土地估價(jià)方法及案例

1、方法 比較項(xiàng)乓市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價(jià)=房 地價(jià)成本可及性替代替代評估對象土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建筑 物；不動產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易 實(shí)例地區(qū)的 土地及不動 產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑物有交易地 區(qū)且地產(chǎn) 有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng) 完整且附 設(shè)有路線 價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗 地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無類似交 易案例或無 市場交易時， 難以評估；2 必須考慮所 有差異的項(xiàng) 目，并加以適 當(dāng)修正；3必 須查證比較 案例資料的 準(zhǔn)確性。1對無收

2、益 不動產(chǎn)評估 困難；2收益 數(shù)據(jù)必須合 理、準(zhǔn)確；3 還原利率必須適當(dāng)。1對不適 宜建筑或 無再開發(fā) 價(jià)值土地 評估困難；2房 價(jià)預(yù)測難 以準(zhǔn)確；3 開發(fā)費(fèi)用 難以準(zhǔn)確。1不適宜于已 建成地或已開發(fā)地；2成本不等于價(jià) 格。不適宜于無路線價(jià)區(qū)域。不適宜于無基準(zhǔn)地 價(jià)區(qū)域。理論基礎(chǔ)1依實(shí)例地 價(jià)格，比較求 評估地價(jià)格；2無理論基 礎(chǔ)，但實(shí)用。1未來純收 益還原現(xiàn)值 即為價(jià)格；2 有理論基礎(chǔ)。1地價(jià)= 房地價(jià)- 建筑成本-利潤利 息；2建 筑價(jià)=房 地價(jià)-地 價(jià)；3有 理論基礎(chǔ)。1建筑價(jià)=重 置成本-折 舊；2新開發(fā) 地價(jià)= 土地取 得費(fèi)+開發(fā)費(fèi) +利潤+利息+ 區(qū)位修正。宗地價(jià)=路 線價(jià)*深度

3、指數(shù)*條件 修正指數(shù)* 時間修正 系數(shù)。宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1 土刀區(qū)域及個別 因素修正系數(shù)）*批 租年期系數(shù)*時間修 正系數(shù)。估價(jià)程序1收集適當(dāng) 交易實(shí)例；2 查證交易條 件狀況，包括 價(jià)格、支付條 件、動機(jī)及宗 地條件；3實(shí) 例交易情況1估價(jià)總收 益；2估價(jià)總 費(fèi)用；3計(jì)算 純收益；4選 定還原率；5 計(jì)算收益價(jià) 格。1估計(jì)開 發(fā)完成后 房地售價(jià)；2估 計(jì)建筑費(fèi) 用；3估 計(jì)各項(xiàng)稅 費(fèi)；4計(jì)1確定土地征 用拆遷費(fèi)；2 確定開發(fā)費(fèi)；3確定利潤；4 確定利息；5 計(jì)算成本價(jià)格；6位置修正。1查定路線 價(jià)；2查定 深度指數(shù)；3查定條件 指數(shù)；4查定時間修正指數(shù)；5 修正岀宗1查定基準(zhǔn)地價(jià)；2 查

4、證評估地塊條件；3查定各項(xiàng)修正系 數(shù)；4修正岀宗地 價(jià)。修正；4實(shí)例 期日修正；5 實(shí)例區(qū)域及 個別因素修 正；6判定比 較價(jià)格。算地價(jià)。地價(jià)格?，F(xiàn)實(shí)性評估結(jié)果與 市價(jià)相近，最 具現(xiàn)實(shí)性評估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差接近市價(jià)評估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易易易，適于多 宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格成本累加價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格收益還原法案例一評估土地價(jià)格案例1某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取 得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000m2，土 地出讓年限為2000年7月1日至2040年 6月30日，共40年。該公司在該地塊上 建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，

5、總建筑 面積為15000 m2，于2001年7月1日竣 工投入使用，該建筑物當(dāng)時重置價(jià)格為 1300元/ m2。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入 6000萬元， 年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000萬元，管 理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6%，商品 銷售稅及附加為銷售收入的 ，經(jīng)營利潤 為年經(jīng)營收入的10%,倍2005年7月1 日同類型建筑物重置價(jià)值為 1500元/ m 2， 房屋還原利率為8%, 土地還原利率為6%， 不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005 年7月1日價(jià)值。（注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費(fèi)用中 需扣除經(jīng)營者利潤；2總費(fèi)用中扣除房屋 年折舊的計(jì)算，由于土地終止日

