對恒大地產(chǎn)企業(yè)價值收益法和相對價值法評估

1、廣東財經(jīng)大學(xué)答題紙（格式二）課程資產(chǎn)評估20 13- 20 14學(xué)年第一學(xué)期成績評閱人評語:（題目）資產(chǎn)評估案例分析-對恒大地產(chǎn)企業(yè)價值收益法和相對價值法評估（數(shù)據(jù)自行收集）一、資產(chǎn)評估基本理論框架（一）資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵 循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并 發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 資產(chǎn)評估的組成要素有： 評估主體、評估客體、評估依據(jù)、評估目的、 評估原則、評估程序、評估價值類型、評估方法等。資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實性、 市場性、預(yù)測性、公正性和咨詢性的特點(diǎn)。 其中，市場

2、性表現(xiàn)在三方面： 一時反映現(xiàn)狀完全以現(xiàn)實存在為依據(jù)；二是以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來；三是強(qiáng)調(diào)客觀存在。（二）資產(chǎn)評估基本理念1、資產(chǎn)評估目的決定資產(chǎn)評估價值類型和評估方法資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估目的要解決的是為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估，這是資產(chǎn)評估工作進(jìn)入實質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素。它可分為一般目的和特定目的。資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)在評估時點(diǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途 的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估價值也不同。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估 對象的

3、基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估價值類型的選擇具有約束作用。不同的評估目的決定資產(chǎn)評估價值類型和不同的評估方法：資產(chǎn)評估目的價值類型基本評估方法資產(chǎn)保全重置成本重置成本法資產(chǎn)納稅市場價值市場法產(chǎn)權(quán)交易市場價值市場法投資評價收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值法資產(chǎn)抵押清算價值清算價格法破產(chǎn)清算清算價值清算價格法2、資產(chǎn)評估是對額定資產(chǎn)的評估資產(chǎn)評估需要按公認(rèn)的產(chǎn)權(quán)界定原則對資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行必要的產(chǎn)權(quán)驗證及 對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，如房產(chǎn)證、車輛行駛證；重大設(shè)備購買 發(fā)票及驗收入庫單等。產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評估的范圍。有些流動資產(chǎn)雖然在評估時為企業(yè)所占有，甚至已列入企業(yè)報表的

4、資產(chǎn)項目，但若其所有權(quán)不屬于企業(yè)，便不應(yīng)予以評估。如：外單位委托本企業(yè)代銷、代管或 寄存本企業(yè)材料、商品等；接入材料、包裝物、商品等。產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評估方法。例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價格標(biāo)推是收益現(xiàn) 值，評估的基本方法是收益現(xiàn)值法；資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)適用的價格標(biāo)準(zhǔn)是清算價格，評估的基本方法是 清算價格法。產(chǎn)權(quán)界定說明提示了評估結(jié)論的風(fēng)險。例如，使用證尚在辦理中，根據(jù)委托雙方達(dá)成的意向， 北方航空將承擔(dān)辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方要求，評估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估。二、資產(chǎn)評估三大方法的適用范圍和評估公式（一）成本法1、含義成本法是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)實重置成本扣

5、減各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn) 價值的方法。其評估思路是：先計算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本，即按現(xiàn)時市場條件重新構(gòu)建與被 評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，然后再減去各項損耗。2、計算公式及計算方法成本法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)型損耗(1) 重置成本的核算方法 重置核算法重置成本=直接成本+間接成本a. 人工成本比例法：間接成本 =人工成本總額x分配率b. 單位價格法：間接成本 =工時(每人每小時的勞動量)數(shù)x單位價格C.間接成本百分率法：直接成本X間接成本占直接成本的比例 功能系數(shù)法a. 若資產(chǎn)的功能與成本呈線性關(guān)系，可采

6、用生產(chǎn)能力比例法：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價x被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力b. 若資產(chǎn)的功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，可采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本x被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量(參照物年產(chǎn)量物價指數(shù)法：被評估資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)評估時物價指數(shù) 資產(chǎn)構(gòu)建時物價指數(shù) 統(tǒng)計分析法：某類資產(chǎn)重置成本 =某類資產(chǎn)原始成本X 某類抽樣資產(chǎn)重置成本 某類抽樣資產(chǎn)歷史成本(2) 有形損耗的核算方法觀察法：被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本x( 1-成新率)使用年限法：被評估資產(chǎn)有形損耗重置成本殘值總使用年限X實際已使用年限(3) 功能性損耗的核算方法被評估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運(yùn)營成本X(1

