房屋日常養(yǎng)護及內(nèi)容

1、.房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容作者：未知    文章來源：本站整理    點擊數(shù)： 701    更新時間：2007-5-8     關(guān)鍵字:房屋日常養(yǎng)護-房屋日常養(yǎng)護的具體內(nèi)容包括： (一)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護 地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護工作： .堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生 地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計荷載，會危及整個房屋的安全，而

2、在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。 .防止地基浸水 地基浸水會使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。 .保證勒腳完好無損 勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力

3、狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護的重要部分。 .防止地基凍害 在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對按持續(xù)供熱設(shè)計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。 (二)樓地面工程的養(yǎng)護 樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂

4、縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面： .保證經(jīng)常用水房間的有效防水 對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。 .避免室內(nèi)受潮與蟲害 由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；

5、而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經(jīng)濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。 建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對

6、蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。 .控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用 裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。 如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。 (三)墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護工程 墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主

7、與管理機構(gòu)的經(jīng)濟利益。 墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護，都應(yīng)滿足以下幾個共性的要求： .定期檢查，及時處理 定期檢查一般不少于每年次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。 .加強保護與其它工程銜接處 

8、墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學(xué)的施工措施。 .保持清潔與常用的清潔方法 經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ绶浪?、防酸堿腐蝕等。 .注意日常工作中的防護 各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞

9、擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護措施。 .注意材料所處的工作環(huán)境 遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。 .定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性 由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽

10、命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。 (四)門窗工程的養(yǎng)護 門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護中，應(yīng)重點注意以下幾個方面： .嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部

11、分，要注意保護。在使用時，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。 .經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延 門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時修理或申請?zhí)幚恚乐箤ζ渌糠衷斐善茐幕虬l(fā)生意外事件。 .定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損

12、失。 .北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 .加強窗臺與暖氣的使用管理 禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。 (五)屋面工程維修養(yǎng)護 屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(

13、南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護作用。所以，防水層的養(yǎng)護也就成為屋面工程維修養(yǎng)護中的中心內(nèi)容。 屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費用，提高經(jīng)

14、濟效益。 .定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài) 一般非上人屋面每季度清掃次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時，應(yīng)注意保護重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。 .定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理 定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項目內(nèi)容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護計劃

15、。 .建立大修、中修、小修制度 在定期檢查、養(yǎng)護的同時，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟效益。 .加強屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要

16、的保護措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。 .建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍 屋面工程具有很強的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護都必須由專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟地做好屋面工程養(yǎng)護工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機構(gòu)。 (六)通風(fēng)道的養(yǎng)護管理 由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風(fēng)道的養(yǎng)護管理應(yīng)該作為一個專項格外加以重視。首先在設(shè)計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂

17、漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)道。在房屋接管驗收時，一定要將通風(fēng)道作為一個單項進行認(rèn)真細致的驗收，確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意： .住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生間通風(fēng)器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害。 .不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。 .物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時修復(fù)。 .檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。 .通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥砂漿填補，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時應(yīng)徹底更換。 (七)垃圾道的養(yǎng)護管理 一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量