《關(guān)于征地歷史遺留問題處理和收地補償?shù)娜舾梢?guī)定(試行)

1、1 / 4關(guān)于征地歷史遺留問題處理和收地補償?shù)娜舾梢?guī)定（試行 ）（征求意見稿）起草說明為進一步規(guī)范征地歷史遺留問題處理及收地補償工作， 明確處理程序， 完善補償措施， 加強 監(jiān)督管理， 市規(guī)劃國土委 （海洋局） 起草了關(guān)于征地歷史遺留問題處理和收地補償?shù)娜舾?規(guī)定 （試行）（以下簡稱若干規(guī)定 ）?，F(xiàn)就有關(guān)問題說明如下： 一、制定若干規(guī)定的背景及必要性 如何妥善解決征地歷史遺留問題和收地補償是我市土地管理工作中的重點、 難點。 由于我市 土地資源稀缺，而城市快速發(fā)展對土地利用的需求又急劇增加， 再加上存在違法用地、 違法 建筑等復雜社會問題，必須結(jié)合深圳的實際情況，提出相應(yīng)的解決辦法。市委、市政

2、府于 2009 年 11 月發(fā)布關(guān)于加強黨政正職監(jiān)督的暫行規(guī)定 ，要求我委就征地補償、土地安置 等 5 類具體個案提出具體的管理辦法。根據(jù)該要求，我委于 2010 年起草了若干規(guī)定 。在 廣泛征求相關(guān)職能部門和區(qū)政府意見， 并由市政府開展多次研究會議后，我委根據(jù)相關(guān)意見 和市政府指示，對若干規(guī)定進行了不斷修改完善。2013 年，黨的十八屆三中全會明確 提出： “讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、 共同分享現(xiàn)代化成果 ”，并將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè) 用地市場作為土地制度改革的重點方向。 2014 年，黨的十八屆四中全會全面提出了依法治 國決定， 對法治政府建設(shè)提出更高要求。 在我市高度城市化背景下， 征

3、地歷史遺留問題處理 直接關(guān)系到原村民能否合理分享城市發(fā)展成果， 也是對政府依法行政能力的重大考驗。 鑒于 此，為了妥善解決我市征地歷史遺留問題，保障城市發(fā)展的土地和空間需求，實現(xiàn)國家、集 體和個人利益共享機制，加強依法行政和法制政府建設(shè)，有必要盡快出臺若干規(guī)定。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。二、需要說明的若干重要問題（一）關(guān)于若干規(guī)定的基本原則 若干規(guī)定 強調(diào)征地歷史遺留問題處理和收地補償應(yīng)執(zhí)行國家最嚴格的土地管理制度， 實 現(xiàn)土地資源的有效保護和節(jié)約集約利用； 強調(diào)征地歷史遺留問題處理和收地補償應(yīng)當依法與 城市更新及農(nóng)村城市化歷史遺留違法用地等問題統(tǒng)籌處理；強調(diào)應(yīng)當堅持以貨幣補償為主， 以土地安

4、置和土地置換為輔，以等價值補償為基本原則。根據(jù)這些原則， 若干規(guī)定嚴格 限定了土地安置、 土地置換的情形， 強化了土地安置、 土地置換與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建成 區(qū)的建設(shè)及城市更新等問題的依法統(tǒng)籌處理。 在堅持等價值補償?shù)幕驹瓌t下， 對不同的土 地安置情形進行了分類處理， 以期在保護土地資源和節(jié)約集約用地的基礎(chǔ)上， 妥善解決征地、 收地補償?shù)认嚓P(guān)問題。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測。（二）關(guān)于若干規(guī)定的適用范圍 若干規(guī)定根據(jù)關(guān)于加強黨政正職監(jiān)督的暫行規(guī)定（深發(fā) 200914 號）的要求，在深圳市人民政府印發(fā) （深府200695 號）、深圳市人民政府關(guān)于印發(fā) 深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法 的通

5、 知（深府 2004102 號）等有關(guān)文件及實際情況的基礎(chǔ)上，確定了若干規(guī)定的適用范圍 主要是歷史遺留的征地補償（包括土地安置及貨幣補償） 、收地補償（包括土地置換及貨幣 補償）等事項。殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭騍。（三）關(guān)于土地安置的適用情形與具體規(guī)定1.土地安置的適用情形 在深圳市人民政府印發(fā) （深府200695 號）、深圳市人民政府關(guān)于印發(fā) 深圳寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法 的通知 （深府 2004102 號） 等有關(guān)文件的基礎(chǔ)上， 若干規(guī)定 第四條將土地安置的適用情形分為 兩類：第一是已有相關(guān)協(xié)議、 會議紀要或其他文件確定以土地安置的方式解決征地補償問題 但尚未安排的； 第二是本規(guī)定實施

