不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)

1、不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）目 錄總則111 一般規(guī)定111.1 總體要求111.2 登記原則111.3 不動產(chǎn)單元121.4 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查131.5 不動產(chǎn)登記簿131.6 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明131.7 登記的一般程序141.8 登記申請材料的一般要求151.9 代理181.10 其他182 申請203 受理213.1 查驗登記范圍213.2 查驗申請主體213.3 查驗書面申請材料213.4 詢問223.5 受理結(jié)果224 審核234.1 適用234.2 書面材料審核234.3 查閱不動產(chǎn)登記簿234.4 查閱登記原始資料244.5 實地查看244.6 調(diào)查244.7 公告244

2、.8 審核結(jié)果255 登簿256 核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明25分則267 集體土地所有權(quán)登記267.1 首次登記267.2 變更登記277.3 轉(zhuǎn)移登記287.4 注銷登記288 國有建設(shè)用地使用權(quán)登記298.1 首次登記298.2 變更登記308.3 轉(zhuǎn)移登記318.4 注銷登記329 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記339.1 首次登記339.2 變更登記349.3 轉(zhuǎn)移登記369.4 注銷登記3710 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3810.1 首次登記3810.2 變更登記3910.3 轉(zhuǎn)移登記4010.4 注銷登記4111 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記421

3、1.1 首次登記4211.2 變更登記4311.3 轉(zhuǎn)移登記4411.4 注銷登記4512 海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4612.1 首次登記4612.2 變更登記4712.3 轉(zhuǎn)移登記4812.4 注銷登記4913 地役權(quán)登記5013.1 首次登記5013.2 變更登記5113.3 轉(zhuǎn)移登記5213.4 注銷登記5214 抵押權(quán)登記5314.1 首次登記5314.2 變更登記5514.3 轉(zhuǎn)移登記5614.4 注銷登記5715 預(yù)告登記5715.1 預(yù)告登記的設(shè)立5715.2 預(yù)告登記的變更5815.3 預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移5915.4 預(yù)告登記的注銷6016 更正登記6016.1 依申請

4、更正登記6016.2 依職權(quán)更正登記6117 異議登記6217.1 異議登記6217.2 注銷異議登記6218 查封登記6318.1 查封登記6318.2 囑托查封主體6318.3 注銷查封登記6419 登記資料管理6419.1 一般規(guī)定6419.2 紙質(zhì)資料管理6519.3 電子資料管理6720 登記資料查詢6820.1 查詢主體6820.2 申請材料6920.3 查詢條件6920.4 出具查詢結(jié)果6920.5 辦理時限69附錄A70A.1 不動產(chǎn)登記申請書70A.2 通知書、告知書74A.2.1 不動產(chǎn)登記受理憑證74A.2.2 不動產(chǎn)登記不予受理告知書75A.2.3 不動產(chǎn)登記補充材料通

5、知書76A.2.4 不動產(chǎn)登記補充材料接收憑證77A.2.5 不予登記告知書78A.2.6 不動產(chǎn)登記申請材料退回通知書79A.2.7 不動產(chǎn)更正登記通知書80A.3 公告文書81A.3.1 不動產(chǎn)首次登記公告81A.3.2 不動產(chǎn)更正登記公告82A.3.3 不動產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告83A.3.4 不動產(chǎn)權(quán)證書/登記證明遺失（滅失）聲明84A.4 不動產(chǎn)實地查看記錄表85A.5 詢問記錄86A.6 不動產(chǎn)登記資料查詢文書87A.6.1 不動產(chǎn)登記資料查詢申請書87A.6.2 不動產(chǎn)登記資料查詢受理憑證88A.6.3 不動產(chǎn)登記資料查詢不予受理告知書89A.6.4 不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證

6、明90A.7 授權(quán)委托書91A.8 承諾書92A.9 繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結(jié)書93總則1 一般規(guī)定1.1 總體要求1.1.1 為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例（簡稱條例）不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（簡稱實施細則），制定本規(guī)范。1.1.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)嚴格貫徹落實物權(quán)法條例以及實施細則的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，并將所需材料目錄在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所和門戶網(wǎng)站公布。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及實施細則沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料。1.1.3 申請人的申請材料應(yīng)當依法提供原件

