房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問題及對策

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問題及對策上海協(xié)鑫房地產(chǎn)公司于1996年3月25日在上海正式成立。注冊資本，4500萬元，經(jīng) 營期限自1996年3月25日至2034年6月3日。經(jīng)營范圍包括：興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行 申報(bào)）；一般貿(mào)易（不含專營、?？?、專賣商品）；合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營等。目前公司擁有四個(gè)全資子公司，截止2021年底公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額106235萬元， 流動資產(chǎn)85592萬元，固定資產(chǎn)13918萬元，在職員工420人，按學(xué)歷劃分其中：在職員 工中博士學(xué)歷3人,碩士學(xué)歷10人，本科學(xué)歷200人。按職稱劃分其中：高級職稱3人, 中級職稱100人，初級職稱110人，技術(shù)工人5

2、0人。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的程序根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過評估自身資源能力，確定企業(yè)預(yù)算目標(biāo)并編制預(yù)算；通過執(zhí) 行預(yù)算，提供滿足市場需要的產(chǎn)品及服務(wù)；在預(yù)算執(zhí)行過程中，通過預(yù)算控制和管理，使 實(shí)際經(jīng)營管理結(jié)果盡可能實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)：分析預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，評價(jià)公司經(jīng)營管理績效，并 將結(jié)果反饋給公司上層，用于調(diào)整戰(zhàn)略和規(guī)劃，指導(dǎo)企業(yè)未來的經(jīng)營活動。整個(gè)預(yù)算管理 的過程可以用一個(gè)流程圖來描述：圖1預(yù)算管理流程具體說來，預(yù)算管理的環(huán)節(jié)包括：（一）制訂預(yù)算目標(biāo)董事會或決策層根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)自身資源評估，在決策的基礎(chǔ)上，提出下一 年度企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，包括銷售或營業(yè)目標(biāo)、成本費(fèi)用目標(biāo)、利潤目標(biāo)、現(xiàn)金流量目

3、標(biāo)和投 資目標(biāo)，并確定全面預(yù)算編制的原則和政策，由預(yù)算委員會下達(dá)各預(yù)算執(zhí)行單位。（二）預(yù)算編制各預(yù)算執(zhí)行單位按照預(yù)算委員會下達(dá)的預(yù)算目標(biāo)和政策，結(jié)合自身特點(diǎn)以及預(yù)測的執(zhí) 行條件，提出本單位詳細(xì)的預(yù)算方案，層層上報(bào)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門對各預(yù)算執(zhí)行單位上 報(bào)的預(yù)算方案進(jìn)行審查、匯總，提出綜合平衡的建議。在審查、平衡過程中，預(yù)算委員會 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，對發(fā)現(xiàn)的問題提出初步調(diào)整意見，并反饋給有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位r以修 正。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位修正調(diào)整的基礎(chǔ)上，匯總編制企業(yè)預(yù)算方案， 報(bào)預(yù)算委員會討論。對于不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略或者預(yù)算目標(biāo)的事項(xiàng)，預(yù)算委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)成 有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)一步修訂.、

4、調(diào)整。在討論、調(diào)整的基礎(chǔ)上，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門正式編 制企業(yè)年度預(yù)算草案，提交預(yù)算委員會審議批準(zhǔn)。（三）預(yù)算執(zhí)行與控制預(yù)算編制完成后，還需經(jīng)過預(yù)算的分解、下達(dá)和預(yù)算培訓(xùn)等準(zhǔn)備步驟來保證預(yù)算有序 執(zhí)行，保證預(yù)算體系有效運(yùn)行。預(yù)算開始執(zhí)行后，必須以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。預(yù) 算控制的標(biāo)準(zhǔn)就是預(yù)算編制產(chǎn)生的各類預(yù)算指標(biāo)，即業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和資本支出預(yù)算。 預(yù)算的執(zhí)行與控制是整個(gè)預(yù)算管理工作的核心環(huán)節(jié)，需要企業(yè)各部門和全體員工的通力合 作。（四）預(yù)算考評預(yù)算考評是對企業(yè)內(nèi)部各級責(zé)任單位和個(gè)人預(yù)算執(zhí)行情況的考核與評價(jià)。對預(yù)算執(zhí)行 情況進(jìn)行考評，監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行、落實(shí)，可以加強(qiáng)和完善企業(yè)的內(nèi)部控制。在企業(yè)