6、期 2040 年 6 月 30 日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日 （鋼 筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年， 本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到 2061 年 6 月 30 日 止），故折舊年限到土地終止日 2040 年 6 月 30 日止，共 39 年） 解：年經(jīng)營收入 =6000 萬元 年須扣除總費(fèi)用： 銷售成本及經(jīng)營成本 =4000 萬元；管理費(fèi)、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =6000*6%=360 萬元； 商品銷售稅金及附加 =6000*%=510 萬元； 房屋年折舊：折舊年限從 2001 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年 房屋重置價(jià) =1500*15000=2250 萬元；年折 舊額=2

7、250/39=萬元；已折舊年限從 2001 年 7 月 1 日至 2005 年 6 月 30 日共 4 年。房地產(chǎn)年純收益 =萬元 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值 * 房屋還原利 率=（*4 ）*8%=萬元土地年純收益 =萬元該地塊于2005年7月1日的價(jià)值：P=a/r 地*1-1/（1+ r 地）n=6%）*1 -1/（1+6%）35 =萬元；土地單價(jià) =9011 元/ 平方米。二 評估房地產(chǎn)價(jià)格 案例 2 某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為 10000 平 方米，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取 得，土地使用權(quán)出讓年期為 50 年。該宗 地上建有一座飯店，在 2005 年 8 月尚可 有效使用 50 年，

8、容積率為 3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥?場資料用比較法評估的宗地在 2005 年 8 月 50 年期土地適宜權(quán)價(jià)格為 1000 元/ 平 方米（容積率為 1 時）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容 積率每增加 1 ，地價(jià)增長 60%。該飯店每 月的客觀凈收益為 15 萬元。已知土地還 原 率 r1=6%， 該 飯 店 的 建 筑 還 原 率 取 2=8%。評估該飯店的價(jià)格，估價(jià)期日為 2005 年 8 月。解：房地年純收益 =15 萬元 / 月 *12 月 =180 萬元 /年；土 地總地價(jià)=10000m2*l000 元 /m 2*(1+2*60%) =2200 萬元；土地年純收益(2200*6% )/1 -1 /(1+6%

9、)50= 萬元/年；房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年 純收益=萬元/年；房價(jià)=(房屋年純收益斤2 )*1-1 /(1+r 2)50=8%)*1-1/(1+8%)50=萬元。案例3不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用 途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如 下：土地面積為8400 m2。建筑物部分：1樓3800m2； 2-5 樓：2800m2；合計(jì)：15000m2。樓層面積單價(jià)月租金 收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計(jì)1500082

10、8000218000建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所 占比例為65%,設(shè)備所占比例為35%,建 筑物的耐用年限主體為 50年，設(shè)備平均 為10年，殘值率為0。不動產(chǎn)每空置一個 月，押金運(yùn)用年收益率為7%，不動產(chǎn)租稅 為萬元，保險(xiǎn)費(fèi)為萬元，管理費(fèi)為建筑物 造價(jià)的2%。作為購買土地及地上建筑物 50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8%， 估價(jià)期日為2005年9月30日；估價(jià)日期 為2005年9月1日-10月30日。解：租金=萬元*12月=萬元/年，押金運(yùn)用收益 =萬元*7%=萬元，空房損失額二萬元(按一 個月的租金計(jì)算)，貝V，總收益=租金+收 益-損失=萬元；折舊費(fèi)=主體(4800*65%*

11、1/50) +設(shè)備 (4800*35%*1/10)=萬元，維持管理費(fèi) =4800*2%=萬元(按建筑物造價(jià)的2%計(jì)算)，租稅=萬元，保險(xiǎn)費(fèi)=萬元；則，總費(fèi)用=+96+=萬元；故，純收益=總 收益-總費(fèi)用=萬元；不動產(chǎn)收益價(jià)格 =不動產(chǎn)純收益 / 綜合還原 率*1-1/ (1+綜合還原率) 50=萬元。三 評估承租土地使用權(quán)價(jià)格 案例 4某企業(yè)于 10 年前以國家出租方式取得某 商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金 是 8 萬元，該租約上有 10 年到期，余期 租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用 地市場年租金為 10 萬元，根據(jù)測算承租 土地使用權(quán)還原率為 8%，計(jì)算該企業(yè)所擁 有的承租土地使

