上海城更新首批案例簡介

1、上海市城市更新首批案例簡介20152015 年上海市城市更新工作推進(jìn)會 2 2 月 1212 日在上海設(shè)計中心南館 召開。上海市規(guī)劃國土資源管理局對上海市城市更新規(guī)劃實施辦法（試 行）（征求意見稿）進(jìn)行深入解讀，并展示已經(jīng)啟動的六個城市更新案 例，分別為：徐匯區(qū)的西亞賓館開放公共空間、提供公共停車位的改造；徐家匯教堂廣場附近空間整合優(yōu)化；靜安區(qū)錦滄文華酒店改為樓；“東八塊”地區(qū)保留歷史風(fēng)貌；曹家渡地區(qū)建設(shè)樓宇連廊；以及閘北區(qū)新客 站北廣場北側(cè)增加公共綠地和公共開放空間。一、徐匯區(qū)的西業(yè)賓館開放公共空間更新模式：功能改變（由老舊賓館改為大型城市綜合體：寫字樓 + 公共空間+公共停車+商業(yè)）。更新

2、背景：徐家匯商圈，面臨公共空間不夠、停車位嚴(yán)重不足、寫 字樓稀缺等問題，急需更新改造提升。項目概況：改造前的西亞賓館為三星級老舊賓館，建筑高度 3535 米， 建筑面積 1062310623 平方米。西亞賓館原址建設(shè)的 T20T20 大廈改建完成后為寫字樓加公共設(shè)施， 建 筑高度增至 7070 米，建筑面積 2425824258 平方米。1 1 層與地面連為一體，成為 開放式廣場；2 2 層作為徐家匯商區(qū)整體連廊一部分，便于行人在樓宇間 穿行；334 4層為公共停車場，5 5 層為支撐層，6 6 層 1313 層為寫字樓；地 下空間和 6 61 13 3層為業(yè)主所有（改造后產(chǎn)證面積不變）。項目

3、進(jìn)度:T20T20（西亞賓館重建）于 20132013 年 8 8 月動工，20172017 年 1212 月，百勝中國控股有限公司入駐 T20,T20T20,T20 正式更命為百勝中國大廈。主要經(jīng)驗:業(yè)主：負(fù)責(zé)出資對需要更新的地塊或建筑進(jìn)行改建，提供公共空間 和公共設(shè)施，滿足公共需要。政府：提供容積率提高和規(guī)劃性質(zhì)更改等獎勵政策，提高業(yè)主更新 改造積極性。二、徐家匯教堂廣場附近空間整合優(yōu)化更新模式：優(yōu)化空間布局，增加公共活動空間。更新背景：大教堂、觀象臺、藏書樓、光啟墓等歷史建筑互相聯(lián)系 較弱，辨識性不足，周邊公共空間較零散，品質(zhì)不理想。項目概況：徐家匯天主教堂是中國著名的天主教堂，2013

4、2013 年被列入 第七批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位， 2012016 6年9 9月入選“首批中國2 20 0世紀(jì)建 筑遺產(chǎn)”名錄。為了優(yōu)化現(xiàn)狀空間，通過拆除遮擋教堂的現(xiàn)狀建筑和行道樹來展示 教堂的南立面，強(qiáng)化教堂與古觀象臺的歷史建筑對話，增加了地區(qū)公共 活動空間。在教堂前廣場南側(cè)建設(shè)一幢地上 3 3 層、地下 2 2 層的社區(qū)文化 設(shè)施，增強(qiáng)地區(qū)文化活力，廣場下建地下停車庫。改造后廣場范圍內(nèi)建筑面積減少約 400400 平方米，廣場視野更開闊， 景觀建筑更為突出，展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立面，整 體上增加公共活動空間。項目進(jìn)度： 徐家匯教堂廣場于2012017 7 年年底完成地下結(jié)構(gòu)施

5、工， 計 劃 2012018 8年年底主體竣工。主要經(jīng)驗：注重利用城市的邊角地、閑置地等“低效空間”，通過 整理改造植入質(zhì)樸、清新、實用的公眾活動場所，讓低效空間發(fā)揮城市 生活積極作用。三、靜安錦滄文華樓宇改建項目更新模式：功能改變（由酒店改為高端商場和甲級寫字樓）。項目概況：錦滄文華樓宇改建工程位于南京西路 12251225 號，西側(cè)毗 鄰上海展覽中心，北至南京西路，東近平安戲院，南鄰滄州大樓，地處 上海著名的商務(wù)與購物中心。項目原為錦滄文華大酒店，建成于19871987年，是上海中心城區(qū)著名的五星級酒店。原主樓結(jié)構(gòu)為 3030 層，高 100100 米，裙房 5 5 層，設(shè) 1 1 層地下

