房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

1、竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的文檔，謝謝閱讀/雙擊去除房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案（一）（一）融資組織形式選擇研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn) 行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織 形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。（二）資金來源選擇在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資 金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地 產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來源中，選定項(xiàng)目融資的資金來源。（三）資本金籌措資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債 務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是 35%.對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例

2、通常為購置物業(yè)時(shí)所須 支付的首付款比例。（四）債務(wù)資金籌措債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中 借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融1. 信貸融資任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他 金融機(jī)構(gòu)的支持。2. 債券融資企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所 發(fā)行的債務(wù)憑證。（五）預(yù)售或預(yù)租由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程 中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要 的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益 融資和債務(wù)融資的壓力。（六）融資方案分析在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來源后，接下來 的工作就是進(jìn)行融資

3、方案分析，比較并挑選資金來源可靠、 資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。1. 資金來源可靠性分析主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到 足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落 實(shí)可靠。2. 融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件3. 融資成本分析融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。4. 融資風(fēng)險(xiǎn)分析融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作流程如下:準(zhǔn)備融資資料、融資計(jì)劃書一一根據(jù)情況尋找相應(yīng)的資

4、金渠道遞交資料申請(qǐng)機(jī)構(gòu)受理調(diào)查項(xiàng)目評(píng)估雙方面談核實(shí)、協(xié)商方案補(bǔ)充資料核查審批一 辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）一一資金接收一一按時(shí) 歸還本息一一還清解押二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式及所需資料清單，方式多種， 大致有：1、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開 發(fā)過程中所需的貸款。借款主體是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工 商行政管理部門登記注冊(cè)并已取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、在建工程融資在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的 貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入 資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行 擔(dān)保的行為

5、。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的 加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶 的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求， 現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。 但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產(chǎn)證的房地產(chǎn) 抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，將來甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押，如操作不當(dāng)，很 可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。所以操作在建工程 的調(diào)查、審核比較嚴(yán)謹(jǐn)，愿意操作的資金方也比較少。3、網(wǎng)簽這種方式適合已經(jīng)有預(yù)售證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多房地產(chǎn) 商在獲得預(yù)售證后，銷售情況因各種因素影響而不理想，但 又急需資金周轉(zhuǎn)而想到的辦法。由于網(wǎng)簽受到國(guó)家政策規(guī)定 僅45

6、天，所以只能適用于短期周轉(zhuǎn)。風(fēng)險(xiǎn)大，資金方會(huì)詳 細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目方的情況；同時(shí)較少資金方愿意冒險(xiǎn)。網(wǎng)簽的程序?yàn)椋航灰纂p方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房 定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合 同雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng) 在24小時(shí)內(nèi)完成。網(wǎng)簽所需資料與在建工程差不多，要提供預(yù)售證資料。4、房地產(chǎn)紅本抵押房產(chǎn)紅本抵押較穩(wěn)妥，土地抵押風(fēng)險(xiǎn)大，所以資金方一般接受房產(chǎn)的紅本抵押5、二次抵押資料同房產(chǎn)證紅本抵押，二次抵押涉及物業(yè)余額價(jià)值， 較適用于小額的融資。在人如其他形式：有限合伙、股權(quán)債權(quán)、眾籌、p2p人玩金融的20XX,幾乎每天都有新的金融服務(wù)形式誕生， 有未提及的房地產(chǎn)融資方式，屬于筆者的漏聞，敬請(qǐng)諒解。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的操作方有：各大銀行、