中小城市物業(yè)管理特點(diǎn)、問題及提升策略

1、業(yè) 管理特點(diǎn)、問題 及提升策略我國物 業(yè) 管理自 20 世 紀(jì) 80 年代初起步，至20 世 紀(jì) 90 年代，特 別 是小平同志南巡講話 后，在房地產(chǎn) 建 設(shè)熱 潮的推 動(dòng) 下，呈 現(xiàn) 出迅猛的 發(fā) 展 勢(shì)頭 。隨著我國中小城市經(jīng)濟(jì) 的持 續(xù) 快速 發(fā) 展，房地 產(chǎn)業(yè) 特 別 是住宅小區(qū)的開發(fā) 建 設(shè)發(fā) 展迅猛，在很大程度上提高了廣大群眾的生活居住水平，對(duì)實(shí) 施再就 業(yè) 工程和推 進(jìn) 城市化 進(jìn) 程等都起到了積 極的促 進(jìn) 作用。物 業(yè) 管理作 為 房地 產(chǎn)業(yè) 的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系百姓利益，既是企業(yè) 行 為 ，又有社會(huì)問題 性 質(zhì) ，所以 備 受人 們 關(guān)注。在 這 種背景下，探

2、討 和分析我國中小城市物業(yè) 管理及其 發(fā) 展 問題 ， 對(duì) 于 進(jìn) 一步規(guī) 范管理，健康發(fā) 展中小城市物業(yè) 管理工作，逐步提升物業(yè) 管理水平，更好地滿 足廣大群眾日益增長 的物 業(yè) 管理需求，顯 然具有重要的現(xiàn)實(shí) 意 義 。一、 現(xiàn)階 段我國中小城市物業(yè) 管理的特點(diǎn)物 業(yè) 管理作 為 房地 產(chǎn) 開 發(fā)鏈 條最末端的售后服務(wù)環(huán)節(jié) ，同 樣 是房地 產(chǎn)業(yè) 的重要 組 成部分， 對(duì) 城市建 設(shè) 和 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的 貢 獻(xiàn)率 應(yīng) 與房地 產(chǎn) 開 發(fā)統(tǒng) 籌考量，不可肢解。物業(yè)管理具有三個(gè)特征: 一是社會(huì)公共性。現(xiàn) 代物 業(yè) 管理將物 業(yè) 的所有 權(quán) 、 經(jīng)營權(quán) 和使用 權(quán) 相分離，物業(yè) 公司受托 業(yè) 主，

3、將零散的、所有權(quán)歸 屬不同的物業(yè) 集中 實(shí) 行社會(huì)化管理， 實(shí)際 上具 備 了準(zhǔn)社會(huì)公共管理性質(zhì) ，客 觀 上承擔(dān)了政府應(yīng) 承擔(dān)的相當(dāng)一部分社會(huì)管理責(zé) 任，也 對(duì) 當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和社會(huì) 穩(wěn) 定起到了很大的作用。二是管理專業(yè)性。因 為 物 業(yè) 公司具有 專業(yè)資質(zhì) 、 專業(yè) 人 員 、 專業(yè)設(shè)備 和 專業(yè) 技 術(shù) ，在提升物業(yè) 品質(zhì) 、延 長 物 業(yè) 使用壽命、創(chuàng) 造物 業(yè) 價(jià) 值 和 調(diào)節(jié)業(yè) 主矛盾、提升人民群眾的生活滿 足感等方面 發(fā)揮 著其他行 業(yè) 無法替代的作用。三是服務(wù) 商 業(yè) 性。物 業(yè) 管理從初期進(jìn) 入到后期運(yùn)行，都依據(jù)市場 化運(yùn)作，是一種經(jīng)營 性行 為 ，所提供的商品是服務(wù) ，方

