臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所可行性研究報(bào)告

1、可行性研究報(bào)告 臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所可行性 研究報(bào)告 會(huì)計(jì)083班 賈風(fēng)琴 學(xué)號(hào)：41號(hào)臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所可行性 研究報(bào)告 項(xiàng)目名稱 臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目執(zhí)行單位名稱 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：姓名 賈風(fēng)琴 職務(wù)、職稱 學(xué)生 項(xiàng)目性質(zhì)：（新建、改建、擴(kuò)建） 項(xiàng)目可行性研究承擔(dān)單位（公章） _ （注：應(yīng)附資質(zhì)證書） 可行性研究總負(fù)責(zé)人 職務(wù)、職稱 經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人 職務(wù)、職稱 技術(shù)負(fù)責(zé)人 職務(wù)、職稱 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)單位 _ 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文號(hào) _ 2011年6月14日 臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所可行性研究報(bào)告 目錄 一、 項(xiàng)目名稱及地點(diǎn) （一） 項(xiàng)目概況 （二） 項(xiàng)目內(nèi)容概述 二、

2、項(xiàng)目背景 三、 項(xiàng)目的必要性和可行性 （一） 項(xiàng)目的必要性 （二） 項(xiàng)目的可行性 四、 項(xiàng)目建設(shè)方案 （一） 建設(shè)目標(biāo) （二） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 （三） 投資估算及資金來源 （四） 項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間表 五、 效益分析 （一） 經(jīng)濟(jì)效益分析 （二） 社會(huì)效益分析 六、 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)公司的影響 （二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 公司依托原有客戶關(guān) 七、 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 （二） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 八、結(jié)論 關(guān)鍵字：研究報(bào)告可行性研究報(bào)告辦公場(chǎng)所可行性研究報(bào)告范文 導(dǎo)讀：臨汾營運(yùn)中心購置辦公場(chǎng)所的可行性研究報(bào)告。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、工程可行性研 究報(bào)告、可行性研究報(bào)告內(nèi)容。 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱及地

3、點(diǎn) 項(xiàng)目名稱：臨汾運(yùn)營中心擴(kuò)展項(xiàng)目 地點(diǎn)：臨汾市堯都區(qū)南外環(huán)西n區(qū)瑞鑫物流營運(yùn)創(chuàng)業(yè)中心 （二） 項(xiàng)目內(nèi)容概述 臨汾瑞鑫物流作為公司的運(yùn)營 管理中心、利潤中心，還承擔(dān)全市業(yè)務(wù)布局的職能中心作 用，為公司業(yè)務(wù)全市布局提供品牌支持、人力資源儲(chǔ)備、渠道管理、供應(yīng)商管理、信息化管 理等支持業(yè)務(wù)。 為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展和客戶服務(wù)的需要，進(jìn)一步提升公司的營運(yùn)管理 丞平，公司擬使用 4,600萬元（包括募集資金 2,000萬元，自有資金1,000萬元以及超募資金 1,600萬元）在臨 汾購買辦公用房2,915.78平方米，上述面積和總價(jià)款以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。 本次房屋購置不以出售、出租為目的。 二、 項(xiàng)目背景 根據(jù)

4、公司2009年7月12日召開的2009年第二次臨時(shí) 股東大會(huì)審議通過的議案, 臨汾 運(yùn)營中心擴(kuò)展項(xiàng)目分三年實(shí)施，其中經(jīng)營辦公場(chǎng)所于 2010年一次性投入，擬 投資3,000萬 元（含購置稅費(fèi)及裝修費(fèi)，其中以募集資金投入 2,000萬元，余款以自有資金投入）購置1,800 平米。 由于公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅速，員工數(shù)量增長較快，且做出以上規(guī)劃后的一年多時(shí)間里，臨汾 房價(jià)呈上漲的態(tài)勢(shì)，因此，按照兩年內(nèi)人員擴(kuò)張的速度配比測(cè)算， 本次擬在堯都區(qū)購置辦公 用房3,000平米左右，以滿足未來兩年業(yè)務(wù)增長的辦公需求， 同時(shí)亦不會(huì)產(chǎn)生過高的閑置率。 本次經(jīng)營場(chǎng)所預(yù)計(jì)投入 4,600萬元，其中4,226.98萬元為購房

5、款及相關(guān)稅費(fèi)。擬使用募集 資金2,000萬元、自有資1,000萬元，不足部分1,600萬元以超募資金支付。 三、 項(xiàng)目的必要性和可行性 （一）項(xiàng)目的必要性 1、臨汾地區(qū)現(xiàn)有辦公環(huán)境亟需改善 公司現(xiàn)自有房產(chǎn)1252.20平方米，按臨汾現(xiàn)有員工數(shù)量計(jì)算，人均辦公場(chǎng)所不足 5平米，辦 公空間相對(duì)狹小。為緩解此情況，公司租賃三處房產(chǎn)供使用，但與此同時(shí)增加了公司的運(yùn)營 成本，不便于統(tǒng)一管理。為更好地提高員工的積極性和工作熱情， 有必要改善辦公環(huán)境。同 時(shí)，公司業(yè)務(wù)的持續(xù)增長將導(dǎo)致對(duì)辦公經(jīng)營場(chǎng)所更多的需求。 2、 公司業(yè)務(wù)開展的需要 公司主營業(yè)務(wù)之一的 終端銷售團(tuán)隊(duì)管理”需要協(xié)助客戶建立穩(wěn)定的終端銷售團(tuán)隊(duì)

