2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷

1、一、單項選擇題 共 35 題，每題分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡 上涂黑其相應(yīng)的編號）1 下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是 ）。A 購買房地產(chǎn)公司股票 B.購買土地使用權(quán) C .購買新建商品住房 D .購買存量商品住房建設(shè)項目教育網(wǎng)2.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是 ）。A .在建項目 B .車站C.購物中心 D .科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是 ）。A.變現(xiàn)風(fēng)險 B.時間 風(fēng)險 C .或然損失風(fēng)險 D .通貨膨脹風(fēng)險4投資組合理論認為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以 ）。A .提高投資收益B .降低系統(tǒng)風(fēng)險 C .降低個別風(fēng)險D .

2、使投資毫無風(fēng)險5.2007 年末，某市住房總量為 5000 萬血2,其中經(jīng)濟適用住房400 萬 m2，商品住房 3750 萬怦，同期住房空置量為 750 萬怦,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50 萬怦，商品住房空置時為 450 萬怦，則該市 2007 年末的商品住房空置率是）。A . 9 % B. 12% C. 15%D 206政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的 ）。A .產(chǎn)品質(zhì)量B .產(chǎn)品性價比C.規(guī)模和結(jié)構(gòu) D .產(chǎn)品檔次7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是）。 A 自然周期與投資周期同步變化 B .投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C .投資周期在第一階

3、段和第二階段超前于自然周期 D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用）。 A 挑戰(zhàn)定價法 B 領(lǐng)導(dǎo)定價法 C 目標(biāo)定價法 D 隨行就市定價法建設(shè)項目教育網(wǎng)9某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積 120 怦以上的住宅供過于求，70re 以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于 ）狀態(tài)。A .均衡 B .周期性失衡 C.結(jié)構(gòu)性失衡 D .區(qū)域性失衡10某城市 2008 年初家庭總數(shù)為 120 萬戶，戶均年可支配收入為 5 萬元，約有 15%的家 庭打算當(dāng)年購房，

4、平均住房需求 80 怦/戶，則 2008 年該市新建商品住房的市場潛量是 ）萬怦。A . 1260B . 1380C. 1440D . 210011.下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是 ）。A .學(xué)習(xí) B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度 D.購買動機12某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是 ）。A .避強定位方式 B.產(chǎn)品差別化方式 C .對抗性定位方式 D 重新定位方式13房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著買漲不買跌 現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是 ）。A 消費者的感覺 B 消費者的生活方式C 消費者的習(xí)慣 D 消費者的信

5、念14.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是 ）。A .時值是資金運動起點的金額B 終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C 資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D .不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值15.某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850 元，月利率為6.25 %。則該貸款的實際年利率為 ）。A . 7.5%B . 7.56% C . 7.71 %D. 7.76%16某家庭于 2005 年購買住房時申請了一筆 20 萬美元的貸款，貸款方式為“228”，第一 年和第二年的年利率為 7.5% ，兩年后的年利率調(diào)整為 8.5

6、%，則該家庭在第 28 個月的還 款額為 ）美元 A 1250B 1398C 1416D 156217下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是 ）。A 基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率 B 財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的.D .差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差18某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為 16%，實際收益率為 12%，銀行貸款利率為 7.5%，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是 ）。 A1.82%B2.33%C 3.57%D5.45%19.對于同個遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期Pb）與靜態(tài)投資回收期

7、 Pb/）之間的關(guān)系是 ）。A. PbPbzB. PbPbz20 .某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 怦，其中財務(wù)費用8000 萬元，建設(shè)周期為 3 年,利潤總額為 25000 萬元，則該項目的投資利潤率是 ）。 A 10.42%B 11.57%C 31.25% D 34.72%21 .某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 怦，規(guī)劃容積率4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，項目的固定成本為 5000 萬元，預(yù)計平均銷售單價為 4500 元 /怦，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為 ）元/m2.A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.50

8、22對某房地產(chǎn)項目進行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31 萬元、 55.04 萬元、 10.16 萬元、88.33 萬元，則其中最敏感的因素是 ）。 A 地價 B 建造成本 C 貸款利率 D 資本化率23某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680 萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為 2450 萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680 萬元 經(jīng)分析市場前景為：好的概率45；一般的概率 35；不好的概率 20，則該項目凈現(xiàn)值 期望值為 ）萬元 A 2677.5B3680.60C4003.50D5356.8

9、024房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2M 以外和項目 ）范圍內(nèi)的各種管線、道 路項目的建設(shè)費用 A 黃線 B 紫線 C 藍線 D 紅線25房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金一般而言三種資金的使用順序是 ）。A 資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D 資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B 兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3 年、4 年，其目標(biāo)收益率均為 12%，凈現(xiàn)值分別為 120 萬元，150 萬元對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年 值為 ）萬元.A 39.51B. 49.39C. 49

10、.96D 62.4527當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是 ）。A .凈現(xiàn)值法B .差額內(nèi)部收益率法C .費用現(xiàn)值法D .內(nèi)部收益率法28下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是 ）。 A 債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B .不能用于償還土地購置貸款 C .主要擔(dān)保物為在建項目及相關(guān)土地使用權(quán)D.還款資金來源通常是銷售收入29.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是 ）。A .發(fā)行公司債券 B .權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票 D .商業(yè)銀行貸款30.新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括 ）。A .政府政策性資金 B .國內(nèi)外企業(yè)入股 的資金 C.個