7、，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以依據(jù)實時互通共享取得的信息，對申請材料進行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關(guān)材料原件的，不得要求申請人重復(fù)提交。1.1.4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)嚴格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴禁隨意拆分登記職責(zé)，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。沒有法律、行政法規(guī)以及實施細則依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程。1.1.5 不動產(chǎn)登記過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會同國土資源部等部門負責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一登記工作，按照農(nóng)業(yè)部有關(guān)規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)登記。耕地以外的承包經(jīng)營權(quán)登記、國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記和森

8、林、林木所有權(quán)登記，按照條例實施細則的有關(guān)規(guī)定辦理。本規(guī)范不再另行規(guī)定。1.2 登記原則1.2.1 依申請登記原則不動產(chǎn)登記應(yīng)當依照當事人的申請進行，但下列情形除外：1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記的；2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)法律、行政法規(guī)或者實施細則的規(guī)定依職權(quán)直接登記的。1.2.2 一體登記原則房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)登記應(yīng)當與其所附著的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。土地使用權(quán)、海域使用權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該土地、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定

9、著物所有權(quán)應(yīng)當一并登記。房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、海域使用權(quán)應(yīng)當一并登記。1.2.3 連續(xù)登記原則未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外： 1 預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的； 2 在建建筑物抵押權(quán)登記的；3 預(yù)查封登記的；4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。1.2.4 屬地登記原則1 不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

10、跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。 不動產(chǎn)單元跨行政區(qū)域且無法分別辦理的，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由先受理登記申請的不動產(chǎn)登記機構(gòu)向共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門提出指定辦理申請。不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果書面告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機構(gòu)；2 國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地的登記，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。3 國務(wù)院批

11、準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。4 中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部在京中央國家機關(guān)用地土地登記辦法等規(guī)定辦理。1.3 不動產(chǎn)單元1.3.1 不動產(chǎn)單元不動產(chǎn)登記應(yīng)當以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應(yīng)當足以實現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨立利用。1 沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線 封閉的空間為不動產(chǎn)單元。2 有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木 定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。3

12、有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋 梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為 不動產(chǎn)單元。1.3.2 不動產(chǎn)單元編碼不動產(chǎn)單元應(yīng)當按照不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）的規(guī)定進行設(shè)定與編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)（國土資源主管部門）負責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作，確保不動產(chǎn)單元編碼的唯一性。1.4 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查1.4.1 不動產(chǎn)登記申請前，需要進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)當依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)技術(shù)規(guī)定開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。1 申請人申請不動產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當以宗地、宗海為基

13、礎(chǔ)，以不動產(chǎn)單元為基本單位，開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。其中，政府組織開展的集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記所需的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。2 申請人申請不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移等登記，不動產(chǎn)界址未發(fā)生變化的，可以沿用原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；不動產(chǎn)界址發(fā)生變化，或界址無變化但未進行過權(quán)籍調(diào)查或無法提供不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的，應(yīng)當補充或重新開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。3 前期行業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生，并經(jīng)行業(yè)主管部門或其授權(quán)機構(gòu)確認的，符合不動產(chǎn)登記要求的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，可繼續(xù)沿用。1.4.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)（國土資源主管部門）應(yīng)當加強不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成

14、果確認工作，結(jié)合日常登記實時更新權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，確保不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢、有效和安全。1.5 不動產(chǎn)登記簿1.5.1 不動產(chǎn)登記簿介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采取電子介質(zhì)，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施，保證電子數(shù)據(jù)安全，并定期進行異地備份。1.5.2 建立不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)建立。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當以宗地、宗海為單位編制，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)編入一個不動產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權(quán)屬界線發(fā)生變化的，應(yīng)當重新建簿，并實現(xiàn)與原不動產(chǎn)登記簿關(guān)聯(lián)。1 一個不動產(chǎn)單元有

