房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本理論與方法介紹新員工培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本理論與方法介紹（新員工培訓(xùn)資料）永業(yè)行 技術(shù)部 編講二 OO 七年三月二十三日一、房地產(chǎn)基本概念和內(nèi)涵1、 房地產(chǎn)-是指土地、建筑物及其他地上定著物（附著物），它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者 的綜合體。也以是土地，也可以是建筑物，還可以是綜合體。2、土 地-是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。僅指土地部分，土地價(jià)值不 含地上建筑物價(jià)值。3、建筑物-是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給排水、 衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩 大類。4、房 屋-是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、生活

2、、學(xué)習(xí)、 娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所。5、構(gòu)筑物一是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、 水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。6、其他地上定著物-固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；雖然可以 分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì) 使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。（比如，埋在地下的進(jìn)水、排水、供電、通訊等管線和設(shè)施，建造在地上的庭院、花園、 假山、圍墻，種植在地上的樹木、花草等。臨時(shí)搭建的帳蓬、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。）7、地上建筑物-一般不僅指地面土 0以上的建筑物，還包含地面以下的建筑

3、物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物。如地下室、地下停車場等。（特別是在建工程，未完工的基礎(chǔ)等）通常將房地產(chǎn)簡化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。二、房地產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)（實(shí)物）1、估價(jià)對象的主要表現(xiàn)形態(tài)房地產(chǎn)土地建筑物其他地上定著物房屋構(gòu)筑物通常將房地產(chǎn)簡化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。2、估價(jià)報(bào)告涵蓋的對象在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式多種多樣。因?yàn)橥恋毓纼r(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)有不同的 規(guī)范要求，因此不同的估價(jià)對象需要出具不同的估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告與土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對象及范圍項(xiàng)目土地估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告主要 估價(jià) 對象無建筑物的空地地上有建筑物（包括尚未

4、 建成建筑物），只需評估 土地價(jià)值（征稅或補(bǔ)交出 讓金，辦理銀行抵押有時(shí) 需要單獨(dú)評估土地）無建筑物的空地地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需評估土 地價(jià)值地上有建筑物，只需評建筑物價(jià)值地上有建筑物，土地與建筑物（已建成的建筑物）作 為一個(gè)整體進(jìn)行評估在建工程（土地與未建成的建筑物的合成體） 未來狀況下的房地產(chǎn)（現(xiàn)在為期房，計(jì)劃建設(shè)中） 已經(jīng)消失的房地產(chǎn)（民事糾紛或理賠） 房地產(chǎn)的局部（某棟某單元或其中的裝修裝飾部分 等）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的一個(gè) 企業(yè)整體（收益法、成本法，與資產(chǎn)評估相結(jié)合，如 酒店賓館的評估價(jià)值，除了包含建筑物及其占用的土 地價(jià)值，還可能包括家具設(shè)備，

5、甚至包含客戶基礎(chǔ)、 員工隊(duì)伍、商譽(yù)等等）作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)總結(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的范圍較廣，涵蓋了土地估價(jià)的范圍； 只需評土地價(jià)值的，根據(jù)委托方要求可以出具土地估價(jià)報(bào)告，也可以出具房地產(chǎn)估價(jià) 報(bào)告； 凡是需要評建筑物價(jià)值的，就必須出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。三、房地產(chǎn)權(quán)益 1概念及內(nèi)涵：（1）房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益三大部分。（2）房地產(chǎn)權(quán)益是指以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的，包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利（所有權(quán)、使用權(quán)）受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的權(quán)利（如設(shè)有抵押權(quán)的房屋所有權(quán)） 受到其他限制的房地產(chǎn)權(quán)利（如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)權(quán)利的限制） 房地產(chǎn)額外利益或收益（如屋頂或外墻面可出售可出租給

