第三章 物業(yè)管理內(nèi)容

1、第三章第三章 物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容學(xué)習(xí)要點：1 物業(yè)管理內(nèi)容2 物業(yè)管理早期進入與前期管理3 物業(yè)管理竣工驗收與接管驗收4 物業(yè)檔案管理第一節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 一、物業(yè)管理的內(nèi)容 1 主營業(yè)務(wù)（1）房屋建筑主體管理。完好率（2）房屋設(shè)備、設(shè)施管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理（4）綠化管理（5）治安管理 （6）消防管理（7） 車輛道路管理 包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。 2 副營業(yè)務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主的工作、生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足一些業(yè)主的需要而提供的衣、食、住用、教育、醫(yī)療等方面的服務(wù)。 （1） 日常生活類 （2）商業(yè)服務(wù)類 （3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。

2、4 金融服務(wù)類 代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務(wù)等。3 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求并受其委托而提供的服務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)的前期管理一、物業(yè)管理的早期介入 為了避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此往的問題，除了發(fā)展商、設(shè)計單位、施工建設(shè)單位應(yīng)認真執(zhí)行國家有關(guān)標準和嚴格把關(guān)外，物業(yè)管理的早期介入和前期管理就成為必要。 1 物業(yè)管理早期介入（1）含義 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，開發(fā)企業(yè)邀請物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該物業(yè)的項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和施工等階段的討論，并從物業(yè)管理的角度提出一定的意見和建議，以更好滿足業(yè)主與使用人的需

3、要和有利于物業(yè)管理。（2）物業(yè)管理早期介入的目的 完善物業(yè)的使用功能 有利于后期管理工作的順利進行 為接管驗收、保證物業(yè)正常運行打下基礎(chǔ)。 （3）物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 A 規(guī)劃設(shè)計階段介入的內(nèi)容 配套設(shè)施的完善。 水電供應(yīng)容量問題 生活垃圾處理方式。 消防設(shè)施。 B 施工階段介入的內(nèi)容C 接管準備階段介入的內(nèi)容二、前期管理1 含義 業(yè)主委員會成立以前實施的物業(yè)管理2 意義 （1） 方便業(yè)主的順利入住 （2）維護小區(qū)（樓宇）的整體形象推動租售。 （3） 為物業(yè)管理企業(yè)樹立形象、贏得聲譽創(chuàng)造機會。 3 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （1） 確定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)接管驗收中的權(quán)力地位。 （2） 入住管理

4、 A 入住 入住資料的準備。 入住辦理。 B 入住手續(xù)文件。 入住通知書。 入住手續(xù)書。 收按須知。 繳款通知書。 用戶登記表。 （3）加強對二次裝修管理 A 裝修管理的內(nèi)容。 B 對房屋裝修申請的批準。 C 二次裝修的管理程序。 裝修申報。 裝修審批。 裝修監(jiān)督。 組織裝修驗收。 三、物業(yè)的竣工驗收與接管驗收 1 物業(yè)竣工驗收（1） 含義 竣工是指一個建筑工程項目，經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。 工程項目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程

5、接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位這一移交過程稱之為竣工驗收。（2）竣工驗收的內(nèi)容所有房地產(chǎn)項目，都要按照國象建設(shè)部1990年9月11日頒發(fā)的建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收。 物業(yè)的竣工驗收，可分為以下四種類型： 隱蔽工程驗收 分期驗收 單項工程驗收 全部工程驗收竣工驗收標準及所提交的資料A 竣工驗收的標準。批準的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件 以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件、國外提供的設(shè)什文件等資料為依據(jù)進行驗收。B 竣工驗收時所應(yīng)提交的資料?？⒐すこ添椖恳挥[表，設(shè)備清單，設(shè)備、材料證明，土建施工記錄，設(shè)備安裝調(diào)試

6、記錄，建（構(gòu)）筑物監(jiān)測記錄，隱藏工程驗收記錄，工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄，圖紙會審記錄，設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單，工程項目竣工圖，建（構(gòu)）筑物的使用注意事項，其他重要技術(shù)決定和文件等。2 接管驗收（1）含義 物業(yè)的接管驗收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標準對建設(shè)單位移交的物業(yè)所進行的綜合檢驗和收受管理工作。（2）類型 按照接管驗收主體的不同：政府有關(guān)部門驗收、建設(shè)單位的驗收、物業(yè)管理企業(yè)的驗收； 按照接管驗收標的物的不同：新建物業(yè)、原有物業(yè)的接管驗收。（3）條件根據(jù)房屋接管驗收標準的規(guī)定，新建房屋辦理接管驗收時應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。供電、采曖、給水排水、衛(wèi)生道路等設(shè)

7、備和設(shè)施能正常使用。房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認。原有房屋辦理接管驗收時，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。 （）物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收目的不同。驗收性質(zhì)不同。 驗收主體不同。 交接對象不同。 （3）物業(yè)接管驗收應(yīng)移交的材料 A 新建房屋接管驗收的資料。產(chǎn)權(quán)資料。技術(shù)資料。B 原有房屋接管驗收應(yīng)交的材料。產(chǎn)權(quán)資料。技術(shù)資料。（4） 物業(yè)接管驗收的程序 A 新建房屋接管驗收的程序。新建房屋接管驗收的程序如下：建設(shè)單位書面提請接管單位進行接管。接管單位對照接管驗收應(yīng)具備的三項條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進行審核。在具備條件時，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收

8、時間。接管單位會同建設(shè)單位對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水衛(wèi)消防、采暖、附屬工程及其他部分的質(zhì)量與使用功能進行檢驗。對于檢驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，雙方約定補償和處理的責(zé)任。經(jīng)檢驗合格后，主管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。B 原有房屋接管驗收的程序。原有房屋接管驗收的程序如下：移交人應(yīng)書面提請接管單位接管驗收。接管單位對照接管驗收應(yīng)具備的兩項條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進行審核在具備條件時，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知井的定驗收時間。接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進行檢驗。對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危、損問題，屬于危險房屋的，由移交人負責(zé)解危；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協(xié)商；屬于法院判決沒收并通知接管的，按法院判決辦理。交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和其他附著物，核實房屋使用情況。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。如有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，接管單位還應(yīng)用辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（5）物業(yè)接管驗收中應(yīng)注意的問題A 依據(jù)房屋接管驗收標準認真逐項驗收。B 落實物業(yè)的保修事宜。 根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條的規(guī)定，在正常情況下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程屋