物業(yè)管理工作手冊

1、物業(yè)管理工作手冊2016年2月目錄1組織架構 .2物業(yè)管理工作流程 .3物業(yè)管理服務細則 .4崗位職責 .4.1總監(jiān) .4.2物業(yè)主管 .4.3管理人員 .4.4工程主管 .4.5工程人員（水電工） .4.6工程人員（萬能工） .4.7保安隊長 .4.8保安 .4.9保潔班長 .4.10保潔 .5物業(yè)接管驗收 .5.1物業(yè)驗收程序 .5.2接管驗收檢索提交資料目錄.5.3物業(yè)檔案移交目錄 .5.4物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù).6業(yè)主入住管理 .6.1業(yè)主入住管理流程圖 .6.2業(yè)主入住管理制度 .6.3業(yè)主入住接待規(guī)范 .7業(yè)主裝修管理 .7.1業(yè)主裝修管理流程圖 .7.2裝修管理制度 .7.3裝

2、修進場人員管理規(guī)定 .8業(yè)主管理服務 .8.1業(yè)主服務管理工作示意圖 .8.2業(yè)主服務管理制度 .8.3業(yè)主報修管理制度 .8.4業(yè)主求助服務管理標準 .8.5接待來信來訪來電投訴制度.8.6管理部走（回）訪制度 .8.7管理部收費工作說明 .9績效考核管理 .9.1物業(yè)主管 .9.2物業(yè)管理人員（客戶服務崗）.9.3物業(yè)管理人員（內(nèi)勤崗） .9.4物業(yè)管理人員（企劃招商崗）.9.5物業(yè)管理人員（安保事務崗）.9.6工程人員（水電工、高配電工）.9.7安保人員（保安隊長） .9.8安保人員（監(jiān)控室保安員）.9.9安保人員（巡邏保安員、崗亭保安員、機動組保安員）.10. 附件 .10.1各類制度

3、附表 .10.2各類臺賬 .寧波杰邁商業(yè)管理有限公司1 組織架構總監(jiān)副總監(jiān)物業(yè)管理工程管理招物安保商業(yè)保潔工程主管管管理理高配電工工程人員物業(yè)主管管理人員招商人員保安隊長保安班長備注：本手冊中未涉及經(jīng)營和招商內(nèi)容，主要以物業(yè)管理、工程管理為主2 物業(yè)管理工作流程職能分配職責確定服服務策劃資源配置務準備驗收接管服務標準服入住管理服務務提供日常物業(yè)管理裝設環(huán)綠安車特管修備境化保輛約理裝設保養(yǎng)消停服服飾施潔護防放務務管管服管管提收理理務理理供費服務規(guī)范服務提供規(guī)范質(zhì)量控制規(guī)范投訴處理、回訪服務改評價進改進管理服務質(zhì)量3 物業(yè)管理服務細則?根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求，管理部的工作細則如下：3.

4、1每天工作：3.1.1 巡視所管理的地段（片、幢）一遍，巡視內(nèi)容為：1. 檢查是否有違章行為 （有無亂搭、 亂建、違章裝修， 墻壁有無亂涂、 亂畫、張貼廣告、 占道攤販） 。2. 檢查是否有不安全隱患（建筑是否出現(xiàn)嚴重破損，消防通道是否被堵，室內(nèi)輸電是否完好，有無亂拉亂搭，有無可疑人員活動）。3. 檢查環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞，房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無影響項目正常經(jīng)營的噪聲源）。4. 基礎設施是否完整，道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護欄栓、路障是否完好，娛樂設施有無損壞。以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，

5、能處理的應立即處理，重大問題和不能處理的問題應及時向物業(yè)主管匯報。3.1.2 收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用。3.1.3 接待業(yè)主、經(jīng)營戶的來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。3.1.4 解答業(yè)主、經(jīng)營戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。3.1.5 安排建筑以及公共區(qū)域保養(yǎng)、維修任務，驗收修繕質(zhì)量。3.1.6 做好工作日記，即記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級領導的指示，等待解決的事務，住戶投訴等。3.1.7 整理內(nèi)務，包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等。3.2一周工作：3.2.1 走訪業(yè)主或經(jīng)營戶：與業(yè)主、經(jīng)營戶交換項目物業(yè)方面的管理意

