房地產(chǎn)開發(fā)主要節(jié)點及工作要點

1、第一章施工準備階段工作流程管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，工程建設(shè)工作早在開發(fā)報建時即已展開, 在企業(yè)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國土證后工程口即可介入。第一節(jié)施工準備階段工作流程圖1-1施工準備階段工作流程第二節(jié)施工準備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述一 . 圍蔽工程1. 圍蔽前應(yīng)進行的準備工作：（ 1） 開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后（取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證），由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。（ 2） 明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好

2、標記。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。（ 3） 測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械設(shè)備的進場準備。2. 圍蔽工程注意事項（1） 積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。（2） 按已制定的實施方案組織施工。（3） 工程部應(yīng)與企發(fā)部 （開發(fā)部） 、保安部等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。（4） 圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。二 . 申報臨水臨電申報臨水臨電時，應(yīng)會同總工室確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。

3、臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據(jù)廣州的經(jīng)驗，很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。三 . 現(xiàn)場查勘，進一步清理場地收地后， 工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進行詳細的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應(yīng)在企發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。然而往往因各種原因的影響， 收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進度，因此，工程部進場后，也應(yīng)積極協(xié)助企發(fā)部（開發(fā)部）協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進一步清理場地。企發(fā)部應(yīng)向工程部通報原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水

4、管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)總工室下發(fā)的砍伐圖組織砍伐，并根據(jù)實際地形與總規(guī)進行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時反饋并進行調(diào)整后，再實施砍伐。四 . 工程部組織詳勘1. 取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。2. 勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標點定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（30 米計） 。4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進行驗收，并

5、在驗收記錄上簽字，及時存檔。5. 現(xiàn)場鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開鉆后15 天內(nèi)出柱狀圖并按合同要求提供勘察報告。五 . 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、 銷售的總綱，須由各外地公司總經(jīng)理主持，召開由分管開發(fā)、招標、設(shè)計、工程、銷售、資金、 合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標、融資目標、 銷售目標、工程建設(shè)目標，并根據(jù)這些目標制定招標計劃、圖紙需求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。六 . 綜合策劃方案編制綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管

6、徑、用水量及用水計量等。2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電?量等。4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī) 劃路的關(guān)系等。5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需 要、滿足銷售需要等。6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當(dāng)考慮分期開發(fā)之間的土方平衡）7. 小區(qū)的公用工程（供電、 備用電源、電信、 消防、 供水、 供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。8. 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。9. 制定各期開發(fā)樓盤的

7、分批移交物業(yè)管理計劃。10. 制定圖紙需求計劃。11. 制定合同需求計劃, 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同提交計劃。其中除第8 項和 9 項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負責(zé)編制。七 . 綜合策劃方案會審時間：新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)后的一周內(nèi)組織者：工程部負責(zé)人：外地公司總經(jīng)理參加人員：建筑設(shè)計院（總工室）、工程部、招投標中心、開發(fā)中心、5文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除.合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負責(zé)人（項目負責(zé)人）。內(nèi)容： 對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。八 .± 0.000 以下圖紙會審基礎(chǔ)開工5 天前，

8、 工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決算部、開發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當(dāng)?shù)卦O(shè)計院、施工單位參加的±0.000 以下圖紙會審。工程部在圖紙會審7天前通知參加會審的單位和工程管理中心，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審24 小時前將意見提交設(shè)計院。九 . “三通一平”的實施1. “三通”開發(fā)部應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。（ 1） 場地平整的主要步驟：a. 場地標高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。b. 場地及邊坡土方量計算場地土方量計

9、算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。c. 土方調(diào)配對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進行綜合處理，確定挖 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。（ 2） 場地平整需注意的問題：a. 注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。b. 場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。c.根據(jù)總規(guī)進行放線，如存在開挖過

10、大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進行反饋并進行總規(guī)調(diào)整。十 . 編制項目總進度節(jié)點控制計劃綜合策劃會后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項目總進度節(jié)點控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求計劃和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀要、總進度節(jié)點控制計劃報工程管理中心備案。1. 編制進度節(jié)點計劃需要收集的信息：（ 1） 收集圖紙信息。（ 2） 地下室層數(shù)、層高， 裙樓層數(shù)、層高， 總層數(shù)， 屋面做法，外墻做法，交樓標準（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解）。（ 3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。（ 4） 了解合同信息。（ 5） 主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時可向定標部了解）。（ 6） 現(xiàn)場已有合同，所欠合同。（ 7）

11、了解當(dāng)?shù)卣尿炇找螅纾夯A(chǔ)檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。（ 8） 了解公司制度要求。2. 編制方法：詳細列出工程從開工到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的合同需求計劃、圖紙需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定標部討論商定后執(zhí)行，并報綜合計劃部考核。十一 . 編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則和旁站方案詳見監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定、 監(jiān)理實施細則編制規(guī)定、 旁站監(jiān)理規(guī)定 。十二 . 審查施工組織設(shè)計和施工方案項目主體開工前，工程部應(yīng)

