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1、微觀市場(chǎng)研究篇(微觀市場(chǎng)研究篇(2 2)旅游景區(qū)價(jià)值分析石林房地產(chǎn)總體特征重點(diǎn)項(xiàng)目分布情況縣城中心價(jià)值分析重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析會(huì)議旅游市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)研究分析酒店市場(chǎng)就會(huì)點(diǎn)分析石林地產(chǎn)總體:石林地產(chǎn)總體:地段主導(dǎo),板塊形成、客戶(hù)逐步細(xì)分化,投資客比例逐漸增多地段主導(dǎo),板塊形成、客戶(hù)逐步細(xì)分化,投資客比例逐漸增多石林房地產(chǎn)總體特征分析石林房地產(chǎn)總體特征分析石林重點(diǎn)項(xiàng)目分布情況分析石林重點(diǎn)項(xiàng)目分布情況分析縣城中心縣城中心平均租金區(qū)平均租金區(qū)間間 (元元/天天2) 2.2-2.51.2-1.6n均價(jià)在1萬(wàn)-1.5萬(wàn)之間n商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)成熟,人流量及商業(yè)氛圍較好;旅游風(fēng)景區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)
2、商業(yè)住宅住宅n均價(jià)在0.6萬(wàn)-0.8萬(wàn)之間n受旅游客的影響較大,商業(yè)氛圍較差;未來(lái)商業(yè)價(jià)值很大程度受旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展n產(chǎn)品集中以高層為主n產(chǎn)品以中低端產(chǎn)品為主n客戶(hù)主要以縣城、周邊n鄉(xiāng)鎮(zhèn)自主、改善性n客戶(hù)為主;n市場(chǎng)供應(yīng)量逐步被n旅游風(fēng)景區(qū)樓盤(pán)n所取代n均價(jià)在3800元/n平米n產(chǎn)品別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品為主n產(chǎn)品以高檔產(chǎn)品為主n客戶(hù)主要以縣城、外省n昆明等區(qū)域的投資客為主;n產(chǎn)品供應(yīng)量較大,社區(qū)及周邊環(huán)境良好;n均價(jià)在4000元/平米縣城中心與旅游風(fēng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力差異化明顯;未來(lái)城市中心逐步向旅游風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)移縣城中心與旅游風(fēng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力差異化明顯;未來(lái)城市中心逐步向旅游風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)移競(jìng)爭(zhēng)格局形成,縣城中心存在挑戰(zhàn)
3、競(jìng)爭(zhēng)格局形成,縣城中心存在挑戰(zhàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū)鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū)石林高價(jià)位商鋪?zhàn)顬榧械纳倘Γ瑢?duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);住宅價(jià)格存在上漲空間;石林高價(jià)位商鋪?zhàn)顬榧械纳倘?,?duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);住宅價(jià)格存在上漲空間;行政導(dǎo)向,依托縣機(jī)關(guān)配套成完善,商業(yè)氛圍濃核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)u租金:租金:2.2-2.52.2-2.5元元2/2/天,天,u售價(jià):售價(jià):1 1萬(wàn)萬(wàn)-1.5-1.5萬(wàn)元萬(wàn)元2 2租金租金/售價(jià)售價(jià)u區(qū)域:多集中于石林縣行政區(qū)域內(nèi);石林縣城經(jīng)商、改善性居住以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù);u客戶(hù):住宅客戶(hù)以事業(yè)單位,國(guó)有大中型企業(yè)事業(yè)單位的客戶(hù)為主;商鋪客戶(hù)