6、廣告公司做廣告）2、房地產(chǎn)權(quán)利的類型：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用房地 產(chǎn)的權(quán)利。債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù) 人不能履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的 權(quán)利。（如在他人土地上通行的權(quán)利）3、土地使用權(quán)的類型:又稱為農(nóng)村承包土地使用權(quán)（集體土地）四、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位對價(jià)格的影響表現(xiàn)形態(tài):五、房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的專業(yè)術(shù)語與估價(jià)方法基本介紹（一）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中專業(yè)術(shù)語 1房地產(chǎn)土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。2 房

7、地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在 綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算 和判定的活動(dòng)。3. 估價(jià)對象一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。4. 估價(jià)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。5. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。6. 客觀合理價(jià)格或價(jià)值某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。7. 公開市場在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信 息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它 性。8. 公開市場價(jià)值在公開市場上最可能形成的價(jià)格。采

8、用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或 價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。9. 類似房地產(chǎn)與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同 或相近的房地產(chǎn)。10. 同一供求圈與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。11. 最高最佳使用法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià) 值的使用。12. 市場比較法將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知 價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。13. 收益法預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后

9、累加，以此估 算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。14. 成本法求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值的方法。15假設(shè)開發(fā)法預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估 價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。16. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗 地價(jià)格的方法。17. 潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。18. 有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。19. 運(yùn)營費(fèi)用維持房地產(chǎn)正

10、常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。20. 凈收益由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。21. 建筑物重置價(jià)格采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有 同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。22. 建筑物重建價(jià)格采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象 相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。23. 物質(zhì)上的折舊建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。24. 功能上的折舊建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。25. 經(jīng)濟(jì)上的折舊建筑物以外的各種不利因素所造

11、成的建筑物價(jià)值的損失。26. 估價(jià)結(jié)果關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。27. 估價(jià)報(bào)告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于 估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。（二）土地估價(jià)規(guī)程中的專業(yè)術(shù)語1. 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán) 平均價(jià)格。2. 標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是在城市各類建設(shè)用地中按一定原則選取標(biāo)準(zhǔn)宗地，用地價(jià)評估方法定期評估 出的一定年期物經(jīng)性質(zhì)的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布

12、。它 是一種特殊的宗地評估價(jià)格。3. 地租地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支付的代價(jià)。它是因土地的位置和地質(zhì)條 件等自身因素不同而產(chǎn)生的超額利潤。附著于土地上的改良投資，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，其折 舊及利息利潤有時(shí)也以地租的形態(tài)表現(xiàn)，但這是廣義地租。4. 地價(jià)地價(jià)是土地的購買價(jià)格，是土地的未來年期廣義地租的資本化。5. 出讓金根據(jù)國家的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金就是土地使用權(quán)價(jià)格，是土地使用者 為取得一定年期的物權(quán)性質(zhì)的國有土地使用權(quán)而向國家（所有者）支付的代價(jià)。它既不是土 地所有權(quán)收益，也不是土地使用權(quán)價(jià)格的一部分。6. 基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)

13、上，用宗地地租、市場交易的樣點(diǎn) 地價(jià)或地價(jià)指數(shù)等來重新確定土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)，并重新確定宗地地價(jià)修正體系。7. 城市土地定級城市土地定級是根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地 位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城市土地級別的過程。8. 標(biāo)準(zhǔn)宗地|標(biāo)準(zhǔn)宗地是在城市的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具 有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。9. 標(biāo)準(zhǔn)深度指在城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度稱為市 街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。10. 里地線標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間

14、的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū) 域稱為里地。11. 估價(jià)基準(zhǔn)日（估價(jià)期日）指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。12. 正常價(jià)格所謂正常價(jià)格是指在公開的市場上，市場信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒有 私自利益關(guān)系情況下達(dá)成的交易價(jià)格。13. 未開發(fā)土地指無基礎(chǔ)配套設(shè)施、無土地開發(fā)整理、同時(shí)地上地下待拆除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的 土地。14. 達(dá)到開工建設(shè)條件的土地指宗地外沒有基礎(chǔ)配套設(shè)施，但在不遠(yuǎn)處的基礎(chǔ)設(shè)施有助于該宗地的開工建設(shè)，或有部分 基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時(shí)水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和 構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。15. 已開發(fā)土地指待估宗地已具備符合所在地區(qū)

