物業(yè)管理方案-精選模板

1、物業(yè)治理方案某工程物業(yè)治理方案一、概述 某工程位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、 經(jīng)濟中央,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大.由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的 物業(yè)治理水準將更顯重要.二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)工程構思,引進大都市物業(yè)治理理念,通 過優(yōu)良的效勞將某小區(qū)治理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氣氛. 并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值.樹立某物管公司品牌,三、組織物業(yè)治理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)治理企業(yè)處于虧損狀 態(tài).因此,物業(yè)治理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資本錢等.反應運行機制組織結(jié)構圖經(jīng)營環(huán)境圖四、人事 人事設置原那么：一人多

2、崗,不要因人設崗.預計 16名員工按 整個小區(qū)交付時設計.序號崗位人數(shù)主要責任備注1經(jīng)理1在董事會領 導下,全面負責經(jīng)營等.2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務、人事等.3辦事員3 文書、財務、勞資、后勤等.財會要持證4物業(yè)治理員1具體物業(yè)治理、裝修監(jiān)管、收費、維保效勞等.5平安護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車治理、小區(qū)內(nèi) 公共秩序等.6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修效勞等.7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等.員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)治理顧 問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構培訓.培訓率 100% 五、經(jīng)營預測a經(jīng)營收入： 萬元年度,以下省略l物業(yè)治理費： 萬元應收萬元 300

3、00*12*=126000 元預計收入萬元收繳率90% l維修效勞費：萬元l特約效勞：萬元l 其他收入：萬元b支出：萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：萬元辦公、平安護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等l維修保養(yǎng)費用：萬元l稅金：萬元l不可預見費用：萬元c潤虧：-萬元d物業(yè)接管期間 前期投入：10 萬元辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、平安護衛(wèi)用品、綠化等 e公共性效勞費構成測算：萬元/年,元/月* m21員工的工資和按規(guī)定提取的福利費 序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資 合計1經(jīng)理1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任1 800 800 3 辦事員3 600 1800 4 物 業(yè)治理員1 80

4、0 800 5 平安護衛(wèi)員7 500 3500 6 水電工1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496元/ 年)合計：14.17萬元/年(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費：萬元(3) 綠化治理費：綠化率45% 萬m2*1元/年* m2 =萬元(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人二萬元(5) 平安護衛(wèi)費：7人*200元/年*人二萬元(6)辦公費：按治理人員工資總額 25%+算萬元*25%=J元(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%+算即1萬元(8)稅費：按營收敢納即萬元(9)保險費

5、：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%+算 萬元 但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過 多元化經(jīng)營、特約效勞,嚴控經(jīng)營本錢等多項舉措增加收入,減少支出,從而降 低公共性效勞費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性效勞費價格指導 價格為元/月* m2 o六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)治理員、水電工等工程技術人員參與工程驗 收(無驗收權,僅可從物業(yè)治理角度向開發(fā)商提出建議).b)物業(yè)接管驗收l既 應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)治理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權益.l是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構平安和使用功能的再驗收；l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能 正常

6、使用；l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認；l落實物業(yè)的保修事宜(保 修責任、保修期限、保修范圍).保證保修工程、期限、標準、責任、方式的落 實,重大保修工程細那么與圖紙校驗到位；l接管小組按?圖紙資料移交清單?, 技術資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā) 商,請求給予協(xié)助解決.l接管小組按?設備移交清單?,對各類設備按數(shù)量、 規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有 缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決.l接管小組對每套單元房的水、電、土建局部進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及 時催促有關單位迅速解決.l在保修

7、期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的 質(zhì)量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決.l抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案.l接管驗收中假設發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期 限催促開發(fā)商催促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格.l接管驗收符合要求后,物業(yè)治理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件.l當物業(yè)治理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工 作即完成.七、入伙1、準備工作l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統(tǒng)； 統(tǒng)一安裝防盜、防盜窗或鋁金窗；l 車輛治理：增設區(qū)間道路標志；封閉小 區(qū)由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫；