12、督促施工單位提交施工組織設(shè)計，并負責(zé)組織由建筑設(shè)計院（總工室）、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設(shè)計審查會。施工組織設(shè)計審查應(yīng)重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節(jié)點是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進度計劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時間節(jié)點，審查時應(yīng)充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。施工組織設(shè)計的審查內(nèi)容主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流程），施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進場計劃。施工組織設(shè)計的審查要點詳見施工組織設(shè)計審核制度。專項施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì)20042

13、13 號 危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法的通知）要求。十三 . 前期的其他準備工作1. 督促施工單位按已審批的臨時設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。（1） 資料文件柜標準統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段，按類型分類。（2） 工程所需的各類表格應(yīng)準備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標準書籍或電子圖書。（3） 上墻文件應(yīng)符合集團公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、質(zhì)量體系認證、項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。（4） 應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。（5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，

14、有綠化。3. 工程監(jiān)理例會詳見工程例會規(guī)定4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中臺帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。5. 放線點的及時復(fù)核和保護（1） 對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進行復(fù)核并做好保護措施。（2） 監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對建設(shè)單位給定的原始基準點、 基準線和標高等測量控制點進行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其準確性負責(zé)

15、，同時做好基樁的保護。（3） 復(fù)測施工測量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準網(wǎng)點以及標樁埋設(shè)位置等。6. 審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。7. 審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應(yīng)到其總公司進行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。8. 審查施工單位進場設(shè)備數(shù)量滿足施工組織設(shè)計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地質(zhì)條件要求；設(shè)備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。10. 了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。第二章施工階段工作流程管理第一節(jié)施工階段總工作流程施工階段工作流程（圖2-1-1 ） （以帶一層

16、地下室32 層的高層住宅為例）樁頭處理樁基礎(chǔ)檢測樁基礎(chǔ)施工施工準備土方開挖、基坑支護地下室墻柱施工+ 0.00板施工裙樓結(jié)構(gòu)施工轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工地下室外側(cè)壁防水施工銷售回填r> 場地硬化場區(qū)整理豪裝樣板、前室、大堂裝修外排柵搭設(shè)售樓環(huán)境施工、驗收銷售臨時電梯安裝、調(diào)試施工階段+0。裙樓轉(zhuǎn)換 工階段確定銷售樣板屋面結(jié)構(gòu) 施工門窗欄桿安裝抹灰d-砌筑S*三層會驗<完成三層砌體施工水電消防燃氣電梯安裝外墻裝修及排水外墻清洗排柵垂設(shè)備拆除安裝園林施工-衛(wèi)生間沉箱施工豪華裝修施工電梯前室裝修豪裝交樓4n豪裝驗收交樓階段維修、備案、結(jié)算維修備案結(jié)算階段J防水 隔熱圖2-1施工階段工作流程圖砌體毛

17、坯裝修施工階段 及配套施工階段施工主體竣工驗收毛坯交樓階段主體竣工分戶驗收竣工驗收毛坯交樓豪裝分戶驗收豪裝竣工驗收室內(nèi)地面清理、場地移交入戶門框安裝強弱穿線放線-豪華裝修施工階段第二節(jié)施工階段主要節(jié)點工作要點一 .± 0.00 以下施工階段工作要點1 施工準備（1） 放線、 復(fù)核。 對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進行復(fù)核和做好保護措施。（2） 施工計劃編制。（3） 施工方案審查。（4） 質(zhì)量、安全技術(shù)交底。（5） 檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。（6） 了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的要求：（7） 樁基礎(chǔ)檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監(jiān)督檢驗要求，

18、土壤氡濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，±0.00以下部分中間驗收要求，資料整理歸檔要求。（8） 需要簽訂的合同：樁基礎(chǔ)檢測合同（含土壤承載力檢測合同），土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同、消防工程施工合同。2 基礎(chǔ)施工詳見房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程3 基礎(chǔ)檢測（1） 檢測方案編制（應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)卣募筮M行編制） 。（2） 檢測方案審查。（建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位簽字蓋章后報質(zhì)監(jiān)站）（3） 簽訂檢測合同。（4） 檢測準備工作。（5） 檢測結(jié)果咨詢。4 基坑開挖（1） 邊坡支護方案審批。（2） 基坑開挖時