12、用權(quán)價(jià)格 解： 年租金差額(租金盈余) =10-8=2 萬元； 承租土地使用權(quán)價(jià)格 =(2/8%)*1-1/(1+8%)10=萬元。市場比較法案例注意事項(xiàng)：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定 不同權(quán)重；各項(xiàng)修正不超過 20%,總修正 不超過30%;估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重 計(jì)算。案例1 估價(jià)師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場 價(jià)值，估價(jià)對象及比較案例的區(qū)域和個別 因子條件指數(shù)米用權(quán)重累加方式，相關(guān)情 況如下：估價(jià) 對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正 常市 場價(jià) 值急于 出售，比正 常低5%拍賣 成交，比正 常咼5%正常 交易交易日期正常

13、，價(jià)格價(jià)格價(jià)格2005.1指數(shù)105指數(shù)101指數(shù)103價(jià)格 指數(shù)102區(qū)域因素合 計(jì)1009810097個別因素合 計(jì)1009899100容積率2剩余使用權(quán) 限40年38年39年40年成交價(jià)格（元 /m2）450052004900本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率 修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容 積率修正系數(shù)表）估計(jì)對 象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率 系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地還原利率取 6%;解：由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格：實(shí)例A=4500*100/95*105/101*100/ 98*100/ 98*100/98*1/=5303 元/ m2；實(shí)例B=5200*100/105*105/103*

14、100/100*100/ 99*100/103*1/=4983 元/ m2；實(shí)例C=4900*100/100*105/102*100/ 97*100/100*100/101*1/1=5149 元/ m2；由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實(shí)例 A權(quán) 重取，實(shí)例B權(quán)重??；實(shí)例 C權(quán)重取，實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格530349835149權(quán)重估價(jià)對象 評估單價(jià)5145估價(jià)對象 評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根 據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行 比較，比較情況如下：項(xiàng)目待估宗 地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途工業(yè)工業(yè)

15、工業(yè)工業(yè)供應(yīng)卷市郊市郊市郊市郊交易時 間交易情 況正常正常正常正常土地使 用年限50年50年50年50年成交價(jià) 格370元/m2392元/m2355元/m2區(qū)域因素父通條 件0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè) 施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚 集00-1%2%環(huán)境情 況0-2%00個別因素宗地面 積03%05%宗地形 狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限 制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積 率修正系數(shù)表可知：待估宗 地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率 系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市 2005年1 月至10月地價(jià)上漲4%，平均月上漲幅度為，將2005年1月地價(jià)指數(shù)定為100, 則，2005年10月地價(jià)指

16、數(shù)為104； 2005 年8月地價(jià)指數(shù)為。解：實(shí)例A=370*100/100*1/*104 /104*100/ 96*100/1 01=389 元 / m 2； 實(shí)例 B=395*100/100*1/*104 /100*100/ 95*100/ 9 9=455 元 / m 2； 實(shí)例 C=355*100/100*1/*104 /*100/101*100/102 =358 元/ m 2； 上述各例修正后價(jià)格差異較小，采用算術(shù) 平均法計(jì)算： 待估宗地單價(jià) =（實(shí)例 A 修正后價(jià)格 +實(shí)例 B 修正后價(jià)格 +實(shí)例 C 修正后價(jià)格） /3=401 元 / m 2。成本逼近法案例案例 1某幵發(fā)區(qū)征用土地

17、總面積 5Km2，現(xiàn)已完成 了“七通一平” ，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地。該開發(fā) 區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為 50 年，土地面積為10000m2。根據(jù)測算，該 開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷及青苗補(bǔ)償 費(fèi)為億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為億 元；征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為 2億元/ Km2，開發(fā)周期為兩年，且第一年 的投資總額站總開發(fā)投資的 40%，總投資 回報(bào)率為 20%，土地增值收益率取 20%， 當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10%，土地還原 率確定為 7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單 位面積價(jià)格和總價(jià)格。解：土地取得費(fèi) =(+)*108/(5*10 6)=120 元

