房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積

1、1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)產(chǎn)權(quán)與物權(quán) （一）產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（一）產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化產(chǎn)權(quán)物權(quán)化） 第一種觀點認為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。 第二種觀點認為，產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)。 第三種觀點認為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。 廣義:包括所有權(quán)（即財產(chǎn)的歸屬以及與這種歸屬有關(guān)的利益要求）和債權(quán)（指財產(chǎn)在市場中的支配權(quán)）。 狹義:指債權(quán)即所有權(quán)在市場交易中的體現(xiàn)，其本質(zhì)是與生產(chǎn)相關(guān)的財產(chǎn)支配權(quán)與責任。 第四種觀點認為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對立。 產(chǎn)權(quán)概念混亂必然引起房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念的混亂產(chǎn)權(quán)概念混亂必然引起房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念的混

2、亂2 到底產(chǎn)權(quán)是什么呢？ 牛津法律大辭典：“財產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用益權(quán)、消費權(quán)和其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！?然而，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，僅所有權(quán)已不能滿足人們?nèi)找鎻?fù)雜的社會需要，人們除了對物享有權(quán)利外，往往還需要之物。 比如，為了便利土地的耕種而設(shè)定地役權(quán)；為了充分利用土地、增加收益，而有地上權(quán)和永租權(quán)；為了獲得借款，又不出讓擔保物，乃有典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。 事實上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴展，不僅包括，也包括內(nèi)容。3 （二）物權(quán)的概念及其分類（二）物權(quán)的概念及其分類 根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，物權(quán)是指具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)

3、及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等。并且可進一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。：權(quán)利主體對自己所有自己所有的財產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán)。 ：權(quán)利主體對的財產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。 4二者差別： 他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對權(quán)，可以對抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。 比如，抵押權(quán)人只有對抵押物的依約處分權(quán)，而無占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時

4、由抵押權(quán)人將抵押物折價或者變賣以優(yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括和。5 二、房地產(chǎn)所有權(quán)二、房地產(chǎn)所有權(quán) 1 1概念概念 房地產(chǎn)所有權(quán)是完全物權(quán)，屬于自物權(quán)范疇，是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。換句話說，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。 2 2法律特征法律特征（1）房地

5、產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對權(quán)。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。（一物一權(quán)）（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標的共同指向的對象是特定的特定的房地產(chǎn)。（比如，涉及拆遷補償拆遷補償問題）6 3 3房屋所有權(quán)的種類房屋所有權(quán)的種類（1）國有房屋所有權(quán) 國有房屋主要包括，國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房，國家授權(quán)機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集體房屋所有權(quán) 集體房屋所有權(quán)是勞動群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn)。（3）公民個人所有房屋所有權(quán) 公民個人所有的房屋所有權(quán)是國家保護公民個人合法財產(chǎn)在法律上的表現(xiàn)。（4）外產(chǎn)所有權(quán) 外產(chǎn)所有權(quán)是指外國政府、企業(yè)

6、、社團及外國僑民在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn)。（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán) 中外合資的房產(chǎn)是我國企業(yè)或經(jīng)濟組織與外國政府、企業(yè)或個人合資建造、購買的房產(chǎn)。7 4 4土地所有權(quán)土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指土地所有者對自己的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。土地管理法第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 法律規(guī)定屬于國家所有的土地主要包括三部分，礦藏、水流占地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等；城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)由法律規(guī)定屬于國家所有的土地，具體包括，國營農(nóng)、牧、

7、林場使用的土地，按照法律規(guī)定程序征用的土地，國家有關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡、自然保護區(qū)、公用設(shè)施、國防軍事等特殊用地。中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的唯一主體。8 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。土地管理法第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。 土地所有權(quán)具有如下特征：（

8、1）我國的土地所有權(quán)依法屬于國家和集體所有。（2）土地所有權(quán)受國家法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（3）國家依法實行國有土地有償使用制度。（4）土地所有權(quán)依法實行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。9 5 5關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問題關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問題 國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知改革的通知（國發(fā)199130號文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產(chǎn)權(quán)。職工購買公有住宅