4、式是等價(jià)有 償 ?，F(xiàn)階 段，我國中小城市物業(yè) 管理概括起來有如下幾個(gè)特點(diǎn):（ 一 ） 起步晚相 對(duì) 于沿海 發(fā) 達(dá)地區(qū)，我國內(nèi)陸 中小城市的物業(yè) 管理滯后10 多年，20 世 紀(jì) 90 年代中后期才有了真正意義 上的物 業(yè)專業(yè) 公司，比房地產(chǎn)規(guī) 模開 發(fā) 也要滯后數(shù)年。目前，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單 位房改房宿舍區(qū)開始擺 脫后勤福利型管理模式，逐步向社會(huì)化、專業(yè) 化、 規(guī) 范化物 業(yè) 管理方向 轉(zhuǎn) 移，并初 見 成效，無 論 管理水平 還是 業(yè) 主 滿 意程度都比較 高。另外，部分物業(yè)項(xiàng) 目開始打破“ 誰 開 發(fā)誰 管理 ” 、 “ 物業(yè) 公司依附于開發(fā) 商 ” 的狀況，物業(yè) 服 務(wù) 公司以

5、獨(dú)立法人資 格自主運(yùn) 營 ，開始走向社會(huì)承 攬 物 業(yè) 服 務(wù)項(xiàng) 目，物 業(yè) 管理的市 場 化運(yùn)作、社會(huì)化發(fā) 展 趨勢(shì) 初步 顯現(xiàn) 。（ 二 ） 規(guī) 模小近年來注冊(cè)的物業(yè) 企 業(yè)雖 然成倍增 長 ，但普遍 規(guī) 模小、生存難 ，離品牌物業(yè) 企 業(yè) 尚有漫 長 的路要走。經(jīng)過 多年的努力發(fā) 展，物 業(yè) 管理的服 務(wù)項(xiàng) 目從 簡單 的保安、保潔 、維 修等基本內(nèi)容，發(fā) 展到目前的家政服務(wù) 、代收代 繳 、 車輛 管理、特 約 服 務(wù) 等多方面、多 層 次的內(nèi)容，物業(yè) 管理服 務(wù) 內(nèi)容不斷拓展，服務(wù) 水平不斷提高。物業(yè) 管理覆蓋面也從原來單 一的住宅小區(qū)，開始向辦 公樓、大廈、工業(yè) 區(qū)、商 業(yè) 街、市

6、 場 等物業(yè)項(xiàng) 目延伸， 實(shí) 施 規(guī) 范化物 業(yè) 管理的物 業(yè)項(xiàng) 目越來越多，覆蓋面不斷擴(kuò) 大。（ 三 ） 業(yè) 主 認(rèn) 知度低作 為 內(nèi) 陸 中小城市，起初是大多數(shù)業(yè) 主 對(duì) 物 業(yè) 管理感到陌生，而后還 有一個(gè)漫 長 的適 應(yīng)過 程，加之居民收入不高，所以對(duì) 物 業(yè) 管理模式一時(shí)難 以接受。（ 四 ） 政府扶持力度不夠物 業(yè) 管理作 為 一 項(xiàng) 新 興 的服 務(wù) 性朝陽行 業(yè) ，其潛在的作用還 沒有被城市領(lǐng)導(dǎo) 和 職 能部 門認(rèn) 知，政府沒有從經(jīng)費(fèi) 、稅收、 勞動(dòng) 力培 訓(xùn) 、社會(huì)保 險(xiǎn) 等方面 給 予必要的扶持，甚至刁 難 、掐脖子 現(xiàn) 象 時(shí) 有 發(fā) 生，更沒有從扶持本地產(chǎn)業(yè) 的角度，培

7、育本地物業(yè) 企業(yè)發(fā) 展。（ 五 ） 職 能部 門監(jiān) 管不力資質(zhì) 準(zhǔn)入無效管理，導(dǎo) 致社會(huì) 閑 散人 員 隨意介入物業(yè) 管理行 業(yè) 。部分 職 能部 門 公 職人 員 隨意插手物業(yè)競 爭， 導(dǎo) 致 競 爭無序。 對(duì) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 約 束無力， 導(dǎo) 致物 業(yè)遺 留 問題 成堆， 業(yè) 主和物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 矛盾一 時(shí)難 以破解。二、中小城市物業(yè) 管理存在的問題總 的來看，我國中小城市物業(yè) 管理工作是在學(xué)習(xí) 中前 進(jìn) ，在探索中發(fā) 展，物 業(yè) 管理總 體 發(fā) 展 趨勢(shì) 是 積 極的、健康的，但也面臨 著 諸 多困 難 和 問題 。（ 一 ） 物 業(yè) 行 業(yè) 管理體制不健全物 業(yè) 管理涉及房

