淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)管理

1、淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)管理 淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)管理 摘要：招投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下運(yùn)用越來越廣泛的一種交易方式，是參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。它具有公正、公平、公開的鮮明特點(diǎn)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的設(shè)備、材料的采購(gòu)等方面得到了普遍運(yùn)用，而且經(jīng)過實(shí)際的推廣和實(shí)施取得了明顯效果。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；招投標(biāo)；管理 中圖分類號(hào)：TU723.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 引言 房地產(chǎn)建筑工程招投標(biāo)工程是當(dāng)前建筑市場(chǎng)從無形建筑市場(chǎng)向有形建筑市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵，我國(guó)社會(huì)開展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)呈現(xiàn)前所未有的大好勢(shì)頭，房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)的建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)化進(jìn)程也得到了空前的開展。建筑行業(yè)在

2、更廣泛的領(lǐng)域、更深的層次上參與了全球化競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)工程建設(shè)各階段采用低價(jià)中標(biāo)的方式選擇中標(biāo)單位的做法有愈演愈烈之勢(shì)，形成了建筑工程招投標(biāo)市場(chǎng)中存在混亂狀況。加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)開展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。 一、建筑市場(chǎng)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)存在的不標(biāo)準(zhǔn)行為 1、招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不標(biāo)準(zhǔn)，條件設(shè)置過高或有針對(duì)性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告時(shí)，往往有意提高報(bào)名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績(jī)要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的工程，要求必須同時(shí)具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報(bào)名；要求企業(yè)或工程經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績(jī)方可報(bào)名；無論工程規(guī)模情

3、況都要求必須一級(jí)建造師方可報(bào)名；要求建造師必須有魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)業(yè)績(jī)方可報(bào)名等等。在編制資格預(yù)審文件時(shí)，條件設(shè)置過高，有針對(duì)性地設(shè)置各種要求和評(píng)分方法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對(duì)未通過資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。 2、招標(biāo)文件編制不標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容違規(guī)，霸王條款層出不窮。招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件時(shí)，存在編制水平不高，照搬、套用其他工程招標(biāo)文件，前后矛盾、錯(cuò)誤頻出的情況；存在編制時(shí)違反法律法規(guī)規(guī)定，要求交納高額投標(biāo)保證金、履約保證金，要求墊資施工，工程量包死不予按實(shí)結(jié)算，主要材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不按有關(guān)文件規(guī)定約定，不執(zhí)行政府調(diào)價(jià)文件，在合同主要條款中設(shè)置名目繁多的高額罰款

4、，變更簽證價(jià)款不隨進(jìn)度款支付，甚至篡改合同示范文本，躲避發(fā)包人主要責(zé)任義務(wù)等問題。 3、工程量清單、招標(biāo)最高限價(jià)編制水平參差不齊，甚至有意壓價(jià)。招標(biāo)代理和造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價(jià)編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價(jià)，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位收取總包管理費(fèi)。招標(biāo)時(shí)隨意甩項(xiàng)、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓工程還要甩項(xiàng)門窗、保溫、防水等工程，再加上發(fā)包人供給材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包工程過多，限制總承包單位正常收取總包管理配合費(fèi)，要求總包與指定分包簽訂分包合同，承當(dāng)總包責(zé)任的同

5、時(shí)，直接付款給指定分包單位，使總包單位權(quán)益無法得到保障。 4、招標(biāo)程序繁瑣，投標(biāo)人負(fù)擔(dān)過重，不利于建筑行業(yè)健康開展?，F(xiàn)行招標(biāo)程序偏于繁瑣，往往在投標(biāo)過程中反復(fù)查驗(yàn)投標(biāo)單位證件資料原件達(dá)4、5次，本省企業(yè)在省內(nèi)投標(biāo)仍要每個(gè)工程辦理投標(biāo)注冊(cè)，參加同一工程多個(gè)標(biāo)段投標(biāo)時(shí)，重復(fù)購(gòu)置招標(biāo)文件和支付多筆保證金，編制投標(biāo)文件要求繁瑣重復(fù)，提交電子版文件的同時(shí)要求提交多份紙質(zhì)文件。投標(biāo)人的直接本錢包括投標(biāo)費(fèi)用、標(biāo)書編制費(fèi)用、投標(biāo)保證金資金本錢、被轉(zhuǎn)嫁的招標(biāo)代理效勞費(fèi)、招標(biāo)交易費(fèi)等，通常到達(dá)工程造價(jià)的0.1%1%，如果參與投標(biāo)的企業(yè)超過10家，那么投標(biāo)活動(dòng)總本錢到達(dá)了工程造價(jià)的1%10%，甚至高于招標(biāo)所能節(jié)約的