6、室。一方 面原主樓拆除后通過“四改三”以增加層高， 重建建筑高度不變但主樓 改建為2222 層;另一方面原裙房區(qū)域 1 1 層地下室拆除后擴(kuò)建為地下 4 4 層， 主樓區(qū)域地下室仍為 1 1 層不變。改建后建筑面積約 7 7 萬平米，建筑功能 為商業(yè)加辦公。項目進(jìn)度：工程于 20162016 年 5 5 月開工，計劃于 20192019 年底竣工。四、“東八塊”地區(qū)保留歷史風(fēng)貌20022002 年 5 5 月，上海市政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大 片“舊區(qū)”的土地分割為八塊，以“免土地出讓金的舊區(qū)改造模式”，與周正毅（20022002 年度福布斯中國富豪榜第 1111 名，上海首富）

7、簽訂了八 塊國有土地的八個出讓合同，被稱為“東八塊”，總面積萬平方米。“東八塊”區(qū)域空間分布“東八塊”周邊的自然博物館和靜安中心“東八塊”怡安里內(nèi)部里弄空間更新模式：歷史街區(qū)、地段保護(hù)性更新。項目進(jìn)度：20032003 年，“東八塊”地區(qū)因為周正毅被捕入獄，此區(qū)域 的拆遷停滯了近十年。如今南部已建成靜安雕塑公園和上海白然博物館 新館，北面的寫字樓靜安中心正在建設(shè)中。剩下的街坊，有一半在動遷 中，剩余將最大程度地保留原貌。項目特色：以靜安區(qū)東斯文里的改造為例，這一試點(diǎn)，除保護(hù)保留 已經(jīng)認(rèn)定的保護(hù)建筑外，還保留原規(guī)劃確定拆除的里弄建筑群（東斯文 里），為鼓勵該保護(hù)要求的落實，允許其建筑面積不計入地

8、區(qū)開發(fā)總量， 即增加相應(yīng)開發(fā)建筑面積。五、曹家渡地區(qū)建設(shè)樓宇連廊更新模式：完善城市功能，強(qiáng)化城市活力更新背景： 近年來， 許多城市的傳統(tǒng)商圈遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)， “市中心” 的發(fā)展壓力前所未有。一方面，電商等各種新興商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起，周 邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)快速開發(fā)、同質(zhì)化競爭加??；另一方面，傳統(tǒng)商圈土地 開發(fā)已逼近極限甚至“無地可用”，無法再通過新建商業(yè)項目帶動整體 升級。在此情形下，傳統(tǒng)商圈、市中心的“二次開發(fā)”，成為擺在地方 政府面前的一道新考題。曹家渡歷史上有“滬西小上?！敝u(yù)，曾是滬西著名的交通樞紐和 商業(yè)副中心之一。但由于各種因素，近年發(fā)展相對遲緩。以連廊的規(guī)劃建設(shè)為重要特點(diǎn)，上海中心城區(qū)的多

9、個商圈正在加速 更新。比如，徐家匯商圈啟動了近年來最大規(guī)模的商圈業(yè)態(tài)調(diào)整，并建 設(shè)空中連廊完成西亞賓館、美羅城等重要商業(yè)建筑的連接。靜安區(qū)也正 在研究南京西路商圈、靜安寺商圈的連廊建設(shè)。項目概況：靜安、長寧、普陀三區(qū)政府將從戰(zhàn)略合作層面，對“三 區(qū)共有”的曹家渡地區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改等相關(guān)部門以 及相鄰街道也將共同組建工作組落實有關(guān)工作，梳理、優(yōu)化跨區(qū)建設(shè)項 目規(guī)劃審批的有關(guān)流程。根據(jù)規(guī)劃，今后曹家渡商圈將建設(shè)天橋，連通局部地下空間，串聯(lián) 起多個商業(yè)建筑，通過人行天橋延長購物流線，提升空間通達(dá)性，并使 城市景觀更富層次感。連廊路線以悅達(dá) 889889 廣場為中心，串聯(lián)了芳匯廣 場、曹家渡花鳥市場、西本項目、金廷 8888、晶采廣場、開開廣場、中華 城、海森國際等九大區(qū)域地標(biāo)，連廊外延還直通軌交 1111 號線隆德路站， 大大提升交通暢達(dá)度。曹家渡商圈未來將形成新型的五大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括：旅游產(chǎn)業(yè)、電 子商務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、生命健康中心和樓宇經(jīng)濟(jì)。項目進(jìn)度：目前此連廊工程在公布相關(guān)規(guī)劃方案后陷入停滯狀態(tài)。六、閘北區(qū)新客站北廣場北側(cè)增加公共綠地和公共開放空間更新模式：增加公共開放空間，促進(jìn)市民交往。項目概況： 閘北區(qū)新客站北廣場北側(cè)增加公共綠地和公共開放空間，大約