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文檔簡介
1、甲方(委托人):住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受托人):物業(yè)管理公司為加強_主區(qū)牧業(yè)管理,保障區(qū)內房屋和公用設施的正常使用權用,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境,根據市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī) 定,經雙方充分協商,同意簽訂本招手管理合同,以便共同遵守。合同書面如下:一、物業(yè)管理范圍及內容(一)甲方將位于 區(qū)路白勺住宅區(qū)范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理,綜合服務,承包經營,自負盈虧。(二)管理事項包括:1 .房屋的使用、維修、養(yǎng)護;2 .區(qū)內公用設施、設備及場所(地)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房
2、 (棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等的使用、維修、養(yǎng)護和管理;3 .清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作);4 .公共生活秩序;5 .文娛活動場所;6 .便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所(不含肉菜市場);7 .車輛行駛及停泊;8 .住宅區(qū)檔案管理;9 .政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。二、委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主,經濟效益為輔,相互促進,體現為業(yè)主提供優(yōu)質服務和責、 權、利相統(tǒng)一原則。三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示,實行風險抵押經濟承包責任制。四、委托管理期限委托管理期限為#自 年 月 _起至 年 月日止。五、雙方責任、權利、義務(一)甲方責任、權利
3、、義務1 .依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;2 .監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用,并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方;3 .按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的0. 5%)平方米給乙方,按商品房租金標準租賃租用,并負責辦理使用手續(xù);4 .給乙方提供管理用房平方米(其中辦公用房平方米,員工宿舍 平方米),按微利房租金標準租用;5 .負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;6 .不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動;7 .對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每半年一次考核評定,如因乙方管理不善造成重大經濟 損失,有權終止合
4、同;8 .負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;9 .委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則以及業(yè)主公約的進行處理:包括予以罰款、 責令停工、責令賠償經濟損失,以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章 行為的責任進行催交、催改;10 .協助乙方做好宣傳教育.文化活動和物業(yè)管理工作;11 .政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。(二)乙方責任、權利、義務1 .根據有關法律、法規(guī),結合實際情況,制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;2 .遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求,根據甲方授權,對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合 管理,確保實現管理目標、經濟指標,并承擔相應責任,自覺接受甲方檢查監(jiān)督;3 .根據住宅區(qū)內大、中修的
5、需要制訂維修方案,報甲方審議通過后,從公用設施專用基 金中支出所需的維修經費;4 .接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作,每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理 部門報送一次財務報表,每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;5 .對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能,乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善 配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;6 .乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理處;7 .建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;8 .負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據;嚴格按照甲方審 議通過的收費標準收取,不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅
6、管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金,作為公用設施專用基金的回收;9 .有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進 行處理;10 .在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業(yè)管理檔案及有關資料;11 .開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;12 .有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用,但不得將住宅區(qū)物 業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位六、管理目標和經濟指標(一)各項管理指標執(zhí)行市住宅區(qū)物業(yè)管理標準及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標準,要求住宅區(qū)在乙方接管后年內達到標準。(二)確保年完成各項收費指標萬元,合理支出萬元,乙方可
