第三章 物業(yè)管理內(nèi)容

1、第三章第三章 物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容學(xué)習(xí)要點(diǎn)：1 物業(yè)管理內(nèi)容2 物業(yè)管理早期進(jìn)入與前期管理3 物業(yè)管理竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收4 物業(yè)檔案管理第一節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 一、物業(yè)管理的內(nèi)容 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)（1）房屋建筑主體管理。完好率（2）房屋設(shè)備、設(shè)施管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理（4）綠化管理（5）治安管理 （6）消防管理（7） 車輛道路管理 包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。 2 副營(yíng)業(yè)務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主的工作、生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足一些業(yè)主的需要而提供的衣、食、住用、教育、醫(yī)療等方面的服務(wù)。 （1） 日常生活類 （2）商業(yè)服務(wù)類 （3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。

2、4 金融服務(wù)類 代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)等。3 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求并受其委托而提供的服務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)的前期管理一、物業(yè)管理的早期介入 為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸如此往的問(wèn)題，除了發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，物業(yè)管理的早期介入和前期管理就成為必要。 1 物業(yè)管理早期介入（1）含義 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該物業(yè)的項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工等階段的討論，并從物業(yè)管理的角度提出一定的意見(jiàn)和建議，以更好滿足業(yè)主與使用人的需

3、要和有利于物業(yè)管理。（2）物業(yè)管理早期介入的目的 完善物業(yè)的使用功能 有利于后期管理工作的順利進(jìn)行 為接管驗(yàn)收、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)。 （3）物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 A 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的內(nèi)容 配套設(shè)施的完善。 水電供應(yīng)容量問(wèn)題 生活垃圾處理方式。 消防設(shè)施。 B 施工階段介入的內(nèi)容C 接管準(zhǔn)備階段介入的內(nèi)容二、前期管理1 含義 業(yè)主委員會(huì)成立以前實(shí)施的物業(yè)管理2 意義 （1） 方便業(yè)主的順利入住 （2）維護(hù)小區(qū)（樓宇）的整體形象推動(dòng)租售。 （3） 為物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立形象、贏得聲譽(yù)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 3 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （1） 確定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)接管驗(yàn)收中的權(quán)力地位。 （2） 入住管理

4、 A 入住 入住資料的準(zhǔn)備。 入住辦理。 B 入住手續(xù)文件。 入住通知書(shū)。 入住手續(xù)書(shū)。 收按須知。 繳款通知書(shū)。 用戶登記表。 （3）加強(qiáng)對(duì)二次裝修管理 A 裝修管理的內(nèi)容。 B 對(duì)房屋裝修申請(qǐng)的批準(zhǔn)。 C 二次裝修的管理程序。 裝修申報(bào)。 裝修審批。 裝修監(jiān)督。 組織裝修驗(yàn)收。 三、物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 1 物業(yè)竣工驗(yàn)收（1） 含義 竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝后達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。 工程項(xiàng)目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程

5、接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位這一移交過(guò)程稱之為竣工驗(yàn)收。（2）竣工驗(yàn)收的內(nèi)容所有房地產(chǎn)項(xiàng)目，都要按照國(guó)象建設(shè)部1990年9月11日頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為以下四種類型： 隱蔽工程驗(yàn)收 分期驗(yàn)收 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 全部工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料A 竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件 以及國(guó)外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件、國(guó)外提供的設(shè)什文件等資料為依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。B 竣工驗(yàn)收時(shí)所應(yīng)提交的資料?？⒐すこ添?xiàng)目一覽表，設(shè)備清單，設(shè)備、材料證明，土建施工記錄，設(shè)備安裝調(diào)試

6、記錄，建（構(gòu)）筑物監(jiān)測(cè)記錄，隱藏工程驗(yàn)收記錄，工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄，圖紙會(huì)審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單，工程項(xiàng)目竣工圖，建（構(gòu)）筑物的使用注意事項(xiàng)，其他重要技術(shù)決定和文件等。2 接管驗(yàn)收（1）含義 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)和收受管理工作。（2）類型 按照接管驗(yàn)收主體的不同：政府有關(guān)部門驗(yàn)收、建設(shè)單位的驗(yàn)收、物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收； 按照接管驗(yàn)收標(biāo)的物的不同：新建物業(yè)、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。（3）條件根據(jù)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，新建房屋辦理接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供電、采曖、給水排水、衛(wèi)生道路等設(shè)

7、備和設(shè)施能正常使用。房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。原有房屋辦理接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。 （）物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收目的不同。驗(yàn)收性質(zhì)不同。 驗(yàn)收主體不同。 交接對(duì)象不同。 （3）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的材料 A 新建房屋接管驗(yàn)收的資料。產(chǎn)權(quán)資料。技術(shù)資料。B 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)交的材料。產(chǎn)權(quán)資料。技術(shù)資料。（4） 物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 A 新建房屋接管驗(yàn)收的程序。新建房屋接管驗(yàn)收的程序如下：建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位進(jìn)行接管。接管單位對(duì)照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的三項(xiàng)條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核。在具備條件時(shí)，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收

8、時(shí)間。接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水衛(wèi)消防、采暖、附屬工程及其他部分的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)于檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，雙方約定補(bǔ)償和處理的責(zé)任。經(jīng)檢驗(yàn)合格后，主管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。B 原有房屋接管驗(yàn)收的程序。原有房屋接管驗(yàn)收的程序如下：移交人應(yīng)書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。接管單位對(duì)照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的兩項(xiàng)條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核在具備條件時(shí)，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知井的定驗(yàn)收時(shí)間。接管單位會(huì)同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危、損問(wèn)題，屬于危險(xiǎn)房屋的，由移交人負(fù)責(zé)解危；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協(xié)商；屬于法院判決沒(méi)收并通知接管的，按法院判決辦理。交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和其他附著物，核實(shí)房屋使用情況。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。如有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，接管單位還應(yīng)用辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（5）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題A 依據(jù)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收。B 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。 根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第40條的規(guī)定，在正常情況下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程屋