7、-所得稅率)x( p/A,r,n )(4) 經(jīng)濟(jì)性損耗的核算方法a.因資產(chǎn)利用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(設(shè)備預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力 設(shè)備原設(shè)計生產(chǎn)能力)X x 100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本X經(jīng)濟(jì)性貶值率b.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量：經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額X (1-所得額率)X (P/A,r,n)3、適用前提(1) 被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；(2) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重置成 本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；(3) 形成資產(chǎn)價值的各種

8、損耗是必要的；(4) 被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使 用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益。4、適用范圍該方法適用范圍較廣泛，既可用于評估資產(chǎn)的市場價值，也可用于評估資產(chǎn)的非市場價值，包 括有線市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。但某些由效用決定價值的資產(chǎn)不適合采用此方法。(二)收益法1、含義收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率柘城限制，來確定該項資產(chǎn)的評估值。2、計算公式及計算方法(1) 資產(chǎn)未來收益有限期a.每期收益不等額:nP=i 1Ri(1 r)ib.每期收益等額：P= A

9、-1(1 r)i(2)資產(chǎn)未來收益無限期a.穩(wěn)定化收益法:P=A-_1_(1 r)nR A (1 r)i r'1(1 r)nnb. 分段法：P=i 1c.純收益案等比級數(shù)變化：遞增：Rt Rt 1 (1 g)遞減：P=R0 _gr gd.純收益按等差級數(shù)變化：遞增：P=RoB2遞減：p=Ror rrB一23、適用前提（1）資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測并可用貨幣計量（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并能用貨幣計量（3）資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測4、適用范圍收益法最適用于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對稱, 計算的資產(chǎn)。例如，企業(yè)整體、無形資產(chǎn)、資源型資產(chǎn)的價值評估。以及成本費(fèi)用無法或難

10、以準(zhǔn)確（三）市場比較法1、含義市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2、計算公式及計算方法市場比較法基本公式：被評估資產(chǎn)評估值n=（參照物成交價各項調(diào)整系數(shù)）-ni 1（1）單一因素比較法評估對象價值=參照物成交價格X評估對象A因素參照物A因素a. 現(xiàn)行市價法：將評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估值。評估對象生產(chǎn)能力b. 功能價值法：資產(chǎn)評估值 =參照物成交價格x（-參照物生產(chǎn)能力C.價格指數(shù)法：資產(chǎn)評估值 =參照物成交價格X物價指數(shù) e.市價折扣法：資產(chǎn)評估值 =參照物成交價

11、值x（ 1-價格折扣率）d.成新率價格法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格X評估對象成新率參照物成新率（2） 類比調(diào)整法a. 市場售價類比法：交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價X時間因素調(diào)整系數(shù)X區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)X功能因素調(diào)整系數(shù)X情況補(bǔ)正系數(shù)b. 價值比率法：被評估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本、成本市價法：被評估資產(chǎn)評估值 =參照物成父價格x( 一參照物現(xiàn)行合理成本市盈率乘數(shù)法：企業(yè)評估值 =被評估企業(yè)相同口徑收益額x參照物市盈率3、適用前提(1) 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。(2) 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。4、適用范圍市場法，適用于在市場上交易活躍，即具有一定通用性，能在

12、公開市場上出售的資產(chǎn)，如通用 設(shè)備，房地產(chǎn)等。但下列情況不宜采用市場法：(1) 因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場法；(2) 對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交 易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。三、評估案例簡介(一)恒大集團(tuán)簡介恒大集團(tuán)是在香港上市，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大 型企業(yè)集團(tuán)。恒大總資產(chǎn)億元，員工 4萬多人，在廣州、北京、上海、天津等4個直轄市、29個省會及重要城市設(shè)立分公

13、司，在全國 140個主要城市擁有大型項目 262個，連續(xù)三年土地儲備全國第一、在 建面積全國第一、銷售面積全國第一、銷售額穩(wěn)居全國三甲。2012年，公司銷售 923億元，向國家納稅135億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 42萬個。2013年上半年，恒大營業(yè)額億元，全國第一；2013年,恒大有信心完成過千億的銷售目標(biāo)。恒大在創(chuàng)立之初即確立企業(yè)文化。恒大宗旨：質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)；恒大精神：艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取；恒大作風(fēng)：精心策劃、狠抓落實、辦事高效。恒大文化的傳承與 弘揚(yáng)，推動企業(yè)高速發(fā)展。恒大集團(tuán)旗下有恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司、恒大建筑設(shè)計院、恒大建筑工程公司、恒大工程監(jiān)理公 司、恒大物業(yè)管理

