工學管理工作實施

1、2022-1-41第10章物業(yè)設備設施管理工作的實施2022-1-4210.1 管理機構的組建物業(yè)企業(yè)對設備設施管理工作所設的組織機構稱為工程部，其工作目標有二：一是通過專業(yè)化的管理不斷提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)；二是通過嚴密的組織系統(tǒng)，分層/分工負責，嚴格控制成本，實現(xiàn)經(jīng)營目標。10.1.1 機構組建要求物管工作是一項技術性很強的工作，不能以行政為主導，而應以技術為指導實施管理。具體要求是：2022-1-431 管理幅度宜大，管理層次宜少。管理者能直接有效地領導的下屬數(shù)量被稱為管理幅度。組織中從最高主管到具體工作人員之間的不同層次稱之為管理層次。影響管理幅度的因素主要有：工作能力、工作內(nèi)容和性質(zhì)、工作

2、條件、工作環(huán)境等。管理層次的多少 主要受組織規(guī)模和管理幅度的影響。2022-1-44管理層次與組織規(guī)模成正比，與管理 幅度成反比。對于物管工作而言，管理層次不宜4層；一個主管直接控制的下屬人數(shù)最好為1020（技術員）和3050（工人）。2 行政人員宜無，技術人員宜多，總人數(shù)宜少。不了解物業(yè)設備設施專業(yè)知識的專職行政人員在設備管理部門很難開展工作。高質(zhì)量的物管工作必須強調(diào)技術專業(yè)性。并在技術人員之間，強調(diào)2022-1-45 專業(yè)融合，大力培養(yǎng)和使用一專多能的 技術工作人員。在具體的工作方式上，宜多采用“集體管理”、“參與管理”及“走動管理”方式，最終實現(xiàn)良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。 提倡各種物業(yè)設備設施

3、實現(xiàn)自動化、智能化控制和運行，提高設備設施運行效率，減少人工耗費。2022-1-463 管理工作的重點和目標明確。物業(yè)設備設施管理的首要工作是管“物”，而非管“人”，始終應把保持良好物業(yè)環(huán)境品質(zhì)放在第一位，物業(yè)水、暖、電等設備設施的運行效果能夠獲得盡可能高的滿意率（國外滿意指標100%，國內(nèi)可通過80%、90%、95%，逐步達到）；其次是加強和改善各種物業(yè)設備設施的維護保養(yǎng)工作，努力提高設備的有效利用率和設備的完好率。2022-1-47設備的有效利用率= =設備有效工作時間/ /（設備有效工作時間+ +設備停機或無效工作時間）設備的完好率= 設備的完好臺數(shù)/設備總臺數(shù)上二式中，工作時間通常以一

4、年內(nèi)或考核期內(nèi)的臺數(shù)計。2022-1-4810.1.2 機構設置模式物業(yè)管理企業(yè)設備設施管理部門的機構設置應體現(xiàn)部門經(jīng)理負責和主管工程師業(yè)務領導相結合的原則，根據(jù)公司的組織形式、管理物業(yè)的種類、設備的種類，其結構方式主要有2類：大型物業(yè)公司工程部和物業(yè)公司管理處工程部（組）。（1）大型物業(yè)公司工程部的機構模式2022-1-49（1）大型物業(yè)公司工程部的機構模式空調(diào)工程師電氣工程師機電工程師給排水工程師鍋爐工程師空調(diào)組 電工組 電梯組 管鉗組 鍋爐組 工程部經(jīng)理資料員采購員倉庫管理員2022-1-410（2）物業(yè)公司管理處工程部（組）的機構模式主管（技術工程師）維修班運行員技術資料員綜合班電 工