19、，應(yīng)檢查土方開挖流程、邊坡支護及基坑觀測是否按審批的專項方案進行施工。5 地下室施工注意事項（1） 基坑土方開挖時，根據(jù)承臺的方量適當(dāng)考慮超挖，以使承臺土方開挖時不需外運，加快進度。（2） 地下室地板施工前應(yīng)做好塔吊基礎(chǔ)的施工及塔吊安裝，并取得準用證或辦理備案。塔吊的安裝位置應(yīng)考慮銷售的要求，不應(yīng)將塔吊設(shè)置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎(chǔ)面的標高應(yīng)考慮室外管網(wǎng)的敷設(shè)，塔吊基礎(chǔ)面或平地下室底板標高或低于附近室外管網(wǎng)標高。（3） 施工縫止水帶安裝、檢查。（4） 底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（5） 側(cè)壁鋼筋安裝：人防設(shè)備構(gòu)件、給排水管、線管預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（6） 室頂板防水施工應(yīng)

20、在后澆帶完工后立即穿插進入。（7） 地下室頂板后澆帶完工模板拆除后，應(yīng)穿插進入泵房、高低壓房等土建的施工。（8） 化糞池的施工應(yīng)在地下室頂板（±0.00） 完工時同時完工。（9） 專業(yè)協(xié)調(diào)：地下室施工完成后，應(yīng)組織外電、外水、 泵房設(shè)備、消防、 人防、發(fā)電機組設(shè)備、泳池設(shè)備、通風(fēng)、空調(diào)、機械車庫設(shè)備等施工單位到現(xiàn)場實地勘查，要求總工室與專業(yè)施工單位溝通，深化機房布置平面設(shè)計， 土建施工應(yīng)以總工室審查的專業(yè)分包單位的圖紙為準，不可盲目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應(yīng)作為重要節(jié)點加以控制。6基礎(chǔ)、地下室中間驗收按公司制度要求在基礎(chǔ)、地下室實體施工完成后三個月內(nèi)取得中間驗收

21、登記表。二 . 裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點1. 準備工作（1） 開工前組織±0.000以上大規(guī)模圖紙會審。（2） 涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。（3） 督促施工單位外排柵搭設(shè)方案報審。（4） 協(xié)調(diào)總工室取得沉降觀測測點布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體規(guī)定，需實行第三方觀測的，應(yīng)協(xié)調(diào)定標部簽訂沉降觀測合同。（5） 轉(zhuǎn)換梁厚大體積混凝土澆筑專項施工方案報審。2. 控制要點：（1） 首層墻、柱位置放線后，項目監(jiān)理部應(yīng)組織測量工程師進行復(fù)核，外邊線應(yīng)符合規(guī)劃要求。（2） 首層墻柱搗砼前，聯(lián)系沉降觀測單位設(shè)置沉降觀測點。（3） 高支模搭設(shè)必須嚴格按照已審批的搭設(shè)方案進行。驗收時

22、視當(dāng)?shù)匾蟠_定是否通知安監(jiān)人員進行驗收。（4） 二層樓面鋼筋經(jīng)監(jiān)理工程師驗收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾螅_定是否通知設(shè)計，質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員參加驗收。（5） 模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定外，還應(yīng)符合集團公司的相關(guān)制度要求。（6） 首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在集團公司計劃管理要求的10 天以內(nèi)。（7） 砼泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板房施工，宜設(shè)置在塔樓建筑外圍位置，不得設(shè)置在擬設(shè)樣板房的塔樓內(nèi)，不得已時，應(yīng)在外圍繞開樣板房所在樓層。（8） 本階段安全文明施工控制要點：地下室外壁防水施工完成后，應(yīng)及時進行土方回填，后澆帶部位未進行回填的，應(yīng)在坑邊做好圍護措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工

23、道路等布置，場地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計方案進行完善，各種安全標牌應(yīng)及時督促施工單位掛設(shè)。 外排柵的搭設(shè)應(yīng)按已審批的搭設(shè)方案進行，外排柵內(nèi)側(cè)立柱與建筑物之間的距離應(yīng)綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，在保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不足而重新搭設(shè)。三 . 標準層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點1. 模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴重，應(yīng)督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)量。2. 外排柵卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收邊收口。3. 督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗報告。4

24、. 為達到集團公司5.5 天 /層的進度要求，必須督促施工單位至少準備三套模板。5. 7 層樓面模板安裝完成時，應(yīng)督促施工單位進行3 層砌體施工，3層室內(nèi)給水管、電線管、開關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織3 層會驗。6. 當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至56 層時， 應(yīng)督促施工單位安裝調(diào)試鋼井架或人貨籠等垂直運輸設(shè)備，盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運建筑垃圾，運輸砌體材料，促進現(xiàn)場文明施工及砌體施工進度。7. 電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個月給電梯生產(chǎn)廠家下單排產(chǎn)。8. 主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個月內(nèi)完工。9. 市政管網(wǎng)（排污、排水、給水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時穿插進入施工，至單體時可預(yù)留接駁井

