財產保全分為訴前財產保全和訴訟財產保全。一、訴前財產保全。訴前財產保全，是指在訴訟發(fā)生前，人民法院根據厲害關系人的申請，對有關財產采取 保護性措施的制度。農村信用社起訴被告的目的是為了收回貸款本息，收回貸款的根本保證是被告的財產。有的被告人，在原告起訴時，就采取轉移財產的方式來逃避法院判決的執(zhí)行，使法院的判決書變成“白條”。為了防止此類問題的發(fā)生，對賴債戶在起訴前就申請法院進行財產保全，法院依法裁定保全的，信用社應在十五天內起訴。申請訴前財產保全的申請書格式如下：訴前財產保全申請書申請人：xxx農村信用合作社法定代表人：xxx 職務：主任地址：xxx鎮(zhèn)被

55、申請人：xxx 男 40歲 xx縣xxx鎮(zhèn)個體工商戶住址：xxx鎮(zhèn)xx大街xxx號被申請人xxx于200x年6月15日在申請人處申請借款人民幣伍萬元整，到期日為200x年2月15日，至今未償還。我們多次催要，被申請人拒不償還。我們準備進行依法起訴，為了防止被申請人轉移財產，防礙法院判決的順利執(zhí)行，特申請人民法院依法扣押被申請人捷達轎車一輛，車牌號x×××××。此致xx縣人民法院申請人：xxx農村信用合作社二x年十二月十五日 二、訴訟財產保全。訴訟財產保全是指在訴訟過程中，為了保證人民法院的判決能順利實施，人民法院根據當事人的申請，或在必要時依權決定對有關財產采取保護性措施的制度。農村信用社在訴訟過程中，發(fā)現(xiàn)被告人有擅自轉移財產的跡象或可能時，應及時向法院申請訴訟財產保全。申請書的樣式如