房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任

1、前期物業(yè)管理中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任中華人民共和國建筑法及臨汾市前期物業(yè)管理責(zé)任規(guī)定對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任和義務(wù)作了明確的規(guī)定，現(xiàn)摘抄部分內(nèi)容以作分 o中華人民共和國建筑法第六十條建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu) 的質(zhì)量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn) 的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合 格的，不得交付使用。第六十二條建

2、筑工程實行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工 程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工 程等項目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。第六十三條任何單位和個人對建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向 建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門進(jìn)行檢舉、控告、投訴。臨汾市前期物業(yè)管理責(zé)任規(guī)定第十九條辦理物業(yè)管理移交手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會及供水、供電、供熱等相關(guān)單位提交下列相關(guān)資料。并辦理物業(yè)及相關(guān)資料手續(xù)?？⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)

3、、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；供水、供電、供熱等設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其它資料。第二十條前期物業(yè)管理中所出現(xiàn)的矛盾和問題，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，并承擔(dān)相關(guān)費用。屬工程質(zhì)量問題的，依照質(zhì)量保修辦法執(zhí)行。未通過小區(qū)竣工綜合驗收并取得 住宅小區(qū)竣工驗收備案證書 之前， 一般不得使用小區(qū)專項維修資金。物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程一、目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。二、適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。三、職責(zé)（一）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物

4、業(yè)的接管手續(xù)。（二）接管小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。（三）接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。四、程序要點（一）接管驗收的準(zhǔn)備工作1新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組， 對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收， 以確保所接管物業(yè)基本合格， 滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。2成立物業(yè)接管小組：(1)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組：(2)接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、 工程、 設(shè)備資料的驗收移交工作：管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的

5、驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、 公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。3接管驗收前的準(zhǔn)備：接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；(2)派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；(3)提前參與開發(fā)準(zhǔn)則申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；(4)準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：房屋本體接管驗收表：公共配套設(shè)施接管驗收表：機電設(shè)備接管驗收表：接管驗收問題整改表。(二)接管驗收的工作程序1總經(jīng)理下達(dá)接管驗收指令。2公司組建接管驗收小組。3作好接管驗收準(zhǔn)備。4進(jìn)行資

6、料驗收移交。5驗收是否合格。(1)是否要求正確、真實補齊資料；(2)是否進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收。6是否合格(1)是否要求開發(fā)商限時整改：(2)是否記錄歸檔。(三)資料的接管驗收。開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：(1)項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；(2)規(guī)劃許可證；(3)投資許可證；(4)土地使用合同；(5)建筑開工許可證；(6)用地紅線圖。2綜合竣工驗收資料： 竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )；(1)建設(shè)工程竣工驗收證書；(2)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；(3)供水合同；(4)供電協(xié)議書、許可證；(5)

7、供氣協(xié)議書、許可證；(6)有線電視合格證；(7)通信設(shè)施合格證；(8)電梯準(zhǔn)用證。3施工設(shè)計資料：(1)地質(zhì)報告書；(2)全套設(shè)計圖紙：(3)圖紙會審?fù)ㄖ獑危?4)設(shè)計變更通知單：(5)工程預(yù)決算報告書：(6)重要的施工會議紀(jì)要：(7)隱蔽工程驗收記錄：(8)沉降觀測記錄：(9)其他可能會影響將來管理的原始記錄。4機電設(shè)備資料：(1)機電設(shè)備出廠合格證：(2)機電設(shè)備使用說明書(要求中文 )：(3)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；(4)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。5業(yè)主資料：(1)已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；(2)已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。(四 )物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別l 接管

8、驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。2接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將而非具有法律效力的政被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，府評價行為。(五)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法l 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。(六)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)1主體結(jié)構(gòu)：(1)外墻不得滲水；(2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫

9、皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。3內(nèi)墻面：(1)抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；(2)塊料(如瓷磚)面層： 粘貼牢固， 無缺棱掉角； 面層無裂紋損傷， 色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2 厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。6木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7門、窗。(1)門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；(2)門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；(3

10、)玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：(4)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：(5)電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：(6)不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；(7)高檔裝飾閡裝飾完整。8樓梯、扶手：(1)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；(2)樓梯無裂縫，無表皮剝落。9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。11 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。12 電器插座安裝牢固，符合"左零右火"規(guī)定，電源已接通正常。13有線電視已開通，收視良好。14 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈

11、活，接觸良好。15燈個安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。17 衛(wèi)生潔具安裝牢固， 配件齊全， 無污漬和刮花， 接口密實， 無滲漏現(xiàn)象， 無堵塞，排水通暢。18 給水設(shè)施安裝牢固， 接口密實， 無滲漏、 銹跡、 流水通暢， 有足夠壓力。19 地漏、 排水管道安裝牢固， 配件齊全， 接口密實， 無滲漏現(xiàn)象， 無堵塞， 排水通暢，完好無損。20門鈴、對講電話安裝牢崮，操作靈活，效果良好。21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。(七)公共配套設(shè)施接管驗

