房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的回顧和展望

1、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的一周年回顧和展望經(jīng)歷了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策洗禮的2005 年房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂是風(fēng)雨不停、是非不斷。在此輪宏觀調(diào)控實(shí)施一周年之際，業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題不僅是總結(jié)回顧這一年來的得與失，更關(guān)注的是未來的政策走向以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。所以我們力圖拋開不同利益群體對(duì)宏觀調(diào)控的功利性評(píng)價(jià)，通過客觀的分析，對(duì)過去的市場(chǎng)表現(xiàn)以及未來的發(fā)展形勢(shì)，作出公正的評(píng)判與預(yù)測(cè)。一、回顧過去宏觀調(diào)控成效顯著2006 年北京房?jī)r(jià)大幅攀升。 數(shù)據(jù)顯示： 2005 年 5 月至 2006 年 3 月這段時(shí)間北京商品住宅成交均價(jià)為6366.5 元，同比增長(zhǎng) 32.44%。在這種情況下，很多人質(zhì)疑政府宏觀調(diào)控政策的效果。但

2、是通過我們對(duì)北京、上海、深圳這三個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析得出結(jié)論，這一年來宏觀調(diào)控的成效顯著。原因有兩點(diǎn)：首先，北京實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增。 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)判， 成交量比成交價(jià)格更重要。 數(shù)據(jù)顯示，眾多的宏觀調(diào)控政策并未減弱人們購(gòu)房的積極性。2005 年 5 月至 2006 年 3 月北京商品房市場(chǎng)的成交量為2814.84 萬平方米，同比增長(zhǎng)24.56%。北京房?jī)r(jià)飆升是不可否認(rèn)的事實(shí)。我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是由于土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足造成的，與宏觀調(diào)控沒有直接關(guān)系。在 8.31 土地大限后，政府采用了新的國(guó)際通用的更有力度的土地供應(yīng)政策。但是由于新政策的有待完善需要假以時(shí)日， 所以有報(bào)道稱 2005

3、年北京國(guó)土局只完成了有償出讓用地計(jì)劃的 1/3，而北京的用地需求卻在不斷上升。 供需嚴(yán)重不平衡導(dǎo)致地價(jià)大幅上漲。而地價(jià)的不斷上漲讓購(gòu)房者和開發(fā)商這兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的客體對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展形成了很高的心理預(yù)期。這種高心理預(yù)期支撐了房?jī)r(jià)的不斷上漲。所以，宏觀調(diào)控政策調(diào)控的只是北京市場(chǎng)的成交量，而不是價(jià)格，價(jià)格的上漲是由于土地供應(yīng)嚴(yán)重不足造成的。其次，上海房?jī)r(jià)漲幅得到有效抑制的同時(shí)成交量減少。第一輪宏觀調(diào)控的對(duì)象主要是以上海為中心的華東泡沫重災(zāi)區(qū)。各房地產(chǎn)相關(guān)部門和銀行多次表示，宏觀調(diào)控的目的不是讓房?jī)r(jià)下跌，而是要把房?jī)r(jià)漲幅控制在一個(gè)健康合理的范圍之內(nèi)。這點(diǎn)在上海市場(chǎng)上得到體現(xiàn)。 2005 年 5

4、月至 2006 年 3 月，上海商品房住宅成交均價(jià)為6913.5 元，同比增長(zhǎng) 16.86%，而同期北京的漲幅為32.44%，深圳為 21.3%。橫向相比，上海是這三個(gè)熱點(diǎn)城市中漲幅最小的；縱向相比，上海前幾年每年增幅可達(dá)40%-50%，經(jīng)過一年的調(diào)控，增幅有了大幅下降。 “泡沫 ”也被擠出： 2005 年 5 月至 2006 年 3 月上海商品住宅成交量為 2684.94 萬平方米，同比下降14.13%。注：北京、上海數(shù)據(jù)來源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)（國(guó)家信息中心主辦），深圳數(shù)據(jù)來源于深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局。通過以上兩點(diǎn)不難看出，這一年的宏觀調(diào)控政策卓有成效。二、展望未來如果提高首付成數(shù)到底將