18、/ m 2 土地開發(fā)費(fèi) =(*1 0 8)/( 1 *1 0 6)=200 元/ m 2 投資利息 =120*(1+10%)2-1+200*40%*(1+10%)+20 0*60%*(1+10%)=元/ m 2投資利潤 =(120+200)*20%=64元/ m2 土地 增 值 收 益 =(120+200+64)*20%=元 /土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +投資利息+投資利潤 +土地增值收益 =元/ m2（由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去）開發(fā)區(qū)可出讓土地比率 =（開發(fā)區(qū)總面積 - 不可出讓土地面積） / 開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%可出讓土

19、地的平均單價(jià) =70%=元/ m 2 年期修正后價(jià)格 =*1-1/（1+7%）50=元/ m2 土地總價(jià)格 =*10000=7077400 元剩余法（假設(shè)開發(fā)法）案例一 單純的地價(jià)評估 案例 1 有一成片皇帝需要估價(jià)，獲知該成片荒地 的總面積為2Km2，適宜進(jìn)行“五通一平” 開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相 當(dāng)?shù)男K “五通一平” 的熟地單價(jià)為 1000 元/ m 2；將該成片荒地開發(fā)成 “五通一平” 熟地的幵發(fā)成本為億元/ Km2,開發(fā)期為3 年，開發(fā)成本在 3 年開發(fā)期內(nèi)均勻投入； 貸款年利率為 12%，投資利潤率為 20%； 土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地 塊價(jià)格的 6%；購買荒

20、地需要交納的稅費(fèi)為 荒地價(jià)格的 4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比 率為 60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地 的總價(jià)和單價(jià)。解： 設(shè)荒地的總價(jià)為 p 總開發(fā)價(jià)值 =1000*2000000*60%=12 億元； 總開發(fā)成本 =*2=5 億元； 總利息=p*(1+4%)*(1+12%)3-1+5*(1+12%)=+ 億 總 轉(zhuǎn) 讓 稅 費(fèi) =12*6%=億 元 ； 購 買 稅 費(fèi) =P*4%=；總利潤 =+5)*20%=+1 億元； 可知 P=12-5-+ )- -+1)=億元；故 荒地總價(jià) =億元；荒地單價(jià) =元/ m 2。案例 2 估價(jià)對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待 建空地，土地總面積為 100

21、0 m2,且土地 形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許 建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率W 50%, 土地使用權(quán)年限為 50 年，出售時間為 2003 年 10 月,需評估該地塊在 2003 年 10 月 出售時的購買價(jià)格。(估價(jià)過程：確定最佳用途為商住混合用 地,因建筑容積率為 7,建筑覆蓋率為 50%,故建筑總面積為70000 m2，設(shè)建筑 物層數(shù) 14 層,各層建筑面積為 5000 m2, 地上 1-2 層為商業(yè)用地, 建筑面積為 10000 m2, 3-14 層位住宅,建筑面積為 60000 m2； 預(yù)設(shè)共需 3 年時間完成投入使用, 即 2006 年 10 月完成；估計(jì)建造完成后，商業(yè)

22、用 地完全售出，住宅樓 30%在建造完成售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后才能售 出；預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均售價(jià) 4500 元/ m 2，住 宅樓平均售價(jià) 2500 元/ m 2；估計(jì)建筑費(fèi)用 為 5000 萬元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的 8%， 年利息率 15%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 3%，稅 費(fèi)為樓價(jià)的 6%，投資利潤率為 25%；在未 來 3 年開發(fā)費(fèi)用第一年需投入 20%，第二 年投入 50%，第三年投入 30%。) 解： 方法一：靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià) 設(shè)總地價(jià) 為 P，總 樓 價(jià) =4500*10000+2500*60000=19500 萬元；總建筑費(fèi) =5000 萬元； 總專業(yè)費(fèi)用 =總建筑費(fèi)