6、后， 經(jīng)市政府批準， 采取土地安置的方式解決原農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織繼受單位的征地補償問題的。對于第一種情形， 若干規(guī)定又將其分為四種：一是在本規(guī)定實施前， 由土地主管部門簽訂征地補償協(xié)議， 確定以土地安置方式解決征地補償 問題但尚未安置的； 二是在本規(guī)定實施前， 市政府以會議紀要形式確定以土地安置方式解決 征地補償問題但尚2 / 4未安置的； 三是在 深圳市人民政府關(guān)于印發(fā) 深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市 化土地管理辦法的通知（深府 2004102 號）實施前（即 2004 年 6 月 26 日前），區(qū)政府 以會議紀要形式確定以土地安置方式解決征地補償問題但尚未安置的； 四是根據(jù)市、 區(qū)政府 批復，相關(guān)

7、單位在中華人民共和國土地管理法實施之日（即1999 年 1 月 1 日）前代政府統(tǒng)征土地， 并以補償協(xié)議形式確定以土地安置方式解決征地補償問題但尚未安置的。 這四 種情形在原 95 號文中有相應(yīng)的規(guī)定， 若干規(guī)定在原 95 號文規(guī)定的基礎(chǔ)上，嚴格限定了 相關(guān)會議紀要及征地行為的時間界限， 以避免土地安置情形的不合理擴大。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣 錐顧葒。2.土地安置的總體思路 此次修改的 若干規(guī)定 在處理思路上進一步細分了土地安置的類別， 并制定了相應(yīng)的處理 對策。具體而言，土地安置按照如下思路處理：首先，區(qū)分不同情形核定安置土地的規(guī)模。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)安置的不同區(qū)域明確土地安置的具體內(nèi)容， 即：優(yōu)

8、先在建成區(qū)安置T在未 征未轉(zhuǎn)的土地上安置T可在生態(tài)用地上安置 （并簽訂土地租賃合同）T在國有儲備土地上安 置T無法按本規(guī)定確定的區(qū)域選址的，進行貨幣補償。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾。3. 土地安置的規(guī)模為保持征地歷史遺留問題處理政策的連貫性， 若干規(guī)定第六條對已確定但尚未安排的土 地安置情形，按照原協(xié)議、會議紀要規(guī)定的用地面積確定安置土地規(guī)模；區(qū)政府會議紀要、 征地批復文件及相關(guān)單位簽訂的補償協(xié)議規(guī)定的用地面積超過所征土地面積的5%的，按所征土地面積的 5%確定安置土地規(guī)模。對于新確定的土地安置，所征土地為建設(shè)用地的，土 地安置的規(guī)模原則上按所征土地面積的5%確定。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍?？紤]

9、到我市開展土地整備工作的現(xiàn)實需要， 若干規(guī)定對土地整備留用地的政策適用問題 予以明確，規(guī)定因?qū)嵤┩恋卣麄湫枰扇⊥恋匕仓玫姆绞綄^受單位給予補償?shù)模瑧?yīng)制定土地整備項目留用地方案。留用地的具體安排按照土地整備有關(guān)政策執(zhí)行。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩。4. 在繼受單位建成區(qū)進行的土地安置為鼓勵繼受單位在建成區(qū)內(nèi)進行土地安置， 實現(xiàn)征地歷史遺留問題與城市更新的統(tǒng)籌處理，若干規(guī)定第七條規(guī)定應(yīng)優(yōu)先選擇在繼受單位所在社區(qū)（村）的建成區(qū)安置，土地安置按本規(guī)定第六條確定的土地面積上浮30%落實，并與城市更新統(tǒng)籌處理。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。5. 在繼受單位征轉(zhuǎn)地過程中經(jīng)濟關(guān)系未理順的土地上進行的土地安置此次修

