益水緣項(xiàng)目報(bào)告

1、“益水緣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章、總論一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及背景1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：“益水緣”大湖景區(qū)地點(diǎn)：該項(xiàng)目位于容潮生態(tài)區(qū)西北部項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)：、規(guī)劃用地：300畝、占地面積：200000平方米、建筑面積：7559.78平方米、綠化率：18.8%、建筑密度：3.77%、車位：1200平方米（ 400個(gè)）2、項(xiàng)目背景伴隨著西部大開發(fā)的步伐，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，隨著 容淹生態(tài)區(qū)開發(fā)力度的加大，中新瀘淹半島的開盤，廣運(yùn)潭的興建， 亞歐論壇永久會(huì)址、地鐵一號(hào)線、市政府北遷等一大批投資項(xiàng)目和政 策的支持，使得容淹生態(tài)區(qū)即將成為一座嶄新的西安水上新城。我們的“益水緣”蘭湖景區(qū)是容潮生

2、態(tài)區(qū)的重要組成部分，是一顆鑲嵌在西安容潮生態(tài)新城上的璀璨明珠。“益水緣”湖景緊鄰長(zhǎng)安八景之一 的“潮橋垂柳”，臨界河邊空氣長(zhǎng)年清新如春，生態(tài)濕地、水系環(huán)繞、 水天一色、美不勝收。在容潮生態(tài)區(qū)首家獨(dú)資開發(fā)興建一座集休閑度 假，餐飲娛樂、旅游觀光、競(jìng)技垂釣、健身、水上運(yùn)動(dòng)為一體的湖上 樂園，必然將是容淹新城的一道美麗的風(fēng)景線。二.項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想與原則本報(bào)告的編制本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合， 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相統(tǒng) 一，建成一個(gè)具濃厚的民間文化特色并與周圍風(fēng)景融為一體的度假旅 游勝地，使所有度假者在古樸典雅的園林湖景中，在星級(jí)享受的同時(shí)， 能感受到回歸自然的樂趣；同時(shí)通過該湖區(qū)的建成運(yùn)營(yíng)能吸引更多的

3、游客和投資者來景區(qū)投資開發(fā)，推動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)的基本原則結(jié)構(gòu)是：1、獨(dú)俱特色，講究檔次：2.與 周圍景觀充分融合與統(tǒng)一；3.突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng) 營(yíng)理念；4、封閉式管理，開放式經(jīng)營(yíng).5、綠色環(huán)保，解決就業(yè)。第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)與解析一、西安市經(jīng)濟(jì)概況西安市地處全國(guó)的中心地帶，是陜西 省的省會(huì)城市，作為十 六朝的古都有著悠久的文化底蘊(yùn)和豐富的歷史旅游資源。西安市 下轄有九區(qū)四縣，常住人口 725萬(wàn)，城區(qū)222平方公里，市轄區(qū) 人口 516.3萬(wàn)人。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，每年到西安旅游，國(guó)內(nèi)游客200 萬(wàn)人次，國(guó)外游客25萬(wàn)人次。隨著西部大開發(fā)的發(fā)展速度日益加快，從地理環(huán)境分析來看，西

4、安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為西 安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的 傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，人文環(huán)境等各方面都明 顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè) 氛圍濃厚，人氣旺盛；東郊作為西安的工業(yè) 集聚帶；南郊有國(guó)家級(jí)高新開發(fā)區(qū)，優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和濃重 的文化氛圍，北郊是西安市這幾年發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)， 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，市政府北遷，這些都帶動(dòng)了北郊的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)。而我們的項(xiàng)目地處西安的東北方，可謂 占盡天時(shí)地利人和，項(xiàng)目前景不可限量。二、“益水緣”湖景區(qū)概況“益水緣”湖位于國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)西安市東北，距西安市15余公里處，因其地處潮河與渭河的交匯處，

5、有得天獨(dú)厚的水利資 源，“益水緣”湖截長(zhǎng)1333米，最寬處150米，湖區(qū)總面積288畝， 景區(qū)旅游資源豐富多樣，輪渡船、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池、空 調(diào)釣魚房等人工休閑設(shè)施完善。三、“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)客源預(yù)測(cè)1、客源預(yù)測(cè)方面與預(yù)測(cè)依據(jù)(1)度假休閑游客人數(shù)這部分游客大部分來自西安本市區(qū)， 通過廣告宣傳及品牌效應(yīng)，年均 4萬(wàn)一6萬(wàn)人次/年。(2)旅游游客人數(shù)每年到西安市旅游的游客達(dá)到 225萬(wàn)人次，此人群中自助旅游的游客比例達(dá)到30%,欣賞長(zhǎng)安八景的人員每年達(dá)到8萬(wàn)余人，如果通過我部的全方位宣傳，年市外游客能達(dá)到 8千余人。2、“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)游客增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。據(jù)以上分析，“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)的游