14、公司、廣州恒大足球俱樂部、恒大皇馬足球?qū)W校、恒大商業(yè)集團(tuán)、恒大酒店集團(tuán)、 恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等下屬單位。(二)評估目的：評估恒大地產(chǎn)的企業(yè)價值，與市價比是否有被高估或低估。（三）評估基準(zhǔn)日： 2012年12月31日（四）評估假設(shè)前提1、恒大集團(tuán)將將在目前的基本體制和經(jīng)營條件下持續(xù)經(jīng)營;2、集團(tuán)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不發(fā)生重大變化，中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)健康快速的發(fā)展;3、被評估單位和委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、準(zhǔn)確、完整。（五）評估方法： 相對價值法和收益法（六）評估結(jié)論：本文采用相對價值法和收益法對恒大地產(chǎn)進(jìn)行企業(yè)價值評估。在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下，在預(yù)測期內(nèi)，企業(yè)實體價值的現(xiàn)值為16,415

15、,548,684元，后續(xù)期內(nèi)現(xiàn)值為99,076,126,335 元，由此得出恒大企業(yè)的價值為115,491,675,019 元。利用相對價值法求得恒大相對價值法收益法收盤價每股價值元元元地產(chǎn)每股價值元，收益法求得每股價值為元，市場股價均低于兩種評估方法所得結(jié)果。四、案例分析（一）用相對價值法評估恒大地產(chǎn)企業(yè)價值1、選用相對價值法原因：由于本次案例評估對象恒大企業(yè)是一間上市公司，擁有較多與之規(guī)模 類似的可比企業(yè)，有充分活躍的市場，該企業(yè)與可比企業(yè)的可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。相對價值法有 3個模型，因為收入乘數(shù)模型適用于銷售成本率較低的服務(wù)類企業(yè)，市凈率模型適用于擁有大量資產(chǎn)、凈資產(chǎn)

16、為正的企業(yè)，市盈率模型適用于連續(xù)盈利，B值接近于1的企業(yè),而恒大地產(chǎn)B值為，所以選用相對價值法的市盈率模型進(jìn)行企業(yè)價值評估。2、評估具體過程每股市價P0每股市價P0市盈率模型基本公式為：本期市盈率每股凈利Eps0稅后利潤 股本總數(shù)為了獲得可比企業(yè)的平均市盈率合理估值基準(zhǔn)，根據(jù)公開資料整理了 5家地產(chǎn)行業(yè)上市公司在 2012恒大地產(chǎn)9,181,921,00014,990,682,000碧桂園6,884,562,0018,229,660,1054萬科15,662,600,010,995,553,10020保利地產(chǎn)13,393,600,011,350,508,40075越秀地產(chǎn)2,559,074,0

17、09,298,432,0000平均數(shù)恒大地產(chǎn)每股價值=每股凈利x平均市盈率 =x =(元)3、評估結(jié)果分析：根據(jù)市盈率模型計算得恒大地產(chǎn)的每股價值為元，比評估基準(zhǔn)日當(dāng)天收盤價元高了元，表明企業(yè)價值被低估了。4、評估方法優(yōu)缺點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)：在公開市場上市盈率比較容易計算得到;市盈率將公司股票價格與當(dāng)前公司盈利狀況聯(lián)系在一起;市盈率能反映公司風(fēng)險性與成長性等重要問題特征。(2)缺點(diǎn)：可比公司的選擇具有主觀隨意性;市盈率指標(biāo)不穩(wěn)定。隨著經(jīng)濟(jì)的周期性波動，上市公司每股收益會大起大落，這樣算出的平均市盈率也大起大落;如果收益是負(fù)值，市盈率就失去了意義。(二)用收益法評估恒大地產(chǎn)企業(yè)價值1、選用收益法原因：