8、產(chǎn) 、城建、行政執(zhí) 法、公安、環(huán)衛(wèi) 、交通、消防、工商等諸 多部 門 ，需要有一個(gè)協(xié)調(diào) 機(jī)構(gòu) 統(tǒng) 籌管理，需要市、街道辦 、居委會(huì)三級(jí)聯(lián)動(dòng) ，條 塊結(jié) 合， 齊抓共管。然而，目前還 看不出政府部門 有 這 方面的意愿，許 多中小城市也沒有根據(jù)國家物 業(yè) 管理?xiàng)l例，結(jié) 合本地 實(shí)際 制定 實(shí) 施 辦 法或管理 規(guī) 定的 動(dòng)議 。缺乏整體的 戰(zhàn) 略部署，依然停留在出了問題頭 痛醫(yī) 頭 、腳痛醫(yī)腳的水平。水、電 、通信、網(wǎng)絡(luò) 等企 業(yè) 只管收益，不承擔(dān)義務(wù) 。市 場 培育不健全，基層組織 和 職 能部 門 缺位與越位 現(xiàn) 象同 樣嚴(yán) 重。（ 二 ） 老舊、新建小區(qū)問題較 多包括原有 單 位宿舍、小規(guī)

9、 模改造小區(qū)和移民小區(qū)等在內(nèi)的老舊小區(qū)，由于規(guī) 模小，沒有 維 修基金、 設(shè) 施 設(shè)備 缺失或不到位，年久失修管理成本高，物業(yè) 服 務(wù) 收 費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)低等原因，多數(shù)沒有正規(guī) 的物 業(yè) 管理公司 進(jìn) 入管理，即使前期有少數(shù)物業(yè) 企 業(yè) 介入，進(jìn) 入一段 時(shí)間 后也被迫放棄。實(shí)際 上，沒有物業(yè) 公司 進(jìn) 入的小區(qū)已經(jīng) 成 為 了政府或部 門 的沉重包袱。近些年新建的小區(qū)也存在不少問題 ，從 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體 規(guī) 劃 標(biāo) 準(zhǔn)不高，物業(yè) 服 務(wù) 用房、配套服務(wù)設(shè) 施、 環(huán) 境 資 源配置等存在不少問題 ， 為 后期 實(shí) 施 規(guī) 范化物 業(yè) 管理埋下了隱 患。從 規(guī) 模上看，建筑面積

10、在 7 萬平方米以下的住宅小區(qū)占絕 大多數(shù)，建筑面積 偏小， 規(guī) 模效益 難 以 發(fā)揮 ，影響了物業(yè) 服務(wù) 公司的持 續(xù)發(fā) 展。（ 三 ） 對(duì) 開 發(fā) 企 業(yè)約 束不力雖 然國家制定了物業(yè) 管理?xiàng)l例要求，但在住宅小區(qū)規(guī) 劃 設(shè)計(jì)過 程中，由于缺乏物 業(yè) 管理主管部門 的參與，多數(shù)開發(fā) 企 業(yè) 在 預(yù) 留的 辦 公用房、保安設(shè) 施、水 電設(shè)備 、公共 場 所 設(shè) 施完 備 等方面都打了折扣。加之物業(yè) 企 業(yè) 在前期物 業(yè) 接管 查驗(yàn) 方面與開發(fā) 企 業(yè) 的不平等地位，造成房屋售完，遺 留的麻 煩 就成堆。在住宅小區(qū)建設(shè)過 程中，開 發(fā) 企 業(yè) 缺乏有效 監(jiān) 管，隨意 變 更 規(guī) 劃、占用 設(shè) 施