15、兩個以上不動產(chǎn)權(quán)利或事項的，在不動產(chǎn)登記簿中分別按照一個權(quán)利類型或事項設(shè)置一個登記簿頁；2 一個登記簿頁按登簿時間的先后依次記載該權(quán)利或事項的相關(guān)內(nèi)容。1.5.3 更正不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法對不動產(chǎn)登記簿進行記載、保存和重建，不得隨意更改。有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項確實存在錯誤的，應(yīng)當依法進行更正登記。1.5.4 管理和保存不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)管理，并永久保存。1.6 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明1.6.1 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的格式不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一制定樣式、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號規(guī)則。不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的印制

16、、發(fā)行、管理和質(zhì)量監(jiān)督工作由省級國土資源主管部門負責(zé)。不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明應(yīng)當一證一號，更換證書和證明應(yīng)當更換號碼。有條件的地區(qū)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以采用印制二維碼等防偽手段。1.6.2 不動產(chǎn)權(quán)證書的版式不動產(chǎn)權(quán)證書分單一版和集成版兩個版式。不動產(chǎn)登記原則上按一個不動產(chǎn)單元核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)證書，采用單一版版本。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有多個建設(shè)用地使用權(quán)或一戶擁有多個土地承包經(jīng)營權(quán)的，可以將其集中記載在一本集成版的不動產(chǎn)權(quán)證書，一本證書可以記載一個權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。1.6.3 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的換發(fā)、補發(fā)、注銷不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明換

17、發(fā)、補發(fā)、注銷的，原證號廢止。換發(fā)、補發(fā)的新不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明應(yīng)當更換號碼，并在不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明“換發(fā)”“補發(fā)”字樣。1.6.3.1 不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明破損、污損、填制錯誤的，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當收回并注銷原不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明，并將有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，向申請人換發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明，并注明“換發(fā)”字樣。1.6.3.2 不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明，15個工作日后，打印

18、一份遺失、滅失聲明頁面存檔，并將有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿，向申請人補發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明，并注明“補發(fā)”字樣。1.6.3.3 不動產(chǎn)被查封、抵押或存在異議登記、預(yù)告登記的，不影響不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的換發(fā)或補發(fā)。1.6.4 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的生效不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明應(yīng)當按照不動產(chǎn)登記簿繕寫，在加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)不動產(chǎn)登記專用章后生效。1.6.5 不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的管理不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當加強對不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明的管理，建立不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明管理臺賬，采取有效措施防止空白、作廢的不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明外流、遺失。

19、1.7 登記的一般程序1.7.1 依申請登記程序依申請的不動產(chǎn)登記應(yīng)當按下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）登簿。不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記后，應(yīng)當依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定向申請人發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明。1.7.2 依囑托登記程序依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機關(guān)出具的相關(guān)囑托文件辦理不動產(chǎn)登記的，按下列程序進行：（一）囑托；（二）接受囑托；（三）審核；（四）登簿。1.7.3 依職權(quán)登記程序不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)辦理不動產(chǎn)登記事項的，按下列程序進行：（一）啟動；（二）審核；（三）登簿。1.8 登記申請材料的一般要求1.8.1 申請材料應(yīng)當齊全，符合要求，申請人應(yīng)當對

20、申請材料的真實性負責(zé)，并做出書面承諾。1.8.2 申請材料格式1.8.2.1 申請材料應(yīng)當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提交該材料的出具機構(gòu)或職權(quán)繼受機構(gòu)確認與原件一致的復(fù)印件。不動產(chǎn)登記機構(gòu)留存復(fù)印件的，應(yīng)經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員比對后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員簽字并加蓋原件相符章。1.8.2.2 申請材料形式應(yīng)當為紙質(zhì)介質(zhì)，申請書紙張和尺寸宜符合下列規(guī)定：1采用韌性大、耐久性強、可長期保存的紙質(zhì)介質(zhì)；2幅面尺寸為國際標準297mm×210mm（A4紙）。1.8.2.3 填寫申請材料應(yīng)使用黑色鋼筆或簽字筆，不得使用圓珠筆、鉛筆。因申請人填寫錯誤確需涂改的，需由申請人在涂改