15、開發(fā)需要的基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時(shí)完成地上地下建筑物和構(gòu) 筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開發(fā)建設(shè)的土地。主要規(guī)劃指標(biāo):1）容積率=總建筑面積土地總面積在城市規(guī)劃上，容積率指標(biāo)一般不含地下建筑面積。建筑基地總面積2）建筑密度=土地總面積又稱建筑覆蓋率，城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火及居住者的隱私權(quán)等要求。若各層建筑面積相等，貝容積率=建筑密度X建筑層數(shù)容積率3）建筑層數(shù)=建筑密度例：宗地規(guī)劃凈用地面積為5000平方米，容積率不超過2.0，建筑密度小于等于30%最大建筑面積=5000 X 2.0 = 10000 平方米建筑層數(shù)=2.0/30

16、% =6.67 層（多層、磚混或鋼混）若容積率為3.0建筑層數(shù)=3.0/30% =10層 （小高層、鋼混、配電梯）若容積率為5.8，建筑密度為25%建筑層數(shù)=5.8/25% =23.2 層（高層、剪力墻或筒體結(jié)構(gòu)、配電梯）土地總價(jià)值4）樓面地價(jià)=建筑總面積土地單價(jià)X土地面積建筑總面積土地單價(jià)容積率土地單價(jià)=樓面地價(jià)X容積率（三）房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本術(shù)語名稱的區(qū)別項(xiàng)目土地估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格的 定義土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前 提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和， 是 土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn) 所必須付出的代價(jià)。估價(jià)的 定義估價(jià)人員依據(jù)土地估

17、價(jià)的原則、理論和方 法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ) 上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的 質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收 益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用 方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素 對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或 多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的 價(jià)格的過程。專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià) 原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià) 方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因 素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客 觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活 動(dòng)。估價(jià)人員注冊土地估價(jià)師注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)規(guī)范城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范估價(jià)結(jié)果 對應(yīng)日期估價(jià)基準(zhǔn)日（

18、估價(jià)期日）估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效期自估價(jià)基準(zhǔn)日起年自估價(jià)報(bào)告完成之日起年估價(jià)原則替代原則 預(yù)期收益原則 最有效利用原則 報(bào)酬遞增遞減原則 供需原則 貢獻(xiàn)原則變動(dòng)原則合法原則 最高最佳 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 替代原則 公平原則原則原則估價(jià)方法市場比較法市場比較法（市場法）收益還原法收益法剩余法 成本逼近法假設(shè)開發(fā)法成本法11基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法示準(zhǔn)宗地估價(jià)法路線價(jià)法 長期趨勢法£（四）房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的價(jià)格影響因素影響因素及 分析說明土地估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)行政區(qū)域內(nèi)一般、晉遍、共同的因素（在區(qū)域因素中“區(qū)域概況”標(biāo)題下描 述）一般因素行政因素（房地產(chǎn)制度、城市規(guī)劃、地價(jià) 政策、稅收政策

19、、交通管制、行政隸屬 變更等）人口因素（人口密度、人口素質(zhì)、家庭人 口構(gòu)成）社會(huì)因素（政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、 房地產(chǎn)狀況、城市化進(jìn)程等）國際因素（國際經(jīng)濟(jì)狀況和政治因素） 經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄投資水平、 財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi) 水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平）區(qū)域因素同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的區(qū)域特性繁華程度（主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模 等級及其對土地利用的影響程度） 交通條件基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施（包括上下水道、電力、通訊、煤 氣、暖氣等）和 公用設(shè)施（幼兒園、醫(yī)院、 學(xué)校、公園、等設(shè)施）的等級、結(jié)構(gòu)、保證 率、齊備程度及距離等。環(huán)境質(zhì)里城市規(guī)劃限制自然條件區(qū)域概況（含區(qū)域位置、