4、以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主(石材加工、經(jīng)商、投資)為主;u關(guān)注地段,對(duì)價(jià)格敏感度較高:客客戶(hù)戶(hù)特特征征u未來(lái)中心逐步轉(zhuǎn)移旅游景區(qū)新城;u土地供應(yīng)稀缺,后續(xù)供應(yīng)量有限;租售狀況租售狀況u物業(yè)招租良好,出租率在85以上u銷(xiāo)售客戶(hù)以自用客戶(hù)為主;外來(lái)客戶(hù)投資比例較大龍泉路縣城中心價(jià)值分析縣城中心價(jià)值分析旅游風(fēng)景區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行?,代表昆明東南部休閑、旅游、昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行模砝ッ鳀|南部休閑、旅游、度假型產(chǎn)品典范;對(duì)住宅構(gòu)成威脅度假型產(chǎn)品典范;對(duì)住宅構(gòu)成威脅政府導(dǎo)向,旅游業(yè)帶動(dòng)高檔住宅區(qū)核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)u商鋪?zhàn)饨穑?.2-1.6元2/
5、天u住宅售價(jià):4000元2u物業(yè)管理費(fèi):1.2-2元2/月租金租金/售價(jià)售價(jià)u區(qū)域:石林縣外圍客戶(hù)數(shù)量明顯增加;昆明客戶(hù)比例也明顯增加;u客戶(hù):別墅產(chǎn)品投資型客戶(hù)比較明顯,比例也相對(duì)較高;u選擇本板塊的原因主要看重因旅游而帶來(lái)的潛在商業(yè)價(jià)值;以及區(qū)域內(nèi)的環(huán)境因素;客客戶(hù)戶(hù)特特征征u未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位;u土地供應(yīng)量大,后續(xù)供應(yīng)量充足;租售狀況租售狀況u交通不便,商業(yè)配套不成熟,出租率在50左右;u銷(xiāo)售狀況較好,以投資客戶(hù)為主;悠然居恒聯(lián)新天地桃園水鄉(xiāng)林墅阿詩(shī)瑪小鎮(zhèn)石林彝族村旅游風(fēng)景區(qū)價(jià)值分析旅游風(fēng)景區(qū)價(jià)值分析重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析p鑒于石林旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力及政府的大規(guī)劃,多
6、家知名開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)駐石林,打造石林高端旅游地產(chǎn)p通過(guò)對(duì)各大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)內(nèi)容解讀,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商模式趨同性很強(qiáng),多為綜合性大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,通過(guò)結(jié)合自身資源條件的旅游度假物業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合,打造中高端旅游度假市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析(區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析(1) 目前老城區(qū)項(xiàng)目以舊城改造項(xiàng)目為主,商業(yè)占比大,產(chǎn)品多樣化,以中低端項(xiàng)目為主,住宅類(lèi)售價(jià)差距不大,均價(jià)在3800左右。但由于拆遷問(wèn)題,多個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)進(jìn)度后延。老城區(qū)產(chǎn)品情況分析老城區(qū)產(chǎn)品情況分析市場(chǎng)供應(yīng):目前在售的樓盤(pán)主要有龍園、凱旋城和天奇花園,其中龍市場(chǎng)供應(yīng):目前在售的樓盤(pán)主要有龍園、凱旋城和天奇花園,其中龍園為近期推出,開(kāi)發(fā)完成體量較大。
7、其他待售樓盤(pán)如石林東門(mén)坊,水園為近期推出,開(kāi)發(fā)完成體量較大。其他待售樓盤(pán)如石林東門(mén)坊,水石坊,鹿城廣場(chǎng),石林商業(yè)步行街,巴江明珠等樓盤(pán),總盤(pán)量估計(jì)約石坊,鹿城廣場(chǎng),石林商業(yè)步行街,巴江明珠等樓盤(pán),總盤(pán)量估計(jì)約為為60萬(wàn)平米左右。新盤(pán)較為集中,但受拆遷影響,推盤(pán)速度不確定。萬(wàn)平米左右。新盤(pán)較為集中,但受拆遷影響,推盤(pán)速度不確定。物業(yè)類(lèi)型:老城區(qū)樓盤(pán)物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié),產(chǎn)品類(lèi)物業(yè)類(lèi)型:老城區(qū)樓盤(pán)物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié),產(chǎn)品類(lèi)型多樣化,涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫(xiě)字樓等。型多樣化,涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫(xiě)字樓等。社區(qū)配套社區(qū)配套:由于樓盤(pán)規(guī)模限制,大多樓盤(pán)