10、訂后的 若干規(guī)定 在堅持等價值補償?shù)幕驹瓌t下， 合理吸收了市政府會議紀要精 神及區(qū)政府土地歷史遺留問題處理的相關(guān)政策。 主要體現(xiàn)在第八條的規(guī)定： 對于在繼受單位 所在社區(qū) （村）的征轉(zhuǎn)地過程中經(jīng)濟關(guān)系未理順的土地上進行的土地安置，屬于已確定但尚未安排的情形的， 安置土地的面積原則上按照原協(xié)議、 紀要及文件規(guī)定的規(guī)模落實， 且不得 超過所征土地面積的 5%。擬安置的工商用地、發(fā)展用地規(guī)劃為居住、商業(yè)用地的，按原協(xié) 議、會議紀要及文件確定面積的65%落實；擬安置的工業(yè)用地規(guī)劃為居住、商業(yè)用地的，按原協(xié)議、會議紀要及文件確定面積的30%落實。屬于新確定的土地安置的，安置土地的面積原則上按所征土地面

11、積的5%確定。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。6. 跨社區(qū)進行的土地安置 對于無法在繼受單位社區(qū)（村）內(nèi)安排的土地安置， 若干規(guī)定第九條原則上采取貨幣的 方式進行補償，但該繼受單位與其他社區(qū)繼受單位協(xié)商一致，可在其他繼受單位所在社區(qū)（村）的土地上安置：在其他繼受單位所在社區(qū)（村）的建成區(qū)進行的土地安置，給予 的面積獎勵，并與城市更新統(tǒng)籌處理。在其他繼受單位所在社區(qū)（村） 的征轉(zhuǎn)地過程中經(jīng)濟 關(guān)系未理順的土地上進行的土地安置， 若干規(guī)定嚴格堅持等價值補償?shù)脑瓌t，按照本規(guī) 定第十一條進行價值評估30%3 / 4后落實用地。 跨社區(qū)進行的土地安置， 原則上不得超越繼受單位所 在地的區(qū)政府（含新區(qū)管委會）轄

12、區(qū)范圍?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨櫧撻。7.國有儲備土地上進行的土地安置 為確保土地資源節(jié)約集約利用， 若干規(guī)定第十一條對于國有儲備土地上進行的土地安置 進行了嚴格控制。 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在社區(qū)位于水源保護區(qū)等農(nóng)用地或其他未利用地區(qū) 域內(nèi)，無法在建成區(qū)或征轉(zhuǎn)地過程中經(jīng)濟關(guān)系未理順的土地上進行安置的， 原則上采取貨幣 的方式予以補償， 但經(jīng)市政府批準， 可以在國有儲備土地上進行安置。 在繼受單位所在社區(qū) 內(nèi)的國有土地上安置的， 按照若干規(guī)定 第八條的規(guī)定執(zhí)行； 在其他繼受單位所在社區(qū) （村）的國有儲備土地上進行安置的， 按若干規(guī)定 第十條進行價值評估后， 按照等價值原則落 實用地。預頌圣鉉儐歲齦訝

13、驊糴買闥。8.跨社區(qū)土地安置的價值評估及面積測算的具體規(guī)定 針對在其他繼受單位所在社區(qū)的征轉(zhuǎn)地過程中經(jīng)濟關(guān)系未理順的土地及跨社區(qū)國有儲備土 地上進行的土地安置，若干規(guī)定第十條明確規(guī)定了用地規(guī)模、選址范圍、土地用途、開 發(fā)強度、 評估時點及地價評估標準等評估要素， 并規(guī)定根據(jù)補償價值及擬選安置區(qū)域所在地 的城市規(guī)劃確定的土地用途、 開發(fā)強度及按市場評估價確定的地價標準， 測算安置土地的面 積。為確保等價值補償落實到位， 若干規(guī)定規(guī)定安置土地的面積原則上不得大于本規(guī)定 第六條確定的用地規(guī)模。 由于規(guī)劃原因無法選定價值相當?shù)牡貕K進行安置， 必須選擇價值較 大的地塊進行安置的，所選地塊的價值不得超出安

14、置土地價值的10%。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨。9.地價計收若干規(guī)定以深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地交易若干規(guī)定 （深府 2011198 號，以下簡稱 198 號文）為基礎(chǔ)，結(jié)合我市土地流轉(zhuǎn)的實際情況，進一 步發(fā)揮了地價的經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用。 根據(jù)若干規(guī)定 第十二條， 安置的土地由繼受單位自用的， 免繳地價， 用地為非商品性質(zhì)?？盏厣暾埩鬓D(zhuǎn)的， 應(yīng)按照以下幾種情形繳納地價， 并將用地 性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)： （一） 在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在社區(qū)內(nèi)進行的土地安置，工業(yè)類用地，按照公告基準地價的 10%繳納地價；居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在3.2 以下部分（含 3.2），按照公告