20、人口、級別、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；繁華程度（距商服中心的距離， 商業(yè)配 套程度等）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件、交通便捷度）；公用設(shè)施配套程度 （指區(qū)域內(nèi)供水、 排 水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、 醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）； 環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán) 境）；產(chǎn)業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制個(gè)別因素同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊的差異性面積 寬度 深度 形狀 地勢（坡度） 基礎(chǔ)設(shè)施條件（開發(fā)程度） 臨街狀況城市規(guī)劃限制 （宗地規(guī)劃容積率、建筑 物高度、建筑密度、宗地用途等） 土地使用年限土地：說明估價(jià)對象位置、面積、用途、寬度、 臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、 地勢、容積率宗地基礎(chǔ)

21、設(shè)施條件以及估價(jià)對象現(xiàn)狀 利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因 素說明土地使用權(quán)年限房屋：結(jié)構(gòu)、層數(shù)、成新、建成年代房屋朝向、通風(fēng)、米光、平面布局、使 用功冃匕、工程質(zhì)里建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備及使用維 護(hù)狀況總結(jié)1，價(jià)格影響因素基本一致；2，房屋用途不同，估價(jià)中修正因素側(cè)重點(diǎn)和影響程度也不同，因此各用途房地產(chǎn)的修正因 素和權(quán)重也不冋；住宅，講求環(huán)境優(yōu)美、寧靜、安全、舒適，交通便利、公用配套設(shè)施是否齊全等 商業(yè)，看重繁華程度、商業(yè)聚集度、交通條件工業(yè)，強(qiáng)調(diào)對外交通運(yùn)輸、水、電配套 農(nóng)業(yè)，重視土壤、排水、灌溉條件等3，某一特定區(qū)域內(nèi)或由于估價(jià)對象的特殊性，個(gè)別因素的選擇也有差異。（五）房地產(chǎn)估價(jià)與

22、土地估價(jià)方法的簡單介紹項(xiàng)目房地產(chǎn)估價(jià)土地估價(jià)市場比較法（市場法、比較法）市場比較法-將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類-在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對或價(jià)值的方法。照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地直接比較法公式：的交易情況、期日區(qū)域以及個(gè)別因素等交易情況交易日期房地產(chǎn)修正調(diào)整狀況調(diào)整估價(jià)=可例x 100 x （ ）x 100差別，修正得出估價(jià)對象在評估期日地價(jià) 的一種方法。其計(jì)算公式為：對象=.,xxx價(jià)格價(jià)格（）100（）待估

23、宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格x正常市估價(jià)時(shí)對象狀場價(jià)格點(diǎn)價(jià)格況價(jià)格待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指x 實(shí)際市x 成交日x 頭例狀場價(jià)格期價(jià)格況價(jià)格數(shù)x待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)x待估宗地區(qū)域 因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條 件指數(shù)x待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)收益法-預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y 本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)收益還原法-是對土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。此方估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。法用于土地估價(jià)時(shí)，把購買土地作為一種投資，地價(jià)款作為購買未來若干年土地

24、收價(jià)常用公式：P= a/r x 1-1/(1+r) n益而投入的資本。因此，收益還原法是將評估土地在未來母年預(yù)期的純收益，以方式中：P 房地產(chǎn)收益價(jià)格定的還原利率統(tǒng)一還原為評估時(shí)點(diǎn)總收益a年純收益的一種方法，它表現(xiàn)為土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，法r折現(xiàn)率也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。n收益期其計(jì)算公式為：nP=a / r x 1-1 /(1+r)假設(shè)開發(fā)法（剩余法）剩余法（假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法）-預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的-從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用于待開發(fā)項(xiàng)從中獲取收益。為

25、了獲得土地而支付的地目。價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成 本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成格”。即地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)格房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-減去建筑物本身的價(jià)格。因此，剩余法是銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的 基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-續(xù)建稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對投資利潤-買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)象土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為