房地產(chǎn)交易管理制度與政策(一)

1、房地產(chǎn)交易管理制度與政策 （一 ）一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。1. 為防地質(zhì)災(zāi)害，甲企業(yè)對(duì)預(yù)售房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行有利購(gòu)房者的更改，且不加價(jià)， 則企業(yè) 。A. 不必通知買受人B. 應(yīng)書面通知買受人C應(yīng)公示買受人D.可在交房時(shí)告知買受人答案：B2. A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)一住宅工程，該工程建設(shè)總投資為 3000萬(wàn)元。在 其他商品房預(yù)售條件具備的情況下， 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 其投入開發(fā)建設(shè) 的資金應(yīng)達(dá)到 萬(wàn)元以上，政府有關(guān)部門才有可能為其核發(fā) 商品房預(yù)售許可證A. 300B. 600C. 750D. 1500答案： C3000萬(wàn)元X 25%=75萬(wàn)元。3. 中華人民共和國(guó)城市

2、房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房 屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由 規(guī)定。A. 全國(guó)人民代表大會(huì)B. 國(guó)務(wù)院C國(guó)土資源部D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部答案：B4. 國(guó)務(wù)院決定禁止 。A. 商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓B. 商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房出租C商品房預(yù)購(gòu)人購(gòu)買未竣工的預(yù)售商品房D.商品房預(yù)購(gòu)人利用抵押貸款的方式購(gòu)買未竣工的預(yù)售商品房答案： A5. 李某與 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100m2。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為95m2其面積誤差比為 。A. -3%B. 3%C. -5%D. 5%

3、答案： C面 積 誤 差 比 =(產(chǎn) 權(quán) 登 記 面 積 - 合 同 約 定 面 積 )/ 合 同 約 定 面 積x 100%=(95m200m2)/100m2=-5%。6. 按照規(guī)定，商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé) 任等內(nèi)容作出約定，其保修期從 起計(jì)算。A. 商品房竣工之日B. 商品房竣工驗(yàn)收之日C商品房竣工驗(yàn)收合格之日D.商品房交付之日答案：D7. 下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述不正確的是。A. 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益B. 在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給 他人C房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同D.轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)答案： D8.

4、 下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是 。A. 將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于房屋租賃B. 承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止C承租人經(jīng)出租人同意可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D.租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是中華人民共和國(guó)城市房地 產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃的必備條款答案： B9. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù) 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú) 償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。A. 土地使用權(quán)的獲得方式B. 轉(zhuǎn)讓的對(duì)象C轉(zhuǎn)讓的方式D.轉(zhuǎn)讓的時(shí)間答案：C10. 下列關(guān)于房屋租賃期限，表述錯(cuò)誤的是 。A. 房屋租賃期限超過(guò)20年的，其房屋租賃合同無(wú)效B租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合

5、同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20 年C承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意D.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意答案： A11. 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為 70年，原土地使用者使用 28年后轉(zhuǎn) 讓，受讓人的使用年限只有 年。A. 20B. 42C. 50D. 70答案： B根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出 讓合同約定的年限， 而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后 的剩余年限。 ”70年-28年=42年。12. 中華人民共和國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò) 年，超過(guò)部分無(wú)效

6、。A. 10B. 20C. 25D. 30答案：B13. 合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，如果買受人退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買 受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。A. 30B. 45C. 60D. 90答案： A14. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。 成交價(jià)格明顯低于 正常市場(chǎng)價(jià)格的，以 作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A. 出租價(jià)格B. 抵押價(jià)格C成交價(jià)格D.評(píng)估價(jià)格答案： D15. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)三年連續(xù)獲得總額 2 億元的貸款額度，下列表述中正確的有 。A. 該抵押屬一般房地產(chǎn)抵

7、押B. 該抵押是最高額抵押C若銀行實(shí)際發(fā)放了 2.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為2.5億元D.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力答案： BA. 醫(yī)院門診大樓B. 農(nóng)村宅基地上房屋C鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房D.學(xué)校教學(xué)大樓答案：C17. 承租人經(jīng) 同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。A政府B.政府職能部門C出租人D.中介人答案： C18. 某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積 5000 元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方 式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為 104m2,合同約定的建筑面 積為100m2。該商品房的成交價(jià)格為 元。A. 500000B. 515000C. 520000D. 530000答案： B

8、面 積 誤 差 比 =（產(chǎn) 權(quán) 登記 面 積 -合 同 約 定 面 積 ）/ 合 同 約 定 面 積x100%（10400）/100 X1OO%=4%根據(jù)誤差的處理方式：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合 同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3% 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。即：合同約定建筑面積100m2X 103%X 500元/m2=515000 元。19. 房地產(chǎn)買賣 。A. 指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓 給他人的行為B. 指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人， 不要求受贈(zèng)人

9、支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為C屬于單務(wù)行為D.其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)答案：A20. 經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是供給。A.招標(biāo)出讓B拍賣出讓C掛牌出讓D劃撥答案： D21. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：以 為目的，房屋所有權(quán)人將 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地上建成的房屋出租的， 應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地 收益上繳國(guó)家。A. 居住B. 自住C生活D.營(yíng)利答案： D22. 按照規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽約后， 要持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民 政府有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。A. 購(gòu)房人B. 中間人C. 中介代理商D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)答案：D23. 以 方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，

10、 其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定 的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。A. 土地使用權(quán)出讓B. 房地產(chǎn)出租C房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D.房地產(chǎn)抵押答案： C24. 誤差的處理方式中，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán) 。A. 退房B換房C買房D.賣房答案： A25. 下列關(guān)于 “抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租 ”，表述錯(cuò)誤的是A.該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力C抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的, 抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任D.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，