9、，在國家規(guī)定住房面積內(nèi)實行標準價，購買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過國家規(guī)定住房標準面積部分，按市場價計價。” 部分產(chǎn)權(quán)是相對于完全產(chǎn)權(quán)而言的。 完全產(chǎn)權(quán)即住房購買人對住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能； 部分產(chǎn)權(quán)則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項權(quán)能。10 部分產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系與民法上的共有關(guān)系的區(qū)別：（1）民法規(guī)定的共有財產(chǎn)權(quán)利人可以根據(jù)自己的意愿分割可以根據(jù)自己的意愿分割共同財產(chǎn)，從而形成各自獨立的房產(chǎn)所有權(quán)；部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利雙方不可以通過分割不可以通過分割房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)的獨立，不存在對共有房

10、產(chǎn)的直接分割。（2）部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利義務(wù)是由法規(guī)具體加以規(guī)定的，既不遵守民法關(guān)于共同共有人對共有財產(chǎn)共同享有權(quán)利、共同分擔義務(wù)的一般原則，也不遵守按份共有人按各自的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利、承擔義務(wù)的規(guī)定，購買人對全部房產(chǎn)享有無限期的占有權(quán)和使用權(quán)，并且可以繼承。 當然，部分產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)受到一定的限制，購買人五年內(nèi)不得出租或以其它的形式有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，五年后允許贈與、出售、交換等，但在同等條件下，原售房 單位有優(yōu)先購買權(quán)，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾凶》抗芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)，售價和租金水平分別依屆時的標準價、微利價確定，收入歸個人所有。應(yīng)當指出的是，這種共有關(guān)系僅適用于文件中職工以

11、標準價、微利價購買的住宅，而不適用于其他財產(chǎn)的共有情況，不得濫用部分產(chǎn)權(quán)的概念，更不得利用部分產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的合同或協(xié)議損害國家利益或他人的合法權(quán)益。凡是超出概念適用范圍的部分產(chǎn)權(quán)交易，應(yīng)屬于無效民事行為，不受法律保護。11 三、房地產(chǎn)他物權(quán)三、房地產(chǎn)他物權(quán) 在已經(jīng)確認了他人所有的土地所有權(quán)和使在已經(jīng)確認了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利。用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利。 他項權(quán)的特點：他項權(quán)的特點： 在他人土地上享有的權(quán)利； 他項權(quán)主體是所有人、使用人以外的，與所有人存在著某種法律關(guān)系的民事主體； 他項權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。 他項權(quán)包括他項權(quán)包括：役權(quán)（地役權(quán)

12、、人役權(quán)）、空中權(quán)、役權(quán)（地役權(quán)、人役權(quán)）、空中權(quán)、地上權(quán)地上權(quán)、地下、地下權(quán)、租賃權(quán)、權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)典權(quán)和和抵押權(quán)抵押權(quán)等。等。12 1 1地上權(quán)地上權(quán)地上權(quán)地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。地上權(quán)人對其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務(wù)。在我國，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國有土地使用權(quán)、集在我國，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

13、2 2典權(quán)典權(quán)典權(quán)是指支付典價、占有他人不動產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價而將自己的不動產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客體的不動產(chǎn)稱為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動產(chǎn)而付出的代價稱為典價。 3 3抵押權(quán)抵押權(quán)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。13四、相鄰權(quán)關(guān)系 1、含義 房地產(chǎn)相鄰權(quán)，即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)

14、的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。14 2、特征 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。 房地產(chǎn)在地理 位置上必須是相鄰的。 相鄰關(guān)系的客體是房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。15 3、種類 因使用鄰地、通道或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系 因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關(guān)系 因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系 因相鄰?fù)L、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系16 4、相鄰關(guān)系的處理 民法通則第83條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神、正

15、確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。17五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國普遍建立的一種不動產(chǎn)日常性管理制度。通過產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，以確保房地產(chǎn)歸屬的有序狀態(tài)，保障交易安全。 （一）產(chǎn)權(quán)登記的種類 包括土地權(quán)利的取得登記，變更土地權(quán)利的登記、新建房屋的登記、房產(chǎn)變更的登記、房地產(chǎn)抵押登記等等。18 1、土地使用權(quán)的取得登記 房地產(chǎn)管理法 規(guī)定，以出讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使