6、客增長(zhǎng)預(yù)測(cè)如下表：2008200920102011產(chǎn)值休閑度假游客增長(zhǎng)率（成）11.52游客人數(shù)40000440005060060720195320市外旅游游客增長(zhǎng)率（成）1.21.82.4游客數(shù)80008960105721377041302總計(jì)48000529606117274490236622按照上表計(jì)算成本回收如下（調(diào)查西安周邊地區(qū)景區(qū)，人均消費(fèi)水平為每人每天80元，保守估計(jì)每人每天最低消費(fèi) 60元）：年度人次每人消費(fèi)（元）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）2008480006028820095296060317.7620106117260367.0320117449060446.94合計(jì)23662224

7、01419.732008年度具體項(xiàng)目均攤收入分析:垂釣：120萬(wàn)元/年；餐飲：100萬(wàn)元/年；其他游樂：68萬(wàn)元/年；合計(jì)收入：288萬(wàn)元/年。第三章經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理一、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃1、經(jīng)營(yíng)范圍根據(jù)有關(guān)部門的批復(fù)，本項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)接待來“益水緣”湖度假、 休閑等客人的吃行娛樂。2、建設(shè)規(guī)模及風(fēng)格：建設(shè)一期投資規(guī)模1200萬(wàn)元，前期工程投資約1000萬(wàn)元，圍墻 長(zhǎng)度約6000米，建設(shè)二層餐飲竹制結(jié)構(gòu)，主體樓一棟；其中餐廳4383 平米，廚房200平米，農(nóng)家樂長(zhǎng)廊150平米等，總建設(shè)面積4733平 米；“益水緣”大湖防滲防漏改造，人工湖面積：192, 000平米；沿 湖空調(diào)垂釣房40間，建筑面積720

8、平米；涼亭60間，建筑面積720 平米；湖中兩島建筑為8房1亭（216.78平米），陸地綠化、基礎(chǔ)建 設(shè)面積：62, 667平米。餐飲標(biāo)準(zhǔn)包間均采用外古色古香竹制結(jié)構(gòu)，內(nèi)舒適高檔豪華的設(shè) 計(jì)格調(diào)，間間因勢(shì)變化，因勢(shì)布局，并用長(zhǎng)廊過接，主樓采用大氣連 通的設(shè)計(jì)風(fēng)格。沿湖垂柳成排，地面用草坪覆蓋真正體現(xiàn)湖區(qū)即景的 構(gòu)思。二.經(jīng)營(yíng)管理湖區(qū)采用封閉式管理，開放式經(jīng)營(yíng)，外連內(nèi)接，工薪消費(fèi)，星級(jí)享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務(wù)留住人。做到活動(dòng)內(nèi) 容豐富，活動(dòng)品味高檔，活動(dòng)費(fèi)用低廉。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營(yíng)，為游客提供良好、輕松.舒適.廉價(jià)的休閑度假.觀光旅游 的好場(chǎng)所，同時(shí)也可為各部門提供

9、一個(gè)集會(huì)、學(xué)習(xí)等勝地。景區(qū)做到 以人為本，顧客至上的服務(wù)信條。第四章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、投資估算1、編制說明。本項(xiàng)目所有投資均按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)平均物價(jià)估算。2、建設(shè)投資估算(1)、圍墻造價(jià)投資每米造價(jià)按照180元，圍墻長(zhǎng)度約6000米，即 圍墻工程造價(jià)6000X 180=1, 080, 000元(2)、大湖翻新，推土機(jī)費(fèi)用每月20, 000元，預(yù)計(jì)使用3個(gè)月，合計(jì) 20, 000X3=60, 000元。(3)、湖底防滲防漏12S薄膜采購(gòu)費(fèi)用，每噸16, 000元，8米寬度，折算90噸，合計(jì)1, 440, 000元；(4)、現(xiàn)場(chǎng)施工焊接鋪底上土費(fèi)用 90, 000元；(5)、蓄水電費(fèi)每次250, 000