6、見，了解經(jīng)營戶在經(jīng)營、工作、生活方面的困難和需要； 掌握建筑產(chǎn)權歸屬和變更或租戶的變更、 租金的變化， 住房的戶型、 結構、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況。3.2.2 初審業(yè)主或經(jīng)營戶的裝修申請并逐級報批。3.2.3 檢查項目內(nèi)的公共設施是否完好，包括電梯運行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品；公共照明是否完好；配電箱、水表設備是否有破損；信報箱是否有破損等，發(fā)現(xiàn)問題應及時報物業(yè)主管和工程主管，并協(xié)助處理。3.2.4 檢查垃圾桶是否噴灑藥物，公共部位是否清潔。3.2.5 檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶，了解房產(chǎn)信息。3.3一月工作：3.3.1 編制本月

7、保養(yǎng)維修報表，制訂下月保養(yǎng)維修計劃。3.3.2 編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表。?3.3.3 對月維修項目進行一次回訪，聽取業(yè)主或經(jīng)營戶意見。3.3.4 整理房屋管理資料、檔案，對發(fā)生異動的，包括房屋產(chǎn)權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動做出修改。3.3.5 密切與有關單位進行聯(lián)系，適時交換情況，包括居委會、派出所、工商行、房屋產(chǎn)權單位等，如有重要情況須書面報告和反映。3.3.6 辦公室大掃除一次，包括窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理。3.4一季度工作：3.4.1 對本管理地段（片、幢）內(nèi)的業(yè)主或經(jīng)營戶全部走訪一遍。3.4.2 組織檢查建筑樓宇的消防設施，包括消防栓、

8、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、消防安全門等是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告物業(yè)主管和工程主管共同處理。3.4.3 檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。3.4.4 清理房租、管理費和各項規(guī)費，并編制季度報表；清查是否有漏收、錯收；采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收。 ?3.4.5 編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。3.5一年工作：3.5.1 制定下年工作計劃。?3.5.2 組織清理一次化糞池。3.5.3 編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。3.5.4 編制下年度維修保養(yǎng)計劃。3.5.5 整理物業(yè)管理檔案資料，寫出資料異動報告

9、，對發(fā)生異動的資料進行修改，保持檔案資料與實際一致。3.5.6 組織一次本管理區(qū)的業(yè)主或經(jīng)營戶代表會，聽取其對物業(yè)管理的意見和建議，提高業(yè)主或經(jīng)營戶參與管理的積極性。3.5.7 總結年度工作，寫出書面報告。4 崗位職責4.1總監(jiān)4.1.1 制度建設執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度和工作程序；組織本項目有關管理規(guī)章制度的擬訂、修改及監(jiān)督實施；4.1.2 企業(yè)文化建設負責杰邁核心價值觀、理念的宣傳，結合項目實際情況，做好企業(yè)文化建設；4.1.3 日常管理認真抓好日常管理工作，加強服務和創(chuàng)新意識，加強與經(jīng)營戶的溝通，了解其經(jīng)營情況，做到每個月不少于三人的訪談， 并形成臺帳記錄訪談內(nèi)容， 提煉信息形成有效的

10、改進措施并將之赴諸于管理當中；負責租賃工作的組織、把握租賃進度，對租賃數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和分析；負責組織租賃合同的簽訂、管理、收款以及客戶檔案管理等工作。負責對項目內(nèi)二次裝修的施工現(xiàn)場進行巡視和監(jiān)督；負責組織項目物業(yè)、設備及設施的日常維護、保管和維修，做好維修記錄的備案；就項目日常運作和管理工作向上級領導提出合理化建議；4.1.4 團隊建設根據(jù)員工素質(zhì)教育和崗位技能培訓的需求，負責本項目內(nèi)員工的培養(yǎng)、培訓、發(fā)展規(guī)劃和考評；4.1.5 安全管理負責市場安全管理工作，組織消防、電梯等設備的定期巡視和檢測，消除安全隱患，一旦發(fā)現(xiàn)及時處理；做好經(jīng)營戶的消防等安全宣傳工作；組織本項目員工進行消防安全培訓和演習

