商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛簡(jiǎn)析

1、隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已 成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛也日益凸現(xiàn)，成 為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商品房問(wèn) 題為近幾年來(lái)的十大投訴熱點(diǎn)。近年來(lái)我市商品房買(mǎi)賣(mài)合同 糾紛案件也呈明顯上升趨勢(shì)。一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的類型與特點(diǎn)近年來(lái)受理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，爭(zhēng)議類型主要 表現(xiàn)為逾期辦理房產(chǎn)證、閣樓辦證和計(jì)價(jià)面積、延期交房、 交房不符合條件、房屋質(zhì)量、面積差異、一房多賣(mài)、廣告宣 傳問(wèn)題等。其中，主要集中在逾期辦理房產(chǎn)證爭(zhēng)議類型上。 以訴訟主體身份劃分，均是商品房買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商提起的訴 訟。應(yīng)當(dāng)在逾期辦理房產(chǎn)證爭(zhēng)議類型上，主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商提供的手續(xù)

2、或證明文件沒(méi)有提供或者遲延提供，導(dǎo)致買(mǎi)受人 無(wú)法辦理或者遲延辦理權(quán)屬登記手續(xù)。最高人民法院關(guān)于 審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第 十八條規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在一定期限屆滿后 未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以 確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定 的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定，現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng) 自銷售合同簽訂之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房 屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人 辦理土地使用權(quán)變更和

3、房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的 證明文件。在閣樓辦證和計(jì)價(jià)面積爭(zhēng)議類型上， 主要是買(mǎi)受人對(duì)閣 樓能否辦證存在模糊的認(rèn)識(shí)，事實(shí)上目前閣樓在本市尚不能 辦理產(chǎn)權(quán)證。另外，本市開(kāi)發(fā)商對(duì)閣樓的計(jì)價(jià)面積的方式上 多種多樣，有的按照閣樓下面的商品房面積，有的按照閣樓 覆蓋面積（不分層高），有的按照閣樓 2.2 米層高以上面積 作為計(jì)價(jià)面積，由于沒(méi)有統(tǒng)一操作，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā) 商在理解產(chǎn)生重大分歧。在面積差異爭(zhēng)議類型上， 主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商交付給買(mǎi)受 人的商品房實(shí)際面積大于商品房買(mǎi)賣(mài)合同所約定的面積，且 超過(guò)了 3%的比例。 最高人民法院 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同 糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十八條規(guī)

4、定：出賣(mài)人 交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài) 合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi) 有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積 誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格 據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積 誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤 差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受 人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3% 以

5、內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人， 面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受 人。在一房多賣(mài)爭(zhēng)議類型上， 主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商由于工作人 員的疏忽而將已被出賣(mài)的車庫(kù)、儲(chǔ)藏室再次轉(zhuǎn)讓給他人，或 者是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)訂協(xié)議后，而在簽訂正式 的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，由于在某些條款上發(fā)生爭(zhēng)議而不能解 決時(shí)，開(kāi)發(fā)商再次出賣(mài)引發(fā)糾紛。這類糾紛特點(diǎn)表現(xiàn)為： 一是案件受理數(shù)大幅增加。從 2 007 年的情況看， 該類案件在法院受案數(shù)量上已躍居第三位， 排在交通事故損害賠償、離婚案件之后。二是當(dāng)事人維權(quán)意 識(shí)加強(qiáng)。 在逾期辦證爭(zhēng)議上， 2007 年是買(mǎi)受人權(quán)利意識(shí)特別 增強(qiáng)的一年，雖

6、然以前也有逾期辦證的情況，但基本上沒(méi)有 提起訴訟主張權(quán)利的；延期交房發(fā)生后，買(mǎi)受人有主張解除 合同的權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)中主張解除合同的占極少數(shù)，更多的買(mǎi) 受人選擇主張違約金賠償。買(mǎi)受人之所以選擇主張違約金而 不是解除合同，與近年本市商品房?jī)r(jià)格上升有很大關(guān)系；商 品房面積差異爭(zhēng)議在過(guò)去均沒(méi)有成訟的案件，但在 2008 年 已有訴訟。 三是案件社會(huì)影響大。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛具有 群體性特點(diǎn)，涉及面廣，很多問(wèn)題在同一小區(qū)具有共同性， 這些糾紛一旦成訟，帶來(lái)的社會(huì)影響非常大。二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的防范商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛出現(xiàn)在合同履行過(guò)程中， 但是其產(chǎn) 生的根源主要在合同簽訂過(guò)程中，雙方對(duì)各自權(quán)利義務(wù)的認(rèn)