21、處簽字（或蓋章）確認。1.8.2.4 申請材料所使用文字應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請材料應(yīng)使用漢字文本。少數(shù)民族自治區(qū)域內(nèi)，可選用本民族或本自治區(qū)域內(nèi)通用文字；2少數(shù)民族文字文本的申請材料在非少數(shù)民族聚居或者多民族共同居住地區(qū)使用，應(yīng)同時附漢字文本；3外文文本的申請材料應(yīng)當翻譯成漢字譯本，當事人應(yīng)簽字確認，并對漢字譯本的真實性負責(zé)。1.8.2.5 申請材料中的申請人（代理人）姓名或名稱應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請人（代理人）應(yīng)使用身份證明材料上的漢字姓名或名稱。2當使用漢字譯名時，應(yīng)在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱。1.8.2.6 申請材料中涉及數(shù)量、日期、編號的，宜使用阿拉伯數(shù)字。涉及數(shù)量有計

22、量單位的，應(yīng)當填寫與計量單位口徑一致的數(shù)值。1.8.2.7 當申請材料超過一頁時，應(yīng)按1、2、3順序排序，并宜在每頁標注頁碼。1.8.2.8 申請材料傳遞過程中，可將其合于左上角封牢。補充申請材料應(yīng)按同種方式另行排序封卷，不得拆開此前已封卷的資料直接添加。1.8.3 不動產(chǎn)登記申請書1.8.3.1 申請人申請不動產(chǎn)登記，應(yīng)當如實、準確填寫不動產(chǎn)登記機構(gòu)制定的不動產(chǎn)登記申請書。申請人為自然人的，申請人應(yīng)當在不動產(chǎn)登記申請書上簽字；申請人為法人或其他組織的，申請人應(yīng)當在不動產(chǎn)登記申請書上蓋章。自然人委托他人申請不動產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)在不動產(chǎn)登記申請書上簽字；法人或其他組織委托他人申請不動產(chǎn)登記的，

23、代理人應(yīng)在不動產(chǎn)登記申請書上簽字，并加蓋法人或其他組織的公章。1.8.3.2 共有的不動產(chǎn)，申請人應(yīng)當在不動產(chǎn)登記申請書中注明共有性質(zhì)。按份共有不動產(chǎn)的，應(yīng)明確相應(yīng)具體份額，共有份額宜采取分數(shù)或百分數(shù)表示。1.8.3.3 申請不動產(chǎn)登記的，申請人或者其代理人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供有效的聯(lián)系方式。申請人或者其代理人的聯(lián)系方式發(fā)生變動的，應(yīng)當書面告知不動產(chǎn)登記機構(gòu)。1.8.4 身份證明材料1.8.4.1 申請人申請不動產(chǎn)登記，提交下列相應(yīng)的身份證明材料：1 境內(nèi)自然人：提交居民身份證或軍官證、士官證；身份證遺失的，應(yīng)提交臨時身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；2 香港、澳門特別行政區(qū)自然

24、人：提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證、護照，或者來往內(nèi)地通行證； 3 臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證； 4 華僑：提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件； 5 外籍自然人：中國政府主管機關(guān)簽發(fā)的居留證件，或者其所在國護照； 6 境內(nèi)法人或其他組織：營業(yè)執(zhí)照，或者組織機構(gòu)代碼證，或者其他身份登記證明；7 香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)或代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明；8 境外法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)或代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明。1.8.4.2 已經(jīng)登記的不動產(chǎn)，因其權(quán)利人的名稱、身份證明類型或者身份證明號碼等

25、內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人申請辦理該不動產(chǎn)的登記事項時，應(yīng)當提供能夠證實其身份變更的材料。1.8.5 法律文書1.8.5.1 申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應(yīng)當為已生效的法律文書。提交一審人民法院裁判文書的，應(yīng)當同時提交人民法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關(guān)材料，即時生效的裁定書、經(jīng)雙方當事人簽字的調(diào)解書除外。1.8.5.2 香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書，應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院裁定予以承認或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權(quán)款項支付的民商事案件除外。1.8.5.3 外國司法文書應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院按國際司法協(xié)助的方式裁定予以承