11、；4.1.6 公共關系負責與業(yè)務相關部門、與政府相關部門的公共關系維護工作，創(chuàng)造良好的市場外部經(jīng)營環(huán)境；4.1.7 成本核算加強成本核算意識，開流節(jié)支，做到有效創(chuàng)收，合理節(jié)支；4.1.8 市場推廣協(xié)助企劃部做好企劃調(diào)研和執(zhí)行，提出項目企劃需求，評估企劃方案的有效性及效果；4.1.9 市場調(diào)研負責研究與本項目相關的行業(yè)趨勢，做好項目定位、招商方向、租賃價格調(diào)整、經(jīng)營業(yè)態(tài)、布局、消費構成和習慣等方面的調(diào)研， 每年至少提交一到兩份市場分析報告； 在大批量租期到期一個月前的一季度內(nèi)，組織租賃價格的調(diào)研工作并形成報告；4.1.10 其他事項物業(yè)管理公司總經(jīng)理交辦的其他事項。4.2物業(yè)主管4.2.1制度執(zhí)

12、行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.2.2物業(yè)租賃負責組織物業(yè)管理人員進行有關租賃合同、管理合同的簽訂以及租金、管理費、各項規(guī)費的收取工作。就項目日常運作和管理工作向上級領導提出合理化建議。4.2.3客戶服務做好與經(jīng)營戶溝通工作，分析經(jīng)營戶的經(jīng)營情況，做到每個月不少于三人的訪談，并形成臺帳記錄訪談內(nèi)容，提煉信息形成有效的改進措施并將之赴諸于管理當中；對經(jīng)營戶反映的問題認真對待，及時解決。針對管理人員提交的訪談記錄進行信息提煉，定期總結訪談情況，提出改進意見。安排管理人員受理經(jīng)營戶、業(yè)主等提出的特約服務，并跟蹤服務結果。跟蹤各類投訴處理反饋情況。4.2.4物業(yè)管理組織項目的安全

13、、保潔等工作的落實，使市場保持良好的經(jīng)營秩序。組織建立經(jīng)營戶溝通及經(jīng)營信息、投訴及處理、設備維修維護、安全事故處理、衛(wèi)生情況、安保情況等臺帳并作好記錄。組織做好項目內(nèi)二次裝修施工的巡視和監(jiān)督，對于管理人員上報的經(jīng)營戶存在違規(guī)現(xiàn)場進行制止、勸阻、整改等。4.2.5安全管理協(xié)助項目營運總監(jiān)做好市場安全管理工作，做好經(jīng)營戶的消防、治安等安全宣傳工作。4.2.6市場推廣協(xié)助企劃部做好企劃調(diào)研和執(zhí)行，提出項目企劃需求，評估企劃方案的有效性及效果。4.2.7市場調(diào)研參與市場調(diào)研，包括與本項目相關的行業(yè)趨勢研究，租賃價格合理性研究，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)、消費構成等方面的調(diào)研；每年至少與項目其他成員共同完成一份以上的

14、市場分析報告。4.2.8其他事項項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。4.3管理人員4.3.1制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.3.2物業(yè)租賃負責物業(yè)租賃合同、管理合同的簽訂，合同管理。負責租金、管理費、水電費等應收款項的收款工作。就項目日常運作和管理工作向上級領導提出合理化建議。4.3.3客戶服務建立客戶檔案， 做好與經(jīng)營戶溝通工作，分析經(jīng)營戶的經(jīng)營情況，做到每個月不少于三人的訪談，并形成臺帳記錄訪談內(nèi)容， 提煉信息形成有效的改進措施并將之赴諸于管理當中； 對經(jīng)營戶反映的問題認真對待，及時解決；負責接待客戶投訴，并進行處理。協(xié)助經(jīng)營戶辦理工商執(zhí)照等與經(jīng)營相關的證件。4.3.4

15、物業(yè)管理負責管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作和清潔衛(wèi)生工作。負責管理區(qū)域內(nèi)設施設備的日常維護、保管和維修，做好維修記錄的備檔。維護管理區(qū)域內(nèi)的市場秩序，如通道無雜物堆放，制止爭吵事件等。協(xié)助營運總監(jiān)做好項目內(nèi)二次裝修施工現(xiàn)場的巡視和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反裝修手冊 、市場裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象，應立即制止；建立經(jīng)營戶二次裝修臺帳，收集其提交的裝修方案等備案資料并歸檔。建立經(jīng)營戶溝通及經(jīng)營信息、投訴及處理、設備維修維護、安全事故處理、衛(wèi)生情況、安保情況等臺帳并作好記錄。4.3.5安全管理協(xié)助項目營運總監(jiān)做好市場安全管理工作，做好經(jīng)營戶的消防、治安等安全宣傳工作。4.3.6市場推廣協(xié)助企劃部做好企劃調(diào)研和執(zhí)行，提出項