7、提成所收取管理費的%作為經營收入。七、風險抵押(一)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣 工 作為風險抵押金;(二)乙方在合同規(guī)定的管理目標和經濟指標,甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息;(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行,由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失;(四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行,乙方無權要求返還抵押金,并應賠償甲方經 濟損失。八、獎罰措施1 .在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下,管理費用如有節(jié)余,甲方按節(jié)余額 %獎勵乙方。2 .如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū),甲方分別獎勵乙方人民幣 工(全國)、%(省)、工(市);獲得
8、上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間,由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消,則乙方應全部返 還上述獎金及銀行活期存款利息。3 .如果甲方不完成應負的合同責任,由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標,或給乙 方造成直接經濟損失,甲方應當給予補償或承擔相應責任;4 .如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標,甲方應當責成乙方限期改正,情 節(jié)嚴重的處以人民幣至元白罰款,直至終止合同,經濟損失由乙方承擔;5 .由乙方管理不善或重大失誤,造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的,應當賠償甲方或 業(yè)主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。九、合同更改、補充與終止(一)經雙方協商
9、一致,可對本合同條款進行修訂更改或補充,以書面合同為準;(二)合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,各方如欲續(xù)訂合同,須于期滿前六個月向 對方提出書面意見;(三)合同終止后,乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理,但根據住 宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。十、其他事項(一)本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等),造成經濟損 失的,雙方應相互體諒,共同協商,合理分攤。(二)本合同自簽訂之日起生效,附件 1、2、3、為合同的有效組成部分。(三)本合同正本一式三份,甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份,具有同等法律效力。(四)雙方如對合同發(fā)生爭議,協
10、商不成的,提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調解, 或由中級人民法院裁決。甲方(蓋章): 乙方(蓋章): 代表人(簽字):代表人(簽字):年 0年 0簽訂地點: 簽訂地點: 附件附件一:住戶手冊目錄一、前言二、簡介三、物業(yè)管理四、管理費用五、設備及服務六、裝修管理七、入住前期的特別服務八、業(yè)主及用戶的其它責任九、保安/安全十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法H一、防火十二、清潔十三、衛(wèi)生管理細則十四、保險十五、常用電話號碼十六、結語一、前言為了便于業(yè)主/用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內容及運作情況,管理公司物編寫此住戶 手岫,以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據管理公約而制定,其目的在于保證小區(qū)所有精度
11、及用戶能有效地使用其購置之物業(yè),而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各 業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務。二、小區(qū)簡介小區(qū)占地公頃,總建筑面積平方米,綠化面積平方米,綠化率為。物業(yè)管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業(yè)主,使業(yè)主在物業(yè)管理公 司的服務下,充分享受舒適、寧靜、祥和的生活,創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式 住宅。1 .按照建設國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質量。2 .注意加強物業(yè)管理,保持住宅小區(qū)建設整體環(huán)境和使用功能長久良好。3 .實行超前管理,參照新加坡、香港的屋村式管理,使物業(yè)管理奠定良好的基礎,以優(yōu) 質高效的服務,得到廣大業(yè)主的認可。4 .物業(yè)管理
12、有限公司小區(qū)管理處主要負責如下工作:(1)管理:具有嚴格和管理制度,做到違者必罰,獎罰分明。(2)保安:小區(qū)有專門保安力量,實行 24小時晝夜值班。(3)清潔:保潔員定時清掃和清運垃圾,保持小區(qū)內地段衛(wèi)生,做到地面無煙頭,無紙 屑,地痰跡,無污印,垃圾清運采用塑料袋,以防垃圾清運時再污染。(4)綠化:負責小區(qū)綠化,四季維護樹木,花草,修剪花木,維護綠化景觀。(5)車輛交通管理:對機動車輛進入小區(qū)加以限制,保持小區(qū)寧靜的氣氛。(6)有償服務:代請保姆,代為購物,你訂機票,接送孩子,照顧老幼,病殘,打掃客 戶衛(wèi)生,成立老年活動中心等生活服務系列。(7)有償中介服務:代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。(8)
13、設立便民的小型超市、便民商店等。三、物業(yè)管理1 .管理公司根據管理公約的條文,物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。2 .管理公司之代表權管理公司有絕對的權力代表各業(yè)主及用戶就有關管理本小區(qū)之一般事務與政府公共事業(yè)機 構和團體進行磋商及處理有關問題。3 .公共地方及設施管理管理公司根據管理公約條文所賦予的權力,將管理及負責所有公共地方、小區(qū)結構、電梯、 泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養(yǎng)、維修及管理。4 .管理職員為提供完善之管理服務,管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責小區(qū)一切日常 管理及維修事務。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員做個人性質服務,所有管理 員工一律不準
14、向業(yè)主,租戶。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。5 .建議及投訴任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴,請以書面形式通知管理公司。6 .小區(qū)管理處辦公時間小區(qū)管理處辦公時間為上午 9: 00-12: 00,下午13: 30-17: 30,在上述時間以外,小 區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務。管理公司電話(辦公時間):;管理處電話(二十四小時服務):-四、管理費用1 .管理費管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定,計有管理員工薪酬,稅收,公共地方水電費、 公共地方之清潔費用,公共設施維修費,法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保 險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而
