駐馬店房地產(chǎn)場分析報(bào)告

1、2007駐馬店市房地產(chǎn)報(bào)告一、城市概況地理區(qū)位駐馬店市地處河南省中南部，東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽市相連，北與周 口市、平頂山市和漂河市為界，南于信陽市毗鄰。駐馬店市歷代設(shè)皇家驛站，故名日“駐馬”，又名“驛城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九洲通衢” 之稱。城市自古為交通要道，現(xiàn)有京廣鐵路、京珠高速公路和106、107國道縱貫?zāi)媳比常楹?、汝河、泌陽河流?jīng)其間，素 有“豫州之腹地，天下之最中”之稱，處于“長江”、“隴蘭”兩大橫向經(jīng)濟(jì)帶 之間。行政區(qū)劃1965年設(shè)置駐馬店地區(qū)行政公署，2000年8月撤地建市，設(shè)駐馬店市，轄西 平、遂平、上蔡、汝南、平輿、確山、正陽、新蔡、泌陽九縣和驛城

2、區(qū)，面積萬 平方公里，人口 821萬人。二、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量駐馬店在全省范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)比重較高，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城市化水平低。2004年，初步核算，駐馬店完成國民生產(chǎn)總值億元，比 2003年增長%人均生 產(chǎn)總值5384元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成157億元，增長第二產(chǎn)業(yè)增加值 完成億元，增長第三產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長 2005年，駐馬店完成生 產(chǎn)總值億元，增長第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別增長 %?口全市城鎮(zhèn)化率% 1996年被確定為“國家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作示范區(qū)”以來，駐馬店市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快 速發(fā)展時(shí)期，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，外來資金進(jìn)入速度迅速加快。2、產(chǎn)業(yè)

3、經(jīng)濟(jì)狀況駐馬店是農(nóng)業(yè)大市，國家和省重要的糧油生產(chǎn)基地，素有“中原糧倉”、“中州油庫”、“芝麻王國”之稱。常年糧食總產(chǎn)量占全省的 1/10 ,油料總產(chǎn)量占河 南省的25%居河南省第1位，其中芝麻產(chǎn)量居全國第一位近年來駐馬店工業(yè)發(fā)展速度快、規(guī)模大，近幾年以年均超過20%勺速度增長。藍(lán)天集團(tuán)、十三香企業(yè)、天方藥業(yè)等工業(yè)企業(yè)市場影響較大。2005年，駐馬店全部工業(yè)增加值達(dá)到180億元，占到生產(chǎn)總值的37%Z上，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)% 二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到67%2006年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值億元，同比增長累計(jì)完成工業(yè)增加值同比增長3、社會(huì)消費(fèi)水平2004年，駐馬店城鎮(zhèn)居民人均可支配收

4、入達(dá)到 6179元，同比增長農(nóng)民人均 純收入2226元，增長29取。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，同比增長%。2005 年，駐馬店城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6900元，增長農(nóng)民人均純收入2486元， 增長社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長 2006年上半年，城市居民家庭人均可支配收入 3976元，同比增長15%人均消 費(fèi)性支出2728元，同比增長16%4、城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃2005年駐馬店常住人口為萬人，一五”期末，預(yù)計(jì)常住人口為 800萬人。駐馬店市區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位將提高，凝聚力增強(qiáng)。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局：建設(shè)“一個(gè)中 心”、“一個(gè)經(jīng)濟(jì)帶”、“四個(gè)基地”?！耙粋€(gè)中心”：以駐馬店市區(qū)為中心點(diǎn)， 遂平、汝

5、南、確山三點(diǎn)環(huán)線，構(gòu)建市域經(jīng)濟(jì)圈?！耙粋€(gè)經(jīng)濟(jì)帶”：以駐馬店市區(qū) 為輻射點(diǎn)，遂平、確山為兩翼，以107國道為軸線發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群?！八膫€(gè)基地”： 加工配套基地；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；東西交流示范基地；特色旅游基地。 建設(shè)規(guī)劃2003年，駐馬店市劃定西至文明大道、北至洪河大道、南至淮河大道、東至富 強(qiáng)路和京廣鐵路總面積平方公里的土地為新中心區(qū)控制性規(guī)劃建設(shè)用地。賦予新中心區(qū)”集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住休閑于一體的綜合功能新區(qū)， 承擔(dān)集聚城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)活動(dòng)并帶動(dòng)整個(gè)市區(qū)發(fā)展的功能”。城市新中心區(qū)目前已形成“四心兩軸四區(qū)”功能布局結(jié)構(gòu)?！八男摹奔丛谛轮行膮^(qū)形成行政辦公中心、會(huì)展休閑中心、文化