11、人入股的資金 D .資產(chǎn)變現(xiàn)的資金31.進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是 ）。A .債務(wù)融資成本分析 B .資金占用費分析 C .資本金與債務(wù)資金的比例分析D .擔(dān)保費分析32.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是 ）。A .基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金 B .基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D .寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟33.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是 ）。A .全租金方 式 B .毛租金方式 C.凈租金方式 D .基本租金方式34.不

12、應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是 ）。A .抵押貸款利息B .公共設(shè)施維修費 C.房產(chǎn)稅 D .物業(yè)保險費35.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是 ）。A .稅前現(xiàn)金流=有效 毛收入一經(jīng)營費用 B .稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息 C.稅后現(xiàn)金流=稅前 現(xiàn)金流一所得稅 D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅 二、多項選擇題 共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請 在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選 擇正確的，每個選項得 0.5 分）1.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有 ）。A .能為投資

13、者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流 B .分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C.適合于長期投資 D .常在機構(gòu)投資者之間進行交易 E.位置對其有著特殊的重要性2.某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有 ）。A 按地域范圍細分 B.按 房地產(chǎn)用途細分 C.按增量存量細分 D 按交易形式細分 E.按目標(biāo)市場細分3.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有 ）。A .土地 B .勞 動力 C .資本 D .經(jīng)驗 E.環(huán)境4 .制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到 ）。A .物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本 B .只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投

14、資回報率 D .市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正5.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括 ）。A .預(yù)測開發(fā)成本 B .選定目標(biāo)市場 C.確定消費群體 D .明確項目檔次 E.設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)6. 可貸資金利率理論認為 ）。A .可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 B .可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的 D .可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E.可貸資金的供給函數(shù)是 利率的遞增函數(shù)7.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有 ）。A .銷售稅費 B .租金

15、收益 C.物業(yè)增值 D .股權(quán)增值 E.抵押貸款規(guī)模&下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是 ）。A.表明了負債占資產(chǎn)的比例 B .反 映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度 C.資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強 D .屬于長期償債能 力指標(biāo) E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有 ）。A .開發(fā)期和租售期 B .權(quán)益投資比率 C.資本化率 D .貸款利率 E.運營費用10.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有 ）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B .可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C.掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu) D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

16、大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度11.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有 ）。A.國家經(jīng)濟政策 B .地理環(huán)境 C.國外市場情況 D .市場需求與供給情況 E.項目投資估算12.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有 ）。A .資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資 B .抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開 發(fā)為主營業(yè)務(wù)C .按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金D .房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹E. 般委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理13.個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信

17、用風(fēng)險有 ）。A .惡意欺詐 B .市場疲軟 C.項目拖期 D .質(zhì)量糾紛 E.違法預(yù)售建設(shè)項目教育網(wǎng)14物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有 )。A 可出租面積B .基礎(chǔ)租金 C.室內(nèi)裝修 D .客戶類型 E.出租單元面積規(guī)劃15.零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括 )。A .核心區(qū)域 B .影響區(qū)域 C.主要區(qū)域 D .次要區(qū)域 E.邊界區(qū)域三、判斷題 共 15 題，每題分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用表示正確，用“X表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分)1.房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。) 2.某投資項目的預(yù)

18、期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。 ) 3.吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。 ) 4.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。 ) 5.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措。 ) 6.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占诙仲Y料。 ) 7.某貸款年利率為 5，按季度計息， 則該貸款的實際利率為 5. 87。 ) 8.一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn) 增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。 )9.流動比率越低，說明營運資本 即流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權(quán)人而言

19、，其債權(quán)越安全。 ) 10.與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。 ) 11.房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。 ) 12.房地產(chǎn)開發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化、教育、自然條件等因素。) 13.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。) 14.我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。) 15.目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費模式。)四、計算題 共 2 題、 20 分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要馬

20、出公式； 僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)1 .某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm 和 30cm 管道哪種有利的問題：兩種管道的項目費用分別為 1800 萬元、 2400 萬元；運行費用第一年分別為 350 萬元和 220 萬元，之后每年都以 0.05的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8 年和 10 年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的 10，折現(xiàn)率為 10。假定項目費用發(fā)生在年初，運行費 用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。8 分)2.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6 000 怦，用途為商住

21、兩用，土地使用權(quán)年限為 40 年，規(guī)劃容積率為 3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目13層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3 年。賓館總建筑面積為 5 000 怦，可用于經(jīng)營的部分為 4 500 怦，可建成 100 個標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330 元/間 天。前 3 年的入住率均為 70，從第 4 年開始穩(wěn)定在 85，運營費用為經(jīng)營收入的42。建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營 20 年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5 000 萬元。住宅部分總建筑面積為 3 000 血2,建成后全部出售，預(yù)計平均售價為6 500 元碲，銷售稅費為銷售收入的 5.5，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為 8 000 萬元，其中 60來源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為 8。第一年投資額為總投資的