11、如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的, 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)答案：A26. 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。A. 不轉(zhuǎn)移占有B轉(zhuǎn)移占有C轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)D.轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)答案： A27. 中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件 和。A. 商品房銷售廣告書B. 商品房銷售協(xié)議書C商品房銷售意向書D.商品房銷售委托書答案： D28. 下列不屬于在建工程抵押特點(diǎn)的是 。A. 目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款B. 以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔(dān)保C. 以轉(zhuǎn)移占有的方

12、式抵押給貸款銀行D. 以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行答案：C29. 某大樓先后抵押給 3 家銀行并都辦理了抵押登記， 債務(wù)人未能及時(shí)清償債務(wù)， 拍賣該大樓所得的價(jià)款按 順序清償。A. 貸款合同簽訂的先后B. 貸款數(shù)額的大小C各銀行起訴的先后D.抵押登記的先后答案： D30. 王某將其擁有的一套住宅出租給了許某，租賃期間王某又將該住宅賣給了張 某，劉某與許某原簽訂的房屋租賃合同 。A. 自動(dòng)失效B. 繼續(xù)有效C. 由王某確定是否有效D. 由張某確定是否有效答案： B31. 下列 行為，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。A. 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成為企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的B. 因企業(yè)被兼并，房地

13、產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的C房屋租賃D.以房地產(chǎn)抵債的答案：C32. 以單純的土地使用權(quán)抵押的，其設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以 方 式取得的。A. 劃撥B. 出讓C. 出租D抵押答案： B33. 是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A. 房屋出租B. 房屋轉(zhuǎn)租C房屋承租D. 房屋租賃答案： B34. 張某與 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100m2。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，張某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為106m2其面積誤差比為 。A. 1%B. 3%C. 6%D. 9%答案： C面 積 誤 差 比 =（ 產(chǎn) 權(quán) 登 記 面 積 - 合 同 約 定 面 積 ）/ 合

14、同 約 定 面 積x 100%=(106m200m2)/100m2=6%。35. 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 分?jǐn)偟墓灿忻?積部分為 。A. 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)B. 單獨(dú)產(chǎn)權(quán)C共有產(chǎn)權(quán)D.雙方產(chǎn)權(quán)答案：C36. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù) 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為以出讓方式取得土地使用權(quán) 的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。A. 土地使用權(quán)的獲得方式B. 轉(zhuǎn)讓的對(duì)象C轉(zhuǎn)讓的方式D.轉(zhuǎn)讓的時(shí)間答案： A37. 面積誤差比的計(jì)算公式為 。A. 面積誤差比=（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積”合同約定面積X 100%B. 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積”產(chǎn)權(quán)登記面積X 1

15、00%C面積誤差比=（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積”產(chǎn)權(quán)登記面積X 100%D.面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積”合同約定面積X 100%答案： D38. 抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由 負(fù)擔(dān)A. 抵押權(quán)人B. 抵押人C. 中介公司D. 保險(xiǎn)公司答案：B39. 以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。A.工會(huì)B .職工（代表）大會(huì)C董事會(huì)或者股東大會(huì)D.監(jiān)事會(huì)或者股東大會(huì)答案： C40. 未取得 的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。A. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書B. 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證C.

16、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育證書D. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照答案： B41. 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預(yù)售給張某，合同約定建筑面積110m2,單位建筑面積價(jià)格 5000 元。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房 產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2，甲公司應(yīng)當(dāng)返還張某 元。A.50000B.67000C. 83500D. 100000答案：C(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比 =(產(chǎn)權(quán)登記面積 -合同約定面積 )/ 合同約定面積x 100%=(100m210m2)/110m2=-9.09%。(2)返還張某房?jī)r(jià)款。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%(含 3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

17、返還買受人； 絕對(duì)值超過(guò) 3%的房 價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。返還張某房?jī)r(jià)款=110m2x5000 元/m2x 3%+110mX 500元/m2x 6.09% x 2=834元。42. 按照規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽約之日起 日內(nèi)，有關(guān)責(zé)任人要持商品房預(yù)售 合同到縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。A. 30B. 45C. 60D. 90答案： A43. 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的必須經(jīng) 通過(guò)A. 集體所有制企業(yè)工會(huì)B. 集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)C集體所有制企業(yè)股東大會(huì)D.集體所有制企業(yè)董事會(huì)答案： B的，據(jù)實(shí)44. 誤差的處理方式中，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值

18、在 結(jié)算房?jī)r(jià)款。A. 1%以內(nèi)（含1%）B. 2%以內(nèi)（含 2%）C. 3%以內(nèi)（含 3%）D. 5%以內(nèi)（含 5%）答案：C45. 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出 讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和 的同意。A. 市、縣人民政府B. 市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門C市、縣人民政府城市建設(shè)行政主管部門D.市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政主管部門答案： B46. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)自時(shí)設(shè)立。A簽訂B登記C起草D簽字答案： B47. 李某與 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100m2。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93m2其面積誤差比的絕對(duì)值為 。A.-3%B.3%C. -7%D. 7%答案：D面 積 誤 差 比 =( 產(chǎn) 權(quán) 登 記 面 積 - 合 同 約 定 面 積 )/ 合 同 約 定 面 積x 100%=(93m200m2)/100m2=-7%。48. 目前在我國(guó)實(shí)行的商品房買賣合同示范文本是指 。A. 商品房購(gòu)銷合同示范文本