11、 預(yù) 留地、房屋建設(shè)質(zhì) 量和地下管網(wǎng)低 標(biāo) 準(zhǔn)建 設(shè) 等 問題較為嚴(yán)重，都 給 后期 實(shí) 施物 業(yè) 管理 帶 來 諸 多 問題 。在住宅小區(qū)驗(yàn) 收 過 程中，由于綜 合 驗(yàn) 收把關(guān)不 嚴(yán) ，往往在 設(shè) 施不配套的情況下竣工一 棟 入住一 棟 ，再 進(jìn) 行 諸 如公 廁 、垃圾中 轉(zhuǎn) 站等配套 設(shè) 施建 設(shè) ，同 樣為 后期 實(shí) 施物業(yè) 管理增加了困難 。（ 四 ） 物 業(yè) 企 業(yè)經(jīng)營環(huán) 境差政府有關(guān)部門為 了自身的利益，該 管理的不管理，不該 插手的亂介入。在小區(qū)有收益的商 業(yè) 展 銷 、廣告 發(fā) 布等活 動(dòng)執(zhí) 法部 門 有 壟 斷行 為 ，或擅自直接插手，與物業(yè) 企業(yè) 和 業(yè) 主爭利。另外，

12、由于涉及房屋建設(shè)質(zhì) 量、公共配套設(shè) 施建 設(shè) 不足、開 發(fā) 商售房前與交房后承諾 不一致和房屋售后維 修不及 時(shí) 等 問題 ，造成 業(yè) 主因種種不滿 而拒交物 業(yè) 服 務(wù)費(fèi) ，而物 業(yè) 服 務(wù) 公司卻無良好對(duì) 策只能被 動(dòng) 接受的 尷 尬局面。物業(yè) 企 業(yè)收益90%用于員 工低微的薪酬，使物業(yè) 服 務(wù) 公司面 臨虧損經(jīng)營的境地，部分物業(yè) 企業(yè) 幾乎在生存邊緣掙 扎。市 場競 爭固然是一方面的原因，經(jīng)營環(huán) 境差也是不可否認(rèn)的。（ 五） 業(yè) 主自治意 識(shí)引導(dǎo) 和宣 傳不 夠多數(shù) 業(yè) 主 對(duì) 服 務(wù) 要求和付 費(fèi)義務(wù)對(duì) 等的原 則 不理解，把物業(yè) 企 業(yè) 當(dāng)作一個(gè) 純 福利企業(yè) 來看待。有些業(yè)主沒交

13、物 業(yè)費(fèi) 也照樣 享受物 業(yè) 服 務(wù) ， 這 就使已交 費(fèi) 的 業(yè) 主感 覺 不公，隨后也不及時(shí)繳納 物 業(yè)費(fèi) ， 產(chǎn) 生了劣 幣驅(qū) 逐良 幣 的 現(xiàn) 象。 對(duì) 公共 場 所和 設(shè) 施 設(shè)備 物 權(quán) 共有性 認(rèn)識(shí) 不足，加之公共管理的非直接性，業(yè) 主 對(duì) 物 業(yè) 管理普遍存在認(rèn)識(shí)偏差。除了物業(yè) 企 業(yè) 自身，政府和有關(guān)職 能部 門 也 應(yīng)該協(xié) 助引 導(dǎo) 和教育 業(yè) 主，提升他 們 的自主意 識(shí) 。（ 六 ） 物 業(yè) 企 業(yè) 自身也存在著諸 多 問題一是服 務(wù) 意 識(shí) 差，服 務(wù) 水平低 : 小區(qū)的 衛(wèi) 生不能及 時(shí) 打 掃 清理，比如夏天垃圾桶垃圾堆積 如山， 蒼蠅到 處飛 。樓道不能做到每天