16、用權(quán)證書。 2、變更土地權(quán)利的登記 在我國，變更土地權(quán)利指的是土地使用權(quán)的變更，是指在土地使用權(quán)設(shè)定后，由于某種法律事實的發(fā)生而使土地使用權(quán)的主體發(fā)生變更。 當土地使用權(quán)變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。19 3、新建房屋的登記 新建商品房和非商品房，應(yīng)當進行初始登記。 登記的基本事項主要有：申請人名稱、地址、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)坐落、面積、用途、等級、價格、房產(chǎn)權(quán)屬來源證明及其他登記事項。 新建房屋，應(yīng)于竣工后 3 個月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上

17、地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 4、房產(chǎn)變更的登記 房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起， 3 個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。205、房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下： （1）申請。房地產(chǎn)抵押登記，雙方當事人要共同到房地產(chǎn)管理部門填寫房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書。同時，還應(yīng)向登記機關(guān)提交房地產(chǎn)抵押合同副本，并交驗房地產(chǎn)抵押合同正本，登記申請者的身份證明，土地使用權(quán)來源證明，地上建筑物及其他附著物的權(quán)屬證明，以及登記機關(guān)要求提供的其他資料。 （2）受理。登記機關(guān)接受抵押當事人雙方提交的抵押登記申請及有關(guān)證明文件后，經(jīng)查閱

18、認為符合要求的，在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開出收據(jù)。 （3）發(fā)證。登記機關(guān)對申請書和有關(guān)證明事項逐項進行審核，經(jīng)審核無誤后，填寫審批表。對土地使用權(quán)之抵押權(quán)人填發(fā) 土地他項權(quán)證 ，對房產(chǎn)抵押權(quán)人填發(fā) 房屋他項權(quán)證 。21（二） 我國的權(quán)屬登記制度 世界各國和地區(qū)采用的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型，產(chǎn)權(quán)登記制產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記權(quán)利登記制制和托侖斯登記制托侖斯登記制兩種。 22契據(jù)登記制 契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、他項權(quán)利的設(shè)定，只要當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，債的

19、成立，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定即同時成立。登記，僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。23契據(jù)登記制 實行契據(jù)登記制，產(chǎn)權(quán)的依據(jù)就是契據(jù)，登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利不進行實質(zhì)性審查，只注重其形式要件。如契約及登記手續(xù)是否完備，這種登記只具有公示力而無公信力，公眾可以藉助登記公簿查閱房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，但一旦所登記權(quán)利在實體上不能成立時，法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關(guān)對此并不承擔責任。24產(chǎn)權(quán)登記制 產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。成立要件主義。這一理論認為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)這一理論認為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定，當事人訂立的合同具有其

20、效力。利的設(shè)定，當事人訂立的合同具有其效力。但這種效力只是一種債的效力，即當事人在但這種效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物法律上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。權(quán)的保護。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。25我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于產(chǎn)權(quán)登記制，兼有權(quán)利登記制和托侖斯登記制

21、的特點，主要表現(xiàn)為：1. 強制房產(chǎn)權(quán)利人必須按期登記 ；2. 對登記申請進行實質(zhì)性審查 ；3. 實行發(fā)證制度 ；4. 登記具有公信力 。26我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 我國的權(quán)屬登記制度有其明顯的先進性，但也還存在我國的權(quán)屬登記制度有其明顯的先進性，但也還存在有待改進的問題：有待改進的問題：u一是政府管得過多，承擔的責任過重，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記一是政府管得過多，承擔的責任過重，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前還設(shè)了官方的交易過戶手續(xù)，因而手續(xù)較為繁瑣；前還設(shè)了官方的交易過戶手續(xù)，因而手續(xù)較為繁瑣；u二是雖然規(guī)定了房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地二是雖然規(guī)定了房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土