23、 *8%=400 萬元； 總利息 =總地價(jià) *利息率 *計(jì)算期 +總建筑費(fèi) *利息率 *計(jì)算期 +總專業(yè)費(fèi) *利息率 *計(jì)算 期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*+50%*+30%*=P*+1134 萬元；總銷售費(fèi)用 =總樓價(jià) *3%=585 萬元；總稅 費(fèi) =總樓價(jià) *6%=1170 萬元； 總利潤 =(總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi) )* 利 潤率=p*+1350萬元；由此可知總 地 價(jià) P=0-( P*+1134)-585-1170-(p*+1350)=5800 萬元。方法二：動態(tài)方式計(jì)算地價(jià) 假設(shè)計(jì)算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出 售時間，即 2003年 1 0月，

24、年貼現(xiàn)率為 15%： 總樓價(jià) =(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1 +15%)3*30%/(1+15%)0+50%/(1+15%) +20%/(1+15%)1=12230 萬元； 總建筑費(fèi) =5000*20%/(1+15%)+50%/(1+15%)+30%/( 1+15%)=4017 萬元； 總專業(yè)費(fèi) =總建筑費(fèi) *8%=321 萬元； (因?yàn)榭偟貎r(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)在動 態(tài)方式中均已考慮時間因素，實(shí)際上已含 有利息，故不再單獨(dú)計(jì)算總利息) ；總稅 費(fèi)=總樓價(jià) *6%=734 萬元； 總利潤 =(總建筑費(fèi) +總地價(jià) +總專業(yè)費(fèi) )* 利 潤率=P*+1

25、085萬元；有題可知：總地價(jià) P=1-734- (P*+1085)=4858 萬元。 由于一般動態(tài)方式計(jì)算更為精確，故估價(jià) 結(jié)果以動態(tài)方式結(jié)果為主，總地價(jià)定為 4900 萬元：總地價(jià) =4900 萬元；單位地價(jià) =4900 元 / m2；樓面地價(jià)=700元/ m2。二 開發(fā)商預(yù)期利潤測算 案例 3某開發(fā)商已取得某宗地 70 年土地使用權(quán)， 該宗地為“七通一平” 空地，面積 3000 m2， 土地價(jià)格為 80 萬元，取得土地使用權(quán)過 程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為 地價(jià)的 12%。用途為住宅，最大容積率為 4。該項(xiàng)工程取得土地使用權(quán)后3 個月即可動工，建筑時間為 2 年，建成后即可全 部售

26、出， 住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為 3000 元 / m 2，建 筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1000 元 / m 2，在建筑 期間的投入情況：第一年投入 40%，第二 年投入 60%，目前貸款年利率為 12%，不 動產(chǎn)銷售的額稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價(jià)的 6%。解：不動產(chǎn)總價(jià) =3000*3000*4=3600 萬元；建 筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =1000*3000*4=1200 萬元； 地 價(jià) 及 其 他 費(fèi) 用 =8000000*(1+12%)=896 萬元； 總利息 =896*(1+12%)+1200*40%*(1+12%)+120 0*60%*(1+12%) =萬元(注：地價(jià)計(jì)息期為 2 年 3 個月即 年)；銷售稅費(fèi) =3

27、600*6%=216 萬元；開發(fā)商利 潤=萬元；利潤占不動產(chǎn)價(jià)的百分比 =3600=%； 利潤占開發(fā)總成本的百分比 =(1200+896+216)=%； 由此可知，項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤 可觀，項(xiàng)目可行。三 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測算 案例 4某公司已取得宗地 50 年土地使用權(quán)，該 宗地為“七通一平” 空地，面積 12000 m2， 地價(jià)及相關(guān)法律、 估價(jià)等費(fèi)用為 300 萬元， 城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積 率為，確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑 費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知該工程 在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間 為 2 年，建成后即可全部出售，目前市場 同類工業(yè)廠

28、房的售價(jià)預(yù)計(jì)為 1300 元/ m 2， 開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率 12%，開 發(fā)商要求利潤為不動產(chǎn)總價(jià)的 18%，不動 產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價(jià)的 6%。 解：假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額 為 X 元， 不動產(chǎn)總價(jià) =1300*12000*=2340 萬元；地 價(jià)及其他費(fèi)用 =300 萬元； 總利息 =300*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1= +763200 元； 開發(fā)商利潤 =2340*18%=萬元；銷售稅費(fèi) =2340*6%=萬元；得 X=-3000000-+763200)- 42=.429元； 單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn) =.429/(12000*= 元/