8、缺乏社區(qū)景觀、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、由于樓盤(pán)規(guī)模限制,大多樓盤(pán)缺乏社區(qū)景觀、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施,如果推廣中不加以引導(dǎo),就不能對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影休閑娛樂(lè)設(shè)施,如果推廣中不加以引導(dǎo),就不能對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響。響。新城區(qū)及景區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)層次不齊,但中高端項(xiàng)目居多,受樓盤(pán)品質(zhì)影響,售價(jià)差距較大;商業(yè)根據(jù)地段和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響,價(jià)格也各有高低。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析(區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析(2)新城區(qū)及景區(qū)產(chǎn)品情況分析新城區(qū)及景區(qū)產(chǎn)品情況分析市場(chǎng)供應(yīng):目前在售的樓盤(pán)主要有大商家、中央金座、桃源水鄉(xiāng)、市場(chǎng)供應(yīng):目前在售的樓盤(pán)主要有大商家、中央金座、桃源水鄉(xiāng)、上海恒聯(lián)新天地、世紀(jì)陽(yáng)光等。其他待售樓盤(pán)主要有頤林尚都和彩上海恒聯(lián)新天
9、地、世紀(jì)陽(yáng)光等。其他待售樓盤(pán)主要有頤林尚都和彩云天地等樓盤(pán),總盤(pán)量估計(jì)約為云天地等樓盤(pán),總盤(pán)量估計(jì)約為52萬(wàn)平米左右,都會(huì)在近期陸續(xù)推萬(wàn)平米左右,都會(huì)在近期陸續(xù)推盤(pán)。盤(pán)。物業(yè)類(lèi)型:新城區(qū)及景區(qū)樓盤(pán)物業(yè)多以高層、小高層、多層等相物業(yè)類(lèi)型:新城區(qū)及景區(qū)樓盤(pán)物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié),多層產(chǎn)品占比較大。產(chǎn)品類(lèi)型涉及商業(yè)、住宅、別墅、投資結(jié),多層產(chǎn)品占比較大。產(chǎn)品類(lèi)型涉及商業(yè)、住宅、別墅、投資型公寓、酒店等。產(chǎn)品品質(zhì)差異較大,商業(yè)和別墅是該區(qū)域的開(kāi)型公寓、酒店等。產(chǎn)品品質(zhì)差異較大,商業(yè)和別墅是該區(qū)域的開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。發(fā)亮點(diǎn)。社區(qū)配套社區(qū)配套:該區(qū)社區(qū)景觀、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施等配套相對(duì)齊全。該區(qū)社區(qū)
10、景觀、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施等配套相對(duì)齊全。近1020年來(lái),隨著世界經(jīng)濟(jì)在向中國(guó)轉(zhuǎn)移,會(huì)議會(huì)展業(yè)也在向中國(guó)轉(zhuǎn)移,“原來(lái)放在歐洲和美國(guó)的一些展覽、論壇,都放在中國(guó)來(lái)了”,這是大趨勢(shì),如何迎合這個(gè)趨勢(shì)。調(diào)查顯示,超過(guò)75%的機(jī)構(gòu)選擇在著名風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)舉辦會(huì)議活動(dòng)商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)分析商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)分析 海南千和會(huì)務(wù)有限公司總經(jīng)理覃蔚鴻說(shuō),海南最大的優(yōu)勢(shì)是自然資源,最符合獎(jiǎng)勵(lì)性會(huì)議的需要,能夠給會(huì)議代表提供一個(gè)寬松、休閑的機(jī)會(huì)。這是海南會(huì)議經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)方向。 近年來(lái),海交會(huì)、博鰲亞洲論壇、三亞國(guó)際婚禮節(jié)、橫渡瓊州海峽、中國(guó)北部灣合作洽談會(huì)等大型會(huì)議、會(huì)展、節(jié)慶活動(dòng)的舉行,使海南的會(huì)展品牌有了一定影響力。 在
