別墅策劃報(bào)告

1、【第一章上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述】一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2001 年，上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。 2001 年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 4950.84 億元，比上年增長(zhǎng)10.2%，高于全國(guó)2.9 個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均gdp 達(dá)到 4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地， 房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)

2、業(yè)增加值308.58 億元，增長(zhǎng)17.8%，增幅比上年提高2.4 個(gè)百分點(diǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%， 比上年提高2.9 個(gè)百分點(diǎn)。2、 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)；根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見，2001 年 3 月上海市人民代表大會(huì)通過了“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。2001 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1984.31 億元，

3、比上年增長(zhǎng)6.1%，增幅比上年提高5.4 個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資712.49 億元，比上年增長(zhǎng)1.3%；完成更新改造投資436.83 億元，增長(zhǎng)10.2%；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31 億元，增長(zhǎng)9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78 億元，比上年增長(zhǎng)13.5%。市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上海

4、“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。二、 2001 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)20 世紀(jì) 90 年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90 年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量， 2001 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積1831.8 萬平方米，存量房銷售面積1422.4 萬平方米，二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體產(chǎn)生3254.2 萬平方米的銷量

5、，表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。1、市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。其中：供應(yīng)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，比2000年增加7.1%成交全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，比2000年增加26.1%2、供不應(yīng)求局面全面形成2001 年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1： 1.104，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。3、成交套數(shù)同步增長(zhǎng)，單套面積擴(kuò)張趨緩2001 年，與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)同步，上海商品房預(yù)售購(gòu)買套數(shù)也急速增加，由19

6、99年 9.73 萬套， 2000年 11.94 萬套增加到2001 年的 14.98 萬套。與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)略有不同的是，2001 年的單套面積比總面積增長(zhǎng)偏慢。1999 年 2000 年 2001 年總面積（萬/ 平方米）1075 1453 1832總套數(shù)（萬套）9.73 11.94 14.98單套面積（平方米）110.46 121.66 122.274、市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場(chǎng)的威脅：2001 年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050 萬平方米，而84%的量集中在10 12 月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響

7、到今年的市場(chǎng)供應(yīng)，可以預(yù)見，2002年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈?！镜诙律虾e墅市場(chǎng)整體情況】一、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望1、上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992 1998進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一其

8、中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春；1998 2000從 1998年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著"金融風(fēng)暴"所帶來的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更

9、顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。在外銷別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從 2000 年開始， 1999年 -2000 年，排屋、聯(lián)體別墅等" 經(jīng)濟(jì)型 " 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來。關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著

10、“別墅年”的到來； 2001至今一方面，別墅投資放出巨量。截止2001 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3 。 另外， 從 2001 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)，1-9 月容積率為1.32，第三季度為1.16，而 2000年同期分別為1.87 和 1.83。這也反映出2002 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。關(guān)鍵詞：1/3 、

11、高市場(chǎng)接受度2、 2001 年上海別墅市場(chǎng)2001 年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場(chǎng)面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆。總體上， 2001 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征：& 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目42 個(gè)，約是2000年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目21 個(gè)幾乎與2000年全年的量接近。別墅市場(chǎng)出盤量占2001 年上市項(xiàng)目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上。2001 年四個(gè)季度純別墅上市量分別為1、 6、 1

12、0、 19，呈遞增走勢(shì)，平均每月上市3 個(gè)別墅項(xiàng)目。& 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場(chǎng)看好。別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200 萬元以上 / 棟，但市場(chǎng)趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在70萬元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。& 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。從全雙拼別墅的花語墅以及綠洲長(zhǎng)島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運(yùn)用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出

13、一種時(shí)尚，得到了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的認(rèn)同。& 新區(qū)域市場(chǎng)的形成原先別墅市場(chǎng)大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對(duì)這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場(chǎng)成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。& 豪宅市場(chǎng)的形成電影“大腕”中的豪宅理論不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場(chǎng)的成因。鼎邦儷池因其全國(guó)住宅最貴單價(jià)2800-3500 美元聞名上海樓市，總共49 套已售80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績(jī)，再次印

14、證了豪宅理論。& 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、市場(chǎng)投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場(chǎng)效果，不惜重金加大了市場(chǎng)推廣費(fèi)用。這一點(diǎn)從2001 年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。2001 第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項(xiàng)目占了六席。2001 年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜排名 樓盤名稱區(qū)域 投放量 /萬元 發(fā)展商1 佘山銀湖別墅松江 271 8 廣東黃河集團(tuán)上海公司4 新上?；▓@洋房松江 127 37 茸欣房產(chǎn)6 春天花園長(zhǎng)寧 88 7 東方金馬8 虹橋高爾府別墅閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部9 康橋半島