29、m 2。路線價(jià)估價(jià)法案例計(jì)算方法：1 臨街地： 臨街深度未達(dá)里地，其每平方米 （即單價(jià) ） 依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深 度指數(shù)計(jì)算單價(jià)。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高 度為臨街深度， 按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后， 再視其上下邊長比，利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià) 或減價(jià)修正，其修正數(shù)額以不超過原計(jì) 算單價(jià)兩成為限； 平行邊垂直于臨街線， 以其兩邊中點(diǎn)的連線為臨街深度，計(jì)算 單價(jià)，不進(jìn)修正。 三角形：正三角形 （一邊為臨街線的 ） ， 以其高度的一半為臨街深度， 計(jì)算單價(jià)； 逆三角形 （三角形頂點(diǎn)在臨街線上 ），以其 臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離為 一半，及底邊中點(diǎn)的深度為

30、起迄深度， 比照袋地計(jì)算。 兩面臨街地，縱深在 36m（ 含 36m） 以 下者，應(yīng)以中線分前后兩部分，分別計(jì)o 深度超過里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地 單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算 得。2 路角地： 按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加 成的幅度一半不超過旁街路線價(jià)的三成。3 袋地： 袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度 指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、 梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方 法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其 單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比 例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算 （里地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者， 里地應(yīng) 單獨(dú)劃分區(qū)段 ）?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例案例

31、 1 企業(yè)甲與企業(yè)乙計(jì)劃于 2006 年 8 月 30 日 合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地， 乙出資金，并約定建成后以土地價(jià)值和企 業(yè)乙實(shí)際投入的資金額確定分配比例。該 土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方 約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同 意下，進(jìn)行必要的土地再開發(fā)時，發(fā)生的 額外費(fèi)用計(jì)入企業(yè)甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際 開發(fā)時，企業(yè)甲計(jì)劃投資 40 萬元改造道 路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積 2000 m2，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。 已知在取得土地使用權(quán) 3 個月后動工，建 筑時間 2 年，建成后全部售出，預(yù)計(jì)售價(jià) 為 3000 元/ m 2，企業(yè)乙實(shí)際投入 1100 萬 元，第

32、一年投入 40%，第二年投 60%。建 筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用平均水平為 1000 元/ m 2； 另外，稅費(fèi)為地價(jià)的 2%，貸款年利率為 12%，銷售稅為房價(jià) 6%，利潤預(yù)計(jì)為房屋 售價(jià)的 %。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為 3100 元 / m 2，待開發(fā)土地相對于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)域條件和個別條件為-2%和-3%?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 2004 年 8 月 30 日，近 2 年，地價(jià)上漲 5%，土地還原率 10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。 解： 1 求地價(jià) 方法一：剩余法求地價(jià)，設(shè)地價(jià)為 P 房地產(chǎn)總售價(jià) =3000*2000*4=2400 萬元； 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用 =1000*2000*4=8

33、00 萬 元；地價(jià)及稅費(fèi)=P*(1+12%)萬元；銷售費(fèi)用 =2400*6%=144 萬 元 ； 開 發(fā) 利 潤 =2400*%=579 萬 元 ； 利 息 =P*(1+2%)*(1+12%)+800*40%*(1+12%) + 60%*(1+12%)；故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600 萬元方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求地價(jià)， 基準(zhǔn)地價(jià) =3100*2000=620 萬元；宗地地價(jià) =基準(zhǔn)地價(jià) *1+ 區(qū)域條件修正 +個別條件修 正 * 時 間 修 正 * 年 期 修 正 =620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620 萬元；與 方法一相差較小所以，地價(jià)取平均值地價(jià)為 610 萬元；2 投資確定企 業(yè) 甲 投 資 額 = 地 價(jià) + 道 路 改 造 費(fèi) =610+40=650萬元； 企業(yè)乙投資額 =1100 萬元；3 分配比例甲：乙 =