22、地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，但使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，但由于許多城市房、地產(chǎn)由于許多城市房、地產(chǎn)管理機關(guān)分設(shè)管理機關(guān)分設(shè)，還不能全部實現(xiàn)房地合一的登記，房、，還不能全部實現(xiàn)房地合一的登記，房、地權(quán)利人為剝離的現(xiàn)象還時有發(fā)生；地權(quán)利人為剝離的現(xiàn)象還時有發(fā)生；u三是以土地所有權(quán)的性質(zhì)不同而分割登記。國有土地上三是以土地所有權(quán)的性質(zhì)不同而分割登記。國有土地上的房屋明確由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責的房屋明確由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責登記，而對集體土地上的房屋則另有規(guī)定。登記，而對集體土地上的房屋則另有規(guī)定。27（三）登記的地域范圍 城市規(guī)劃區(qū)國有土地和城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地，亦

23、即是只要屬于國有土地上的房屋，都應(yīng)屬于城市房屋登記的范圍。 建設(shè)部已在1997年發(fā)布公告，全國使用統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書，但在相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)章上，還沒有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責辦理登記。因而，在未有明確的規(guī)定前，對于城市邊緣的地區(qū)，特別在建制鎮(zhèn)，有一些國有土地和集體土地在地理位置上相互交錯，這就應(yīng)先查清是否已屬國有土地，再確定是否屬于城市房屋權(quán)屬登記的范圍。28（四）當事人申請登記的期限 總登記：申請人應(yīng)當在地方人民政府公告的總登記：申請人應(yīng)當在地方人民政府公告的期限申請；期限申請； 初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋

24、竣工后三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請；集體竣工后三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋?，土地上的房屋因土地所有?quán)變?yōu)閲彝恋?，申請人?yīng)當自這一事實發(fā)生之日起申請人應(yīng)當自這一事實發(fā)生之日起3030日內(nèi)申日內(nèi)申請；請； 轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都應(yīng)當在事實發(fā)生之日起應(yīng)當在事實發(fā)生之日起3030日內(nèi)提出申請。日內(nèi)提出申請。29(五）登記的程序 1、受理登記申請2、權(quán)屬審核3、公告和核準登記4、終審核準登記 5、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書30（六）幾種特殊情況下的權(quán)屬登記 1、直接代為登記2、商品房備案登記 3、分割出售房屋的登記 4、

25、在建工程和房屋期權(quán)抵押登記311、直接代為登記 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十一條規(guī)定：對依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機關(guān)可依法直接代為登記。 依法由房管部門代管的房屋依法由房管部門代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久遠、權(quán)利人不明的房屋。 無人主張權(quán)利的房屋，無人主張權(quán)利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部門代管的。二是有少數(shù)房主，由于各種原因而長期不申請權(quán)屬登記，被登記機關(guān)責令限期登記后，仍不申請登記或申請暫緩登記的，也可以視為無人主張權(quán)利。 322、商品房備案登記

26、商品房備案登記實質(zhì)上就是房屋初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當按房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！?332、商品房備案登記 在實際工作中，由于開發(fā)企業(yè)將房屋建成時，已有一部分或者大部分已經(jīng)預(yù)售，余下的房屋也將陸續(xù)出售，如按正常的權(quán)屬登記方法給開發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷售時辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會給開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩和經(jīng)濟負擔。因此，很多地方都采用備案登記的方法。 343、分割出售房屋的登記 建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司曾在建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司曾在19

27、941994年年2 2月發(fā)出通知，月發(fā)出通知，要求各地登記機關(guān)不得為要求各地登記機關(guān)不得為“一平方米單位一平方米單位”出出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 近年來，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對市場的實近年來，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對市場的實際情況，也將整幢大樓分割出售。這在一些大際情況，也將整幢大樓分割出售。這在一些大型商場的銷售中較為多見。這種銷售購房者所型商場的銷售中較為多見。這種銷售購房者所購得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權(quán)屬購得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權(quán)屬經(jīng)界清楚，不同于一平方米為單位的銷售。經(jīng)界清楚，不同于一平方米為單位的銷售。 354、在建工程和房屋期權(quán)