11、展覽旅游產(chǎn)品方面,海南因無(wú)法同北京、上海等大都市進(jìn)行正面比試,因此,相對(duì)弱勢(shì),但海南正在償試發(fā)展符合本地區(qū)市場(chǎng)和強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的特色展覽,例如,償試舉辦像熱帶農(nóng)業(yè)、旅游貿(mào)易、家居產(chǎn)品以及海洋產(chǎn)業(yè)等方面的展覽交易會(huì)等,都有所收獲。 會(huì)議會(huì)展主要包括:政府公務(wù)會(huì)議、會(huì)獎(jiǎng)商務(wù)旅游、學(xué)術(shù)交流會(huì)、會(huì)議會(huì)展主要包括:政府公務(wù)會(huì)議、會(huì)獎(jiǎng)商務(wù)旅游、學(xué)術(shù)交流會(huì)、文體演賽會(huì)、產(chǎn)品交易會(huì)和博覽會(huì)等類(lèi)型。文體演賽會(huì)、產(chǎn)品交易會(huì)和博覽會(huì)等類(lèi)型。哪些會(huì)議會(huì)展適合石林哪些會(huì)議會(huì)展適合石林海南經(jīng)驗(yàn)對(duì)石林的啟示海南經(jīng)驗(yàn)對(duì)石林的啟示 企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)性會(huì)議企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)性會(huì)議需要需要商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)分析商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)分析會(huì)議旅游目標(biāo)市場(chǎng)分析會(huì)議旅游目標(biāo)市
12、場(chǎng)分析石林每年超過(guò)300萬(wàn)游客,大小酒店旅館登記在線的床位總量?jī)H2000多個(gè),有接待團(tuán)隊(duì)能力的酒店更是屈指可數(shù)。伴隨著石林旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí),石林旅游從“觀光”向“休閑”、“度假”的轉(zhuǎn)型,而目前石林酒店現(xiàn)狀是滿(mǎn)足不了以后旅游規(guī)劃轉(zhuǎn)型的需求,所以度假商務(wù)類(lèi)型的酒店市場(chǎng)機(jī)遇非常巨大。酒店市場(chǎng)研究分析酒店市場(chǎng)研究分析項(xiàng)目區(qū)域是處項(xiàng)目區(qū)域是處于政府重點(diǎn)打于政府重點(diǎn)打造的生態(tài)工業(yè)造的生態(tài)工業(yè)園區(qū),也是連園區(qū),也是連接景區(qū)與老城接景區(qū)與老城的區(qū)域的區(qū)域利用投資性酒店公寓性質(zhì),將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為返租回利用投資性酒店公寓性質(zhì),將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為返租回報(bào)的酒店產(chǎn)品,并通過(guò)強(qiáng)而有力的全國(guó)分銷(xiāo)系統(tǒng)報(bào)的酒店產(chǎn)品,并通過(guò)強(qiáng)而有力的全國(guó)分
13、銷(xiāo)系統(tǒng)進(jìn)行銷(xiāo)售,確保該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。進(jìn)行銷(xiāo)售,確保該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。