商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報(bào)案例分析

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報(bào)案例分析一、（好百年合作方式分析）二、背景： 項(xiàng)目商場(chǎng)的地理位置具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260 多米的長(zhǎng)度，可謂商機(jī)無(wú)限。三、好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個(gè)面積很小的分 店，對(duì)外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速，需要在南山開店擴(kuò)展市場(chǎng)， 目前南山在售的商場(chǎng)中， 只有本項(xiàng)目地理位置、 面積大小等硬件條件相對(duì)比 較合適，因此好百年對(duì)本項(xiàng)目也表現(xiàn)出比較大的興趣。四、好百年租用方式 商場(chǎng)正常銷售，然后將商場(chǎng)部分整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日 后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。五、發(fā)展商則按照每年 8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。六、制定經(jīng)濟(jì)分

2、析假設(shè)條件的原則1、與好百年簽定的租期時(shí)間不超過 10 年。七、給好百年租金的最終結(jié)果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額。八、制定經(jīng)濟(jì)分析的假設(shè)條件（注：由于商場(chǎng)兩層面積確定，此經(jīng)濟(jì)分析按照商場(chǎng)兩層面積為7000卅計(jì)算。）九、假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到 100%的銷售率。十、 租金試算1、計(jì)算方法說明：根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件， 不論給好百年的租金以及售價(jià)如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式： 實(shí)際銷售總金額 -回報(bào)客戶的金額 +好百年租金 -不可預(yù)見費(fèi) =純銷售額 其中：實(shí)際銷售總金額 是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。回報(bào)客戶的金額

3、是發(fā)展商每年按照 8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額； 好百年租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費(fèi) 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價(jià)X 7000銷售均價(jià)X 7000X 8%X租期+月租金X 7000X12X租期銷 售均價(jià)X 7000X 3%=已知均價(jià)X 7000(其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為已知。)2、本項(xiàng)目商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格(具體形成過程參見銷售執(zhí)行報(bào)告一一商場(chǎng)價(jià)格部分)一層二層銷售均價(jià)2.4萬(wàn)元/ m21.2萬(wàn)元/ m2整體均價(jià)

4、1.8萬(wàn)元/ m2此整體均價(jià)為公式中的已知均價(jià)。3、計(jì)算數(shù)據(jù)說明按照好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；不 可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，建議按照每年12%遞增，具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引好百年經(jīng)營(yíng)，憑借好百年的品牌效應(yīng)與號(hào)召力，三年經(jīng)營(yíng)下來(lái)，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的 提高。為保證發(fā)展商能有良好的租金收益， 建議從第四年開始租金按照一定的比 例遞增。4、計(jì)算過程8年租期將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價(jià)X 7000銷售均價(jià)X 7000X 8%X 8 +月租金

5、X 7000X 12X 3+ 月租金X 12X 7000X(1+12%) 1 (1 + 12%) 5 /1 (1 + 12%)-銷售均價(jià)X 7000X 2.5%= 18000X 7000得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)二53731 361 X月租金按照月租金從60元加到120元加的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷 售均價(jià)，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才 能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。二層均價(jià)按照2 : 1的比例計(jì)算。計(jì)算結(jié)果為：月租金整體均價(jià)一層均價(jià)二層均價(jià)租金收益（萬(wàn)元）回報(bào)金額（萬(wàn)元）需貼補(bǔ)的金額（萬(wàn)元）503568147575237874235

6、15985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額每年租金表（元/ m2）前二年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租

7、期計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為:月租金整體均價(jià)一層均價(jià)二層均價(jià)租金收益（萬(wàn)元）回報(bào)金額（萬(wàn)元）需貼補(bǔ)的金額（萬(wàn)元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026

8、000130001077310920147100478263763188119702678-9292純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額。當(dāng)租金達(dá)到80元/卅，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/卅時(shí)，發(fā)展商需 貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過這個(gè)價(jià)格，則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng) 增加。當(dāng)租金達(dá)到90元/叭 商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元加時(shí)，發(fā)展商的租金收益超 過了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足給客戶回 報(bào)的金額，還有盈余。每年租金表（元/tf）前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138

9、155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221結(jié)論：從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元加時(shí)，銷售價(jià)格比較接近目前的市場(chǎng)水平說明:租期越長(zhǎng)，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增 力卩，這樣必定要提供商場(chǎng)的銷售價(jià)格來(lái)填補(bǔ)，則對(duì)銷售的壓力就很大。好百年的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加， 也會(huì)提供商場(chǎng)的銷售 價(jià)格，增大銷售壓力。Word是學(xué)生和職場(chǎng)人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實(shí)，這個(gè)軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號(hào)以后，會(huì)自動(dòng)編號(hào)段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對(duì)齊， Ctrl + R 右對(duì)齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關(guān)于替換，里面又大有學(xué)問！有時(shí)候Word文檔中有許多多余的空行需要?jiǎng)h除，這個(gè)時(shí)候我們可以完全可以用查找替換”來(lái)輕松解決。打開 編輯”菜單中的 替換”對(duì)話框，把光標(biāo)定位在 查找內(nèi)容”輸入框中，單擊 高級(jí)”按鈕，選擇 特 殊字符”中的段落標(biāo)記”