6、，以幫 助客戶有效完成銷售目標(biāo)。此業(yè)務(wù)需要公司有面積較大、相對(duì)固定的招募、培訓(xùn)場(chǎng)所以滿足 大量促銷人員培訓(xùn)需求。同時(shí)，公司內(nèi)部員工也缺乏一個(gè)固定的培訓(xùn)場(chǎng)地， 常規(guī)性培訓(xùn)條件 較差。因此設(shè)立一個(gè)專門的培訓(xùn)中心非常必要和重要。 3、 租用辦公場(chǎng)所影響公司信息中心的建設(shè) 目前，公司信息中心設(shè)在租用房產(chǎn)，考慮到長遠(yuǎn)發(fā)展的需要以及 比技術(shù)的進(jìn)一步廣泛應(yīng) 用，公司有必要建設(shè)長期的較為固定的信息中心， 因此，有必要在臨汾地區(qū)購置自有辦公用 房。 4、 公司品牌宣傳的需要 公司從事的業(yè)務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，品牌形象是服務(wù)業(yè)企業(yè)的根基。辦公經(jīng)營場(chǎng)所作為公 司品牌形象的一種傳播方式， 對(duì)維護(hù)公司的形象和未來業(yè)務(wù)的良性

7、發(fā)展具有重要作用。 目前, 公司在用房產(chǎn)周邊商業(yè)氛圍不濃，在一定影響度上影響了公司的常規(guī)商務(wù)談判。 基于以上考慮，公司在臨汾購置辦公場(chǎng)所很有必要性。 （二）項(xiàng)目的可行性 通過對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目總體可行： 1, 經(jīng)測(cè)算的業(yè)務(wù)增長需要相應(yīng)的辦公場(chǎng)所 瑞鑫為公司目前主要的利潤中心，公司主要客戶亦位于臨汾市區(qū)，因此公司以 立足臨汾、 布局全省”為戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，通過加大臨汾地區(qū)的資金投入，以增強(qiáng)公司在該地區(qū)的競(jìng)爭優(yōu) 勢(shì)和市場(chǎng)占有率。最近三年，公司業(yè)務(wù)量平均復(fù)合增長率在 30%左右，按照公司高人力成 本結(jié)構(gòu)測(cè)算，員工擴(kuò)張速度較快。審慎估計(jì)， 2012年底北京地區(qū)員工預(yù)計(jì)可達(dá) 500名。屆

8、 時(shí)，公司應(yīng)至少擁有 4,000平米一一5,000平米的辦公場(chǎng)地以滿足日常經(jīng)營所需?，F(xiàn)公司自 有房產(chǎn)1,252.20平方米，因此，購置規(guī)模在 3,000.00平米左右的辦公場(chǎng)地是較有遠(yuǎn)瞻性的， 且兼顧了公司成本控制的經(jīng)營目標(biāo)。 2, 經(jīng)過多輪比價(jià)與談判，選出性價(jià)比最高的瑞鑫物流創(chuàng)業(yè)中心 在公司董事會(huì)決定實(shí)施 購置辦公用房計(jì)劃后，由公司采購部、預(yù)算委員會(huì)進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)研工作。 經(jīng)多方詢價(jià)， 最終將目標(biāo)鎖定該中心。 3, 有助于改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 公司為輕資產(chǎn)公司，該項(xiàng)目的購入將增加固定資產(chǎn)，對(duì)進(jìn)一步改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升 企業(yè)形象，保持公司長期穩(wěn)定發(fā)展都具有積極的作用。 因此，經(jīng)充分和慎重的討

9、論，從公司長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略考慮，決定在臨汾地區(qū)購置新的辦公 場(chǎng)所以滿足公司未來擴(kuò)張的需要。 四、項(xiàng)目建設(shè)方案 （一） 建設(shè)目標(biāo) 本項(xiàng)目購置、裝修完成后，公司大部分管理人員將遷入。 未來將作為分布在全國各地的子公 司、分公司和項(xiàng)目部的統(tǒng)一運(yùn)營管理中心， 將極大的提高公司團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作效率、 節(jié)省管理成 同時(shí)，公司計(jì)劃保留原自有辦公場(chǎng)地作為共建共享項(xiàng)目運(yùn)營中心，開展對(duì)外合作、項(xiàng)目 運(yùn)營等工作。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目辦公用地總價(jià)為 44,89.40萬元，預(yù)留裝修費(fèi)用 262.42萬元，辦公以及 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備費(fèi) 用80.60萬元，房產(chǎn)稅費(fèi)以及其他不可預(yù)見費(fèi) 233.20萬元，擬使用已披露用途部分募集資金