利用園區(qū)、本項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊的商業(yè)主題規(guī)劃等資利用園區(qū)、本項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊的商業(yè)主題規(guī)劃等資源來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì),在產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)應(yīng)充分源來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì),在產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)應(yīng)充分向住宅產(chǎn)品性質(zhì)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店功能向住宅產(chǎn)品性質(zhì)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店功能觀光休閑度假觀光休閑度假及商務(wù)人士將及商務(wù)人士將成為酒店客源成為酒店客源的有利支撐,的有利支撐,精品主題式酒精品主題式酒店進(jìn)行管理品店進(jìn)行管理品牌植入,極大牌植入,極大的拓寬客戶(hù)渠的拓寬客戶(hù)渠道,降低酒店道,降低酒店運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)精品主題精品主題產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
14、分析酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析客戶(hù)研究篇客戶(hù)研究篇游客基本特征分析游客消費(fèi)特征分析旅游客戶(hù)分析總結(jié)置業(yè)戶(hù)型與面積研究置業(yè)戶(hù)型需求研究置業(yè)面積需求研究置業(yè)物業(yè)關(guān)注研究置業(yè)客戶(hù)分析總結(jié)客戶(hù)定位路徑客戶(hù)機(jī)會(huì)點(diǎn)研究p 受訪者的學(xué)歷結(jié)構(gòu)呈正態(tài)化分布,41%擁有本科學(xué)歷,80%擁有大與及以上學(xué)歷;p 本次調(diào)研場(chǎng)地以石林旅游景區(qū)為主,采集到的樣本年齡以40歲以下居多,20-40歲之間的樣本占到85%,從一定層面上說(shuō)明了石林的國(guó)內(nèi)旅游者市場(chǎng)年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化。受訪者基本為工薪階層。學(xué)歷與年齡分布學(xué)歷與年齡分布性別與職業(yè)分布性別與職業(yè)分布旅游客戶(hù)基本特征分析旅游客戶(hù)基本特征分析調(diào)研對(duì)象中,大部分受訪者來(lái)自西部地區(qū),相比其
15、他區(qū)域游客的比例較少的原因來(lái)說(shuō),西部地區(qū)地緣的接近性有關(guān),在一定程度上說(shuō)明了石林的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)是以西部地區(qū)旅游者為主的特征。推廣區(qū)域力度在一定意義上制約了旅游者對(duì)于石林旅游的熱衷程度。旅游網(wǎng)站及旅行社是游客獲取旅游信息的旅游網(wǎng)站及旅行社是游客獲取旅游信息的主要渠道??梢约訌?qiáng)不同旅行社的合作,主要渠道。可以加強(qiáng)不同旅行社的合作,輔以旅游宣傳資料、電視輔以旅游宣傳資料、電視/平面廣告、驢友平面廣告、驢友博客及旅游指南的全方位傳播,從而提高博客及旅游指南的全方位傳播,從而提高石林旅游的知名度。從而可以獲得更多區(qū)石林旅游的知名度。從而可以獲得更多區(qū)域游客。域游客。旅游客戶(hù)基本特征分析旅游客戶(hù)基本特征分
16、析到石林旅游的國(guó)內(nèi)旅游者的收入水平普遍不高,41%的消費(fèi)者家庭年收入在10萬(wàn)以下,當(dāng)然,這也與受訪者的年齡結(jié)構(gòu)有著一定關(guān)系。財(cái)富水平較低,繼而會(huì)對(duì)消費(fèi)力有較大制約。32.8%的國(guó)內(nèi)旅游者在石林江旅游的日均消費(fèi)以101-200元居多,說(shuō)明整體消費(fèi)能力并不高。這不石林旅游的國(guó)內(nèi)旅游者的普遍收入水平不高有一定關(guān)系。47%的國(guó)內(nèi)旅游者選擇經(jīng)濟(jì)型酒店,只有4%的受訪者選擇了奢華型酒店,說(shuō)明大部分國(guó)內(nèi)旅游者在旅游過(guò)程中的消費(fèi)習(xí)慣仍較為經(jīng)濟(jì)。這和選擇來(lái)石林旅游者的年輕化、家庭收入、消費(fèi)水平存在必然的聯(lián)系。大部分石林旅游者收入和家庭年收入普遍不高,年收入在10萬(wàn)以下,對(duì)消費(fèi)能力有較大的制約,在石林旅游期間,日
17、均消費(fèi)在101200元居多,普遍愿意選擇經(jīng)濟(jì)型酒店居住,但石林現(xiàn)有的住宿條件與旅游項(xiàng)目不多,則選擇在石林住宿的也很少旅游客戶(hù)基本特征分析旅游客戶(hù)基本特征分析53.48%的國(guó)內(nèi)旅游者更關(guān)注石林的國(guó)內(nèi)旅游者更關(guān)注石林的自然風(fēng)光與民俗風(fēng)情,其次為民的自然風(fēng)光與民俗風(fēng)情,其次為民俗風(fēng)情,對(duì)于配套設(shè)施和服務(wù)的關(guān)俗風(fēng)情,對(duì)于配套設(shè)施和服務(wù)的關(guān)注度不高,這與當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施的注度不高,這與當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施的不完善、尚處于發(fā)展中有一定聯(lián)系。不完善、尚處于發(fā)展中有一定聯(lián)系。目前來(lái)看石林的旅游一般都是參加旅行團(tuán)為主,比例超過(guò)一半。旅游客戶(hù)消費(fèi)特征分析旅游客戶(hù)消費(fèi)特征分析國(guó)內(nèi)旅游者在石林的停留時(shí)間相對(duì)較短,超過(guò)一半以上