15、調整,調整前各業(yè)主將獲預 先通知。2 .管理保證金及管理基金各業(yè)主應于驗收其單位合格后,立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履 約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金,以支付日常性之管理 維修開支。當管理基金不足時,管理公司可發(fā)也通知,要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主 不得動用保證金或管理基金,作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。3 .繳付管理費樓宇管理費于每月10日前繳付,管理公司為各用戶專責管理本小區(qū),任何租戶延期繳交 管理費,管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續(xù)費用,甚至停止供應水,電及采取適當的法律行動追討。付款時間:星期一至星期五08: 3
16、0-20: 30;星期六、星期日及假期09: 00-17: 30;付款辦法:以支票或現金形式直接交往小區(qū)管理處。4 .管理費盈虧小區(qū)之管理公約內訂明,如管理費不足以應付各項開支時,各業(yè)主須按比例交付不足之數 目,如有盈余,則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比 例,管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責人,而不涉入業(yè)主與用戶之間之關系。5 .管理帳項管理帳項以實報實銷方式處理,收入及支出帳項將按時向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳 足所有應付管理費用的,有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。6 .業(yè)權轉讓如有更改或轉讓業(yè)權,原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司,否則仍須負責該單
17、位之管理 費用。業(yè)權轉讓時,管理費保證金及管理基金,應按管理公司所指定應辦之妥善手續(xù),轉 讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。五、設備及服務各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現陳舊必須更換,任何電器工程 必須由合格(指定)的電器技工進行。2 .供水 小區(qū)24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是 利用水壓輸送到各單位的,因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸,外出時必須將水嘴關 妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方,設施或其他單位業(yè)主蒙受損失,該單位的業(yè)主必須負 責維修及賠償。3 .煤氣 小區(qū)24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工
18、作必須由合格(指定)的技工進行。系 統(tǒng)若發(fā)生泄漏現象,須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。4 .電話 小區(qū)已鋪設電話電纜直達各物業(yè)單位,用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話5 .電梯服務小區(qū)各樓宇備有先進的電梯,為客戶提供 24小時服務。6 .公共天線各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時,可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安 裝,而費用應由有關業(yè)主負擔。根據小區(qū)公約條文,所有單位均不得安裝任何室外天線。7 .消防系統(tǒng)小區(qū)的消防設備含每層設置的消防栓,由管理員 24小是值班,監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。六、裝修管理1 .政府法規(guī)、公約條文用戶在室內進行任何工程,必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府
19、部門之法例及管理公 約條文,若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況,用戶須將改變部分恢復原面貌,直至有關 方面滿意方面的資料,業(yè)主可先向管理公司問詢。2 .用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統(tǒng),并須書面通知 管理處,提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請,待申請批準及繳納裝修按金及第三者 保險后,方可開工。3 .裝修保證(1)裝修按金一此按金由管理公司按單位面積制定,并由管理公司保存,作為保障裝修 期內,承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。 工程完成后,經管理公司檢查完畢,才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。(2)第三者保險一為減少在裝修時發(fā)生意
20、外所導致損失,承辦商應購置工程期間第三者 保險,金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。4 .裝修規(guī)則(1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等,避免裝修期內有任何損 毀。對于樓宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞,包括裂痕、污漬等, 有關業(yè)主需賠償一切修繕費用。(2)裝修期間不得占用小工內公共地方,為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益,基有任何 人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害,將由有關用戶負責及賠償。(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等,令小區(qū)內其他業(yè) 主,用戶不要受到干擾和感覺不便。(4)施工現場必須備有緊急醫(yī)療藥品,必須有足夠防火設
21、備,如惡意火簡等,以備發(fā)生 事故時緊急應用。(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。(7)不可在小區(qū)內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。(8)裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍,以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。(9)所有裝修工人在小區(qū)范圍內必須掛上管理公司發(fā)出的工作證,工作證每天四上向管 理處登記領取,每天下班時必須交回管理處,如有任何損壞或遺失應立好賠償,否則嚴禁 進入小區(qū)范圍內或在物業(yè)范圍內進行工作。(10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等,若要搬離小區(qū)范圍,