10、2,000萬元，自有資金 1,000萬，以及超募資金 1,600萬元。 （三）投資估算及資金來源 面積（平方米） 單位預(yù)算（萬元） 投資額（萬元） 場(chǎng)地投入：場(chǎng)地購置 2915.78 1.38 4023.78 場(chǎng)地裝修 2915.78 0.09 262.42 設(shè)備投入：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 80.60 稅費(fèi)及其他：房產(chǎn)稅 費(fèi) 203.20 其他預(yù)估費(fèi)用 30.00 合計(jì) 4600.00 （四）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間表 項(xiàng)目內(nèi)容 起止時(shí)間 所需時(shí)間 場(chǎng)地購置與裝修 2010.12-2011.03 3個(gè)月 設(shè)備購入與安裝 2011.02-2011.03 1個(gè)月 五、效益分析 （一） 經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目購入的固定資產(chǎn)入

11、賬價(jià)值為 4,023.78萬元，按照5%的殘值率計(jì)算，預(yù)計(jì)殘值為 201.19萬元，預(yù)計(jì)折舊年限為 50年。公司對(duì)固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，由此產(chǎn)生的辦 公樓折舊費(fèi)用為 76.45萬元/年。 按照目前堯都區(qū)的普通辦公場(chǎng)所租金計(jì)算， 房租至少為2元/平米/日。按2900平米計(jì)算， 公司每年房租支出約為 211.70萬元。較租賃辦公場(chǎng)所，通過購置辦公經(jīng)營場(chǎng)所，公司每年 可節(jié)省租金費(fèi)用 135.25萬元。 根據(jù)對(duì)臨汾市未來房價(jià)走勢(shì)的估計(jì)及堯都山區(qū)特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，公司以 13,800元/平方 米購入的房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)較小，未來升值潛力較為可觀。 （二） 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施可較好的改善辦公環(huán)境，在

12、吸引更多的優(yōu)秀人才的同時(shí)，也可以提升整體 運(yùn)營管理效率，提升公司未來幾年內(nèi)持續(xù)開發(fā)、維護(hù)、更新產(chǎn)品的能力，進(jìn)一步提高公司的 市場(chǎng)競(jìng)爭力。 此外，有助于提升公司整體形象和市場(chǎng)影響力，保持公司在整合營銷服務(wù)提供行業(yè)中的 領(lǐng)先地位和優(yōu)質(zhì)品牌形象，將公司打造成國內(nèi)一流的整合營銷服務(wù)提供商。 六、 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)公司的影響 公司目前辦公用房為自有與租賃相結(jié)合，辦公面積有限，隨著人員增加、業(yè)務(wù)擴(kuò)大，現(xiàn) 有辦公場(chǎng)所已經(jīng)不適應(yīng)公司發(fā)展需要， 購買辦公用房將有利于改善公司的辦公環(huán)境， 對(duì)公司 未來發(fā)展的長期穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。 本次購買房屋的資金來源為募集資金與自有資金， 擬使用募集資金2,000萬元、超募資金

13、1,600萬元，以及自有資金 1,000萬。由于本次購房所用資金主要為募集資金及超募資金， 支付房款后將不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營等情況產(chǎn)生負(fù)面影響。 七、 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 本次房產(chǎn)購置的風(fēng)險(xiǎn)主要包括房產(chǎn)閑置風(fēng)險(xiǎn)和員工流失風(fēng)險(xiǎn)。 臨汾運(yùn)營中心擴(kuò)展項(xiàng)目發(fā)展迅速，對(duì)于良好的辦公場(chǎng)所有著迫切的需求。但我們也不能 對(duì)今后的業(yè)務(wù)發(fā)展持過分樂觀的態(tài)度。 一旦發(fā)生業(yè)務(wù)下滑的狀況， 必然會(huì)導(dǎo)致員工縮編， 從 而可能發(fā)生房產(chǎn)閑置的風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)尚未充分發(fā)揮，且生活便捷度、文化經(jīng)濟(jì)氛圍等有一定差距。因 此，在本次整體搬遷過程中，可能會(huì)伴隨一批員工的離職問題，特別是具有大量行業(yè)知識(shí)、 深諳企業(yè)管理模式和企業(yè)文化的中層員工，這部分人的離開將無疑是公司的損失。 （二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 公司依托原有客戶關(guān)系，不斷開拓新業(yè)務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)多產(chǎn)品線銷售滲透策略，實(shí)現(xiàn)同 一客戶多需求組合，強(qiáng)化公司與客戶的黏性，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)占有量。業(yè)務(wù)支撐所帶來的人員 擴(kuò)編將能降低辦公場(chǎng)所的閑置率。 與此同時(shí)，伴隨公司的擴(kuò)張進(jìn)程，與客戶合作的緊密度加強(qiáng)乃至與各類利益方建立合作 公司，如北京運(yùn)營管理中心存在閑置，可考慮聯(lián)合辦公， 充分利用臨汾地區(qū)的辦公場(chǎng)所，從 而可以避免房產(chǎn)閑置的風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)可能的員工流失問題，公司人力