5、全面預(yù) 算管理體系中，通過預(yù)算考評，強(qiáng)化了預(yù)算的剛性，有助于提高各級人員對預(yù)算管理工作 的重視程度，有利于企業(yè)管理層推動目標(biāo)管理的順利實(shí)施，從而在企業(yè)形成良好的目標(biāo)文 化和績效文化。同時(shí)，從整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營循環(huán)來看，預(yù)算考評作為一次預(yù)算管理循環(huán)的 結(jié)束總結(jié)，它為下一次科學(xué)、準(zhǔn)確的編制企業(yè)全面預(yù)算積累了豐富的資料和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，是 后期編制企業(yè)全面預(yù)算的基礎(chǔ)。二、上海協(xié)鑫房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理的現(xiàn)狀（一）預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)根據(jù)圖2我們可以看出，按照上述崗位設(shè)置及工作內(nèi)容，本部財(cái)務(wù)實(shí)行集權(quán)化管理。 由本部人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一招聘財(cái)務(wù)人員，對所屬各子公司實(shí)行財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人員委派制，由 本部財(cái)務(wù)部及人力資源部對各

6、子公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理人選進(jìn)行甄選，經(jīng)考核后聘用上崗。在職 能分工上，本部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)推行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和措施，并對下屬項(xiàng)目公司各崗位人員 統(tǒng)一培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗。各子公司根據(jù)本部的財(cái)務(wù)管理制度結(jié)合當(dāng)?shù)毓揪唧w情況 制定具體財(cái)務(wù)管理制度并報(bào)本部財(cái)務(wù)部審批后實(shí)施，各財(cái)務(wù)人員依據(jù)審批后的財(cái)務(wù)管理制 度開展具體工作。下屬項(xiàng)目公司，下屬項(xiàng)目 成本核算組董事會執(zhí)行董事總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)經(jīng) 理 稅務(wù)籌劃組預(yù)算管理組 資金計(jì)劃組圖2公司快速發(fā)展時(shí)期財(cái)務(wù)管理體系（二）預(yù)算管理程序?qū)預(yù)算管理程序方面，我將從年度目標(biāo)利潤管理程序和月度目標(biāo)利潤管理程序兩個(gè) 方面去闡述：1、年度目標(biāo)利潤管理程序A年初，集團(tuán)財(cái)務(wù)中心根

7、據(jù)整體戰(zhàn)略方針，結(jié)合市場情況和公司資源狀況，確定集團(tuán) 利潤總目標(biāo)方案，報(bào)總裁辦公會審議，得出初步利潤目標(biāo)方案：財(cái)務(wù)中心根據(jù)總裁辦公會 審議的初步利潤目標(biāo)，分解到各子公司：B各子公司根據(jù)所分配的利潤目標(biāo)，結(jié)合本公司的實(shí)際情況，編制本公司的利潤實(shí)現(xiàn)方案，（要分析能夠?qū)崿F(xiàn)利潤和不能購實(shí)現(xiàn)利潤的原因及措施），上報(bào)財(cái)務(wù)中心；C財(cái)務(wù)中心根據(jù)各子公司的利潤實(shí)現(xiàn)方案，結(jié)合利潤總目標(biāo)進(jìn)行反復(fù)平衡，再制定集 團(tuán)總利潤目標(biāo)及實(shí)施方案，報(bào)總裁辦公會審議；D財(cái)務(wù)中心根據(jù)總裁辦公會審議的結(jié)果，報(bào)董事長審批。E財(cái)務(wù)中心根據(jù)董事長批準(zhǔn)的集團(tuán)總目標(biāo)利潤，層層分解下達(dá)給各子公司：各子公司 根據(jù)下達(dá)的利潤目標(biāo)，編制利潤目標(biāo)實(shí)施細(xì)案

8、，報(bào)財(cái)務(wù)中心備案。2、月度目標(biāo)利潤管理程序A月度目標(biāo)利潤以年度目標(biāo)為依據(jù)，實(shí)行三個(gè)月滾動計(jì)劃下達(dá)。B財(cái)務(wù)中心根據(jù)年度目標(biāo)利潤和市場情況，擬定初步月度目標(biāo)利潤，下達(dá)給各子公司; 各子公司根據(jù)下達(dá)的任務(wù)編制目標(biāo)利潤實(shí)施方案，（要分析能夠?qū)崿F(xiàn)利潤和不能夠?qū)崿F(xiàn)利 潤的原因及采取的措施），報(bào)財(cái)務(wù)中心匯總平衡。C財(cái)務(wù)中心根據(jù)平衡結(jié)果，編制本月利潤目標(biāo)計(jì)劃，報(bào)總裁辦公會審批后，下達(dá)各子 公司執(zhí)行。在預(yù)算的制定過程中，制定者往往是從自身利益考慮，怕制定的計(jì)劃高了會完成不了, 故意將預(yù)算制定的低于實(shí)際水平，等到預(yù)算執(zhí)行完成的時(shí)候，如果結(jié)果超過預(yù)算制定的水 平還能得到領(lǐng)導(dǎo)的賞識和獎(jiǎng)勵(lì)，對他們來說何樂而不為呢。而上

