住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點摘要 住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間吃、穿、住、用等起居功能和設施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過 選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。目前我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)化行業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經濟地位的持續(xù)上漲使其成為了與我國經濟協調發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關的一個相對獨立的新興行業(yè) 它以經營為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質服務為宗旨以經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜

2、合統一為目的成為我國城市管理的重要組成部分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進程中必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現象也會隨處可見暴露出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設備、設施的維修養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產方面的服務 還有并代表業(yè)主或使用人就有關事宜與政府各部門或公共事業(yè)單位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉變觀念用科學、系統的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽度、忠誠度 這是當前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思

3、維與現實抉擇。一、住宅小區(qū)的特點1. 居住功能單一 相對封閉獨立。2住宅小區(qū)居住的人多人口結構復雜 形成相對獨立的社區(qū)文化。3住宅小區(qū)房屋產權多元化公用設施社會化。4.規(guī)劃建設合理 配套設施齊全 居住方便。加強住宅小區(qū)的管理改革現行的管理體制針對住宅小區(qū)產權多元化的客觀實際變各自為政的多家管理為統一管理變單一的行政管理為多層次的綜合管理大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設服務。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點住宅小區(qū)居住著不同階層、職業(yè)的家庭 ，不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差 異。業(yè)

4、主在物業(yè)小區(qū)買了房子用于居住這個房子對于業(yè)主來說便是一個家家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天最起碼有三分 之一的時間是在小區(qū)度過的因此 業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)的業(yè)主有了這樣的要求居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作 應該明確這樣的指導思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當的復雜性與其自身所具有的特點 （一）、管理具有社會性住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管理必然具有很強的社會性。小區(qū)居住著各行各業(yè)的人員居住的人口結構十分復雜產生社會化現象。物業(yè)管理公司應爭取住宅小區(qū)居民

5、及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產生巨大的影響所以 在小區(qū)的治安管理工作中應加強與所在地公安部門的溝通。為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)的公共秩序和全體居民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度禁止居民有違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采取寓管理于服務中將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務與居民的自治管理相結合要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想

6、工作目的。（二）管理具有統一性住宅小區(qū)部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統的房屋管理模式進行管理 各自為政 其弊端顯而易見。因此對小區(qū)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進出小區(qū)的車輛、公共設施維修養(yǎng)護及業(yè)主的房屋整修等進行統的管理是現代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能提高綜合服務質量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務的成果。（三）、管理強調服務性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)居民居住生活的需要為居住在小區(qū)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應該強化服務意識本著服務至上的宗旨為居住在小區(qū)的人們提供到位的服務。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)的人

7、們提供優(yōu)質的服務 達到管理的目的。同時不僅要提供物業(yè)管理服務委托合同疇的基本服務還要結合小區(qū)的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務。（四）、管理具有復雜性主要體現在居民的構成復雜對物業(yè)管理服務容和標準要求不一房屋產權具有多元化的特點使得管理難度增大 在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程中經常涉及市政管理、水電氣暖供應、公安、街道辦事處等多個部門和單位需要協調關系明確職責由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用收繳工作難度較大具有相當的復雜性。（五）、管理追求藝術性為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)的人們提供一個良好的生活、休息和學習的環(huán)境物業(yè)管理公司應注

8、意從藝術的角度對環(huán)環(huán)境的管理加以美化。例如強化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力力口強小區(qū)的整修管理禁止私搭亂建維護小區(qū)整體風貌的藝術性加強小區(qū)園林藝術小品的維護美化人們的視覺 使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等等。三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導思想1. 服務至上 寓管理于服務之中。2. 人民城市人民建人民城市人民管。3. 堅持統一領導與綜合管理產權與經營管理權相分離。4. 有償使用有償服務合理負擔。四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點和問題物業(yè)管理是隨著國家房地產業(yè)尤其是住宅產業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后人們就更關注生活的質量關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護 盡可能使住宅小區(qū)整潔

9、 環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害 根據政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。（一）、居民觀念需轉變多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式認為實行物業(yè)管理就是想多收錢如果實施物業(yè)管理需要收費也應該由單位交住房消費意識淡薄。（二）、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設施主要有以下一些不足包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活

10、動空間較小等等。（三）、產權形式多樣舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房房改售房回遷房農轉居的承租房 居民承租房。住房的產權人多樣 有居 民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位 ）、公共設 施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產 ）、托管 房、二手房產權人等。（四）、存在多頭物業(yè)管理的現象產權形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有"單位自管房"物業(yè)管理公司 "房管局直管公房"物業(yè)管理公司社區(qū)管理單位 居委會市政設施單位 商業(yè)網點單位等。（五）

11、、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造 如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題（六）、物業(yè)管理收費困難已經實施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經物價部門核準目前最低收費標準為每平方米0.50元 普通小區(qū)全年收費總額為 200多元。盡管是如此低廉 的費用 很多物業(yè)管理公司只能收到 30%左右。（七）、管委會作用有待進一步發(fā)揮實施了物業(yè)管理的小區(qū)一

12、般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會但受方方面面因素的影響很難發(fā)揮其應有的作用。如根據有關規(guī)定業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人但產權單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經濟責任就不愿意參加業(yè)主委員會已經參加到業(yè)主委員會的個人甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權 行為或不能充分履行相關職責。（八）、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經營用房開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對小區(qū)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。五、針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題提出以下建議1. 加快、加強物業(yè)管理的立法工作2. 逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資改善居民生活環(huán)境3. 政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃4. 深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費部分5. 建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系6. 加強實施物業(yè)管理的正面宣傳7. 處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系8. 確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性改變多頭管理的局面應該明確物業(yè)管