28、抵押登記 有些建房單位為獲得繼續(xù)建造房屋的資金，以有些建房單位為獲得繼續(xù)建造房屋的資金，以在建的工程作為抵押物，向銀行獲得貸款。購在建的工程作為抵押物，向銀行獲得貸款。購房人在簽訂了購買商品房房人在簽訂了購買商品房( (或安居房等其他房或安居房等其他房屋屋) )預(yù)售合同后，也將獲得的權(quán)利進行抵押，預(yù)售合同后，也將獲得的權(quán)利進行抵押，以獲得貸款來支付其余的房款。以獲得貸款來支付其余的房款。 在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時，當事人應(yīng)重新辦在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時，當事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋理房產(chǎn)抵

29、押登記。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。尚不是房屋所有權(quán)。 36（七）房產(chǎn)權(quán)屬登記中常見問題及處理（七）房產(chǎn)權(quán)屬登記中常見問題及處理1、關(guān)于司法協(xié)助 2、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題3、對于抵押期限的理解所產(chǎn)生的問題 371、關(guān)于司法協(xié)助 （1）房產(chǎn)查封的受理 在受理查封時應(yīng)注意以下幾點：對已進行權(quán)屬登記的房產(chǎn)，在受理查封時應(yīng)查閱登記資料，核對無誤后受理。被查封房屋未經(jīng)權(quán)屬登記，一般不能受理查封。 對設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，因抵押權(quán)

30、人有“物上請求權(quán)”，如果查封，則一定程度上侵犯了抵押權(quán)人的權(quán)利。 對于司法文書所載房屋所有權(quán)人和實際房屋所有權(quán)人不符，即錯將他人房屋查封時，應(yīng)當即向查封單位說明，便于法院及時處理。 38關(guān)于司法協(xié)助 （2）解除查封 解除查封應(yīng)按受理查封的要求辦理，有關(guān)文件應(yīng)歸入檔案。（3）強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán) 強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)主要是因當事人不自覺履行人民法院已經(jīng)生效的法律文書(如判決書、調(diào)解書)，而采取的措施。當事人憑法律文書自愿辦理的，不屬此列，可按正常手續(xù)辦理。 392、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題 已抵押的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當告知抵押人和房產(chǎn)受讓人，并應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償所擔保的債權(quán)，這些規(guī)定已是明確的。 在實際

31、工作中經(jīng)常遇到的問題是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已抵押的房產(chǎn)分期出售。作為開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)的房產(chǎn)最終是要用于銷售。這類房屋在抵押時一般是按幢辦理登記手續(xù)，但是在銷售時是分別銷給各個產(chǎn)權(quán)人。在銷售時應(yīng)當先把抵押權(quán)注銷，否則會因抵押權(quán)有追及效力而使買房人遭受經(jīng)濟損失。 40案例分析案例案例1 1李某將私有房產(chǎn)賣給劉某卻無法進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記案李某將私有房產(chǎn)賣給劉某卻無法進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記案1 1案情案情某市居民李某某市居民李某 19991999年年 3 3 月月 2 2 日將私有房產(chǎn)賣給本市居民劉某。日將私有房產(chǎn)賣給本市居民劉某。同年同年 3 3 月月 5 5 日李某和劉某一同到房產(chǎn)交易處辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手

32、日李某和劉某一同到房產(chǎn)交易處辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依法繳納了規(guī)定費和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某續(xù)，并依法繳納了規(guī)定費和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某亦將房款付清。當同年亦將房款付清。當同年 5 5 月月 19 19 日劉某持有關(guān)證件去該市房產(chǎn)日劉某持有關(guān)證件去該市房產(chǎn)登記機關(guān)申請權(quán)屬登記時，市房管局產(chǎn)權(quán)處卻通知劉某，告之該登記機關(guān)申請權(quán)屬登記時，市房管局產(chǎn)權(quán)處卻通知劉某，告之該房產(chǎn)已被查封，無法進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房產(chǎn)已被查封，無法進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)權(quán)處不能進行登記的原因是由于李某與他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛，被產(chǎn)權(quán)處不能進行登記的原因是由于李某與他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛，被訴至所在區(qū)人民法院，

