業(yè)主委員會(huì)成立的程序

1、業(yè)主委員會(huì)成立的程序一、提出申請(qǐng)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主 5人以上聯(lián)名可向該小 區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請(qǐng)，填報(bào)首 屆業(yè)主（代表）大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：（一）物業(yè)已 交付使用的建筑面積達(dá)到 50 %以上；（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到 30%以上不足50%,但使用超過1年的。二、成立籌備小組街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組（以下簡(jiǎn)稱籌備小組）。三、籌備小組開展籌備工作（一）籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其 掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系

2、電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦 事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。（二）籌備小組自成立之日起 30日內(nèi)擬好業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章 程、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè) 主意見?；I備小組將業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā) 放給業(yè)主。（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選 人。（四）籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、 業(yè)豐大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將業(yè)主委員會(huì)選舉辦法書面送達(dá)全體業(yè)豐。四、召開大會(huì)，選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)章程、

3、業(yè)主公約送達(dá)街道辦事處，并提出召開 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng) 地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、 派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員?；I備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收 集、登記選票，審議并表決通過業(yè)主委員會(huì)章程及業(yè)主公約，公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。會(huì)后，籌備小組將大會(huì) 簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)白產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣市級(jí)房地 產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)：（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；（二）街道辦事處核準(zhǔn)證明；（三）業(yè)主委員會(huì)選票；.

4、（四）業(yè)主代表選票；（五）業(yè)主授權(quán)委托書：（六）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；（七）業(yè)主委員會(huì)章程；（八）業(yè)主公約；（七）其他相關(guān)資料。六、核準(zhǔn)批復(fù)區(qū)或縣市級(jí)房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè) 主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣市級(jí) 房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。七、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責(zé)：1、召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物

5、業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；7、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。八、業(yè)主公約的效力1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范， 對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。2、業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案；4、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物

6、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用 人具有約束力。5、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不 得與法律、法規(guī)相抵觸。附有關(guān)注意事項(xiàng)：1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì) 業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主 主意。業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn) 行，對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫 等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按 每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算

7、份額，超出部分按 四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。3、組織各樓宇開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能 召集所有業(yè)主在一起開會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開 業(yè)主大會(huì)，開會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開業(yè)主代表開會(huì)即視為開 業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽 字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代 表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地 開；可以采用集體討論的形式，也可以

8、采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)由 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過 2/3投票通過，才有效。4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，送達(dá) 街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)?；I備小組決 定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí) 間（3-7天，要報(bào)國(guó)土局備案）。匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡(jiǎn)歷 表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落 實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門收選票），由國(guó)土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國(guó)

9、土局開箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開1 5日以前通知投 票權(quán)人，國(guó)土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及，業(yè)主公約；公開點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè) 主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國(guó)土局拿 到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委 托書時(shí)，應(yīng)該附上雙方的

10、身份證以及產(chǎn)權(quán)證明?？梢砸蟋F(xiàn)在的物業(yè)管理公 司通過國(guó)土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接 通過國(guó)土局，向物業(yè)管理公司施加壓力。7、開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表， 只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代 表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會(huì)成員。9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事， 業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即 業(yè)主代表表決確

11、認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體 業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的 份額不變。10、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送 達(dá)。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服 從多數(shù)。12、提交的業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來 補(bǔ)充說明更改的情況。13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個(gè)問題讓業(yè)主回答：是否滿意現(xiàn)在 的物業(yè)管理公司？是否愿意委托業(yè)主委員會(huì)選舉物業(yè)管理公司？業(yè)主只 需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。，直接向14、如果開發(fā)商或現(xiàn)在的物業(yè)公司干涉或阻止成立業(yè)主委員會(huì)街道辦、物管局等政府部門舉報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的向人民法院提起訴訟。備案申請(qǐng)書宿遷市 區(qū)（縣）居住小