買房前要了解的房產(chǎn)知識(shí)和購房規(guī)程

1、精心整理買房前要了解的房產(chǎn)知識(shí)一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類1 .私產(chǎn)房：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、 外國(guó)人投資建造或購買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)、私營(yíng)有限責(zé)任公司）投資建造或購買的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán)，包括擁有權(quán)、 占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸以上主體所有。.-7 二-匚匚：二匚/2 .公房： ' 1 CX i /,使用權(quán)房，也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位 投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán) （擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、 收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分

2、為兩大類：一類是可 售公有住房，一類是不可售公有住房。； I一二3:經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，以微利價(jià) 出售給符合條件的家庭，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅；經(jīng)濟(jì)適用房只有本地人才可以購買，5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣給固定人群（即 有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的人），而且原則上只能按原價(jià)出售，購得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)精心整理濟(jì)適用房。5年后的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)對(duì)人群、價(jià)格都沒什么限制，但是得補(bǔ)交一次 成本價(jià)，購得的產(chǎn)權(quán)是商口房。5年是以房產(chǎn)證到手時(shí)間或者契稅完稅證明所注時(shí)間 為準(zhǔn)，哪個(gè)在前就算哪個(gè)的。2006年12月以后買的的經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)不能賣了, 如果賣要先賣給國(guó)家。還

3、有就是要買經(jīng)濟(jì)適用房一些證明。4 .集體所有房：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房 產(chǎn)。包括鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等；二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞一 T 夕"I Li 丁1 .房屋所有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所p V 有權(quán)。2 .房屋共有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房 ：七%屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書 一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。3 .房屋他項(xiàng)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證

4、。房 屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律 保護(hù)。4 .國(guó)有土地使用權(quán)證精心整理是房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占用范圍的國(guó)有土地享有使用權(quán)的憑證。土地的使用權(quán)性 質(zhì)一般分為出讓步或劃撥兩種。5 . 土地使用權(quán)的出讓指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用 者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1）居住用地：70年；.-7 /產(chǎn) | 二 T匚:二 4* 廠|:/2）工業(yè)用地：50年；'I X 1i3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：5

5、0年；4）綜合或者其他用地：50年。5）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年； ,-jIjy6 . 土地使用權(quán)劃撥是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃 撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn) 行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。7 .房產(chǎn)評(píng)估精心整理是指專業(yè)估價(jià)人員，以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定 的估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理地 估計(jì)、推測(cè)和判斷，此價(jià)格通常與實(shí)際買賣成交價(jià)不同。房產(chǎn)評(píng)估的目的一般有二個(gè)，一是為買房貸款提供貸款成數(shù)的依據(jù)（房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告），二是為房屋買賣繳納的稅費(fèi)提供依據(jù)

6、（房地產(chǎn)交易評(píng)估報(bào)告）。8 .房屋產(chǎn)權(quán)過戶即房屋所有權(quán)的變更，是指原房屋所有權(quán)人通過買賣、繼承、贈(zèng)與等方式將房 屋所有權(quán)（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移為他人所有的過程。9 .契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房屋成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）j- V的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。i 10 .個(gè)人住房按揭貸款,-JI gJ -.7 f I二/?工1個(gè)人住房按揭貸款即買方在向賣方（或房地產(chǎn)開發(fā)商）購買房產(chǎn)時(shí)，自己先交首 期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，以后再按月 償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。11 .貸款

7、額度又稱貸款限額，貸款人一般會(huì)用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性 規(guī)定。如：最高金額、最高貸款成數(shù)、最高償還金額等指標(biāo)。12 .貸款期限精心整理是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實(shí)際情況商定，但一般有最長(zhǎng)貸款期限的規(guī)定。如個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。貸款人可能根據(jù)住房的使用年限（壽命），借款人的年齡等，對(duì)貸款期限作出限制。13 .個(gè)人住房按揭貸款的分類個(gè)人住房貸款按資金來源分類，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款1）商業(yè)性貸款是貸款人以營(yíng)利為目的的貸款；2）住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低；3）組合貸款是借

8、款人所需資金先申請(qǐng)往房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸 款，即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。細(xì)數(shù)買房付款流程,-jI私產(chǎn)一次性付款流程（一）過戶前的準(zhǔn)備工作：1 .提前還貸：如交易所涉及的房屋存在貸款未還清，須辦理提前還貸手續(xù)，由客戶自行辦理；2 .各交易中心銷控崗統(tǒng)一與評(píng)估公司聯(lián)系，出具評(píng)估報(bào)告；1）銷控崗收到資料當(dāng)天與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告;精心整理2）如在下午4點(diǎn)以后簽收資料，則第二天早上與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告；3）權(quán)證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評(píng)估評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司 24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告。3 .評(píng)估報(bào)告出具后，通