6、娛樂中心和商業(yè)金融中心?！皟奢S” 即由“四心”公共設(shè)施由南向北形成的功能發(fā)展軸、 由開源大道兩側(cè)的綠化和水 體形成的綠化景觀軸。“四區(qū)”即分別為北部的商業(yè)金融風(fēng)貌區(qū)、中部的行政辦 公風(fēng)貌區(qū)、南部的文化娛樂風(fēng)貌區(qū)和現(xiàn)代居住風(fēng)貌區(qū)。其中，城市新中心區(qū)核心區(qū)規(guī)劃范圍西至文明支路、駿馬支路，北至緯二支路， 東至經(jīng)二支路、樂山支路，南至通達(dá)支路，規(guī)劃總用地面積平方公里，是未來的 市行政文化中心。三、房地產(chǎn)市場概況1、市場發(fā)展總體特征 本地化由于駐馬店市房地產(chǎn)市場目前尚處于起步階段， 市場開發(fā)主體的本地化特征十分 明顯。2006年以前，除河南建業(yè)以外，參與市場開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部都 是本地企業(yè)，僅有個(gè)

7、別外地企業(yè)有不甚成功的商業(yè)開發(fā)。尤其是，幾個(gè)開發(fā)量較大的主要企業(yè)還屬于房地產(chǎn)管理部門下屬企業(yè)，帶有部分國企色彩。2006年，浙商背景的西湖城市花園面市，引起了一定市場關(guān)注。 商品化開發(fā)有限，產(chǎn)品單一同樣，房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)商品開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量少，政策性福利住 房仍然占較大比例。房地產(chǎn)市場整體發(fā)展不夠活躍。同時(shí)，物業(yè)開發(fā)類型也相對(duì)單一，以住宅開發(fā)為主。、寫字樓物業(yè)的開發(fā)量、產(chǎn) 品形式都十分有限。 產(chǎn)品高度同質(zhì)化，價(jià)格競爭明顯從房地產(chǎn)市場的主體、住宅市場來說，產(chǎn)品同質(zhì)化特征表現(xiàn)最明顯。 項(xiàng)目分布區(qū) 域、產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計(jì)、景觀、價(jià)格、甚至建筑立面都嚴(yán)重同質(zhì)化。市場還沒 有明顯分層，產(chǎn)品單

8、一化，其必然結(jié)果之一即價(jià)格競爭。2、住宅市場從區(qū)域分布說，市場新盤集中在老城邊緣的新區(qū)，老城區(qū)內(nèi)部及新區(qū)較遠(yuǎn)的近期 市場供應(yīng)量較少。作為連接新老城區(qū)的兩條主要通道之一，文明大道沿線分布了 目前駐馬店市場上比較具代表性的主要樓盤，如金色置地廣場、翡翠城等。從建筑形式看，住宅市場現(xiàn)有產(chǎn)品以多層為主，高層比例逐漸增加。高層產(chǎn)品市 場抗性大，銷售狀況普遍差于多層和小高層。市場抗性的主要原因源于其經(jīng)濟(jì)性 差，公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用和使用成本高，以及物管水平低引起的對(duì)安全的 擔(dān)憂。從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，總的來說是創(chuàng)新度不夠，新產(chǎn)品市場接受度低?，F(xiàn)有住宅 社區(qū)的總體排布、交通組織、景觀設(shè)計(jì)都較弱。受開發(fā)規(guī)模

9、影響，社區(qū)內(nèi)部配套 缺乏、單一。建筑立面設(shè)計(jì)均屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格，材質(zhì)以面磚為主，但雷同現(xiàn)象 相當(dāng)嚴(yán)重。市場現(xiàn)有住宅產(chǎn)品戶型以120-140的三房兩廳為主，兩房以下小戶型 供應(yīng)量極少，戶型設(shè)計(jì)整體水平不高。從銷售價(jià)格方面看，整體商品住宅市場價(jià)格分層不明晰、 價(jià)格抗性較高。住宅的 市場價(jià)格多集中在1500-2000元/ m2,只有少數(shù)謹(jǐn)慎突破2000元/ m20其中，（?。?高層售價(jià)比多層高300元/nf左右。典型個(gè)案：金色置地廣場項(xiàng)目名稱金色置地廣場位置雪松大道、文明大道交匯處東南角開發(fā)商河南省置地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e16萬itf。項(xiàng)目分三期，一期是多層住宅、商業(yè)用房和商住公寓；

10、二期 18棟多層，建筑面 積萬褶；三期是2棟19層高層、152戶。項(xiàng)目配套商業(yè)、中心水景現(xiàn)售產(chǎn)品高層住宅現(xiàn)狀1期入住、2期交房、3期地上2層價(jià)格2期均價(jià)1700元/褶，3期均價(jià)2200元/ nf項(xiàng)目優(yōu)勢置地集團(tuán)的企業(yè)品牌形成的市場影響是項(xiàng)目最大優(yōu)勢；目前項(xiàng)目的規(guī)模屬于駐馬店市較大的；項(xiàng)目位于新老城區(qū)交界，配套完備，交通便利。3、市場駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個(gè)，分布集中。以風(fēng)光路為中心的解放大道、樂山路、富強(qiáng)路聚集形成了良好的商業(yè)氣氛。其中，核心地段風(fēng)光路分布著中檔商業(yè)北京商場、部分品牌門店，也有檔次偏低 的新大新商場、風(fēng)光路市場；解放大道、樂山路沿線分布的商業(yè)以中高檔品牌

