招商工作計(jì)劃書(完整版)

1、專業(yè)計(jì)劃模板I PROFESSIONAL PLAN計(jì)劃編號(hào):YT-FS-7092-44招商工作計(jì)劃書（完整版）According To The Actual Situation, Through Scientific Prediction, Weighing The Objective Needs AndSubjective Possibilities, The Goal To Be Achieved In A Certain Period In The Future Is Put Forward深思遠(yuǎn)慮目營(yíng)心匠Think Far And See, Work Hard At Heart計(jì)劃書編

2、號(hào)：YT-FS-7092T4編訂：* 批準(zhǔn)：*招商工作計(jì)劃書（完整版）備注：該計(jì)劃書文本主要根據(jù)實(shí)際情況，通過科學(xué)地預(yù)測(cè)，權(quán)衡客觀的需要和主觀的可能，提出 在未來一定時(shí)期內(nèi)所達(dá)到的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的必要途徑。文檔可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改和使 用。招商工作計(jì)劃書范文 目錄刖§第一部分商業(yè)定位 第一章項(xiàng)目總體定位 一、前期溝通總結(jié) 二、項(xiàng)目總體定位 三、項(xiàng)目的功能定位 第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位 一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位 第三章商業(yè)名稱定位 一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、

3、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二部分招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作計(jì)劃表刖§商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài), 在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著一一 高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。 要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分 析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克 風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈， 隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市 中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、 鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高 點(diǎn)，就要做好

4、工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是 關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要 做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來指導(dǎo)。我們 的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié) 環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一 戰(zhàn)役。項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積累前期客 戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。 但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè) 準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思 想。第一部分項(xiàng)目定位第一章項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目, 因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在 宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋

5、找恰當(dāng)?shù)某雎贰?前期報(bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌 市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了 “批發(fā)mall” 的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定 位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能 夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的 市場(chǎng)定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏 足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零 業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免 正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目 在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈 外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)

6、 目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的 基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、項(xiàng)目的總體定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展 示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大 型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、項(xiàng)目的功能定位1、功能組合（1）展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能 區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店” 的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng) 態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市 場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸 收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供 了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便 于

7、看樣定貨）；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽 展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái), 有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔 商品交易中心的定位）；銷售形式以開架式銷售為主， 統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境（良好的購(gòu)物環(huán)境 有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交 易量;減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境）對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但 需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣 店）；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（mis系 統(tǒng)）-預(yù)留管線。（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是 市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平； 同學(xué)院

8、、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧 問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì) 劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排 各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成 為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、 冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系 列淑女系列動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市 場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有 才干；(3)零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人 氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的

9、業(yè)態(tài) 引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的 企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè) 體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶, 它走的是一種c&c的批零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式超市功能?；?者引入專業(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng) 銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家 居超市、法國(guó)的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行 業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小 批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。 同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以匯聚 消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資 商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成功率。(4)休閑娛樂功能

10、本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的 經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛 樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要， 接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā) 業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。 同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施 和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填 補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)?配套服務(wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為 主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃 批發(fā)商會(huì)所,設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、 桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng) 休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置

11、商務(wù)娛樂、 餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。（5）倉(cāng)儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型 批發(fā)mall,倉(cāng)儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本 案的經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空 間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、 小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提 供小包裝，并集中配送；倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必 須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)可以 委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)模式， 實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。（6）信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收

12、集、 加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息， 以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息 中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能 為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī) 劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜 志、報(bào)）、internet網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以 預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并 實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企 業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每

13、年必須有完整的廣告計(jì)劃, 廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同 利益； 借internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（7）商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客 戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過程中，必然 有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活 動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū) 就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能 力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè) 完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。 商務(wù)洽談室：供小企業(yè) 按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有 辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽 談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)； 會(huì)議室/中 心:

14、供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用； 俱樂部： 中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面 可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù)； 電子商務(wù)中心：文字 處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價(jià) 服務(wù)，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些不足；秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、 網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄服務(wù)，談判記錄等；理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)管理（記帳、憑證、報(bào)表），真正了解經(jīng)營(yíng)的財(cái) 務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的安全性 和經(jīng)營(yíng)過程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客

15、戶的 辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的 商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。（8）管理功能管理是保證交易的正常化的基本保 障 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參 加的市場(chǎng)管理委員會(huì)； 制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定;解決市場(chǎng)糾紛和分歧； 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火； 確定 商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)； 處理緊急情況的問題； 組織 有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)； 爭(zhēng)取政 府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具 有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。（9）公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才 能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi) 部

16、和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體 現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào) 一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀 環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等； 內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高， 環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境， 還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào) 警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市 場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類 四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式門類配置 標(biāo)準(zhǔn)門 類 權(quán)重比例門類細(xì)分基礎(chǔ)門類 食品類35%包裝食 品、禮裝食品、保健品、綠色食品等 煙酒類 煙、酒、 飲料等服裝類各類服裝

17、、鞋帽、紡織品等發(fā)展型門 類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用 品、家具、精美工藝品、花卉等電器類電視、音響、 電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、 消毒柜等 玩具、文具類 兒童玩具、成人智力玩具、 辦公文化用品、樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休 閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器材、 老年保健器材、休閑體育服裝及用品等 影象圖書各 類圖書、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小 百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、 零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為 依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)功能于 一

18、體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商 業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江 西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、 服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、 素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集 中體現(xiàn)。四、管理功能定位商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè) 案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)策劃的核 心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān)重 要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大 改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。首先,從發(fā)達(dá)國(guó)家來看,現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、 執(zhí)行以及管理