18、由于恒大地產(chǎn)未來預(yù)期收益、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣計量，且這種方法理論指標(biāo)比較健全，能考慮多種因素，所以選用該方法進(jìn)行 企業(yè)價值評估。2、評估具體過程收益法有4種模型，本文采用實體現(xiàn)金流量模型評估。(1)實體現(xiàn)金流量模型基本公式：企業(yè)實體價值實體現(xiàn)金流量ii i (1加權(quán)平均資本成本)i股權(quán)價值=實體價值-凈債務(wù)價值(2) 加權(quán)平均資本成本的確定折現(xiàn)率的選取采用 CAPM和WAC(模型進(jìn)行求解。 權(quán)益資本成本 Ke Rf (Rm RJ其中，無風(fēng)險利率Rf選用2012年發(fā)行的三年期國債利率，為設(shè)我國股市風(fēng)險溢價(Rm Rf)定為%恒大地產(chǎn)的系數(shù)為。因此，Ke Rf

19、 (Rm Rf)=%+%： =% 加權(quán)資本成本 WACC稅后負(fù)債成本X債務(wù)資本比例+ 權(quán)益成本X權(quán)益比例根據(jù)資料搜集得，銀行對房地產(chǎn)貸款利率約為15%稅后債務(wù)成本15%X( 1-25%) =%恒大地產(chǎn)的權(quán)益比率為 %則債務(wù)比率為 %因此，加權(quán)平均資本成本 =%X %+% %貳%(3) 實體現(xiàn)金流量的確定經(jīng)營指標(biāo)的確定：a. 銷售增長率：2013年銷售增長率的預(yù)測根據(jù)前幾年銷售收入的平均增長率確定，為13%由于房地產(chǎn)行業(yè)的增長，所以預(yù)測 2013年銷售增長率為16%b. 主營業(yè)務(wù)收入：基期 2012年主營業(yè)務(wù)收入根據(jù) 2012年利潤表得到，2013、2014年主營業(yè)務(wù)收 入根據(jù)預(yù)測的銷售增長率求

20、得。c. 銷售成本：基期2012年銷售成本根據(jù)2012年利潤表得到，預(yù)測銷售成本率=平均銷售成本/主營 業(yè)務(wù)收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計算得，再用乘預(yù)測的主營業(yè)務(wù)收入算得預(yù)測的銷售成本。d. 銷售管理費(fèi)用率：銷售管理費(fèi)用率=銷售管理費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計算得%e. 銷售管理費(fèi)用：基期2012年銷售管理費(fèi)用根據(jù) 2012年利潤表得到，預(yù)測銷售管理費(fèi)用由銷售管 理費(fèi)用率乘預(yù)測的主營業(yè)務(wù)收入得到。2012年(基期)2013 年2014 年銷售增長率13%16%主營業(yè)務(wù)收入65,260,838,00073,744,746,94085,543,906,450銷售成本47,050,470,0005

21、3,096,217,79761,591,612,644銷售管理費(fèi)用率%銷售管理費(fèi)用3,017,664,0003,392,258,3593,935,019,697稅前經(jīng)營利潤16,489,801,00017,256,270,78420,017,274,109所得稅率25%25%25%稅后經(jīng)營利潤12,367,350,75012,942,203,08815,012,955,582預(yù)測經(jīng)營營運(yùn)資本的增長率a. 預(yù)測經(jīng)營現(xiàn)金增長率：經(jīng)營現(xiàn)金是企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營所必須的，因此，預(yù)測經(jīng)營現(xiàn)金增長率按前 幾年的平均增長率算，為 4%。經(jīng)營現(xiàn)金按銷售收入的 4%十算。b. 預(yù)測經(jīng)營流動資產(chǎn)增長率：經(jīng)營流動資產(chǎn)包

22、括存貨、應(yīng)收賬款等項目，根據(jù)經(jīng)營流動資產(chǎn)/主營業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為25%經(jīng)營流動資產(chǎn)按銷售收入 25%十算。c. 預(yù)測經(jīng)營流動負(fù)債增長率：經(jīng)營流動負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等，根據(jù)經(jīng)營流動負(fù)債/主營業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為13%經(jīng)營流動負(fù)債按銷售收入13%十算。d. 預(yù)測經(jīng)營長期資產(chǎn)增長率：經(jīng)營長期資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，根據(jù)經(jīng)營長期資產(chǎn)/主營業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為33%經(jīng)營長期資產(chǎn)按銷售收入 33%十算。e. 預(yù)測經(jīng)營長期負(fù)債增長率：經(jīng)營長期負(fù)債指長期應(yīng)付款等，根據(jù)經(jīng)營長期負(fù)債/主營業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為11%經(jīng)營長期負(fù)債按銷售收入11%計算。預(yù)測增長率2012年（基期

