電大房地產(chǎn)估價(jià)期末考試真題(85%原題會(huì)考到)

1、編號：7362 座位號 四川廣播電視大學(xué)2010-2011學(xué)年度第一學(xué)期末考試 房地產(chǎn)估價(jià) 試 題 2011年1月題 號 一 二 三 四總 分得 分評卷人一、填空題（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的 占該塊土地 的比例。 2、在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個(gè)預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的 ；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 。3、城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù) 、 、 的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的各個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 4、收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低取決于：可獲凈收益的 ；可獲凈收益 ；可

2、獲該凈收益的 。5、房地產(chǎn)狀況修正分為 狀況修正、 狀況修正和 狀況修正。6、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為 年。7、某宗房地產(chǎn)的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為6層，建筑密度為50%，土地單價(jià)為3000元/平方米，則其樓面地價(jià)為 元/平方米。得 分評卷人二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是 。A、某標(biāo)準(zhǔn)廠房 B、某酒廠廠房C、某待出讓土地 D、某寫字樓2、某宗土地總面積100

3、0平方米，容積率為4，對應(yīng)的土地單價(jià)為500元平方米，現(xiàn)允許將容積率增加到5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的總價(jià)為 。A、15 B、12.5C、12 D、14.53、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀 B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類似房地產(chǎn)的最高 D、類似房地產(chǎn)的最低4、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2008年6月1日的價(jià)格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2008年10月1日的價(jià)格為 元/平方米

4、。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某宗地的面積為1000m2，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205得 分評卷人三、簡答題（每小題10分，共30分）1、什么是城市基準(zhǔn)地價(jià)？ 1、答：比較法的操作步驟是：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取

5、比準(zhǔn)價(jià)格。2、比較法的操作步驟是如何的？ 2、答：城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。3、簡述房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟。3、答：房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟如下：（1）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；（2）受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；（3）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（4）搜集估價(jià)所需資料；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對象；（6）選定估價(jià)方法計(jì)算；（7）確定估價(jià)結(jié)果；（8）撰寫估價(jià)報(bào)告；（9）交付估價(jià)報(bào)告；（10）估價(jià)資料歸檔。得 分評卷人四、計(jì)算題（每小題15分，共30分）1、為評估某宗房地產(chǎn)的正常市場

6、價(jià)格，選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格4700元平方米4600元平方米4900元平方米成交日期2010年1月1日2010年4月1日2010年8月1日交易情況 +2% +4% 2%房地產(chǎn)狀況 4% 8% +5%該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格從2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2010年10月1日的正常市場價(jià)格。1、解：（1）A實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 4700×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+ 0.2%）4

7、15;（100/96） 4960元平方米 （4分）（2）B實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 4600×（100/104）×（1+0.5%）2×（1+ 0.2%）4×（100/92） 4895元平方米 （4分）（3）C實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 4900×（100/98）×（1+ 0.2%）2×（100/105） 4780元平方米 （4分）（4）估價(jià)對象單價(jià)（4960+4895+4780）÷3 4878元平方米 （3分）2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為500萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計(jì)算

8、該宗房地產(chǎn)的房地總價(jià)值。 解：（1）求土地價(jià)值 （7分） =（100550×10%）/8% = 562.5（萬元） （2）求房地總價(jià)值 （8分） =土地價(jià)值+建筑物價(jià)值 =550+562.5=1112.5（萬元）科目編號：7362 四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試 房地產(chǎn)估價(jià) 試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn) 2010年 1 月一、填空題（每空2分，共30分）1、基底總面積 總面積2、最佳開發(fā)利用方式 價(jià)值3、用途相似 地塊相連 地價(jià)相近4、大小 期限的長短 可靠性5、區(qū)位 權(quán)益 實(shí)物6、527、1000二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、B 2、B 3、 4、C 5、C

9、編號：7102 座位號 四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試 房地產(chǎn)估價(jià) 試 題 2010年1月題 號 一 二 三 四總 分得 分評卷人一、填空題（每空2分，共30分）1、在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個(gè)預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的 ；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 。2、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的 占該塊土地 的比例。 3、假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常 、 、 等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。4、收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低取決于：可獲凈收益的 ；可獲凈收益 ；可獲該凈收益的 。5、房地產(chǎn)狀況

10、修正分為 狀況修正、 狀況修正和 狀況修正。6、一座建筑物的土地使用權(quán)出讓年限為50年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為70年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 年。4、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的,應(yīng)按 計(jì)算建筑物的折舊。得 分評卷人二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動(dòng)對于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對變動(dòng)的反應(yīng)程度是房地產(chǎn)需求的 。A、價(jià)格彈性 B、收入彈性C、人口彈性 D、交叉價(jià)格彈性2、某宗土地總面積1000平方米，容積率為4，對應(yīng)的土地單價(jià)為500元平方米，現(xiàn)允許將容積率增加到5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的總價(jià)為 。A、15 B、12.5C、12 D、

11、14.53、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀 B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類似房地產(chǎn)的最高 D、類似房地產(chǎn)的最低4、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2008年6月1日的價(jià)格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2008年10月1日的價(jià)格為 元/平方米。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某估價(jià)事務(wù)所在2005年7月30日至8月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2005年7