22、必須先填 妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。(11)裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任,管理公司概不負 責任何損失或遺失。(12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。5 .物業(yè)外墻所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設備,或改討任何排水喉管。止匕外, 更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業(yè)外墻上。發(fā)生任何上述違章行為,業(yè)主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。6 .裝修承造商各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其 他住戶物業(yè)構成破環(huán),有關用戶必須負責所有
23、賠償損失,因此在選聘裝修承造商時必須小 心謹慎。七、業(yè)主及用戶的其他責任1 .物業(yè)用途限制各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文.政府用途.管理公約秫等許可告示 相抵觸的用途。2 .飼養(yǎng)寵物住戶所飼養(yǎng)的寵物,必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。3 .噪音氣味為優(yōu)質環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內發(fā)出噪音或氣味,滋擾其他用戶。4 .公眾通道必須優(yōu)質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主/用戶自身安全起見,遇有任何 公共走道阻塞時,應立刻通知接待中心。若發(fā)現其他用戶做出防礙公眾利益,阻塞走道等 行為,更應主動舉報。5 .景觀物品各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
24、6 .神位為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生,所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。7 .電梯服務嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途,一切物品的運送,必須用管理公司指定的貨梯進行。8 .危險物各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內搬運,儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。9 .鐵閘/卷門各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。10 .營業(yè)經商除非得到管理公司書面批準確,所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內擺設任何么用物品 或進行各種形式的宣傳、經工業(yè)品、販賣活動,包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等 各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。11 .法
25、律糾紛業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內,因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故,必須自選承擔所有 法律及經濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷,亦將由相關物業(yè)業(yè)主/用 戶承擔。八、保安/安全1 .為保障安全,所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員,均應辦理住客證。(1)辦理住客證請與管理處聯系,書面寫明人員姓名并交一寸照片一張,證件需繳納押 金。(2)若有人員變動,應及時到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。(3)住客證或臨時工作證不慎遺失,請及時報告管理處,并辦理補證手續(xù)(與開始輸時 手續(xù)相同)2 .大樓進出憑住房證,并于每晚 23: 00靜樓。3 .小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏,請業(yè)主/用戶配合保安
26、人員工作以保障所 有入住小區(qū)住戶的安全,并請注意以下幾點:(1)若發(fā)現任何可疑人物,請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。(2)對進入大樓的訪客將要求做會客登記,每天 23: 00以后的訪客保安人員應先與住 戶聯系,得到允許后方可探訪。(3)房間無人時,請鎖好門窗。(4)無人在室內時,關閉所有電器用具。(5)不要在禁止吸煙場所吸煙,尤其是在電梯內;在可吸煙場所,應處理好煙蒂和火種。(6)定期檢查,維修電器設備、電線和滅火器等。(7)發(fā)現有不明氣體時,不可開關電器包括使用電話,離開單位后,鎖好門窗,立即通 知管理人員或管理處。(8)攜出大件物品及搬運貨物出小區(qū)、住宅樓,必須到管理處提出申請并開
27、具出門許可 證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。(9)住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人,開門前必須先從防盜眼辨別訪客。(10)與監(jiān)近用戶互相認識,保持聯系,以便朋家能夠互相照應。(11)如遇緊急情況時可直接報警(撥電話 110)或直接打電話通知公安局總值班室。(12)如不幸被賊匪光顧,不應移動、清抹或洗滌任何現場物品。當情況安全后,立即 通知管理處。4 .除保安員外,物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全5 .住房保安各用戶如需在其使用單位范圍內,自行聘用專職空著制服的私人保安員,必須事先向管理 公司作書面申請,詳列人員數目,值班時間及所恬單位名稱,并須保證這些專職人員不得 空著制服在
28、小區(qū)公共地方活動,以免造成管理混淆及引起誤會。九、關于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關辦法為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要,管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、 窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝,規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定,業(yè)主自己世 勿私自購置指定之外的防盜門窗,以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業(yè)主遵照執(zhí)行。十、防火1 .防火措施小區(qū)物業(yè)內部裝置有滅火設備,用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法,用戶必須緊記除 救火外,不得使用消防栓及各種設備作其他用途。2 .防火知識(1)切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器,例如電爐、熨斗電飯煲或吹風 筒等,以免由于負荷過量而導致火警。(