16、目企劃需求，評估企劃方案的有效性及效果。4.3.7市場調(diào)研參與市場調(diào)研，包括與本項目相關的行業(yè)趨勢研究，租賃價格合理性研究，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)、消費構成等方面的調(diào)研；每年至少與項目其他成員共同完成一份以上的市場分析報告。4.3.8其他事項項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管交辦的其他事項。4.4工程主管4.4.1 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.4.2 設備設施維護建立本項目的設備設施檔案，定期巡查設備設施運行狀況，對于巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，需及時予以解決，無法現(xiàn)場解決的應向總監(jiān)以及公司綜合管理部匯報，評估后組織實施。負責專業(yè)設備系統(tǒng)運行管理，制訂最佳運行方案、系統(tǒng)的應急處理方案及運行

17、管理制度，根據(jù)權責逐級審批后組織實施。做好建筑、設施設備的維修維護臺帳。協(xié)助總監(jiān)做好主要能源的可操作性節(jié)能措施，并對執(zhí)行情況進行跟蹤，建立能耗臺帳，定期評估節(jié)能效果，對于有效的節(jié)能方案，形成書面報告向公司其他項目進行推廣。協(xié)助總監(jiān)做好設備設施更新改造工程工作計劃，以及工程的監(jiān)理和竣工后的工程驗收、交接管理等。4.4.3 安全管理給予各工程人員進行專業(yè)指導；檢查、監(jiān)督工程技術人員對設備設施使用過程中的安全問題，杜絕一切違規(guī)操作。隨時關注安全問題，及時發(fā)現(xiàn)事故苗頭，消除安全隱患。4.4.4 其他事項項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。4.5工程人員（水電工）4.5.1 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的

18、規(guī)章制度和工作程序。遵守電工操作安全制度，禁止違章作業(yè)，防止線路和人身安全事故的發(fā)生，及時維護好供電、供水設備，保障正常供水供電。4.5.2 設備檢查維護及時維護好項目內(nèi)的電、水、燈具、水暖用具等水電系統(tǒng)設備，保障用電用水正常；建立水電相關設備的維修維護臺帳，對于日常零星維修和安裝，作好記錄， 寫明更換或維修原因及維修后設備情況。負責項目配電房設備檢查、維修與保養(yǎng)，記錄維修維護情況。根據(jù)項目設施設備的配置，負責電梯、空調(diào)、機械車庫等特種設備的年檢、維護維修、管理和安全使用，負責給安保人員培訓、講解該特種設備的使用方法、突發(fā)事件處理流程等。涉及無法自行解決維修的設備， 負責向營運總監(jiān)提交維修報告

19、和個人建議， 與營運中心物管部或第三方專業(yè)技術單位進行共同研究，擬定方案后落實執(zhí)行。4.5.3 安全管理日常工作中隨時關注安全問題，及時發(fā)現(xiàn)事故苗頭，消除安全隱患。4.5.4 其他事項抄寫水、電表交管理部，以便管理部可以安排相關費用的收取。記錄每個月水、電的使用情況，以檢查當月水、電使用的合理性。對水電使用的合理性提出建議，做到有創(chuàng)造性的工作。根據(jù)項目實際情況及服務內(nèi)容，為項目內(nèi)經(jīng)營戶提供電話安裝、電路維修等服務。項目營運總監(jiān)、工程主管交辦的其他事項。4.6 工程人員（萬能工）4.6.1 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.6.2 物業(yè)維修負責經(jīng)營戶門鎖、倉庫卷簾門等物

20、業(yè)設備的更換和維修。負責物業(yè)屋面、棚頂?shù)嚷┧幍男扪a，下水道疏通，各類支架、廣告牌的加固維修。建立物業(yè)零星維護維修臺帳。配合營運總監(jiān)、管理人員對項目內(nèi)二次裝修施工現(xiàn)場進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反裝修手冊 、市場裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象，要當場糾正，同時予以記錄并上報項目管理部。4.6.3 安全管理日常工作中隨時關注安全問題，及時發(fā)現(xiàn)事故苗頭，消除安全隱患。4.6.4 其他事項項目營運總監(jiān)、工程主管交辦的其他事項。4.7 保安隊長4.7.1制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.7.2團隊建設做好安保方面的制度建設；定期組織有關業(yè)務知識學習并進行考核，例如每年至少組織兩次以上消防培訓或演習