11、店、 大中型超市為主，包括樂山商場、春天百貨一類檔次較高、市場口碑較好的綜合 商場。目前，駐馬店市商業(yè)物業(yè)形態(tài)從鄰街簡易鋪面、住宅底商到中高檔商廈都有分布， 但檔次主要集中在中檔及以下，以自由經(jīng)營形式為主。受支付能力影響，商業(yè)物 業(yè)的開發(fā)不夠活躍，開發(fā)區(qū)域集中在現(xiàn)有主要商業(yè)路段，開發(fā)形式以老商業(yè)物業(yè)、 商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為主。新建商業(yè)物業(yè)單體數(shù)量少、經(jīng)營狀態(tài)不佳。根據(jù)業(yè)態(tài)不同， 中檔商場的平均月租金水平在100-300元/ m2,新建商業(yè)物業(yè)的較高售價(jià)在15000 元/ m2以上。目前主要商業(yè)概況商場名稱規(guī)模業(yè)態(tài)分布北京商場8000 % 2 層家電、洗化、服飾，餐飲喜迎門購物廣場12200 % 3

12、 層洗化、副食、餐飲，生活超市新大新商場4000 % 2 層鞋類、服飾商業(yè)大廈5000 % 5 層洗化、文具百貨、服飾、家具春天百貨8000褶，6層（負(fù)一層）生活超市、洗化、服飾、家電樂山商場10000 m2, 4 層飾品、洗化、服飾、家電上海商城一期約6000 m2, 3層天方商城（在建）60000 m2, 6 層（負(fù)一層）規(guī)劃生活超市、洗化、服飾、家電、餐飲溫州步行街（商業(yè)街）30000 % 2 層服飾、餐飲目前駐馬店市純寫字樓市場基本屬于空白。 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遲緩致使辦公類物業(yè) 的市場開發(fā)十分謹(jǐn)慎，現(xiàn)有辦公物業(yè)通常為工業(yè)企業(yè)內(nèi)部或通訊行業(yè)等自建。市場開發(fā)的辦公類物業(yè)基本為純商住類型，如金

13、宇數(shù)碼大廈、2006年入市的海云第一城。4、市場發(fā)展趨勢預(yù)測 土地放量大，市場供應(yīng)集中放量自2003年駐馬店市新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，2005年新區(qū)建設(shè)基本成形，2006年到2007 年，市政府眾機(jī)關(guān)將遷入新區(qū)。城市新區(qū)的市場期望逐步提高， 市場預(yù)期趨于穩(wěn) 定。新區(qū)建立初期出讓的大量土地逐步進(jìn)入集中開發(fā)時(shí)期。 置地華庭項(xiàng)目后續(xù)開 發(fā)，天中第一城等項(xiàng)目計(jì)劃入市，未來的2年，駐馬店新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來開 發(fā)高峰和市場集中放量。 一定時(shí)期可能出現(xiàn)市場供大于求盡管經(jīng)濟(jì)保持了較高增速，但是由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱，工業(yè)、農(nóng)業(yè)在國民經(jīng) 濟(jì)中的比重仍然偏大，城市化水平偏低、外來需求量小，新增房地產(chǎn)需求總量增 幅不高。在

14、市場集中放量的情況下，新增需求量可能會(huì)小于新增供應(yīng)，短期內(nèi)出 現(xiàn)供大于求的局面。 價(jià)格整體上漲，品質(zhì)拉動(dòng)價(jià)差市場的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場價(jià)格的整體上揚(yáng)。2006年，駐馬店市房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲幅度超過10%但由于基數(shù)低，目前的市場價(jià)格仍處于 低位。因此，隨著區(qū)域市場由起步階段向成熟階段發(fā)展，市場的上升趨勢明顯， 近年的市場價(jià)格仍然會(huì)保持一定增幅。 同時(shí)，產(chǎn)品的多元化和差異化也會(huì)改變目 前產(chǎn)品價(jià)差小的狀況。 由價(jià)格競爭升級(jí)到產(chǎn)品競爭目前的駐馬店住宅市場總體市場容量不大、 產(chǎn)品差異化小，價(jià)格競爭是競爭的主 要形式。但是，同時(shí)顯現(xiàn)的一個(gè)顯著特征是，個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)突出、不同項(xiàng)目之間 的銷售速度差別大。這表明，市場分層已經(jīng)開始形成，房地產(chǎn)市場的差異化競爭、 品牌化發(fā)展成為發(fā)展趨勢。例如，自2003年建業(yè)進(jìn)入駐馬店市場以