26、認或執(zhí)行。1.8.5.4 需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當由該法律文書作出機關(guān)的工作人員送達，送達時應(yīng)當提供工作證件和執(zhí)行公務(wù)的證明文件。人民法院直接送達法律文書有困難的，可以委托其他法院代為送達。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的公證文書以及與我國有外交關(guān)系的國家出具的公證文書按照司法部等國家有關(guān)規(guī)定進行認證與轉(zhuǎn)遞。1.8.6 繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按條例實施細則的相關(guān)規(guī)定辦理登記。申請人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：1.8.6.1 申請人提交的申請材料包括：1 所有繼承人或

27、受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；2 被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明；公安機關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等； 3 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機關(guān)以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；4 放棄繼承的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；5 繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；6 被

28、繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料；7 被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；8 被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。 1.8.6.2 受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行繼承材料查驗。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關(guān)系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受

29、遺贈）不動產(chǎn)登記具結(jié)書。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內(nèi)容進行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認。1.8.6.3 經(jīng)查驗或詢問，符合本規(guī)范3.5.1規(guī)定的受理條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以受理。1.8.6.4 受理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進行審核。認為需要進一步核實情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關(guān)情況。1.8.6.5 對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作

30、日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。1.9 代理1.9.1 受托人代為申請申請人委托代理人申請不動產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交申請人身份證明、授權(quán)委托書及代理人的身份證明。授權(quán)委托書中應(yīng)當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。1 自然人處分不動產(chǎn)的，可以提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書；授權(quán)委托書未經(jīng)公證的，申請人應(yīng)當在申請登記時，與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書； 2 境外申請人處分不動產(chǎn)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當經(jīng)公證或者認證；3 代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產(chǎn)的，全部代理人應(yīng)當共同代為申請，但另有授權(quán)的除外。1.9

31、.2 監(jiān)護人代為申請無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交申請人身份證明、監(jiān)護關(guān)系證明及監(jiān)護人的身份證明，以及被監(jiān)護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。處分被監(jiān)護人不動產(chǎn)申請登記的，還應(yīng)當出具為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)的書面保證。監(jiān)護關(guān)系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護關(guān)系公證書、出生醫(yī)學(xué)證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護人的證明材料。父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、監(jiān)護人對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權(quán)的公證材料或者其他材料。 1.10 其他1.

32、10.1 一并申請符合以下情形之一的，申請人可以一并申請。申請人一并申請的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當一并受理，就不同的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁。1 預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記；2 預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記與預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記；3 建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記；4 不動產(chǎn)變更登記導(dǎo)致抵押權(quán)變更的，不動產(chǎn)變更登記與抵押權(quán)變更登記；5 不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記致使地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記與地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記；6 不動產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的，可以與前述情形發(fā)生后申請辦理的登記一并辦理；7

33、本規(guī)范規(guī)定以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為可以合并辦理的其他情形。已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理后續(xù)登記時，應(yīng)當將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載。1.10.2 撤回申請申請登記事項在記載于不動產(chǎn)登記簿之前，全體登記申請人可共同申請撤回登記申請；部分登記申請人申請撤回登記申請的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理。1.10.2.1 申請人申請撤回登記申請，應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交下列材料：1 不動產(chǎn)登記申請書；2 申請人身

34、份證明；3 原登記申請受理憑證。1.10.2.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在收到撤回申請時查閱不動產(chǎn)登記簿，當事人申請撤回的登記事項已經(jīng)在不動產(chǎn)登記簿記載的，不予撤回；未在不動產(chǎn)登記簿上記載的，應(yīng)當準予撤回，原登記申請材料在作出準予撤回的3個工作日內(nèi)通知當事人取回申請材料。1.10.3 申請材料退回1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)準予撤回登記申請的，申請人應(yīng)及時取回原登記申請材料，取回材料的清單應(yīng)當由申請人簽字確認。撤回登記申請的材料、取回材料的清單應(yīng)一并歸檔保留。 2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)決定不予登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當制作不予登記告知書、退回登記申請材料清單，由申請人簽字確認后，將登記申請材料退還申請人。不動產(chǎn)登

