業(yè)委會簽訂物業(yè)服務合同協(xié)議書應當注意的法律事項精選文檔

1、業(yè)委會簽訂物業(yè)服務合同協(xié)議書應當注意的法、 '律事精選文檔TTMS system office room TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同應當注意的法律事項一、物業(yè)服務合同的作用物業(yè)服務合同是規(guī)定業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方權(quán)利義務關(guān)系的重要法律文件。 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能 履行 物業(yè)服務合同的約定， 導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應當依法承擔相應的 法律責任。 法院在審理物業(yè)服務糾紛時，也以物業(yè)服務合同為主要依據(jù)之一。因此，物 業(yè)服務合同是維 護業(yè)主權(quán)益的重要依據(jù)。二、物 業(yè)服

2、務合同的種類1、根 據(jù)物業(yè)服務合同簽訂的主體和時間不同，物業(yè)服務合同可以分為前期物業(yè)服務合同與后期物業(yè)服務合同。在業(yè)主大會成立之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。業(yè) 主大 會、業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間 締結(jié)物 業(yè)服務合同，自物業(yè)服務合同生效之曰起原前期物業(yè)服務合同自然 終止。本文僅對由業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同這 種情 況進行探討。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務合同的情況比較少見，前期物業(yè)服務合同也不在本文敘述范圍。2、根 據(jù)物業(yè)服務收費的方式不同，物業(yè)服務合同可以分為包干制物業(yè)服務合同與酬金制物業(yè)服

3、務合同。包干制是指由合同雙方根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤，協(xié)商 確 定物業(yè)費收費標準，業(yè)主按此標準交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費、提供物業(yè)服務，自負盈虧。酬金制是指，合同雙方根據(jù)物業(yè)服務成本和物業(yè)服務企業(yè)的酬金確定一個預收費標 準，由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)費。預收的物業(yè)服務成本屬于代管性質(zhì)，為所交納 的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。如果預收的物 業(yè)費 不足以支付物業(yè)服務成本及物業(yè)服務企業(yè)的酬金，差額部分應當由業(yè)主補交；若有結(jié)余，仍屬于業(yè)主所有。三、業(yè)委會與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同的流程1、選聘物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)

4、管理條例的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大 會 議事規(guī)則的規(guī)定程序由業(yè)主大會決定。2、 與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理 規(guī) 約的有關(guān)規(guī)定。3、簽訂物業(yè)服務合同四、業(yè)委會與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同應當注意的法律事項1、注意程序合法性業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。業(yè)委會無權(quán)自主選聘物業(yè)服務企業(yè)以及確定物業(yè)服務合同內(nèi)容，物業(yè)服務企業(yè)選聘 方 案或者物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容應該經(jīng)過業(yè)主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè) 服務 企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的

5、業(yè)主同 意。特別 需要注意的是，有些小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主委員 會簽訂物業(yè) 服務合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過業(yè)委會方可簽訂，業(yè)委會的行為需嚴格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程 序 不合法，可能導致物業(yè)服務合同無效或者被撤銷。2、注意明確雙方各自的權(quán)利和義務如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。物業(yè)服務活動包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理'維 護物 業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個小區(qū)的具 體情況又 各不相同。由于認知上的差異， 很可能導致物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對合同條款的 理

6、解出現(xiàn)偏差， 產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務，對合同雙方來說都具有不可 忽視的意義。物業(yè)服務合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有：（1）收益歸屬：車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收 益的 歸屬；（2）服務范圍和標準：哪些事項屬于物業(yè)服務范圍，哪些不屬于物業(yè)服務 范圍，哪些 服務可以另行收費， 哪些不應當另行收費； 約定應符合北京市住宅物業(yè)服務 等級規(guī)范（試行） 一級、 二級還是三級標準， 如果有超過或低于該標準的特別約定應另 行寫明；（3）物業(yè)費收 費標準、時間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費的抗辯 權(quán)，無正當理由業(yè)主拒交物業(yè) 費的違約責任； （4）物業(yè)管理用房的使用， 有的物業(yè)公 司擅自將物業(yè)管理用房出租， 而物業(yè) 服務合同對此卻沒有相應規(guī)定， 引發(fā)一系列行政投 訴和民事訴訟； （5）合同終止的條件： 期 滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大 會、業(yè)委會、業(yè)主委員會在什么情況下可以提前 解聘物業(yè)服務企