物業(yè)工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

1、物業(yè)工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)一、由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案。二、人員及資源配置。三、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審，形成會審紀(jì)要。四、對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容。（一 ）物業(yè)的一、由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案。二、人員及資源配置。三、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審，形成會審紀(jì)要。四、對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容。（一）物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場、銀行、商店等）。（二）后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。（三）

2、防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理。（四）對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。（五）水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。五、參與設(shè)備選型及安裝方案審定。（一）控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患。（二）設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。（三）安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。2 / 11六、使用的各種材料、備件是否符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。七、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。八、參

3、與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。九、現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。十一、設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。十二、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照國家接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收。十三、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備。十四、管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查，并作好記錄。十五、工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件做好交付準(zhǔn)備，管理處在接到其書面通知后進(jìn)行復(fù)檢。詳細(xì)內(nèi)容如下：(一 )資料部分(準(zhǔn)備)1

4、. 產(chǎn)權(quán)資料：(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；(2)用地批準(zhǔn)文件；(3)拆遷資料；(4)房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。2 .質(zhì)保、技術(shù)資料部分：(1)竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備 .附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；(2)地質(zhì)勘察報(bào)告；(3)工程合同及開、竣工報(bào)告；(4)圖紙會審記錄；(5)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄) ；(6)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；(7)沉降觀測記錄；(8)竣工驗(yàn)收證明書；(9)鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；(10)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；(11)水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；(12)砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告；(13)供水、供暖、煤氣

5、管道的試壓報(bào)告。(二)工程實(shí)體部分1. 總平面(1)道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象；(2)明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象；(3)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置,管道坡度 ,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；(4)化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm；(5)單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場地清的要求；(6)群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。2 .房屋主體結(jié)構(gòu) :(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)

6、的開裂或相鄰房屋的損壞；(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；(3)鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定；(4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3 .房屋建筑部分：(1)墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角；(2)門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；(3)樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢

7、固，接縫密合；(4)砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；(5)油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；(6)凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域(如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間 | 必須做 24 小時閉水試驗(yàn))； (7)外墻立面不得漏水；(8)煙道、通風(fēng)道暢通無阻xx；(9)晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活。4 .房屋水、電、氣、視、訊(1)給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴(yán)密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進(jìn)行水(氣)壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求；(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲

8、漏，管道排水暢通；(3)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活；(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；(5)配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1M OKV,并提供測試記錄及報(bào)告；(6)配電裝置標(biāo)識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護(hù)動作靈敏；(7)各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；(8)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；(9) .煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。5 .給水系統(tǒng)(1)

9、.給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗管內(nèi)雜物完畢，附屬設(shè)備安裝齊全； (2)生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證；(3)水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格；(4)空載運(yùn)行水泵時，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤滑情況良好；(5)啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機(jī)械響聲有無異常；(6)開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏排水是否暢通。6 .排水系統(tǒng)(1)各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)

10、告；.(2)各排水管道附件齊全；無遺失；(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；(4)抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；(5)各層地漏口、排水口排水暢通；(6)管道接口及管道粘接良好，無滴漏。7 .循環(huán)水泵(1)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動；(2)管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行；(3)循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常；(4)系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；(5)啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試；(6)系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。8 .供電系統(tǒng)(1)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料

11、齊備；(2)按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行；(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格；(4)關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立；(5)關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；(6)合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；(7)逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；(8)分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；(9)啟動重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動切換；(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求；(11)

12、電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則測試各層均壓帶接地電阻值；(14)室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電。9 .消防系統(tǒng)(1)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證；(2)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)A.依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實(shí)際情況；B.開主機(jī)空載運(yùn)行，檢

13、查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù)；C.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運(yùn)行情況；D.在主機(jī)上編好各個探測器的地址碼、部位碼，使主機(jī)碼正常運(yùn)行；E填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗(yàn)；檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置 的準(zhǔn)確度；F.做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。(3)聯(lián)動系統(tǒng)A.依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量；B.開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機(jī)在空載下的聯(lián)動狀況是否正常；C.逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點(diǎn)電壓、電流值；D.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果；E.在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)

14、行聯(lián)動、 動作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；F.做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。(4)噴淋系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；B.整個管網(wǎng)設(shè)備安裝完畢；C.噴淋泵，空載運(yùn)行合格；D.穩(wěn)壓裝置啟動正常；E.關(guān)閉各層安全信號閥；F.啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫開，自動排氣閥門工 作情況；G逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水；H.各類報(bào)警信號的顯示；I.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；J.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系；。K.檢測泵接合器的進(jìn)水情況；L.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。(5)xx 消系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；B.各類附

15、屬設(shè)備已安裝；C.穩(wěn)壓裝置啟動正常；D.泵電源到位，空載運(yùn)行合格；E.打開試驗(yàn)拴，啟動泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤滑、試驗(yàn)口水 壓數(shù)、水拄噴射距等；F.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào) 警情況；做好調(diào)試運(yùn)行記錄。10.弱電系統(tǒng)(1)網(wǎng)絡(luò)A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用；B.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位；C.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。(2)CATA電視系統(tǒng)A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用；B.光纖線路應(yīng)符合專項(xiàng)要求；C.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求；D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好；E.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。(3)電話A.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、跳線與端子盒；B.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。(4)可視對講A.提供完好并經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備；B.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷 路、短路、報(bào)警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求；C.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對方，所有增設(shè)功能完好。(5)智能抄表A.綜合布線符合安裝規(guī)范要求；B.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格設(shè)備，完好并能正常使