35、記機構(gòu)應(yīng)當留存申請材料復(fù)印件、退回登記申請材料清單、相關(guān)告知書的簽收文件。申請人應(yīng)當自接到不予登記書面告知之日起30個工作日內(nèi)取回申請材料。取回申請材料自申請人收到上述書面告知之日起，最長不得超過6個月。在取回申請材料期限內(nèi)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當妥善保管該申請材料；逾期不取回的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不負保管義務(wù)。1.10.4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)內(nèi)部管理機制不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當建立與不動產(chǎn)登記風(fēng)險相適宜的內(nèi)部管理機制。1.10.4.1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)登記程序和管理需要合理設(shè)置登記崗位。1 不動產(chǎn)登記的審核、登簿應(yīng)當由與其崗位相適應(yīng)的不動產(chǎn)登記工作人員負責(zé)。2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)宜建立不動產(chǎn)登記風(fēng)險管理制度

36、，設(shè)置登記質(zhì)量管理崗位負責(zé)登記質(zhì)量檢查、監(jiān)督和登記風(fēng)險評估、控制工作。1.10.4.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以建立不動產(chǎn)登記會審制度，會審管轄范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記重大疑難事項。1.10.4.3 不動產(chǎn)登記機構(gòu)宜根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，通過信息化手段對相互沖突的業(yè)務(wù)進行限制或者提醒，以降低登記風(fēng)險。1.10.4.4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)宜通過以下方式對登記業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)的已失效的查封登記和異議登記進行有效管理：采用電子登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時解除相應(yīng)的控制或者提醒，注明相應(yīng)的法律依據(jù)；采用紙質(zhì)登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在不動產(chǎn)登記簿附記中注明相應(yīng)的法律依據(jù)。 2 申請2.

37、1.1 申請是指申請人根據(jù)不同的申請登記事項，到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交登記申請材料辦理不動產(chǎn)登記的行為。2.1.2 單方申請屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：1 尚未登記的不動產(chǎn)申請首次登記的； 2 繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；3 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；4 下列不涉及不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的變更登記：（1）不動產(chǎn)權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（2）不動產(chǎn)坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化的；（3）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（4）土地、海域使用權(quán)期限變更的。5 不動產(chǎn)滅失

38、、不動產(chǎn)權(quán)利消滅或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，權(quán)利人申請注銷登記的； 6 異議登記； 7 更正登記；8 預(yù)售人未按約定與預(yù)購人申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購人申請預(yù)告登記的； 9 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.1.3 共同申請共有不動產(chǎn)的登記，應(yīng)當由全體共有人共同申請。按份共有人轉(zhuǎn)讓、抵押其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當與受讓人或者抵押權(quán)人共同申請。受讓人是共有人以外的人的，還應(yīng)當提交其他共有人同意的書面材料。屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請：1 處分按份共有的不動產(chǎn)，可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請，但不動產(chǎn)登記簿記載共有人另有約定的除外；2 共有的不動產(chǎn)因共有人姓名、名稱發(fā)生變化

39、申請變更登記的，可以由姓名、名稱發(fā)生變化的權(quán)利人申請；3 不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請。2.1.4 業(yè)主共有的不動產(chǎn)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時由登記申請人一并申請登記為業(yè)主共有。2.1.5 到場申請申請不動產(chǎn)登記，申請人本人或者其代理人應(yīng)當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所提交申請材料并接受不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的詢問。具備技術(shù)條件的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，應(yīng)當留存當事人到場申請的照片；具備條件的，也可以按照當事人申請留存當事人指紋

40、或設(shè)定密碼。3 受理受理是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法查驗申請主體、申請材料，詢問登記事項、錄入相關(guān)信息、出具受理結(jié)果等工作的過程。3.1 查驗登記范圍不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)查驗申請登記的不動產(chǎn)是否屬于本不動產(chǎn)登記機構(gòu)的管轄范圍；不動產(chǎn)權(quán)利是否屬于條例實施細則規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)利；申請登記的類型是否屬于條例實施細則規(guī)定的登記類型。3.2 查驗申請主體3.2.1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗申請事項應(yīng)當由雙方共同申請還是可以單方申請，應(yīng)當由全體共有人申請還是可以由部分共有人申請。3.2.2 查驗身份證明申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：1 通過身份證識別器查驗身份證是否真實； 2 護照、港澳通行證、臺灣居民來