5、電梯維修班空調(diào)運行工高壓運行工管鉗工房屋維修工給排水工2022-1-41110.1.3 人員編制參考標準1）多層住宅物業(yè)管理人員的定額標準按每萬m2配置3.6人（不含車輛管理人員）。具體見P324表10.1。2）高層住宅物業(yè)管理人員的定額標準按每萬m2配置7.57.8人（不含車輛管理人員）。具體見P324表10.2。2022-1-41210.2 部門與崗位職責物業(yè)設備設施的管理質(zhì)量很大程度上取決于從事管理工作的每個部門（班組）、每個崗位的職責是否劃分明確。典型小區(qū)物管工程部、工程部各班組的主要職責見P326表10.4，各級工程技術人員的崗位職責見P328表10.5。2022-1-413為促進日

6、常維護工作質(zhì)量不斷提高，并保證設備良好運轉，對維修效果要進行必要的考核?？己酥饕?個方面進行：1 每月由于設備突然故障，中斷生產(chǎn)的時間和整個生產(chǎn)時間之比。在設備條件和管理較好的情況下，該比值為4%8%,此項考核的目的是為保證設備的連續(xù)運轉。2022-1-4142 每月維修部門預防性維修的小時和維修工作總小時之比。管理較好時應在 70%左右，此項考核目的是為了保證設備長期穩(wěn)定性運轉。3 每月維修工作中必須控制好維修控制配件的費用，提高維修人員的效率，一般以維修的直接費用占總花費10%左右為正常?？梢詫⑦@方面和維修人員的工資及榮譽掛鉤，以促進工作。2022-1-41510.3 管理人員的素質(zhì)與培

7、養(yǎng)物業(yè)設備設施管理人員是從事物業(yè)各種配套設備設施的安裝、調(diào)試、運行維護、維修等工作的各級技術員工，他們需要具備建筑電氣、給排水、電梯、中央空調(diào)、樓宇自動化等多種設備的知識、技術或技能，是一種復合型技術人才，這種人才的培養(yǎng)和成長具有自身的獨特特點。2022-1-41610.3.1 物業(yè)設備管理人員的結構物業(yè)設備設施管理人員的結構隨物業(yè)企業(yè)規(guī)模、所管轄物業(yè)的種類及配套設備的種類和數(shù)量等不同而不同，大體有3種形式。1）分散型結構對于大形物業(yè)管理企業(yè)或高層商貿(mào)大廈、綜合寫字樓或星級酒店，技術人員負責管理的樓宇配套設備設施數(shù)量大、品種多、技術先進，有的還對環(huán)境有很高的2022-1-417要求，企業(yè)在能夠

8、控制管理成本，保證服務質(zhì)量的前提下，可完全按技術類型分工配合各級專業(yè)技術員工，一般分工結構如P330圖10.3（a） （下屏） 。2）集中型結構對于小型物業(yè)企業(yè)或多層住宅小區(qū)，技術人員負責管理的樓宇設備設施數(shù)量少、技術難度不大，從節(jié)省人工成本和保證服務質(zhì)量兩方面考慮，可按技術復合的要求配備各級技術人員，其結構如圖10.3（b） （下屏） 。2022-1-418圖10.3 物業(yè)設備管理人員的組織結構電氣運行組電氣維修組空調(diào)運行組空調(diào)維修組 電梯運行組電梯維修組 管鉗組 鍋爐組 工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理采購員技術資料員空調(diào)工程師電氣工程師機電工程師給排水工程師鍋爐工程師技術資料員自控工程師雜工組 主管

9、工程師總值班室 （a）分散型結構（b）集中型結構2022-1-4193）混合型結構對于高層建筑又有多層住宅或工業(yè)建筑，樓宇設備設施既有系統(tǒng)復雜、技術先進的，又有常規(guī)的，需要企業(yè)同時配備單項技術型和復合技術型的員工，人才結構如P330圖10.3( c )。電梯維修組空調(diào)維修組 弱電維修組 總經(jīng)理空調(diào)工程師電梯工程師水電運行主管工程師技術資料員自控工程師（c）混合型結構混合型結構維修部經(jīng)理工程部總經(jīng)理空調(diào)運行電梯運行中控室2022-1-42010.3.2 物業(yè)設備管理人員層次及職業(yè)素質(zhì)從物業(yè)設備管理人員的結構框架中不難看出，物業(yè)設備管理人員有4個層次，即工程部經(jīng)理、工程師、技術員和技術工人。這些人