14、打掃 ，樓梯灰 塵較 多。道路上的衛(wèi) 生 還 可以，但角落里公眾看不見 的地方 衛(wèi) 生 較 差。二是 誠 信不足，只管收益，不承擔(dān)義務(wù) : 收取物 業(yè)費(fèi)積 極性高，但 對(duì) 于小區(qū)治安管理相對(duì)較 差，甚至有的小區(qū)可以隨便出入，根本不看是否是業(yè) 主，業(yè) 主 財(cái) 物 丟 失 現(xiàn) 象 嚴(yán) 重， 電動(dòng)車 被盜、汽 車 被劃等 現(xiàn) 象 時(shí) 有 發(fā) 生。 車輛 停放 場 所 較 少，根本 滿 足不了需求，到了晚上路邊 亂停 車 ， 嚴(yán) 重影響了通行。有的小區(qū) 車輛 隨意停放在草坪上，致使小區(qū)綠 化破壞 嚴(yán) 重。三是從業(yè) 人 員 素 質(zhì) 低，小區(qū)服 務(wù) 人 員 文化水平、綜 合素 質(zhì) 普遍偏低。有些小區(qū)實(shí)質(zhì)

15、上只聘 請(qǐng) 了一兩個(gè)老人看 門掃 地， 談 不上服 務(wù) 水平和服 務(wù)質(zhì) 量。四是物業(yè)員 工薪酬 過 低，福利差，沒有社保醫(yī)保，基本是當(dāng)?shù)刈畹凸べY 水平的 1 2 倍左右。工作時(shí)間 相 對(duì)較長 ，他 們 的付出和收益極不對(duì) 等，致使他們 在服 務(wù) 工作上 偷 工減料。五是物業(yè) 企 業(yè) 和開 發(fā) 企 業(yè) 相比 處 在明 顯 的弱 勢(shì) 地位，行 為 上受制于開發(fā) 企 業(yè) ，有 時(shí) 候不能直接承擔(dān)相應(yīng) 的 責(zé) 任。其 實(shí) 很多 問題 是開放商 遺 留下來的，但物業(yè) 公司 規(guī) 模偏小，相對(duì) 于開 發(fā) 商而言 處 于明 顯 弱 勢(shì) 地位。根據(jù)河南開封地區(qū)50 個(gè)小區(qū) 400 份隨機(jī) 問 卷 調(diào)查 ，物 業(yè)

16、 管理不 滿意度達(dá) 52 5%（見 下表 ）4 。三、提升中小城市物業(yè) 管理水平的對(duì) 策（ 一 ） 實(shí) 行多 級(jí)聯(lián)動(dòng) ，逐步完善物業(yè) 管理體制首先，成立基層組織為 主，市各 職 能部 門聯(lián)動(dòng) 的 協(xié)調(diào) 機(jī)構(gòu) “ 物 業(yè) 管理委 員 會(huì) ” ，充分 發(fā)揮 各 級(jí) 機(jī)構(gòu)和各相關(guān)職 能部 門 的 綜 合管理 職 能。定期分析物業(yè) 管理形 勢(shì) ，解剖原因，制定對(duì) 策， 監(jiān) 督 實(shí) 施。要把物業(yè) 管理作 為 分擔(dān)政府社會(huì)管理職 能的一支重要力量來扶持，形成房管、街道、居民委員 會(huì)三 級(jí) 物 業(yè)行 業(yè) 管理的體系。解決整體決策，協(xié) 商配合的 問題 。其次， 結(jié) 合自身物 業(yè) 管理特點(diǎn)，制定物 業(yè) 行 業(yè)

17、管理 規(guī) 定，明確 競 爭 規(guī)則 ，培育物 業(yè) 市 場 ，扶持本地物業(yè) 企 業(yè) 成 長 。特 別 是按國家 規(guī) 定制定開 發(fā) 企 業(yè) ，落 實(shí) 物 業(yè) 移交的 強(qiáng) 制條件， 為創(chuàng) 建和 諧 社區(qū)提供前提。開拓創(chuàng) 新， 積 極探索物 業(yè) 管理中水、電 、通信、網(wǎng)絡(luò) 等 綜 合管理的新路子，從制度上 為 物 業(yè) 企 業(yè) 成 長 壯大 創(chuàng) 造有利 環(huán) 境。（ 二 ） 抓好 試 點(diǎn) 樣 板，探索社區(qū)建設(shè) 與物 業(yè) 管理相 結(jié) 合的新路子一般一個(gè)街道或居民委員 會(huì) 轄 區(qū)都有一至幾個(gè)較 大的物 業(yè) 小區(qū)，可將居委會(huì)和物業(yè)小區(qū)工作形成聯(lián)動(dòng) 配合的體系，讓 物 業(yè) 企 業(yè) 主管在居委會(huì)擔(dān)任一定的職務(wù) ，一是