29、2)請遵照法例法定,切勿在單位內儲藏易爆易燃物品,最后離開單位前,檢查并保證 煙頭已熄滅,并把全部還在開動的電器關閉。(3)易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。(4)請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。(5)防火門必須保持經常關閉。(6)如遇到易燃物品氣味時,切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關, 小心打開所有窗戶,門,讓空氣流通,然后離開現場及盡快通知管理處。3 .如遇火警時應采取的措施(1)保持鎮(zhèn)定(2)撥打電話119通知消防局(3)打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃,按警鐘示警。(4)及時通知小區(qū)保安管理員或管理處,如時間許可,應通知監(jiān)近用戶(5)如遇到濃煙,應盡量貼近地面,
30、并以濕毛巾覆蓋面部(6)不要乘搭電梯,應用樓梯逃生。(7)盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。4 .防火演習管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備十一、清潔 管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔,但仍有賴全體用戶的通力合作,維持社 會公共道德,才可確保地方清潔。用戶內部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作,應由用戶自行負責, 或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當,擺放在 管理處所指定的位置,清潔工人每天將會依時清理,切勿將垃圾堆放在樓內或小區(qū)的任何 地方。十二、衛(wèi)生管理細則 為給業(yè)主創(chuàng)造出一個優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境,管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定,條例 如下:1 .公司
31、將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護,發(fā)現問 題及時解決,使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。2 .公司將定期進行消滅“四害”工作,絕不讓其滋生、蔓延。3 .請業(yè)主勿將廢物扔至樓下,應放入樓層或樓外指定垃圾存放處,由清潔工人每天定時 打掃、清運。4 .禁止在小區(qū)內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。5 .禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標語、廣告等。6 .禁止在公共場所搭建違章建筑。7 .禁止破壞公共設施,保護其清潔、完整。8 .禁止踐踏草坪、損害綠化設施。9 .業(yè)主裝修后的垃圾,請放在室內,由清潔員每日一次進行清理,禁止堆放在樓內或小 區(qū)街道上。十三、保險 管理公司已為小
32、區(qū)的所有公共設備購置保險,有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶 若認為有需要,可以自行為其單位的室內裝置購買保險。各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為,或甚至導致物業(yè)保險無效,或令該保險提 高之行為,如有此類事情發(fā)生,違約用戶需對因此而產生的所有開支及損失負。十四、常用電話號碼夜間值班定:火警:119派出所:匪警:110醫(yī)院:急救:120十五、結語為使購買小區(qū)的所有業(yè)主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境,物制定本住 房手冊。本手岫所列各條款,純?yōu)闃I(yè)主/住戶之利益著想,敬請各位合作。業(yè)主應將手冊有關條款告知家中各人,若有任何疑問,請向本公司或管理處查詢,本公司 將樂意盡力協助。對
33、各位的真誠合作謹致謝意。并祝各位喬遷之喜,安居愉快。物業(yè)管理公司年 月 日附件二:業(yè)主公約為加強住宅區(qū)各類物業(yè)管理,保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用,維護住宅區(qū)的公共秩 序,創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。一、本住宅區(qū)情況(一)地點:區(qū)路;(二)總占地面積:平方米;(三)總建筑面積:(商業(yè)用房平方米,平方米、其中:住宅其他平方米);平方米,非住宅平方米(四)樓宇棟日日日棟套;其中:高層樓宇棟套,多層樓宇(五)業(yè)主數量:£(六)管委會財產:1 .公用設施專用基金; 心2 .物業(yè)管理用房平方米,其中:管委會 平方米,物業(yè)管理公司 上方米;3 .商業(yè)用房平方米;4 .其他(
34、七)公用設施及公共場所(地)狀況:1 .道路:車行道平方米;人行道平方米;2 .園林綠化地面積:壬方米;3 .教育設施:中學 嘰 建筑面積平方米;小學 平方米;幼兒園 平方米;4 .文體設施:文娛活動中心 £建筑面積平方米;網球場 地面積平方米;門球場 平方米;游泳池 個,建筑面積平方米;兒童游樂場所 平方米;其他:5 .路燈 6 .污水檢查井色排污管 色雨水管 米;化糞池座_明溝 7 .消防水泵頭接口 色8 .停車場 平方米,車位色9 .綜合樓座_建設面積平方米,其中: 10 .肉菜市場色 建筑面積平方米;11 .郵電局(所)±建筑面積平方米;12 .影劇院座_建筑面積平
35、方米;13 .醫(yī)院座_建筑面積平方米;14 .其他:以上所有公用設施和公共場所(其中,、項已竣工交付使用;、項尚未竣工或交付使用,預計年月可交會使用)。(八)其他事項:二、業(yè)主大會召集和決定住宅區(qū)重大事項的方式(一)業(yè)主大會的召集:1.第一次業(yè)主大會在住宅交付使用且入住率達到 50%以上時,由區(qū)住宅管理部門會同開 發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集,先舉產生管委會。(1)由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會籌委 會(以下簡稱籌委會),籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加;(2)籌委會根據有關法規(guī)規(guī)定,在充分征求業(yè)主的意見后提
36、出管委會員候選人名單,并 作發(fā)大會議程、資料準備等工作;(3)籌委會在業(yè)主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委 會候選人名單街頭住宅區(qū)內公告(4)籌委會主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會,選出第一屆籌委會,完成大會各項議程;(5)第一屆籌委會產生后,經市政府社團登記部門核準登記成立,依法行使各項權利;(6)住宅所有有投票權的已入住業(yè)主,均應按籌委會公告要求,按時出席業(yè)主大會,參 加投票,行使法定權利,承擔法定責任;(7)各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會并參加投票表決,將由自己承擔由此而產生的一切后 果。2.管委會成立后,負責召集此后的業(yè)主大會,并每個至少召開一次。(1)經持有10%