10、元，后期需要維護(hù)大湖補(bǔ)水電費(fèi)150, 000;(6)、建筑造價(jià)投資每平米造價(jià)按 747元，分體式標(biāo)間建筑面積按 4383平米計(jì)算，即主樓及附屬工程 747X4383= 3, 274, 101元。(7)、房?jī)?nèi)設(shè)施(空調(diào)2100、桌500、凳300、角柜300、餐飲器具200 等)，分體式餐廳144間每間設(shè)備投資3400元，合計(jì)489, 600萬(wàn)元。(8)、島上建筑3間住房，5間側(cè)房。建筑造價(jià)每平米按922元，建 筑面積按166.78平米計(jì)算，即島上房屋工程 922X 166.78=153, 771 元。(9)、島上房屋內(nèi)設(shè)施(空調(diào) 3000,桌1500,中$ 2400,沙發(fā)2000, 其他300

11、0),平均每間房屋投入設(shè)備款11, 900元，島上房屋5間， 合計(jì) 11, 900X5=59, 500 元。(10)、空調(diào)垂釣房建筑投資每米造價(jià) 560元。空調(diào)房面積18平米每 間，沿湖空調(diào)房40間，建筑總面積720平米，工程造價(jià)560X 720=403, 200 元。(11)、空調(diào)房?jī)?nèi)設(shè)施(空調(diào)1450元、沙發(fā)500元、茶幾400元、板 凳100元等)，分體空調(diào)垂釣房40間每間設(shè)備投資2450元，合計(jì)98, 000 元。(12)、其他設(shè)施(給排水.水塔等)投資500, 000元。(13)、廊、亭等附屬工程 300, 000元。(14)、停車場(chǎng)1200平米，每平制造費(fèi)用400元，合計(jì)1200X

12、400=480, 000 元；(15)、宣傳費(fèi)用：網(wǎng)站宣傳，電視廣告，報(bào)紙媒體等宣傳費(fèi)用一年計(jì)劃投入60萬(wàn)，其中電視媒體及冠名費(fèi)200, 000元，網(wǎng)站宣傳費(fèi)用 200, 000元，報(bào)紙媒體宣傳費(fèi)用200, 000元。(每個(gè)季度共計(jì)150, 000 元)(16)、流動(dòng)資金250, 000元。資金總需求量：10, 016, 171元。二、財(cái)產(chǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的效益分析按總資金（項(xiàng)目總投資：固定資產(chǎn)投資+全部流動(dòng)資 金）計(jì)算，損益表及現(xiàn)金流量表均按項(xiàng)目總投資計(jì)算。（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、建設(shè)規(guī)模：建設(shè)投資為 9, 766, 171元，流動(dòng)資金25, 000元。2、實(shí)施進(jìn)度：從開工建設(shè)至開張營(yíng)業(yè)時(shí)間控制在180天

13、內(nèi)完成。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、營(yíng)業(yè)收入成本利潤(rùn)預(yù)測(cè)法（表示法）均按前景分析和西安市周邊市 民消費(fèi)情況預(yù)測(cè)。2、不確定性分析（1）敏感性分析就是固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)和降低1 0 %的情況下單個(gè)因素變化對(duì)財(cái)務(wù)收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項(xiàng)目收益及投資回收期的主要因素是客源及經(jīng)營(yíng)成本，只有“益水緣”湖景區(qū)客源穩(wěn)定增長(zhǎng)，年游客量首年按4. 8萬(wàn)人次以上并逐年遞增的前提下，才有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，否則是經(jīng)營(yíng)成本的 增加和投資回收期的延長(zhǎng)。此外經(jīng)營(yíng)策略及湖區(qū)的有關(guān)政策也是影響 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。（2）盈虧平衡分析按照旅游行業(yè)一般規(guī)律，每個(gè)景區(qū)年接待人次在50000人次以上 時(shí)，企業(yè)就可以保本（即年回報(bào)達(dá)總投資30%以上），由此可見該項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)較小。若要考慮本項(xiàng)目固定資產(chǎn)本身升值， 那風(fēng)險(xiǎn)將降為最小限度，這當(dāng)然要與“益水緣”湖景區(qū)的整體發(fā)展緊密相聯(lián)綜合以上定量分析可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，資產(chǎn)增值可 能性大，盈余能力較強(qiáng)，項(xiàng)目自身具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從財(cái)務(wù)平 衡角度看本項(xiàng)目是可行的。第五章結(jié)論與建議一、結(jié)論1、本項(xiàng)目是符合西安市政府總體發(fā)展規(guī)劃要求及浦橋區(qū)招商引資政策基本要求的好項(xiàng)目。2、本項(xiàng)目屬投資條件好，土地價(jià)格合理，政策支持，