18、方便信息交流; 二是有利于開展社區(qū)文化科普、社區(qū)創(chuàng) 建等活 動(dòng) ; 三是有利于業(yè) 主大會(huì)、業(yè) 主委 員 會(huì) 換 屆及物 業(yè) 服 務(wù)費(fèi)調(diào) 整 ; 四是 對(duì) 推 進(jìn) 居委會(huì)工作有較 大的幫助。（ 三 ） 政府 牽頭 扶持，破解老舊小區(qū)物業(yè) 管理的 難題中小城市老舊、小規(guī) 模和折遷 還 房等小區(qū)數(shù)量較 多，占 現(xiàn) 有住宅比重大，而且居住人 員 也多。 這 些小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè) 施老化、 維 修基金 匱 乏、功能 設(shè)計(jì) 不合理、需要改造 維 修的任 務(wù) 重等 問題 ，物 業(yè) 公司一般都不敢接手，基本都在失管狀態(tài) 。要破解 這 些小區(qū)的物業(yè) 管理 難題 ，需要得到政府的幫助和扶持。如，浙江寧波等城市，政

19、府 補(bǔ)貼 老舊小區(qū)物業(yè) 每平方0 6 元的 費(fèi) 用。根據(jù)本地 經(jīng)濟(jì) 條件，各地政府也可以考慮 從開 發(fā) 稅收中 對(duì) 老舊小區(qū)適度給 予 經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼 ，將物 業(yè) 推向社會(huì)化管理，這 是目前唯一能行得通的辦 法。（ 四 ） 依據(jù)國家的法規(guī) ，落 實(shí) 房 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)應(yīng) 盡的 責(zé) 任房 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)對(duì) 物 業(yè) 移交后的 維 修保養(yǎng) 負(fù) 有法定的 義務(wù) ，政府主管部門 不能因 為討好投 資 企 業(yè) 就擅自 變 通，降低 驗(yàn) 收條件。因?yàn)?物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的弱 勢(shì) 地位，自身無法抗衡開 發(fā) 企 業(yè) ，所以主管部門 的支持和幫助就成了必不可少的條件。如住房公積 金的提取、物業(yè) 前期的開

20、辦費(fèi) 、公共 設(shè) 施 設(shè)備 的建 設(shè) 、物 業(yè) 企 業(yè) 的 辦 公用房等都必須達(dá) 標(biāo) 到位， 對(duì) 留有余地的可伸縮 性條件，盡可能就高不就低。特別對(duì) 城市新建 設(shè) 的小區(qū)要有前瞻性，把停車 位、 監(jiān) 控系 統(tǒng) 、照明系 統(tǒng) 、水 電 和網(wǎng) 絡(luò) 系 統(tǒng) 等作 為 硬性條件 強(qiáng) 制開 發(fā) 企 業(yè) 予以達(dá) 標(biāo) 落 實(shí) 。（ 五 ） 根據(jù)物 業(yè) 管理性 質(zhì) ，探索中小城市物業(yè) 管理新模式因 為 物 業(yè) 服 務(wù) 不具有一般商品交易的直接性，屬于準(zhǔn)公共性服務(wù) ，所以 業(yè) 主不能直觀 看到 “ 物 業(yè) 服 務(wù) ” 這 種商品的形態(tài) ，加之中小城市物業(yè) 管理 處 在啟 動(dòng)發(fā) 展期，很多 業(yè) 主是由 縣 城或者