6、工程投資，這是不利于建筑行業(yè)健康開展的。 5、投標(biāo)單位圍標(biāo)的潛規(guī)那么沖擊著招投標(biāo)市場(chǎng)秩序。投標(biāo)單位圍標(biāo)串標(biāo)的現(xiàn)象屢禁不止，已經(jīng)形成了一種市場(chǎng)潛規(guī)那么，對(duì)招投標(biāo)秩序造成了較大沖擊。由于評(píng)標(biāo)方法中存在一定可操作性，例如綜合評(píng)估法中通常以投標(biāo)人的報(bào)價(jià)平均值作為評(píng)分基數(shù)，就形成了一旦掌握多家投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)，就能夠以較大把握和較高的標(biāo)價(jià)獲取中標(biāo)的情況。在利益的驅(qū)動(dòng)下，投標(biāo)單位往往通過私下“溝通達(dá)成協(xié)議，形成圍標(biāo)串標(biāo)的事實(shí)。 二、健全和完善我國(guó)房地產(chǎn)招投標(biāo)管理的對(duì)策 1、打破壟斷，建立招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場(chǎng) 由于施工企業(yè)在工程交易中缺乏主動(dòng)權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以發(fā)育。業(yè)主和承包商同時(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體，但由于

7、我國(guó)施工能力大于施工任務(wù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)招標(biāo)過程中出現(xiàn)許多不正常現(xiàn)象，施工企業(yè)處于被動(dòng)和不利的局面。所以必須打破壟斷，建立房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場(chǎng)。招標(biāo)采購(gòu)的性質(zhì)和特點(diǎn)，客觀上要求一個(gè)統(tǒng)一、開放的全國(guó)大市場(chǎng)，只有這樣，才能夠表達(dá)公開、公平、公正的原那么。?招標(biāo)投標(biāo)法?規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)、行業(yè)的限制，給予所有潛在投標(biāo)人以平等的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)。投標(biāo)人的資格審查條件也應(yīng)當(dāng)一視同仁，不能因地域不同、隸屬關(guān)系不同、所有制不同等而有所歧視。尤其要防止以推行招標(biāo)投標(biāo)為名強(qiáng)化地方保護(hù)和行業(yè)壟斷。 2、培育和標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 建立招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和投標(biāo)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)機(jī)制，積極推進(jìn)建筑市場(chǎng)誠(chéng)信體系的健全和完善，加強(qiáng)對(duì)

8、參與招投標(biāo)各方的約束。將招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人各種失信行為和違法違規(guī)行為記錄在案，向社會(huì)公開并接受查詢，提升信用良好企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，把信用差的企業(yè)及人員列入黑名單，限制進(jìn)入市場(chǎng)。通過誠(chéng)信體系建設(shè)，有效約束企業(yè)行為。 3、加強(qiáng)評(píng)標(biāo)專家的管理、進(jìn)一步完善評(píng)標(biāo)專家制度 嚴(yán)格專家的選擇方法 評(píng)標(biāo)工作的重要性，決定了必須對(duì)參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家的資格進(jìn)行一定的限制。法律規(guī)定，評(píng)標(biāo)專家須符合三項(xiàng)條件：從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級(jí)職稱或者同等專業(yè)水平；熟悉有關(guān)招標(biāo)的法律法規(guī)，并具有與招標(biāo)工程相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；能夠認(rèn)真、公正、老實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。同時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)當(dāng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家

9、名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。 堅(jiān)持評(píng)委的回避更換制度 所謂回避更換制度，即指與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人應(yīng)當(dāng)回避，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)；己經(jīng)進(jìn)入的，應(yīng)予以更換。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，有以下情形之一的，可以認(rèn)為與投標(biāo)人有利害關(guān)系，不得擔(dān)任評(píng)委：投標(biāo)人或投標(biāo)主要負(fù)責(zé)人的近親屬；與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，可能影響對(duì)投標(biāo)公正評(píng)審的；工程主管部門或者行政監(jiān)督部門的人員；曾因在招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法行為而受過行政處分或刑事處分的。此外，還須認(rèn)真管理和監(jiān)督評(píng)委的工作。法律要求：評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承當(dāng)個(gè)人責(zé)任；不得與任何投

10、標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處；不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比擬、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。對(duì)于違規(guī)的評(píng)委應(yīng)果斷地及時(shí)更換。 在評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)上建“關(guān)設(shè)“卡 建立裝備圖像監(jiān)控、聲音監(jiān)聽及屏蔽設(shè)施的封閉式評(píng)標(biāo)區(qū)，對(duì)評(píng)標(biāo)專家的評(píng)標(biāo)活動(dòng)實(shí)行全過程監(jiān)控；建立統(tǒng)一的評(píng)標(biāo)專家大庫，專家類別滿足各類工程的招標(biāo)評(píng)標(biāo)的需要。同時(shí)，開發(fā)電腦自動(dòng)抽取和語音通知評(píng)標(biāo)專家軟件系統(tǒng)，所有工程的評(píng)標(biāo)專家，均通過電腦隨機(jī)抽取和電子語音通知系統(tǒng)產(chǎn)生。 結(jié)束語 房地產(chǎn)市場(chǎng)的招標(biāo)投標(biāo)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一個(gè)具體表達(dá)，是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重大改革，在確保工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟(jì)效益上具有巨大的推