大型房地產(chǎn)項目全案策劃工作流程復習進程

1、大型房地產(chǎn)項目全案策劃工作流程A、項目前期發(fā)展策劃目標：1充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項目潛在價值，確定核心價值，引出主題定位、形象定位。3、鎖定目標客戶群。4、建立利潤保障發(fā)展模式，使核心價值最大化地體現(xiàn)在利潤上，使利潤最大化?；玖鞒?初步市場情況調(diào)查2、確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研3、進行SWO分析并初步提出總體策劃思路4、分析項目潛在價值5、確定核心價值體系及總體策劃思路6、項目目標客戶群鎖定及分析7、項目開發(fā)主題及形象定位8、對項目的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃作出建議B建設并期及建設期的顧問與應對方案目標：1協(xié)助開發(fā)商解決有關問題，使項目的

2、開發(fā)按既定進度展開。2、通觀全局，就可能發(fā)生的問題，對開發(fā)商提出預警性提示，以保證項目的順利開發(fā)。3、開始著手提升項目知名度和企業(yè)品牌?；玖鞒?制訂投資分析報告2、評審規(guī)劃設計方案3、擬定工地形象包裝方案4、制定前期推廣策略5、策劃各類公關宣傳活動。C項目營銷策劃目標：1通過策劃各種公關和促銷活動，聚積項目的銷售能勢。2、制定兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節(jié)奏。3、會面提升項目知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象。基本流程1可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析2、確定推廣銷售策略21、 推廣定位。A核心價值體現(xiàn) B形象定位C價格定位22、 推廣策略。A廣告及媒介策略 B推廣主題C市場

3、推廣進度設計3、細化項目營銷思路31營銷思路體現(xiàn)A客戶群再分析B賣點挖掘和提示32銷售策略33營銷環(huán)境營造 A售樓部設計B示范單位設計4、制定市場進入方案41入市時機選擇42價格策略43模擬方案演示D項目銷售期代理及善后期顧問目標：1保障項目的銷售目標如期完成，確保開發(fā)商利潤的獲得。2、力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個項目的再投資。3、盡量延長旺銷期。4、全面樹立項目和開發(fā)商品牌?；玖鞒?劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容。2、協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料3、培訓銷售人員4、舉行各種促銷假活動5、尾盤銷售6、協(xié)助開發(fā)商交樓7、提供物業(yè)管理建議。一、前期發(fā)展策劃綱要步驟一

4、：項目所在地初步市場情況調(diào)查階段A:宏觀環(huán)境分布1、經(jīng)濟環(huán)境2、政策環(huán)境3、行業(yè)環(huán)境 包括城市規(guī)劃、行業(yè)管理規(guī)劃、家庭結構及人口遷移特征4、人口環(huán)境5、文化環(huán)境6、技術環(huán)境新技術條件下人的需求變化新技術條件下的生產(chǎn)關系變化區(qū)域、場所、空間、時間等概念的變化物業(yè)功能的變化 項目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能階段B:項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。第三、未來走勢預測。階段C:項目所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃。第二、板塊功能定位。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。第四、板塊物業(yè)價格水平分析。步驟2:確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研階段A:確定可類比

5、項目并作深入的調(diào)查與分析階段B:對可類比項目進行全面分析步驟3:項目的SWO分析及總體策劃思路擬定階段A:項目的SWO分析。從區(qū)位、時機、及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析階段B:項目的總體策劃思路擬定第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。第二、軟件平臺的構筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺一一“營銷大環(huán)境”的構筑，應從項目的規(guī)劃分階段就開始著手。第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現(xiàn)的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現(xiàn)的功能定位。步驟4:項目核心價值體系的建立第一、挖掘項目先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等方面入手。第二、

6、賦予其適當且最大化的后天價值。步驟5:項目的目標客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？第二、買家要買什么的房？第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動？第五、 買家以什么樣的方式買房？第六、 買家什么時候買房？第七、 買家在哪里買房？綜述：要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、 社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。步驟 6：項目開發(fā)主題定位及形象定位階段A:項目開發(fā)主題定位為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系：A:該體系不僅是一個主題概念的提出；B:該體系緊扣項目與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點:C:立足于該項目資源

7、優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；D:具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包容項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；E:該體系能夠為項目及開發(fā)公司積累領先的市場聲望；F:該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆。G:該體系能夠與項目的建設與分期開始節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段B:項目形象定位圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象 定位。步驟 7:項目的產(chǎn)品策略建議階段A: 土地開發(fā)總平面規(guī)劃階段B:交通道路規(guī)劃建設階段C:戶型設計建議階段D:建筑設計建議階段E:園林景觀規(guī)劃階段F:智能化系統(tǒng)設計建議、項目營銷策劃綱要步驟1可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析階段A、可類比項目營銷策略分析第一、 項目概況第二、市場定位第三、售樓價格第四、銷售政策措施第五、廣告推廣手法第六、主要媒體應用及投放頻率第七、公關促銷活動第八、其他特殊賣點和銷售手段階段B、重點競爭對手營銷策略分析除了上述八點，還應對其總體營銷布署的跟蹤與分析，同時也提出我方的 初步因應方案。步驟2、推廣策略之定位第一、項目核心競爭力的傳播構思1、項目主要賣點薈萃2、項目強勢、弱勢分析與對策第二、目標客戶群定位分析1、項目所在地人口總量及地塊分布情況2、項目所在地經(jīng)濟