21、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 移居市區(qū)的市民或離鄉(xiāng)進(jìn) 城的 農(nóng) 民，物 業(yè) 管理意 識(shí) 淡薄。除物 業(yè) 企 業(yè) 自身加 強(qiáng)對(duì)業(yè) 主的教育之外，政府房管、宣傳 等主管部 門 也 應(yīng) 當(dāng) 負(fù) 起教育、引 導(dǎo)業(yè) 主增 強(qiáng) 物 業(yè) 意 識(shí) 的 責(zé) 任。水、 電 、通信、網(wǎng)絡(luò) 等企 業(yè) ， 應(yīng) 按照收益與服務(wù)對(duì) 等的原 則 ，承擔(dān)起一部分管道、線 路 維 修、養(yǎng) 護(hù)經(jīng)濟(jì)責(zé) 任，不 應(yīng) 完全推 給業(yè) 主和物 業(yè) 企 業(yè) ，政府房 產(chǎn) 主管部 門 在 這 方面 應(yīng)該 有所作 為 。廣 東 等地已 經(jīng) 有了先例。在小區(qū)的治安、違 章搭建、牛皮癬 廣告 張貼 、步行街 車輛 管理等方面，有關(guān)主管部門應(yīng)該 支持物 業(yè) 企 業(yè) 做好管理

22、工作，不能有利就管，有麻煩 就 躲 。政府在稅收、社保等方面 應(yīng)該 扶持物 業(yè) 企 業(yè) ， 畢 竟物 業(yè) 企 業(yè) 收入的百分之八九十用于弱勢(shì)勞動(dòng) 力就業(yè) ，分擔(dān)了政府相當(dāng)一部分的公共管理責(zé) 任。（ 六 ） 加 強(qiáng) 物 業(yè) 企 業(yè) 的 監(jiān) 管，培育本地物業(yè) 企 業(yè) 的成 長 壯大一要 嚴(yán) 把物 業(yè) 企 業(yè) 準(zhǔn)入關(guān)口，加強(qiáng)資質(zhì) 管理，防止濫 竽充數(shù)的物業(yè) 企 業(yè) 和個(gè)人 擾 亂物 業(yè) 管理市 場 。二要千方百計(jì) 培育本地物業(yè) 企 業(yè) 成 長 ， 樹 立幾家本地品牌物業(yè) 公司，為 物 業(yè) 管理 長遠(yuǎn)發(fā) 展奠定主體基礎(chǔ) 。中小城市的物業(yè) 管理起步不久，需要政府保護(hù)和扶持，在一個(gè)不完善的市場 條件下，不

23、能生搬硬套所謂 放開 競 爭的理 論 ，把本土的企 業(yè) 做大做 強(qiáng) 之后，走出門 盈利，才能為 本地 經(jīng)濟(jì) 作 貢 獻(xiàn)。三要主管部門經(jīng) 常深入小區(qū)，聽取業(yè) 主和物 業(yè) 企 業(yè) 的意 見 ，及 時(shí) 幫助解決小區(qū)物業(yè) 管理的困 難 ，及 時(shí)糾正 監(jiān) 管 過 程中的偏差，努力建設(shè) 一個(gè) 業(yè) 主和物 業(yè) 管理企 業(yè) 的良好互 動(dòng) 關(guān)系。市 場 化的 現(xiàn) 代物 業(yè) 服 務(wù) ，是 現(xiàn) 代化城市物業(yè) 管理 發(fā) 展的必由之路。物業(yè) 管理企 業(yè) 也是 協(xié) 助政府 實(shí) 行社會(huì)管理的一支重要力量。物業(yè) 管理的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì) 效益在 發(fā) 達(dá)地區(qū)已 經(jīng)顯現(xiàn) 。我國中小城市，特別 是內(nèi)地中小城市的政府部門 ， 應(yīng)該預(yù)見 到物 業(yè)管理的潛在價(jià)值 ，及早 謀 劃物 業(yè) 管理的 總 體 戰(zhàn) 略，做到提前介入，規(guī) 模化 發(fā) 展，市場 化運(yùn)作，抓緊 部署，使物業(yè) 管理與城市發(fā) 展同步。（ 七 ） 加 強(qiáng) 相關(guān)立法加快物 業(yè) 相關(guān)法律法規(guī)