15、南匯 72 5 康橋半島10 云頂別墅松江 56 48 富淘房產(chǎn)3、 2002 年上海別墅市場(chǎng)展望2002 年別墅市場(chǎng)較2001 年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時(shí)也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險(xiǎn)。& 市場(chǎng)供應(yīng)量不減從 2002年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭，1 月份已上市 4 個(gè)別墅項(xiàng)目，而2001 年一季度才1 個(gè)，前年1 季度 4 個(gè)，超過了歷史紀(jì)錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。& 別墅項(xiàng)目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場(chǎng)除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項(xiàng)目啟動(dòng)外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅

16、項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。& 豪宅市場(chǎng)繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價(jià)人民幣300-3500 萬， 創(chuàng)下上海別墅最高價(jià)，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)將達(dá)到1.3 億人民幣，屆時(shí)豪宅天價(jià)紀(jì)錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002 豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)走好。& 投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂觀。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市

17、場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅一一針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅一一上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或 節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型一一他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張 江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??；旅游型別墅一一適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓館使用；辦公型別墅一一上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的；投資型別墅一一如上海的老別墅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個(gè)，可建造面積約在1000

18、萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右（估計(jì)1.5 萬套 ）。從上海別墅市場(chǎng)分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318 國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在 15-30 公里之間。1、眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式分布于如下區(qū)域& 虹橋區(qū)域 90 年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主，租賃對(duì)象則主要是港澳臺(tái)人士以及國(guó)外來華人士。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級(jí)外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、

19、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于8000-10000 元平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對(duì)營(yíng)建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西郊賓館周邊和動(dòng)物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目44個(gè)，共有別墅1669棟，高級(jí)公寓147棟。318 國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。& 滬青平公路沿線依托主要位于虹橋機(jī)場(chǎng)西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段

20、。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。& 滬松公路（泗涇）沿線排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4輕軌）和得天獨(dú)厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長(zhǎng)的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個(gè)高級(jí)別墅樓盤，地價(jià)也從原先的 10萬 / 畝升到 35-

21、55 萬 / 畝。 泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地， 基本“名花有主”，這里將形成一個(gè)以高級(jí)別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。另外，松江新城 300萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會(huì)有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。& 松江佘山風(fēng)景區(qū)獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅上海獨(dú)一無二的山水資源，造就頂級(jí)概念。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購(gòu)置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造1.3 億天價(jià)別墅上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。& 松江九亭地區(qū)西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、

22、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來購(gòu)房者關(guān)注。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價(jià)格來看，目前聯(lián)排每平方米2200 元以上，獨(dú)立別墅售價(jià)超過3000元。& 莘閔別墅園區(qū)盤量最集中的別墅區(qū)1995 年 5 月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識(shí)，同年百佳花園的破土，預(yù)示著 1,035 畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。到 2000年

23、為止，整座園區(qū)共有7,135 畝土地，已開發(fā)土地3,368 畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84 萬方。其價(jià)格范圍有較大跨度，從2500-10000 元 / 平方米不等。到目前為止，共有16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤(rùn)別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。& 閔行顧戴路板塊區(qū)域板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點(diǎn)。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔

24、樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了賣方市場(chǎng)。& 中心城區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績(jī)。通常物業(yè)有租有售。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。& 浦東板塊區(qū)域多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。尤其是浦東新機(jī)場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東

25、絕大部分別墅項(xiàng)目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。總價(jià)格209-3500 萬的湯臣豪園因高爾夫球場(chǎng)的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以 3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150 3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。& 嘉定南翔地區(qū)依托南翔古鎮(zhèn)。多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，平均租金在3000元天。租售并舉的策

26、略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷特色。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營(yíng)建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。2、行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長(zhǎng)寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。四、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間1、總價(jià)結(jié)構(gòu)通過對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100 萬至200 萬價(jià)格段， 占到了供應(yīng)量的46%； 其次是總價(jià)在200至 300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下

27、的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和 12%。從價(jià)格上看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。2、一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在3000-4000 元，面積200 平方米左右，總價(jià)60 萬 -80 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在5000 元以上，面積300 平方米左右，總價(jià)在150 萬元以上。一些面積500 平方米以上甚至1000 平方米以上的宅院，價(jià)格則超過1000萬以上。3、板塊均價(jià)五、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況1、長(zhǎng)期供不應(yīng)求、短期供過于求。2000 年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177 萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。2001 年在建別墅大致在400萬方，銷售面積在100萬平方米上下。2002年預(yù)計(jì)新建別墅面積可能在800-1000 萬平方米。從長(zhǎng)