18、的受訪者會(huì)在石林停留1天但住宿比較少, 這與石林目前的旅游產(chǎn)品不豐富有關(guān)。停留時(shí)間短,相對(duì)消費(fèi)量也不會(huì)提高。國(guó)內(nèi)旅游者的重游比例很高。已經(jīng)國(guó)內(nèi)旅游者的重游比例很高。已經(jīng)由單次觀光型游覽逐步轉(zhuǎn)化為度假由單次觀光型游覽逐步轉(zhuǎn)化為度假形式的長(zhǎng)時(shí)間多次數(shù)的度假型旅游。形式的長(zhǎng)時(shí)間多次數(shù)的度假型旅游。后期以提供豐富、難忘的旅游體驗(yàn)后期以提供豐富、難忘的旅游體驗(yàn)為主,盡可能提升游客的重游率及為主,盡可能提升游客的重游率及拉動(dòng)目的地的旅游綜合消費(fèi)。拉動(dòng)目的地的旅游綜合消費(fèi)。旅游客戶(hù)消費(fèi)特征分析旅游客戶(hù)消費(fèi)特征分析旅游型旅游型客戶(hù)現(xiàn)狀客戶(hù)現(xiàn)狀觀光型客戶(hù)觀光型客戶(hù)會(huì)議型客戶(hù)會(huì)議型客戶(hù)解決方法:解決方法:增加體驗(yàn)
19、型增加體驗(yàn)型內(nèi)容吸引到客戶(hù)內(nèi)容吸引到客戶(hù)石林旅游現(xiàn)狀石林旅游現(xiàn)狀基本的商務(wù)會(huì)議及配套設(shè)施缺乏,無(wú)法形成消費(fèi)市場(chǎng)自然觀光游為主,停留時(shí)間短,消費(fèi)力低消費(fèi)類(lèi)型單一,旅游觀光以景點(diǎn)為主,無(wú)其他體驗(yàn)型消費(fèi)消費(fèi)類(lèi)型單一,旅游觀光以景點(diǎn)為主,無(wú)其他體驗(yàn)型消費(fèi)矛盾矛盾矛盾矛盾旅游型客戶(hù)總結(jié)旅游型客戶(hù)總結(jié)戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型配比戶(hù)型配比置業(yè)客戶(hù)分析置業(yè)客戶(hù)分析戶(hù)型研究戶(hù)型研究置業(yè)客戶(hù)分析置業(yè)客戶(hù)分析戶(hù)型需求分析戶(hù)型需求分析從在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售來(lái)看,三室的戶(hù)型是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品,銷(xiāo)售情況較好。從潛在客戶(hù)對(duì)各種戶(hù)型的面積選擇來(lái)看,幾乎所有選擇二室的潛在客戶(hù)希望面積在6075平米之間;絕大部分選擇三室的潛在客戶(hù)希望面積
20、在90110平米之間;大部分選擇四室的潛在客戶(hù)希望面積在125135平米之間;絕大部分選擇一室的潛在客戶(hù)希望面積在45平米以?xún)?nèi)。置業(yè)客戶(hù)分析置業(yè)客戶(hù)分析面積需求分析面積需求分析u購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)外省市客戶(hù)比例明顯上升;u隨著等旅游風(fēng)景區(qū)綜合旅游商業(yè)的規(guī)劃,投資客對(duì)該區(qū)關(guān)注度提高;但現(xiàn)在現(xiàn)在55%客戶(hù)客戶(hù)的關(guān)注關(guān)注點(diǎn)仍集中在老城區(qū);老城區(qū);u58%住宅客戶(hù)來(lái)自本地住宅客戶(hù)來(lái)自本地,為城市化進(jìn)程中的剛性需求;u對(duì)項(xiàng)目地段、城市配套及便捷度成為關(guān)注重點(diǎn),對(duì)價(jià)格有敏感度;置業(yè)客戶(hù)分析置業(yè)客戶(hù)分析物業(yè)關(guān)注研究物業(yè)關(guān)注研究從市場(chǎng)供應(yīng)情況:三室二廳二衛(wèi)為主,面積多在110125平米之間;二室二廳的面積多在708