41、往大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求； 3 非自然人申請材料上的名稱、印章是否與身份證明材料上的名稱、印章一致。3.2.3 查驗申請材料形式3.2.3.1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗申請人的身份證明材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.7節(jié)的要求；3.2.3.2 自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人代為申請登記，其授權(quán)委托書未經(jīng)公證的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員應(yīng)當按下列要求進行見證：1 授權(quán)委托書的內(nèi)容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內(nèi)；2 按本規(guī)范3.2.2的要求核驗當事人雙方的身份證明；3 由委托人在授權(quán)委托書上簽字；4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員在授權(quán)委托書上簽字見證。具備技術(shù)條件的不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當留存

42、見證過程的照片。3.3 查驗書面申請材料3.3.1 查驗申請材料是否齊全不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗當事人提交的申請材料是否齊全，相互之間是否一致；不齊全或不一致的，應(yīng)當要求申請人進一步提交材料。3.3.2 查驗申請材料是否符合法定形式3.3.2.1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗申請人的其他申請材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求；有關(guān)材料是否由有權(quán)部門出具，是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)，簽字和蓋章是否符合規(guī)定。3.3.2.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產(chǎn)登記

43、機構(gòu)還應(yīng)及時通知公安部門。3.3.3 申請材料確認申請人應(yīng)當采取下列方式對不動產(chǎn)登記申請書、詢問記錄及有關(guān)申請材料進行確認：1 自然人簽名或摁留指紋。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由監(jiān)護人簽名或摁留指紋；沒有聽寫能力的，摁留指紋確認。2 法人或者其他組織加蓋法人或者其他組織的印章。3.4 詢問3.4.1 詢問內(nèi)容不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員應(yīng)根據(jù)不同的申請登記事項詢問申請人以下內(nèi)容，并制作詢問記錄，以進一步了解有關(guān)情況：1 申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；2 申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；3 存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況； 4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要了解的其他與登

44、記有關(guān)的內(nèi)容。3.4.2 詢問記錄詢問記錄應(yīng)當由詢問人、被詢問人簽名確認。1 因處分不動產(chǎn)申請登記且存在異議登記的，受讓方應(yīng)當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔(dān)風(fēng)險的書面承諾；2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。3.5 受理結(jié)果3.5.1 受理條件經(jīng)查驗或詢問，符合下列條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以受理：1 申請登記事項在本不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記職責(zé)范圍內(nèi)；2 申請材料形式符合要求；3 申請人與依法應(yīng)當提交的申請材料記載的主體一致；4 申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利與登記原因文件記載的不動產(chǎn)權(quán)利一致；5 申請內(nèi)容與詢問記錄不沖突；6 法律、行政法規(guī)等規(guī)定的

45、其他條件。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不符合受理條件的，應(yīng)當當場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人。3.5.2 受理憑證不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以受理的，應(yīng)當即時制作受理憑證，并交予申請人作為領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明的憑據(jù)。受理憑證上記載的日期為登記申請受理日。不符合受理條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當當場向申請人出具不予受理告知書。告知書一式二份，一份交申請人，一份由不動產(chǎn)登記機構(gòu)留存。3.5.3 材料補正申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容。告知書一式二份，經(jīng)申請人簽字確認后一份交當事人，一份由不動產(chǎn)登記機構(gòu)留

46、存。4 審核4.1 適用4.1.1 審核是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理申請人的申請后，根據(jù)申請登記事項，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記的過程。 4.1.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)進一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對相關(guān)事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進一步補充材料的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當要求申請人補全材料，補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。4.2 書面材料審核4.2.1 進一步審核申請材料，必要時應(yīng)當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關(guān)部門核查有關(guān)情況。1 申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以通過相

47、關(guān)技術(shù)手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結(jié)果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。 2 對已實現(xiàn)信息共享的其他申請材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可根據(jù)共享信息對申請材 料進行核驗；尚未實現(xiàn)信息共享的，應(yīng)當審核其內(nèi)容和形式是否符合要求。必要時，可進一步向相關(guān)機關(guān)或機構(gòu)進行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。 4.2.2 法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現(xiàn)信息共享的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當通過相關(guān)方式對完稅或者繳費憑證進行核驗。必要時，可進一步向稅務(wù)機