9、知權(quán)證崗領(lǐng)取過戶資料，預(yù)約客戶辦理過戶手續(xù)；4 .評(píng)估報(bào)告須由公司統(tǒng)一出具，連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續(xù)； 如未經(jīng)審批自行出具評(píng)估報(bào)告，不論是否使用公司出具的評(píng)估報(bào)告，公司仍將從成 單人個(gè)人收入和成單店店長(zhǎng)店收入中扣除相應(yīng)評(píng)估費(fèi)。 '| |/ /I（二）辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過戶手續(xù)V-. J "" JX'*_.« T J J-說明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過戶的程序； j- 1 .辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)（產(chǎn)權(quán)證進(jìn)件）；領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證出件）；1）辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，需買賣雙方同時(shí)到房產(chǎn)局辦理，如賣方產(chǎn)權(quán)人已婚，

10、其夫妻雙方需共同到場(chǎng)；二一% > f X'2）權(quán)證崗協(xié)買賣雙方將過戶資料交由房產(chǎn)局過戶窗口工作人員審核，審核無誤 后收取相關(guān)資料；3）買賣雙方按房產(chǎn)局規(guī)定的繳稅時(shí)間繳納相關(guān)稅費(fèi) （各區(qū)繳納稅費(fèi)的時(shí)間略有 不同）；過戶具體費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)為評(píng)估價(jià)和成交價(jià)取高值；4）權(quán)證崗憑客戶稅費(fèi)繳納票據(jù)，領(lǐng)取交易收件單，收件單由權(quán)證崗負(fù)責(zé)保 管;精心整理5）房產(chǎn)證進(jìn)件后，遵照各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，由過戶人員預(yù)約買方攜帶 身份證原件、交易收件單到房產(chǎn)局領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；2 .辦理土地證過戶（土地證進(jìn)件）；領(lǐng)取土地證（土地證出件）1）權(quán)證崗在協(xié)同買方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當(dāng)日，可協(xié)助買方到土地局辦理土地過戶

11、手 續(xù)；2）由土地局過戶窗口工作人員審核過戶資料無誤后，由客戶繳納相關(guān)費(fèi)用后， 權(quán)證崗憑相關(guān)票據(jù)收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶，收件單必須由權(quán)證人員 負(fù)責(zé)保管；3 ） 土地證過戶的資料如下：a） 土地證原件b）過戶后的新房產(chǎn)證復(fù)印件c）契稅及土地收益金發(fā)票復(fù)印件,-jId）XX市存量房合同原件1份e） 土地登記申請(qǐng)表一份f）買方身份證復(fù)印份一份g） 土地證過戶的資料4） 土地證過戶的費(fèi)用：33元（三）結(jié)件手續(xù)精心整理土地證收件單出件后，連鎖店可通知買賣雙方辦理物業(yè)交割及結(jié)件手續(xù)。三、私產(chǎn)。商業(yè)貸款過戶流程（一）基本流程1、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評(píng)估；2、評(píng)估出件后，由各

12、交易中心銷控崗協(xié)同買方及配偶 （行需賣方同時(shí)到場(chǎng)）到銀 行進(jìn)行貸款面簽手續(xù)，三個(gè)工作日后，可得知面簽審核結(jié)果；3、銀行面簽通過后，由權(quán)證崗預(yù)約買、賣雙方 （配偶），到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及 土地證過戶手續(xù)；二一|門t二二V二 ； Z ? I ；說明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過戶的程序； j ;#".4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過戶后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管；5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過戶時(shí)間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到房地局領(lǐng)取房屋所 有權(quán)證；產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管； ,-jI6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，權(quán)證崗即可協(xié)同買方進(jìn)行土地證過戶， 領(lǐng)取土地證收件單； 收件單必須

13、由權(quán)證人員保管；7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過戶時(shí)間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到土地局領(lǐng)取國(guó)有土 地使用權(quán)證書，土地證收必須由權(quán)證人員保管；8、抵押資料齊備、抵押評(píng)估報(bào)告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買方及配偶到房地局辦 理抵押登記手續(xù);精心整理9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時(shí)間，抵押出件后，他項(xiàng)權(quán)證返銀行，兩證返店后，由連鎖 店向買方客戶交付兩證。備注：除需過戶前需要辦理貸款面簽、兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外， 其它流程與一次性過戶基本相同。（二）商業(yè)貸款資格1.18-60周歲的具有完全民事行為能力人；2 .城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；3 .男性不超過60歲，女性不超過55歲；二.廣；4 .交齊首期購房款；

14、5 .有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；6 .借款人月收入必須超過月供的2倍以上；i7 .借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；% In/二;飛2：: X'8 .所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入市場(chǎng)流通的條件；9 .借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。（三）商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類型1 .房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；2 .房齡：不超過20年；3 .抵押房產(chǎn)面積必須大于50平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可;4 .已購公有住房、并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序；5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。（四）貸款成數(shù)和期限貸款總額以成交價(jià)和評(píng)估價(jià)的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過標(biāo)準(zhǔn)值的70%貸款金額在5萬以下不能辦理貸款；（五）還款方式1 .貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；2 .貸款期一年以上的，可采用 “等額本息”和“等額本金”兩種方式。p V（六）”等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來看：相同的貸款額度和貸 I 款年限，“等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款