5、影響誰對(duì)于提高貸款利率這一政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響不大。但是最近有傳言稱，央行將提高按揭首付款比例，這無疑將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆重磅炸彈。目前，我們就這一問題，以偉業(yè)顧問在售項(xiàng)目中15 個(gè)具有代表性的樣板點(diǎn)為依據(jù)進(jìn)行了深入調(diào)查。調(diào)查時(shí)間段為 2005 年 5 月至 2006 年 5 月 7 日， 15 個(gè)項(xiàng)目的成交客戶總數(shù)為5950名，總銷售面積為62.7776 萬平方米，總銷售額為47.5 億元。從物業(yè)檔次上分類：?jiǎn)蝺r(jià)6000-8000 元的項(xiàng)目 7 個(gè)，8000-10000 元的項(xiàng)目 5 個(gè)，10000 元以上的項(xiàng)目 3 個(gè)。從分布區(qū)域上看：城區(qū)項(xiàng)目10 個(gè)，郊區(qū)項(xiàng)目 5 個(gè)，其中東部

6、4 個(gè)、南部 3 個(gè)、西部 2 個(gè)、北部6 個(gè)。從物業(yè)類型上劃分，住宅項(xiàng)目11 個(gè)，別墅項(xiàng)目 4 個(gè)。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前按揭購(gòu)房與一次性購(gòu)房的比例是7：3。這 70%的按揭購(gòu)房者平均首付成數(shù)是30%。而現(xiàn)在央行實(shí)行的政策是首付20%，也就是說，如果將首付成數(shù)提高到30%，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響，但是當(dāng)大于30%，或者正如傳說中的 50%時(shí)，則影響將是巨大的。至于到底影響了哪部分人群，哪個(gè)地區(qū)，哪種物業(yè)等市場(chǎng)細(xì)分問題，我們通過對(duì)不同檔次、區(qū)域、購(gòu)房目的、物業(yè)類型等分類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出以下結(jié)論：首先、以房屋檔次分類，提高首付成數(shù)對(duì)10000 元 /平方米以上的高檔物業(yè)影響不大；對(duì)

7、8000 元/平方米到 10000 元 /平方米的中檔物業(yè)影響較大；而對(duì)6000 元/平方米到8000 元 /平方米的低檔物業(yè)影響最大。根據(jù)客戶調(diào)查表明， 越高檔的房屋對(duì)按揭政策的依賴性越弱。比如香山附近的某高端某別墅項(xiàng)目，基本上全部是一次性付款。政府的意愿是抑制高檔房?jī)r(jià)格，而調(diào)查數(shù)據(jù)表明，大幅提高首付成數(shù)的結(jié)果，可能與政府制定政策的初衷相悖。第二、以區(qū)域位置分類， 提高首付成數(shù)對(duì)東區(qū)的影響最大。據(jù)推測(cè)，這可能是因?yàn)闁|區(qū)白領(lǐng)較多，他們的購(gòu)房熱情很高，再加上外企能為他們提供較好的按揭條件所造成的；其次影響較大的是西區(qū)。西區(qū)的中關(guān)村人多從事IT 等高科技行業(yè)，雖然人均收入沒有東區(qū)高，但是他們樂觀的

8、心態(tài)和對(duì)未來的高預(yù)期使他們選擇貸款按揭買房；南區(qū)的影響不大；北區(qū)的影響最小，因?yàn)閬啽卑鍓K蘊(yùn)含了豐富的商機(jī)，可能的區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)導(dǎo)致投資趨勢(shì)北移，而投資一般不會(huì)使用按揭貸款。第三，根據(jù)城區(qū)與郊區(qū)的劃分， 城區(qū)影響較大；郊區(qū)因?yàn)槎嗍莿e墅， 所以影響較小。最后，以客戶購(gòu)房目的劃分為三類： 自用占 66%；投資占 17%；自用加投資占 17%。也就是說，目前客戶購(gòu)房多是為了自住，提高首付成數(shù)，影響的是自住房購(gòu)買者。在投資客中境外投資者占很大一部分。他們希望盡快將手中的錢變?yōu)閲?guó)內(nèi)物業(yè)來享受人民幣的升值，所以他們不會(huì)選擇按揭購(gòu)房。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以判斷， 如果央行采取提高首付的政策， 打壓的是中低檔自住型房屋的需求。據(jù)此我們認(rèn)為，此項(xiàng)政策的實(shí)施將導(dǎo)致交易量的較大幅度的下降。至于房?jī)r(jià)方面，不僅對(duì)緩解北京房?jī)r(jià)的高速上揚(yáng)沒有直接作用，而且最有可能造成高端成交相對(duì)集中的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。三、降低房?jī)r(jià)增加土地供應(yīng)才是有效途徑土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升的根本原因。在這點(diǎn)上，政府應(yīng)該在實(shí)施招拍掛制度的同時(shí)，盡快完善土地供應(yīng)制度的各個(gè)環(huán)節(jié)，增加供應(yīng)量。只有供需平衡價(jià)格才能健康合理。政府