23、）2013 年2014 年經(jīng)營現(xiàn)金4%4%4%經(jīng)營流動資產(chǎn)25%25%25%經(jīng)營流動負(fù)債13%13%13%經(jīng)營長期資產(chǎn)33%33%33%經(jīng)營長期負(fù)債11%11%11%預(yù)測凈經(jīng)營資產(chǎn)：凈經(jīng)營資產(chǎn)=經(jīng)營營運(yùn)成本增加+凈經(jīng)營長期資產(chǎn)增加=（經(jīng)營現(xiàn)金+經(jīng)營流動資產(chǎn)-經(jīng)營流動負(fù)債）+（經(jīng)營長期資產(chǎn)-經(jīng)營長期負(fù)債）經(jīng)營資產(chǎn)：2012年（基期）2013 年2014 年經(jīng)營現(xiàn)金2,610,433,5202,949,789,8783,421,756,258力口：經(jīng)營流動資產(chǎn)18,925,643,02021,385,976,61324,807,732,870減：經(jīng)營流動負(fù)債7,831,300,5608,849,3

24、69,63310,265,268,774=經(jīng)營營運(yùn)成本13,704,775,98015,486,396,85817,964,220,354經(jīng)營營運(yùn)成本增加1,781,629,8782,477,823,496凈經(jīng)營長期資產(chǎn)項目：經(jīng)營長期資產(chǎn)21,536,076,54024,335,766,49028,229,489,129減：經(jīng)營長期負(fù)債7,178,692,1808,111,922,1639,409,829,710=凈經(jīng)營長期資產(chǎn)14,357,384,36016,223,844,32718,819,659,419凈經(jīng)營長期資本增加1,866,459,9672,595,815,092凈經(jīng)營資產(chǎn)合計

25、=凈經(jīng)營3,648,089,8455,073,638,588長期資產(chǎn)增加 +經(jīng)營營運(yùn)成本增加各年實體現(xiàn)金流量的確定2012年(基期)2013 年2014 年稅后經(jīng)營利潤12,942,203,08815,012,955,582減：凈經(jīng)營資產(chǎn)3,648,089,8455,073,638,588-實體現(xiàn)金流量9,294,113,2439,939,316,994實體現(xiàn)金流量= 稅后經(jīng)營利潤-凈經(jīng)營資產(chǎn)(4)使用收益法中的實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型進(jìn)行企業(yè)價值評估n R A 1評估基本公式：企業(yè)實體價值=預(yù)測期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值=° i ?ii 1 (1 r) r (1 r)股權(quán)價值=實體價值-債務(wù)價

26、值每股價值=股權(quán)價值十總股數(shù)預(yù)測期2013 年2014 年實體現(xiàn)金流量現(xiàn)值8,364,701,98,050,846,71965折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本)11 . 28%11 . 28%折現(xiàn)期12折現(xiàn)系數(shù)預(yù)測期內(nèi)總價值16,415,548,684后續(xù)期增長率3%后續(xù)期內(nèi)現(xiàn)值99,076,126,335企業(yè)實體現(xiàn)金流量-預(yù)測期+后續(xù)期115,491,675,019債務(wù)價值19,729,900,000股權(quán)價值95,761,775,019預(yù)測期實體現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =11.28%)(1后續(xù)期終值： 9939316994（元）11.28%3%后續(xù)期現(xiàn)值：120040060314 335 (元)3805084

27、6765216415548684 (元)(1 11.28%)企業(yè)實體價值=預(yù)測期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值=+335=（元） 股權(quán)價值=實體價值-債務(wù)價值=019 （元） 每股價值=股權(quán)價值十總股數(shù)=019十（元）3、評估結(jié)果分析：通過收益法計算得恒大地產(chǎn)每股價值為元，比評估基準(zhǔn)日當(dāng)天收盤價元高了元，表明企業(yè)價值被低估了。4、評估方法優(yōu)缺點(diǎn)（1）優(yōu)點(diǎn)：能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。（2）缺點(diǎn)：預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。（三）相對價值法