15、基準地價的 10%繳納地價；建筑容積率在 3.2 至 4.5 之間的部分（含 4.5），按照公告基準地價的 30%繳納地價。以上規(guī)定銜接了 198 號文的規(guī)定，為更好發(fā)揮地 價的利益調(diào)節(jié)作用，體現(xiàn)地價梯度化管理制度， 若干規(guī)定在 198 號文的基礎(chǔ)上，進一步 細分了地價征收的幅度，規(guī)定居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在 4.5 至 6.0 之間的 部分（含 6.0），按照公告基準地價的 100% 繳納地價；建筑容積率超過 6.0 的部分，按照市 場評估價繳納地價。容積率 6.0 的計收幅度是參考了 2013 年版深圳市城市規(guī)劃標準與準 則中關(guān)于居住用地地塊容積率指引中的容積率上限6.0 的

16、規(guī)定。（二）在其他集體經(jīng)濟組 織繼受單位所在社區(qū)進行的土地安置，等價值范圍內(nèi)的土地按照公告基準地價的10%繳納地價；超出等價值部分的土地按照公告基準地價繳納地價。 繼受單位的土地安置落實在建成 區(qū)，符合城市更新有關(guān)規(guī)定的，地價測算按照我市城市更新相關(guān)政策規(guī)定的標準計收。鐃誅 臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵。10.生態(tài)用地補償 土地安置無法在社區(qū)土地及國有儲備土地上安置的， 若干規(guī)定采用了生態(tài)補償?shù)膭?chuàng)新模 式，規(guī)定市規(guī)劃國土部門與繼受單位協(xié)商一致， 并經(jīng)市政府批準， 可在生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地上安置。 市規(guī)劃國土部門與相關(guān)繼受單位就安置土地簽訂土地租賃合同， 在合同約定的 期限內(nèi)向繼受單位支付租金。擁締鳳

17、襪備訊顎輪爛薔報贏。（四）關(guān)于土地置換的適用情形與具體規(guī)定 根據(jù)節(jié)約集約用地原則， 若干規(guī)定 第十七條嚴格限定了土地置換的適用情形， 主要包括： 收回整宗或部分有合法產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)項目用地，導致該企業(yè)無法在原地開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營 的；收回原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的原征地拆遷安置地、 非農(nóng)建設(shè)用地或因規(guī)劃原因?qū)?致繼受單位的原征地拆遷安置地、非農(nóng)建設(shè)用地無法開發(fā)建設(shè)的；以有償方式取得的商業(yè)、 居住類土地使用權(quán)， 尚未開發(fā)建設(shè)， 由于規(guī)劃變更導致無法在土地使用權(quán)出讓合同約定的區(qū) 域4 / 4進行開發(fā)建設(shè)的； 收回城市基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施和軍事設(shè)施用地，需重新建設(shè)的；法 律、法規(guī)和市政府規(guī)定的其他

18、情形。在此基礎(chǔ)上， 若干規(guī)定第十八條對土地置換的原則 及操作規(guī)則進行了相應(yīng)的明確。 第二十一條對超價值置換的限制進行了規(guī)定： 依照本規(guī)定進 行的土地置換， 由于規(guī)劃原因無法選定價值相當?shù)牡貕K進行置換， 必須選擇價值較大的地塊 進行土地置換的，所選地塊的價值不得超出置換土地價值的10%。超出等價值部分的土地應(yīng)按照市場評估價繳納地價。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。（五）關(guān)于貨幣補償問題 若干規(guī)定的一個重要原則是堅持貨幣補償為主的原則，由此， 在嚴格限制土地安置、土 地置換適用情形的基礎(chǔ)上， 若干規(guī)定對貨幣補償?shù)倪m用情形進行了分類處理：壇摶鄉(xiāng)囂懺 蔞鍥鈴氈淚躋馱。1.征地補償中的貨幣補償情形若干規(guī)定 第十五條針對土地安置無法落實的情形， 規(guī)定原則上采取貨幣的方式進行補償， 補償金額按本規(guī)定第十條規(guī)定的規(guī)