48、關(guān)或者出具繳費憑證的相關(guān)機關(guān)進行核實，或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。4.2.3 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確。4.2.4 不動產(chǎn)存在異議登記或者設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)或被查封的，因權(quán)利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產(chǎn)坐落發(fā)生變化而申請的變更登記，可以辦理。因通過協(xié)議改變不動產(chǎn)的面積、用途、權(quán)利期限等內(nèi)容申請變更登記，對抵押權(quán)人、地役權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，應(yīng)當出具抵押權(quán)人、地役權(quán)人同意變更的書面材料。4.3 查閱不動產(chǎn)登記簿除尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當通過查閱不動產(chǎn)登

49、記簿的記載信息，審核申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致。1 申請人與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否一致；2 申請人提交的登記原因文件與登記事項是否一致；3 申請人申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；4 申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致；5 不動產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預(yù)告登記、預(yù)查封、查封等情形。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，查閱不動產(chǎn)登記簿時以已經(jīng)形成的電子登記簿為依據(jù)。4.4 查閱登記原始資料經(jīng)查閱不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的，應(yīng)當查閱不動產(chǎn)登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理。 4.5 實地查看4.5.1 適用情形和

50、查看內(nèi)容屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看： 1 房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；2 在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；3 因不動產(chǎn)滅失申請的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況；4 不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形。4.5.2 查看要求實地查看應(yīng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員參加，查看人員應(yīng)對查看對象拍照，填寫實地查看記錄?，F(xiàn)場照片及查看記錄應(yīng)歸檔。4.6 調(diào)查對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行調(diào)查時

51、，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當予以配合。4.7 公告4.7.1 不動產(chǎn)首次登記公告4.7.1.1 除涉及國家秘密外，政府組織的集體土地所有權(quán)登記，以及宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在記載于不動產(chǎn)登記簿前進行公告。公告主要內(nèi)容包括：申請人的姓名或者名稱；不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)；需要公告的其他事項。 4.7.1.2 不動產(chǎn)首次登記公告由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。4.7.1.3 公告期滿無異議的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當

52、將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應(yīng)當在提出異議的期限內(nèi)以書面方式到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的辦公場所提出異議，并提供相關(guān)材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當按下列程序處理：（一）根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。（二）異議人有明確的權(quán)利主張，提供了相應(yīng)的證據(jù)材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng) 當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權(quán)屬爭議。4.7.2 依職權(quán)登記公告不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)辦理登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在記載于不動產(chǎn)登記簿前在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動

53、產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。4.7.3 不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明作廢公告因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，無法收回不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明的，在登記完成后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在其門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。4.8 審核結(jié)果4.8.1 審核后，審核人員應(yīng)當做出予以登記或不予登記的明確意見。4.8.2 經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予登記并書面通知申請人：1 申請人未按照不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求進一步補充材料的；2 申請人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請人不一致的；3 申請登記的不動產(chǎn)不符合不動產(chǎn)單元

54、設(shè)定條件的；4 申請登記的事項與權(quán)屬來源材料或者登記原因文件不一致的；5 申請登記的事項與不動產(chǎn)登記簿的記載相沖突的；6 不動產(chǎn)存在權(quán)屬爭議的，但申請異議登記除外；7 未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關(guān)稅費的；8 申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；9 不動產(chǎn)被依法查封期間，權(quán)利人處分該不動產(chǎn)申請登記的；10 未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，當事人處分該不動產(chǎn)申請登記的；11 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。5 登簿5.1.1 經(jīng)審核符合登記條件的，應(yīng)當將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。1 記載于不動產(chǎn)登記簿的時點應(yīng)當按下列方式確定：使用電子登記簿的，以登簿人員將登記事項在不動產(chǎn)登

55、記簿上記載完成之時為準；使用紙質(zhì)登記簿的，應(yīng)當以登簿人員將登記事項在不動產(chǎn)登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準；2 不動產(chǎn)登記簿已建冊的，登簿完成后應(yīng)當歸冊。5.1.2 不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并受理的，應(yīng)將合并受理的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁。 6 核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明6.1.1 登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，如實、準確填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明，屬本規(guī)范第6.1.2條規(guī)定情形的除外。1 集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利登記，核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書；2 抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，核發(fā)不動