21、5平米之間;一室一廳的面積在4555平米之間以上來(lái)看,無(wú)論是戶(hù)型配比還是面積配比,與潛在的需求之間都存在著較大差距。三室的戶(hù)型仍是最適合居家也是最受歡迎的戶(hù)型;但今后隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng),如果消費(fèi)者收入幾乎沒(méi)有變化的情況下,低總價(jià)位的小戶(hù)型會(huì)越來(lái)越受青睞,投資選擇小戶(hù)型是大勢(shì)所趨。 石林今后將成為商品房外銷(xiāo)城市,外地投資和度假型客戶(hù)將占很大比重,本地的消費(fèi)群體有限,物業(yè)要賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián),推廣就不能局限于本地,甚至省內(nèi),需要走出本地市場(chǎng)。置業(yè)客戶(hù)分析置業(yè)客戶(hù)分析總結(jié)總結(jié)1、從各樓盤(pán)的置業(yè)客戶(hù)區(qū)域的角度來(lái)說(shuō),以本地與昆明客戶(hù)較多,以及上海、浙江、東北等地投資性客戶(hù)也存在一定的量2、由于城市發(fā)展及本地居
22、民投資購(gòu)買(mǎi)模式及當(dāng)?shù)厥杖霠顩r,本地客戶(hù)對(duì)景區(qū)及新城區(qū)的置業(yè)投資關(guān)注度不高3、旅游地產(chǎn)置業(yè)客戶(hù)不同于一般的房地產(chǎn)置業(yè)客戶(hù);也不同于一般旅游客戶(hù),具有一定的特殊性。4、初步來(lái)看,購(gòu)房目的主要以自住和投資為主,部分客戶(hù)有度假養(yǎng)老的需求也越來(lái)越高。5、從客戶(hù)需求來(lái)看,以85-130的二、三房多層和小高層物業(yè)及總價(jià)控制合理的小戶(hù)型公寓為主。置業(yè)型客戶(hù)分析總結(jié)置業(yè)型客戶(hù)分析總結(jié)客戶(hù)定位路徑客戶(hù)定位路徑客戶(hù)轉(zhuǎn)變路徑客戶(hù)轉(zhuǎn)變路徑石林市場(chǎng)現(xiàn)狀石林市場(chǎng)現(xiàn)狀客群一:客群一:旅游觀光但消費(fèi)水平低旅游觀光但消費(fèi)水平低尋找客戶(hù)目標(biāo)尋找客戶(hù)目標(biāo)目標(biāo)一:目標(biāo)一:有實(shí)力的度假型客戶(hù)有實(shí)力的度假型客戶(hù)目標(biāo)二:目標(biāo)二:體驗(yàn)式多元文
23、化旅游客戶(hù)體驗(yàn)式多元文化旅游客戶(hù)目標(biāo)三:目標(biāo)三:商務(wù)會(huì)議旅游客戶(hù)商務(wù)會(huì)議旅游客戶(hù)目標(biāo)三:目標(biāo)三:置業(yè)投資型客戶(hù)置業(yè)投資型客戶(hù)高端體驗(yàn)高端體驗(yàn)投資價(jià)值投資價(jià)值升值空間升值空間客群二:客群二:置業(yè)投資客戶(hù)置業(yè)投資客戶(hù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市!震撼升級(jí)上市!聯(lián)系聯(lián)系QQ:1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng):房地產(chǎn)商域網(wǎng):http:/即使贈(zèng)品只是一張紙,顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品,就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題,必須有系統(tǒng)地予以解決,否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。21.12.1821.12.18蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人
24、主義式,也不是日本的共識(shí)主義式,而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言19:0219:0219:02:2621.12.18前方充滿(mǎn)著未知,但我必須得走。無(wú)法評(píng)估,就無(wú)法管理。21.12.1821.12.1821.12.1821.12.1819:0219:02授權(quán)就像放風(fēng)箏,部屬能力弱線就要收一收,部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無(wú)放任,學(xué)校無(wú)放任,此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)放任,則將不能以令,學(xué)校放任,則師不能以教;將不能令則軍敗,師不能教則學(xué)校敗,其為國(guó)忠,莫此之尤。2021/12/182021/12/18積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì),而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。不是沒(méi)辦法,而是沒(méi)有用心想辦法。用心想辦法,一定有辦法,遲早而已。21.12.1821.12.1821.12.18用人不在于如何減少人的短處,而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類(lèi)最貴重的禮物做人低三分,做事高三分。19:02:2619:02:2619:0221.12.18決不能在沒(méi)有
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