25、，主體的外排柵應(yīng)盡量避免市政管網(wǎng)的位置。10. 外電（含高壓管網(wǎng)）的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前插入施工。11. 施工現(xiàn)場平面布置及文明施工管理必須完全達到施工組織設(shè)計要求。12. 砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設(shè)備的安全裝置維護、保養(yǎng)，人員操作情況等的檢查。13. 三寶”的使用， “四口” “五臨邊”的防護，用電管理，防火器材配置等。四 . 砌體施工施工階段工作要點1. 準備工作施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工工藝、驗收標準，節(jié)能方面的要求、驗收標準。2. 應(yīng)注意的事項（ 1） 根據(jù)主體施工進度，適時地安排施工單位完成三層（通常是第二個標準層）砌體的施工，并通知總工室組

26、織三層會驗，根據(jù)三層會驗的決議進行大面積砌體的施工。（ 2） 混凝土小型空心砌塊特別容易出現(xiàn)裂縫現(xiàn)象，2004 年建設(shè)部新出了混凝土小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程JGJ/T14-2004，工程管理中心編制了混凝土小型空心砌塊墻體防開裂措施，各公司應(yīng)認真組織學(xué)習(xí)并貫徹落實。（ 3） 門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。主要原因，一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預(yù)留門洞時沒有準確放線。所以砌體施工時，一定要結(jié)合裝修施工圖進行。五 .樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點1 銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定完成± 0.000 前，落實綜合策劃和施工組織設(shè)計審查有

27、關(guān)銷售環(huán)境的內(nèi)容，并聯(lián)系銷售策劃部進一步核實銷售環(huán)境及樣板房的布置要求。2 圖紙會審3 材料定板4 場地移交5 樣板房的門窗、外墻磚的施工應(yīng)考慮與上下樓層的對應(yīng)，避免樣板房使用完成后拆除重新裝修。6 樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內(nèi)墻天花批蕩等應(yīng)在樣板房裝修完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂漿，以免后續(xù)的施工影響樣板房的正常使用。六 . 毛坯裝修施工階段工作要點1. 準備工作施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施工工藝、驗收標準，鋁合金門窗、陽臺欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗收標準，防火門的驗收要求及驗收標準等，消防驗收要求及驗收標準。2. 應(yīng)注意的事

28、項（ 1 ）外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數(shù)相匹配。事前應(yīng)組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會議，做到施工難點解決于施工前，施工質(zhì)量問題解決于施工中。（ 2） 室內(nèi)各安裝和裝修分部分項工程（如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前室的各種強弱電及消防的開關(guān)按鈕底盒安裝、戶內(nèi)強弱電底盒安裝）施工前，應(yīng)以統(tǒng)一的標高控制線及相關(guān)圖紙確定各部位標高，并逐層以書面形式向各專業(yè)施工單位進行交底。防止標高控制不準確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標高及消防箱、開關(guān)插座的高度不符合要求

29、。（ 3） 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板；（ 4） 外墻清洗時，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴禁有腐蝕液體。清洗時，不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕鋁合金門窗、空調(diào)百葉窗、陽臺欄桿。（ 5） 塔吊、提升機等垂直運輸設(shè)備拆除前，工程部應(yīng)審批施工單位的專項拆除方案及拆除計劃，拆除時應(yīng)安排監(jiān)理人員對拆除施工的安全措施進行檢查。3. 應(yīng)協(xié)調(diào)的問題（ 1） 抹灰施工前應(yīng)先進行打點、沖筋，水電專業(yè)根據(jù)打點、沖筋在墻體內(nèi)預(yù)埋線管和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費了大量的人工，也會導(dǎo)致現(xiàn)場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底

30、盒，21文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除.會導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進去很深，不符合精品工程的要求。（ 2） 本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝專業(yè)的實際場地需求，另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交場地和施工作業(yè)面。涉及場地移交的主要有：電梯機房、發(fā)電機房、高壓開關(guān)房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風(fēng)機房、混凝土結(jié)構(gòu)水箱、消防控制中心（兼監(jiān)控中心）、電梯底坑、電梯井、水管井、強電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安裝、陽臺欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。七 . 裝修施工階段工作要

31、點1. 準備工作（1） 豪華裝修開工前，項目監(jiān)理部應(yīng)對室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進行全數(shù)檢查驗收，并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括混凝土結(jié)構(gòu)外形質(zhì)量，砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和塞縫質(zhì)量，預(yù)留門洞口尺寸及位置，陽臺欄桿的安裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管道安裝和保護質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免裝修施工完成后或進行中，由于主體或毛坯的施工質(zhì)量問題，使裝修的觀感達不到要求，不得不對主體或毛坯進行返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經(jīng)濟損失，也對豪裝工期產(chǎn)生影響。（2） 豪華裝修各工序施工前，工程部應(yīng)向施工單位進行質(zhì)量標 準交底（3） 交接驗收時，應(yīng)對已施工