12、月30日的價(jià)格。有關(guān)方面對評估結(jié)果有異議，現(xiàn)要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為 。A、2005年7月30日 B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期 D、要求重新估價(jià)的委托方指定日期得 分評卷人三、簡答題（每小題10分，共30分）1、比較法的操作步驟是如何的？ 1、答：比較法的操作步驟是：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格。2、什么是城市基準(zhǔn)地價(jià)？ 2、答：城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分

13、地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。3、簡述房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟。3、答：房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟如下：（1）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；（2）受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；（3）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（4）搜集估價(jià)所需資料；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對象；（6）選定估價(jià)方法計(jì)算；（7）確定估價(jià)結(jié)果；（8）撰寫估價(jià)報(bào)告；（9）交付估價(jià)報(bào)告；（10）估價(jià)資料歸檔。得 分評卷人四、計(jì)算題（每小題15分，共30分）1、為評估某宗房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格，選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格4800元平方米4500元平方米50

14、00元平方米成交日期2009年1月1日2009年4月1日2009年8月1日交易情況 +2% +4% 2%房地產(chǎn)狀況 4% 8% +5%該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格從2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2009年10月1日的正常市場價(jià)格。1、解：（1）A實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 4800×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+ 0.2%）4×（100/96） 5066元平方米 （4分）（2）B實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 4500×（100/104）×（1+0.5%）2

15、5;（1+ 0.2%）4×（100/92） 4789元平方米 （4分）（3）C實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 5000×（100/98）×（1+ 0.2%）2×（100/105） 4878元平方米 （4分）（4）估價(jià)對象單價(jià)（5066+4789+4878）÷3 4911元平方米 （3分）2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為500萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的房地總價(jià)值。 2、（15分）解：（1）求土地價(jià)值 （7分） =（100550×10%）/8% = 562.5（萬元） （2）求

16、房地總價(jià)值 （8分） =土地價(jià)值+建筑物價(jià)值 =550+562.5=1112.5（萬元）科目編號：7102 四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試 房地產(chǎn)估價(jià) 試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn) 2010年 1 月一、填空題（每空2分，共30分）1、最佳開發(fā)利用方式 價(jià)值2、基底總面積 總面積3、開發(fā)成本 稅費(fèi) 利潤4、大小 期限的長短 可靠性5、區(qū)位 權(quán)益 實(shí)物6、487、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、A 2、B 3、 4、C 5、A編號：7102 座位號 四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試 房地產(chǎn)估價(jià) 試 題 2010年1月題 號 一 二 三

17、四總 分得 分評卷人一、填空題（每空2分，共30分）1、在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個(gè)預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的 ；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 。2、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的 占該塊土地 的比例。 3、城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù) 、 、 的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的各個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 4、某宗房地產(chǎn)年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物的資本化率為12%，土地資本化率10%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為 萬元。 5、國有土地使用權(quán)分為 土地使用權(quán)和 土地使用權(quán)。6、房地產(chǎn)的存在形態(tài)

18、有 、 和 。7、采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為 。8、在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含 。得 分評卷人二、選擇題（每小題2分，共10分）1、采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為 。A、比準(zhǔn)價(jià)格 B、積算價(jià)格C、收益價(jià)格 D、評估價(jià)格2、在某房地產(chǎn)交易中，買、賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%，在交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 元/平方米。A、2660 B、2294C、2425 D、24273、某宗房地產(chǎn)的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為40%，土地單價(jià)為3000元/平方米，則其

19、樓面地價(jià)為 元/平方米。、500 、2500、1000 、15004、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1，f2，f3，三者大小關(guān)系為 。A、f1f2f3 B、f1f2f3C、f1f2f3 D、無關(guān)5、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，則該建筑物成新率為 。 、76% 、80%、81% 、84%得 分評卷人三、簡答題（每小題10分，共30分）1、什么是房地產(chǎn)估價(jià)？ 1、答：房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客

20、觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。2、城市基準(zhǔn)地價(jià)評估方法的步驟是如何的？ 2、答：城市基準(zhǔn)地價(jià)評估方法的步驟：（1）確定基準(zhǔn)地價(jià)評估的區(qū)域范圍。（2）劃分地價(jià)區(qū)段。（3）抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。（4）計(jì)算區(qū)段地價(jià)。（5）確定基準(zhǔn)地價(jià)。（6）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。3、在假設(shè)開發(fā)法中調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況包括哪些方面？3、答：待開發(fā)土地的基本情況包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度；（3）弄清政府的規(guī)劃限制；（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。得 分評卷人四、計(jì)算題（每小題15分，共30分）1、某宗房地產(chǎn)土地總面積3000平方

21、米，總建筑面積8000平方米，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三個(gè)比較實(shí)例的土地價(jià)格及相關(guān)情況、各月價(jià)格指數(shù)如下表，2007年與估價(jià)對象類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為1500元平方米（含合理利潤、稅費(fèi)等），據(jù)估價(jià)人員判斷，該房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零。現(xiàn)請?jiān)u估該宗房地產(chǎn)在2007年5月30日的價(jià)值?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格600元平方米650元平方米700元平方米成交日期2006年11月30日2007年3月30日2007年4月30日交易情況 2% 0 1%房地產(chǎn)狀況 2% 1% 1%定基價(jià)格指數(shù)：月份111212345價(jià)格指數(shù)1009999.8100.4103104104.51、（15分）解：（1）確定估價(jià)對象土地的總價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格A=600×（100/98）×（104.5/100）×（100/98） =653元平方米 （2分）比準(zhǔn)價(jià)格B=650×（100/100）&#