12、收標(biāo)準(zhǔn)1天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。3屋面避雷設(shè)施連接牢固。4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。5綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。6道路：(1)路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；(2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；(4)交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。7室外消防栓：(1)消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；(2)消防設(shè)施配件齊全；(3)消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。8樓宇門

13、牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。10保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。11 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。12停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。14 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。15沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。16護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。19信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面

14、平整光潔。(八)機電設(shè)備的接管驗收1電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。2變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全， 標(biāo)識清楚、 機房配置齊全， 通風(fēng)、 采光良好， 設(shè)備表面油漆完好， 無損傷。3中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。5消防監(jiān)控設(shè)備型號與移

15、交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。6給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。7保安監(jiān)控設(shè)備同消防監(jiān)控設(shè)備。(九)接管驗收遺留問題的處理1遺留問題的登記確認(rèn)：(1)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在 接管驗收資料遺留問題登記表 中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；(2)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在 接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表 中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；2 對資料

16、遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；3對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；4對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備： 忘的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。（十）接管驗收資料遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。五、記錄（一）接管驗收遺留問題登記表（二）接管驗收沒施、設(shè)備遺留問題登記表附：物業(yè)工程驗收移交項目物業(yè)工程移交項目表（一）項目評價存在問題整改建議高、低壓配電室電主要機電配電箱氣 系樓

17、宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插座 及配電箱統(tǒng)防地接地系統(tǒng)其它中央空調(diào)機組冷凍機組空水泵、換熱器等設(shè)備地?zé)嵯到y(tǒng)調(diào)暖通管路系統(tǒng)系公共區(qū)域暖通用管井燃?xì)庠O(shè)施管井統(tǒng)公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井樓宇排氣設(shè)施其它給公共區(qū)域生活用水管井蓄水箱（池）、管路排草坪等澆灌設(shè)施衛(wèi)生潔具等設(shè)施水排水管路等設(shè)施公共區(qū)域排水管井系化糞池及排污設(shè)施公共區(qū)域排污管井及管路統(tǒng)其它物業(yè)工程移交項目表（二）專案評價存在問題整改建議電梯系統(tǒng)電梯轎廂及設(shè)備井道與底坑附屬設(shè)備曳引及其它設(shè)備井道照明等井道門等電氣控制設(shè)備系統(tǒng)其 它消防系統(tǒng)車庫各種指示標(biāo)志燈噴淋頭/煙、溫感探頭消火栓管路及設(shè)備滅火器等設(shè)備消防水池（箱）消防電氣控制設(shè)備監(jiān)控中心設(shè)備其 它

18、物業(yè)工程移交項目表（三）項目評價存在問題整改建議電話系統(tǒng)設(shè)備通信樓宇電話插座等網(wǎng)有線電視設(shè)備絡(luò)樓宇有線電視插座等系公共廣播/應(yīng)急廣播設(shè)備癡音響設(shè)備樓樓宇監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)宇監(jiān)控樓宇監(jiān)控用的各種傳感器等系統(tǒng)辦 辦工自動化系統(tǒng)設(shè)備公物業(yè)管理營運信息系統(tǒng)白辦公和服務(wù)系統(tǒng)登J化信息服務(wù)系統(tǒng)系智能卡管理體制系統(tǒng)工程統(tǒng)一計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)登入侵報警系統(tǒng)全 電視監(jiān)控系統(tǒng)防出入口控制系統(tǒng)范電子巡更系統(tǒng)系車庫管理系統(tǒng)統(tǒng)綜建筑群主干線合建筑物主干線布線水平布線系屋宇工作區(qū)布線統(tǒng)其:各類編程手冊、相關(guān)軟件及ID它地址碼手冊物業(yè)工程移交項目表（四）項目評價存在問題整改建議1.主體結(jié)構(gòu)：地基鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)樓抗震性能宇2.外墻：土防水建墻及墻面3.屋面：工保溫隔熱性能程防水性能排水設(shè)施面層4.樓宇地面5.公共樓梯6.門窗玻璃7.衛(wèi)生間防水8.其它物業(yè)設(shè)施交接書序號交接項目型號規(guī)格數(shù)量接收意見處理結(jié)果確認(rèn)1234567891011121314151617181920212223管理 公司經(jīng)辦人簽名：管理公司蓋章：發(fā) 展 商經(jīng)辦人簽名：發(fā)展商蓋早：房屋及公用設(shè)施竣工和接管驗收交接表年 月日基本情況工程名稱建設(shè)單位開工日期設(shè)計單位竣工驗收日期監(jiān)理單位移交驗收日期施工單位占地面積物業(yè)管理單位建筑面積建筑結(jié)構(gòu)類型移交內(nèi)容房屋清單公用設(shè)施清單單體建筑竣工圖公用設(shè)備