19、客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依 據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的成本提供客戶需要 的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在 傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，企業(yè)服 務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物 流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服 務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)， 無論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn) 代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn) 用能力、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化 組織與管理能力都明顯不足。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯， 但是物流的組織和

20、管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物 流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我 國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門 分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、 民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊 管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局， 嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政 體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn) 代物流的進(jìn)一步發(fā)展。1、現(xiàn)有管理格局 洪城大市 場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退, 最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、舌L、差、小、效益低、 缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表現(xiàn)在：鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位金潤(rùn)物流中心打破

21、原有市場(chǎng) 格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、服務(wù)等多 種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的同時(shí)開 創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的管理還突 出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來任其搶生意到對(duì) 各經(jīng)營(yíng)業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn) 物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資源并提升為具有現(xiàn)代 物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶 搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任 務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最 終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代 化的管理體系4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理結(jié) 構(gòu)是指：按職能

22、劃分的部門與按產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng) 目劃分的部門結(jié)合起來的組織形式，每個(gè)成員均要在 “條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這 種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核 算，提高了決策質(zhì)量。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位商業(yè)要成功，經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形 成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反 復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很 強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1 .主題物流定位本項(xiàng)目處于洪城板塊的洪城大 市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng) 巨大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大 的市場(chǎng)輻射力。無論是傳統(tǒng)物流

23、，還是現(xiàn)代物流，物 流的定義決定了 “物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng) 濟(jì)體系。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展 的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、大商貿(mào)、大 物流”的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段，這種不具備任何主題、沒有 產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物 流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國(guó)內(nèi)物流建設(shè)之所以“雷聲 大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流 的定位提升到“主題物流”定位。主題物流在現(xiàn)代物 流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購(gòu) 物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全 過程。2 .經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧 組成，真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)行多元化

24、 經(jīng)營(yíng),最大限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，提升了消費(fèi)的 比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位現(xiàn)代商業(yè)生 活 形象定位商業(yè)航母;新城標(biāo);新引擎功能定位 批 零市場(chǎng)功能區(qū)門類定位定位 基礎(chǔ)性門類35%食品 煙酒 信息服務(wù)區(qū) 服裝 發(fā)展性門類35%家居電器 玩具、文具展示交易中心娛樂休閑區(qū)潛質(zhì)性門類 10%休閑用品酒店影象圖書大綜傳統(tǒng)門類17%日 用小百貨 倉(cāng)儲(chǔ)配送 特殊門類3% 土特產(chǎn)貨運(yùn)服務(wù) 區(qū)古玩管理及商務(wù)辦公區(qū)目標(biāo)客戶批發(fā)商業(yè)、零 售商業(yè)、輔助商業(yè)、配套服務(wù) 價(jià)格定位3 .定位規(guī)劃1）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研 過程中，通過對(duì)“xx大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)” 問題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的

25、重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省, 糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29%,所以三農(nóng)問題尤顯 突出。南昌市是江西省唯一一個(gè)核心城市，南昌在解 決“三農(nóng)”問題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革 的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大“都市 經(jīng)濟(jì)圈”（長(zhǎng)三角、珠三角），如何幫助、引導(dǎo)江西的 優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的發(fā)達(dá)地區(qū) 市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，提高農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品銷 售的直接收入；降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)入到 商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng) 市場(chǎng)模式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品流 通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)， 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，發(fā)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)

26、品流通 組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通成本，都是南昌市今天不得 不面對(duì)的事情。隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技發(fā)展的強(qiáng)力 推動(dòng)，今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)已經(jīng)接近耕種“工業(yè)化”，解放 農(nóng)村，引到一部分農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”，通過有效 地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度提高產(chǎn)品 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng) 改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技 術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資中小企 業(yè)融資和商務(wù)服務(wù)等配套功能，在貿(mào)易往來、技術(shù)交 流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作 用，其1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞 臺(tái)上扮

27、演著越來越重要的角色。金潤(rùn)物流要區(qū)別于其 它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要 我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來緊密地聯(lián)系政治形 式，使定位別具一格卻又具有可操作性。 定位規(guī)劃 由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng) 產(chǎn)品主題物流，提高江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借 此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè) 高度。亟待解決的“三農(nóng)問題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用 的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司 站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位 與作用，經(jīng)過反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定 位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航 母“中國(guó)（江西）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽

28、城”糧農(nóng)產(chǎn)品博覽 城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體，其 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深 加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、 方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng) 業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉 麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引 入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。依靠先 進(jìn)的管理理念，通過博覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng) 銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理、經(jīng) 營(yíng)管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī) 范以及產(chǎn)品整合能力差的落后市場(chǎng)模式。 效果預(yù)測(cè) 糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問題，因而，政府無 論是

29、在關(guān)注上還是在支持度上都會(huì)有所偏重。而且只 要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力還是挺大的。只要 管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展的具有很大 的潛力。2）制造業(yè)主題 定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽 城由于與政策的聯(lián)系緊密，一方面在政策上可能取得 優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋 找另一條同樣是具有市場(chǎng)爆破力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的 定位。 定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制 造業(yè)產(chǎn)品博覽城效果預(yù)測(cè)第二部分招商策略第一章招商策略一、策略延續(xù)“贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物 流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié) 之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開也是遵循 著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟“贏了”的前 提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。 公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國(guó)性高檔次的論壇或是座 談，（論題可以類似為：中國(guó)物流市場(chǎng)各何處去？新經(jīng) 濟(jì)下中國(guó)特色物流中心的建設(shè)、南昌物流的特點(diǎn)及基 礎(chǔ)等），邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。媒體報(bào)道 緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上 步伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)