8、l 垃圾清運：增設垃圾池屋或垃圾清運站等l 樓道燈：改用節(jié)能燈如：溫感、聲控或角 摸式等l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l制定入住流程；l印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞 好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供給.l代業(yè)主與 公司聯(lián)系 安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主.l與學校、派出所和居委會聯(lián)系, 了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系 ,入住時公告.3、入伙現(xiàn)場 入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫 幅、花卉、背景音樂,平安護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙.舉行入伙儀式：邀請政府官員

9、、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢.考前須知：防止后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象.4、業(yè)主、使用權人入住程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費,蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、物業(yè)裝修與治理 業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝 修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行.其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的?建筑裝飾裝修 治理規(guī)定?和物業(yè)治理企業(yè)制定的?住戶裝修治理規(guī)定?.根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主 在裝修前必須向物業(yè)治理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取?裝修治理規(guī)定?,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修治理

10、押金及保證金,經(jīng)批準前方可開工.業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)治理企業(yè)應組織驗收,合格后即退 還裝修押金及保證金.業(yè)主在裝修前向物業(yè)治理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù), 業(yè)主、施工隊及物業(yè)治理企業(yè) 三方應在申請書上簽字蓋章.九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄, 是以后實施物業(yè)治理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè) 治理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一.現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的開展和使用需求 的提升,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必

11、不可少的 東西.物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié).收集的關 鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資 料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建 筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是根據(jù)資料本身的內(nèi) 在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的治理過程中使用并加以 充實.十、日常治理一房屋治理運作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天一天內(nèi)辦完 二遍/天,入伙期間6h/天,消 滅違章于未然 每周三次100%標準 準確 符合規(guī)定,無危及平安、外

12、觀無改變、 用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%投訴率1% 以下.無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%乂上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、 單位、 以及家庭情況等隨問隨答,正確率 90%Z上 收繳率90%Z上 日滿月 結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序8: 008: 30向總值班 了解和處理業(yè)主保修、投訴.8: 3017: 00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案二綠化治理工作工程澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補 苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜；夏秋季每天二次,時 問

13、近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬 季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴重者重點防治 每月一遍,嚴重者半月 一遍8h/天 春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補 標準 均勻,保持綠色長勢良好 均勻, 無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持3050mmfe 勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90犯上 保潔率99%Z上 綠化率95犯上 程序7 : 009: 30澆水、施肥；9: 3011: 30除雜草、整形、保潔；13: 30-15: 30除 殺蟲、補缺、保潔；15: 30-17: 00澆水、施肥三房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督巡視

14、清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度8h內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、 雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季急修不過夜,小修補24h 內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時維修 每月檢查一遍 每二 年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修 每周檢查一遍,即壞即修 每月檢查 一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責任范圍內(nèi)即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關 部門 每月檢查一遍,即壞即修 標準 符合規(guī)定,無危及平安、外觀,無改變用 途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、平安要求、開關位置,公用設施完 好率90

15、犯上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費不索要小費、 好處,回訪率100%業(yè)主?f意率90犯上 平整率無積水,缺損,完好率 90犯 上無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一 運作正常,無 亂搭亂接,無泄漏燈泡正常,燈罩完好率90%W上程序8: 008: 30向總值班 了解和處理業(yè)主保修、投訴.8: 3017: 00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、 整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與練習 消防設施 家居平安 違法 行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育 練習 頻

16、度24h每周一遍24h,每20分鐘一遍24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一 次,每次1h標準人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費 90犯上,無收購、乞 討、商販等可疑人物進出. 完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2% 違章率5%Z下 無違章、無鳴笛叫人100%無違章 采取正確、恰當舉措 國家和 地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明平安護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)練習四平安護衛(wèi)、停車治理五保潔治理 工作工程 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、 嶂螂 頻度 二遍/天14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月, 向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單 車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛 ,清潔率95犯上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保 潔率95犯上無雜物和蜘蛛,無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%Z上日產(chǎn) 日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下夜 夾法；嶂螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序5: 007: 00地面 清掃；7: 008: 00清運垃圾；8: 00-10: 30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害； 13: 30-15: 00清運垃圾；15: 00-16: 00地面清