21、；處理安保人員工作情緒方面的調(diào)動和安撫。4.7.3日常管理監(jiān)督、指導、組織日常安保工作；處理好與經(jīng)營戶之間的關系，對項目內(nèi)所有經(jīng)營者提出的問題都應細心的進行記錄和答復， 掌握經(jīng)營戶日常動態(tài)和經(jīng)營信息， 定期向管理部提交經(jīng)營戶動態(tài)報告。檢查安保人員是否按規(guī)定對項目進行定期安全巡查，如接到消防 / 治安隱患的匯報，一定要第一時間會同管理部其他人員到現(xiàn)場進行查看和處理，不得就事項進行拖延和推諉。嚴格執(zhí)行巡更系統(tǒng)要求，進行定點巡查。4.7.4安全管理組織消防設備的定期巡視和檢測， 關注消防器材和消防系統(tǒng)的完整性， 如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向管理部匯報，做好補充和修復，確保消防系統(tǒng)、

22、設備可以正常運行和使用；時時向經(jīng)營戶傳達防火意識，例如告知不要在商場內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。注重安全管理，對于安全隱患要及時發(fā)現(xiàn)、及時消除。4.7.5 監(jiān)控管理定期檢查項目內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的運用情況，定期組織工作間的設備保養(yǎng)檢查以及維護工作，保證各類監(jiān)控設備始終處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。4.7.6車輛管理遇到重大節(jié)日或慶典活動時，擬定車輛疏導方案并落實安排，做好各類突發(fā)事件的處理預案。4.7.7裝修管理對項目內(nèi)二次裝修施工現(xiàn)場進行巡視，發(fā)現(xiàn)有違反裝修手冊、市場裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象，要當場糾正，予以記錄并上報項目管理部。4.7.8交接班做好交接班手續(xù)， 對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投

23、訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應將情況進行詳細記錄并交接清楚。4.7.9其他事項項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管交辦的其他事項。4.8 保安4.8.1 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。4.8.2 日常巡查根據(jù)規(guī)定對項目進行定期安全巡查，維護市場治安及秩序。發(fā)現(xiàn)消防 / 治安隱患，要及時向管理部匯報，不得扣壓情況，擅自處理。嚴格執(zhí)行巡更系統(tǒng)要求，進行定點巡查。4.8.3 安全管理對消防設備進行定期巡視和檢測，關注消防器材和消防系統(tǒng)的完整性，如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向保安主管和管理部進行匯報，做好補充和修復，確保消防系統(tǒng)、設備可以正常運行和使用；時時

24、向經(jīng)營戶傳達防火意識，例如告知不要在商場內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。4.8.4 監(jiān)控管理負責監(jiān)視及記錄本項目各個區(qū)域內(nèi)所發(fā)生的一切事情，如發(fā)現(xiàn)事故苗頭需要及時向其他人員發(fā)出信號并詳細告知區(qū)域位置、基本情況判斷和所需趕至現(xiàn)場的人員等。定期對工作間的設備進行保養(yǎng)檢查以及維護，保證各類監(jiān)控設備始終處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。4.8.5 車輛管理疏導車輛，對責任區(qū)域的停車位、停車場進行管理。有車庫的項目，需要做好車庫內(nèi)車輛的引導，保證車庫內(nèi)車道暢通，機械車庫還需對機械運作的安全進行管理。負責本項目所有交通標識的巡視和維護，發(fā)現(xiàn)有缺損的現(xiàn)象，應及時向管理部匯報以便立即更換和修復。4.8.6 裝修管理對項目內(nèi)二次裝

25、修施工現(xiàn)場進行巡視，發(fā)現(xiàn)有違反裝修手冊、市場裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象，要當場糾正，予以記錄并上報項目管理部。4.8.7 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應將情況進行詳細記錄并交接清楚。4.8.8 其他事項根據(jù)當班情況，負責項目當天市場開關門，負責鑰匙的保管和使用，建立鑰匙領用登記。協(xié)助項目管理部關注水表、電表等能源消耗類的使用情況，定期查看是否有漏水現(xiàn)象等。協(xié)助項目管理部做好認養(yǎng)綠化帶的清理工作以及報紙、刊物等發(fā)送事項。項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管、保安主管或隊長交辦的其他事項。4.9 保潔班長4.9.1 制度執(zhí)行嚴格