7、識(shí)與明確的程度是影響合同履行的重要因素。遵守法律法規(guī) 的規(guī)定，嚴(yán)格辦理各種審批手續(xù)是減少糾紛的前提 ; 完善合 同約定，是減少糾紛的基礎(chǔ) ; 相互理解、彼此支持是化解糾 紛的關(guān)鍵 ; 及時(shí)采取措施，是減少損失的途徑。在出現(xiàn)爭(zhēng)議 時(shí)，及時(shí)采取措施這點(diǎn)上非常重要，如遇到可能導(dǎo)致逾期辦 證的情形，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)及時(shí)通知買(mǎi)受人，如實(shí)講明逾 期辦證的原因，爭(zhēng)取買(mǎi)受人的諒解與配合。買(mǎi)受人也應(yīng)積極 配合開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，及時(shí)提供自己的委托證明、身份證 明，繳納相關(guān)的費(fèi)用，在保護(hù)自己權(quán)益的同時(shí)，積極督促協(xié) 助開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極辦理與商品房 有關(guān)的一切審批手續(xù)，買(mǎi)受人可以

8、進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。雙方應(yīng) 就合同中的房屋交付日期、房產(chǎn)證辦理日期、違約條款及爭(zhēng) 議解決方式等予以明確?，F(xiàn)階段商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要是由 商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本加上雙方約定的內(nèi)容形成的， 對(duì)于雙方權(quán)利義務(wù)的分配有制式的選擇性條款，又有約定條 款。買(mǎi)受人在對(duì)合同條款的意義以及相應(yīng)的法律后果不理解 時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商作出解釋，也可以對(duì)合同作出修改，簽 訂補(bǔ)充協(xié)議或作出特別約定，避免因約定不明或者理解差異 引來(lái)日后的訴爭(zhēng)。合同履行過(guò)程中，雙方應(yīng)盡勤勉誠(chéng)信義務(wù)，積極通知或 者詢問(wèn)工程的進(jìn)展?fàn)顩r，對(duì)可能發(fā)生的不利情況進(jìn)行溝通。在合同簽訂及履行的全過(guò)程，雙方均可聘請(qǐng)專業(yè)人員提 供法律服務(wù)，防范不利局面的出現(xiàn)。三、

9、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解決方式商品房買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中發(fā)生了爭(zhēng)議，可以選擇以 下糾紛解決方式：自行協(xié)商解決：爭(zhēng)議發(fā)生后，各方通過(guò)自行協(xié)商解決糾 紛。非訴訟調(diào)解：仲裁、訴訟以外解決當(dāng)事人之間民事?tīng)?zhēng)議 的方式，在我國(guó)通常是指在行業(yè)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、人民調(diào) 解委員會(huì)的主持下，爭(zhēng)議雙方自愿達(dá)成協(xié)議解決糾紛。仲裁：雙方簽訂仲裁協(xié)議，向協(xié)議選定的仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng) 仲裁。生效的仲裁裁決，一方若不履行，另一方可向人民法 院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。民事訴訟：爭(zhēng)議各方將爭(zhēng)議的糾紛向有管轄權(quán)的人民法 院提起訴訟。這四種解決途徑可以選擇使用。需要注意的是仲裁與民 事訴訟為相互平行獨(dú)立的糾紛解決機(jī)制，當(dāng)事人只能適用其 中的一個(gè)。法院

10、審理該類糾紛堅(jiān)持的原則是“能調(diào)則調(diào)，當(dāng)判則判，調(diào) 判結(jié)合，案結(jié)事了”， 從而依法保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人 的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為。Word是學(xué)生和職場(chǎng)人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實(shí)，這個(gè)軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開(kāi)啟新世界的大門(mén)。Tab+Enter,在編過(guò)號(hào)以后，會(huì)自動(dòng)編號(hào)段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤(pán)操作吧Ctrl + L 左對(duì)齊， Ctrl + R 右對(duì)齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關(guān)于替換，里面又大有學(xué)問(wèn)！有時(shí)候Word文檔中有許多多余的空行需要?jiǎng)h除，這個(gè)時(shí)候我們可以完全可以用查找替換”來(lái)輕松解決。打開(kāi) 編輯”菜單中的 替換”對(duì)話框，把光標(biāo)定位在 查找內(nèi)容”輸入框中，單擊 髙級(jí)”按鈕，選擇 特 殊字符”中