9、層的領(lǐng)導(dǎo)也無法判斷該種 預(yù)算是否合理，故很多企業(yè)制定的預(yù)算都不能使企業(yè)獲得真正最大的利益。這樣一來，損 失最大的必將是企業(yè)，花了大量的人力、物力、財(cái)力還有時(shí)間所做的預(yù)算卻不能為企業(yè)獲 得預(yù)期的利益。而且人為的將預(yù)算制定得過低，也將導(dǎo)致員工的工作效率低下缺乏積極性, 行為散漫。（三）預(yù)算管理執(zhí)行與考評現(xiàn)狀1、預(yù)算執(zhí)行現(xiàn)狀首先，現(xiàn)有預(yù)算授權(quán)不成體系，預(yù)算執(zhí)行流程不健全。具體表現(xiàn)為沒有關(guān)于審批授權(quán) 的具體文件制度，幾乎全部的最終審批權(quán)都集中在董事長一人手中，不但沒有簡化程序， 反而使審批繁瑣化，降低效率。其次，預(yù)算執(zhí)行分析不深入。2、預(yù)算考評現(xiàn)狀預(yù)算分析考核，主要是使用實(shí)際發(fā)生數(shù)字與本期預(yù)算數(shù)字進(jìn)行

10、簡單對比分析，沒有制 定針對F物價(jià)水平、合同結(jié)算方式等外界因素的預(yù)算調(diào)節(jié)性考核指標(biāo)，沒有一套完整的預(yù) 算執(zhí)行管理報(bào)告?？己藳]有覆蓋到公司所有的責(zé)任中心，對個(gè)別職能部門沒有考核；財(cái)務(wù) 部是考核的牽頭部門，辦公室廣以協(xié)助和負(fù)責(zé)后期的獎(jiǎng)懲工作，多部門參與，協(xié)調(diào)難度大、 效率低。缺少預(yù)算調(diào)整體系，公司要求預(yù)算一經(jīng)制定，任何情況不得調(diào)整，使得預(yù)算缺失 靈活性，背離了提升戰(zhàn)略管理水平的職能。三、上海協(xié)鑫房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系存在問題（一）缺乏專業(yè)的預(yù)算管理機(jī) 構(gòu)在預(yù)算組織上，缺乏董事會對預(yù)算管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，公司總部與責(zé)任單位和下屬公司 的預(yù)算管理對接不夠。預(yù)算管理未成立專門機(jī)構(gòu)，目前只在財(cái)務(wù)中心設(shè)立一

11、名預(yù)算主管的 編制，而且是職能式的，對預(yù)算執(zhí)行部門無行政約束力，權(quán)威不夠。在預(yù)算管理中，財(cái)務(wù) 部門往往是預(yù)算指標(biāo)的平衡、確定、考核的工作部門，其他業(yè)務(wù)部門不愿接受同一層級管 理部門監(jiān)控，出現(xiàn)在預(yù)算管理過程中財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門經(jīng)常發(fā)生激烈沖突的現(xiàn)象。（二）財(cái)務(wù)預(yù)算不規(guī)范1、預(yù)算編制形式化公司根據(jù)自身管理層級及房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，自行設(shè)計(jì)了公司“年度現(xiàn)金流預(yù)算表”， 在公司的財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，目前僅此一項(xiàng)現(xiàn)金流預(yù)算管理。公司現(xiàn)金流2021年預(yù)算表如 表1所示。表1公司2021年度現(xiàn)金流預(yù)算表單位：萬元期初余額收入項(xiàng)目銷售回款銀行預(yù)留保證金及抵押保值金額貸款收入代收收入其他 收入收入小計(jì)支出項(xiàng)目貸款支出土地支出開發(fā)部配套支出開發(fā)部支出小計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi) 支出工程類支出工程類小計(jì)費(fèi)用類支出管理贄財(cái)務(wù)費(fèi)銷售費(fèi)往來支出 稅金類支 出 營業(yè)稅土地增值所得稅印花稅稅金類支出財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用類支出小計(jì)年度收支 凈額利息0 231432475 2475 50 17222 1182 -11 1024 305812021 1872 9714 -6268 項(xiàng)目 1月 2月 11月 12元 合計(jì)6491 23143上海協(xié)鑫房地產(chǎn)公司20