33、原告要求法院對原為李某所有的房產(chǎn)進行訴至所在區(qū)人民法院，原告要求法院對原為李某所有的房產(chǎn)進行財產(chǎn)保全，法院依據(jù)原告的申請作出了查封該處房屋的裁定，并財產(chǎn)保全，法院依據(jù)原告的申請作出了查封該處房屋的裁定，并書面通知市房管局協(xié)助執(zhí)行這一裁定。書面通知市房管局協(xié)助執(zhí)行這一裁定。根據(jù)以上資料思考下列問題：根據(jù)以上資料思考下列問題：1 1）劉某是否可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？為什么？）劉某是否可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？為什么？2 2）該市房管局產(chǎn)權(quán)處的做法是否妥當？為什么？）該市房管局產(chǎn)權(quán)處的做法是否妥當？為什么？3 3）本案應(yīng)該如何處理？）本案應(yīng)該如何處理？41案例2 張某借款用“房屋所有權(quán)證”作為抵押案 某市

34、居民劉某向張某借款 10 萬元，張某要求劉某提供抵鉀，劉某便用自己居住的“房屋所有權(quán)證”作為抵鉀，并同張某簽定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有權(quán)證”交予張某。事過一年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張便提出向劉某索要劉某居住的房屋。 根據(jù)以上資料，請思考下列問題： 1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？ 2）劉某是否可以掛失？并以此要求房產(chǎn)登記機關(guān)補發(fā)呢？42案例3 房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容可根據(jù)事實變更 1案情 鄧某（男）與王某（女）是同事，隨著感情的發(fā)展，兩人確立了戀愛關(guān)系。 1998 年 10 月，鄧某出錢購買了一套三室一廳的商品房?？紤]到與王某即將結(jié)婚，在辦理房屋過戶登記時

35、，將王某登記為房屋的所有權(quán)人。之后，二人共同居住此房，但并未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。 1999 年 11月，王某認為與鄧某性格不合，提出分手，兩人因此發(fā)生矛盾。鄧某要求王某搬出房屋且更改房屋的產(chǎn)權(quán)人，王某則認為房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是自己的名字，因而房屋應(yīng)歸其所有，不同意搬出。鄧某遂向法院起訴，要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)。43第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積 一、房屋面積的概念和種類 1、房屋建筑面積 房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 （1）建筑面積：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計算，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的

36、面積。 注意：測算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2m（含2.2m）以上的永久建筑。 （2）使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影面積計算。 注意：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，商品房簽訂合同，合同中應(yīng)載明房屋的建筑面積和使用面積。44一、房屋面積的概念和種類 2. 房屋產(chǎn)權(quán)面積 指產(chǎn)權(quán)主體依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 3. 房屋共有建筑面積 指多個產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。 如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門廳、過道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛(wèi)室等），以及只為本

37、幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。45二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 1. 房屋預(yù)售面積 指開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測算出的，與房屋購買人簽訂銷售合同進行銷售的面積。 按照房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定，推行預(yù)售面積核準制度。 2. 產(chǎn)權(quán)登記面積 指產(chǎn)權(quán)主體依法在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 產(chǎn)權(quán)登記面積是在房屋竣工后由測繪部門對已建成的房屋進行實地測量之后所得到的面積。46二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 3. 兩者之間的關(guān)系 當兩者有誤差時，按最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14條規(guī)定進行處理：

38、 （1）合同有約定的，按合同處理； （2）合同沒有約定的，按以下原則處理： 誤差在3%以內(nèi)的，按約定價格多退少補，買受人請求解除合同的，不予支持。 誤差在3%以外的，買受人請求解除合同、返還已付購房款和利息的，應(yīng)予支持。47三、共有建筑面積的分攤與套面積的計算 （一）可以分攤的共有建筑面積 1、共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井； 2、共有的樓梯間、電梯間； 3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警備室； 4、為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房； 5、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗； 6、共有的電梯機房、水箱間、避險間； 7、共有的室外樓梯。 8、共有的地下室、半地下室； 9、

39、公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。48 （二）不應(yīng)分攤的建筑面積 1、作為人防工程的建筑面積； 2、獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚； 3、為多幢房屋的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房； 4、用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物； 5、用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。49 （三）共有面積的處理原則 （ l ）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 ( 2 ）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。 （四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán) 房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。50（五）共有建筑面積的分類與確認 根據(jù)使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類。 ( 1 ）全幢共有共用的建筑面積。指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。 ( 2 ）功能區(qū)共有共用的建筑面積。指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建