26、執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序4.9.2 團隊建設做好保潔方面的制度建設；定期組織保潔人員有關業(yè)務知識學習并進行考核；處理保潔人員工作情緒方面的調(diào)動和安撫。4.9.3 日常管理監(jiān)督、指導、組織日常保潔工作；處理好與經(jīng)營戶之間的關系，對項目內(nèi)所有經(jīng)營者提出的衛(wèi)生問題都應細心的進行記錄， 能及時處理的就應當場進行解決， 無法當場解決的應及時報到管理部，與管理部共同提出解決方案并落實執(zhí)行。檢查保潔人員是否按規(guī)定對劃定區(qū)域進行衛(wèi)生打掃，對各處衛(wèi)生情況做好記錄和評比，并提出改進要求；協(xié)助項目管理部做好政府等相關部門檢查時的衛(wèi)生清潔工作。注重節(jié)水節(jié)電管理，關注用水用電安全和合理，對于損壞的地方

27、需要及時向管理部進行匯報，跟進維修情況。4.9.4 消防管理協(xié)助管理部、安保人員進行消防安全防范，如有雜物堆積在消防設備前，應及時進行清理，如屬于經(jīng)營戶的物品，應主動勸解經(jīng)營戶進行挪移，如經(jīng)營戶拒絕的，應及時向管理部反應，由管理部出面與經(jīng)營戶進行溝通。4.9.5 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應將情況進行詳細記錄并交接清楚。4.9.6 其他事項及時清除本項目未經(jīng)同意非法亂粘貼的廣告。項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。4.10保潔4.10.1 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序4.10.2 日

28、常清潔根據(jù)規(guī)定對項目進行定時定點保潔，做到廁所無異味，通道無垃圾，地面無水漬。注重節(jié)水節(jié)電管理，關注用水用電安全和合理，對于損壞的地方需要及時向管理部進行匯報。4.10.3 定期消毒公共場所定期消毒，特別是廁所等細菌容易滋生的地方；注意秋季“四害”防范和整治。4.10.4 消防防范關注消防設施和消防隱患；當天項目營結束時，應做好垃圾筒和通道的清理工作，確保垃圾筒內(nèi)和通道沒有未滅煙蒂。時時向經(jīng)營戶傳達防火意識，例如告知不要在商場內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。4.10.5 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應將情況

29、進行詳細記錄并交接清楚。4.10.6 其他事項項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管交辦的其他事項5 物業(yè)接管驗收5.1 物業(yè)驗收程序5.1.1目的規(guī)范公司物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)驗收工作得到有效控制,以便對物業(yè)進行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進行。5.1.2適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的驗收,與房地產(chǎn)開發(fā)單位的交接。5.1.3職責1. 公司接到房地產(chǎn)開發(fā)單位驗收的通知后 ,總監(jiān)負責組織各相關負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組。2. 驗收小組負責對物業(yè)原設計圖紙、 設計變更、 竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備設備的安裝數(shù)量、安裝位置

30、及竣工圖驗收。,按規(guī)格型號、容量及設計要求進行驗收，4. 驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收 ,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。5. 由總監(jiān)指定負責主管人員跟房地產(chǎn)開發(fā)單位辦理接管手續(xù)。5.1.4工作程序1.驗收的準備驗收小組根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的竣工圖紙資料,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。2.驗收的實施a. 驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預驗收。b. 在預驗收過程中 ,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。c. 對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備

31、，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。d. 樓宇的實物驗收 ,應注意對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。e. 設備的實物驗收 ,要做到符合以下幾點：圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能 ,應與設計要求符合 ,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。f. 對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內(nèi)。g. 移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交

32、接清單中。h. 對原有物業(yè)的接管驗收應按上述標準執(zhí)行， 對發(fā)現(xiàn)的問題根據(jù)實際情況明確責任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續(xù)。5.2 接管驗收檢索提交資料目錄5.2.1產(chǎn)權資料1. 項目批準文件。2. 用地批準文件。3. 建筑執(zhí)照。4. 拆遷安置資料。5.2.2技術資料1. 竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2. 地質(zhì)勘察報告。3. 工程合同及開、竣工報告。4. 工程預、決算。5. 圖紙會審記錄。6. 工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7. 隱蔽工程驗收簽證。8. 沉降觀察記錄。9. 竣工驗收證明書。10. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.