37、以上投票權的業(yè)主提議,管委會應于接到該項提議后十四天內就其所指 明的目的如開業(yè)主大會。(2)管委會應于如開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公 告。(3)業(yè)主大會由管委會主任主持,如管委會主任缺席,則由管委會副主任主持。(二)業(yè)主大會必須有已入住業(yè)主中持有 50%以上投票權的業(yè)主出席才能舉行;如經已 入住業(yè)主中持有50%以上投票權的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。(三)業(yè)主大會的出席人數達到法定人數時,在會上是出的一切事項,由出席會議的業(yè)主 表決,以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等,則會議的主持人 除可投一票普通票外,還可投一票決定票。(四)大會投票
38、實行住宅房屋一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建 設面積為一票,一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。(五)在業(yè)主大會上,業(yè)主應親自或筍代表投票。委托代表投票,必須于會議召開前一天 或管委會主任批準的時間內,向管委會出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書 必須有業(yè)主簽字。如業(yè)主為法人,則須蓋該法人公章。(六)業(yè)主可以一棟或數棟樓房為單位,推選樓長,作為推選人的共同代表,參加業(yè)主大 會,并行使業(yè)主的其他物業(yè)管理權利。三、業(yè)主的權利、義務(一)業(yè)主的權利1 .依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利;2 .依法合理使用房屋體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水
39、泵、公用天 線、陽臺、消防設備等)和住宅區(qū)公用設施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體 育設施、停車場、單車房等)的權利;3 .有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造;4 .有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法 維修養(yǎng)護;5 .有機根據房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電 梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善,建議物業(yè)管理公司及時組 織維修養(yǎng)護,其費用從住宅維修基金中支出;6 .有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停 車場、連廊、自行車房(棚)等到住宅區(qū)公
40、用設施及公共場所(地)的狀況,建議物業(yè)管 理公司及時進行維修養(yǎng)護,其費用從管理服務費中支出;7 .有權要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的 其他行為予以制止、糾正;8 .有權參加業(yè)主大會,并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權;9 .有權對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關事項管委會、和業(yè)管理公司提出質詢,并在三日內得 到答復;10 .有權要求管委會和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅區(qū)物業(yè)管理收支帳目;11 .有權對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評,右要求管委會對物業(yè)管理公司的 違反事項或違反規(guī)定的行為進行干預、處罰;12 .有權對同其他業(yè)主就某一議題要求管委
41、會招集業(yè)主大會;13 .有權就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投拆或提出意見與 建議;14 .有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任,對方不維修的,可要求物業(yè)管 理公司代為維修養(yǎng)護,并按規(guī)定分攤維修費用。(二)業(yè)主的義務1 .在使用、經營、轉讓其名下物業(yè)時,應遵守有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定;2 .在使用住宅區(qū)物業(yè)時,應當遵守下列規(guī)定:(1)未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;(2)不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料外;(4)不得利用房屋從事危害公
42、共利益的活動;(5)不得侵害他人的正當權益。3 .業(yè)主如需將其住宅裝修,必須遵守市住宅裝修管理規(guī)定,并填寫裝修申請表,報物業(yè)管理公司審查批準后方可施工,接受物業(yè)管理公司管理、監(jiān)督;4 .房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養(yǎng)護;5 .凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規(guī)定應由業(yè) 主單獨或聯合修繕的,業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的,由管委會授權物業(yè)管理公 司修繕,其費用由業(yè)主承擔;6 .業(yè)主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好,不得在任何公共場 所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、
43、垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供 水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備;7 .在住宅區(qū)內不得有下列行為:(1)踐踏、占用綠化地;(2)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影 響其正常使用功能;(3)亂拋垃圾、雜物;(4)影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂掛等;(5)損壞、涂劃園林藝術雕塑;(6)聚眾喧鬧;(7)隨意停放車輛和鳴喇叭;(8)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;(9)排放有毒、有害物質;(10)經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳、招待所等危 害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè);(11)妨礙他人合法使用公用設施及公共場所(地);(12)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。8 .對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后,在合理時間內(上 午11: 45-12: 45,下午6: 00-7: 00)進入本住宅區(qū)任何樓宇內部及共公共部位進行檢 查、維修、養(yǎng)護或檢查業(yè)主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業(yè)主應提供 方便,不得拒絕或阻撓;9 .按規(guī)定繳納應支付的管理服務費和
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