10、員中除少數(shù)從事復雜、技術先進設備管理的人員外，幾乎都要求具備相關設備的復合型技術人才。物業(yè)設備管理4個層次的技術人員的職業(yè)素質(zhì)分別有各自的主要特征。2022-1-4211）工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理必須是復合型人才，應具備足夠的管理知識和能力；熟悉物業(yè)管理和樓宇設備的有關法規(guī)、標準；掌握樓宇常備重要或關鍵設備的理論知識和技術；對管轄物業(yè)范圍內(nèi)的樓宇設備設施有全面了解；具有學習新技術和領導下屬應用新技術的能力。2022-1-4222）工程師隨物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和組織結構形式不同，對工程師的素質(zhì)要求稍有差別，有兩類情形：（1）主管工程師 具有一定的管理能力，熟悉物業(yè)管理和樓宇設備的有關法規(guī)、標準，具有企業(yè)

11、所轄范圍內(nèi)全部建筑配套設備設施的基本理論和技術知識，對管轄范圍內(nèi)的2022-1-423設備設施有全面了解，具有指導下 屬對所管轄范圍內(nèi)全部設備進行運行、維護和局部維修的能力。（2）專業(yè)工程師 具有一定的管理能力，熟悉物業(yè)管理和樓宇設備的某一類設備的有關法規(guī)、標準，掌握此類設備的全部的理論和技術知識，具有指導下屬正確運行操作、合理保養(yǎng)維修、應用新技術改造更新此類設備的能力。2022-1-4243）技術員（班組長） 隨物業(yè)企業(yè)規(guī)模和組織結構形式不同，對技術員的素質(zhì)要求也有一定差別。 （1）單項技術型技術員 具備某一類樓宇設備的專門技術的理論知識和操作技能，熟悉此類設備的技術規(guī)范，具有帶領技術工人進

12、行此類設備運行或維修改造的能力，具有接受和學習新技術的能力。 （2）復合型技術員 具備樓宇常規(guī)設備設施有關技術的理論知識和一種樓宇設備相關的操作技能，了解樓宇常規(guī)配套設備的技術2022-1-425規(guī)范，具有帶領技術工人進行樓宇常規(guī) 配套設備運行維護的能力，具有接受和學習新技術的能力。 4）技術工人 同樣可分為單一技術型和復合技術型兩大類別，兩類技術工人的職業(yè)素質(zhì)也有所差別。 （1）單一技術型技術員 具備 某類樓宇設備的專門技術和操作技能，了解此類設備的技術要求，具有進行此類設備運行維修能力或在技術員的帶領下安裝維修此類設備的能力，具有接受新技術的能力。2022-1-426（2）復合技術型技術員

13、具備樓宇常規(guī)配套設備的基本技術知識，并對其中一種設備具有相關操作技能，了解樓宇常規(guī)配套設備的基本技術要求，在技術員的帶領下具有運行維護樓宇常規(guī)配套設備能力，具有接受新技術的能力。2022-1-42710.3.3 物業(yè)設備管理人員培養(yǎng)的途徑物業(yè)設備設施管理人員的培養(yǎng)大體有2種途徑，即學歷教育和職業(yè)培訓，各有多個層次和多種形式，在物業(yè)設備設施管理人員的培養(yǎng)過程中分別起到不可替代的作用。學歷教育構建物業(yè)設備設施管理人員的基本層次。在本科階段，學科體系、專業(yè)設置完善，完全能培養(yǎng)出電氣、空調(diào)、機械、自控等專業(yè)方向的設計研究型技術人材，他們完全具備單項2022-1-428技術型工程師扎實的基礎理論和技術知

14、識；而高等職業(yè)教育則承擔起技術工人、復合型技術員和復合型工程師的培養(yǎng)工作。在國內(nèi)部分地區(qū)，如深圳，物業(yè)管理所需的復合型技術員基本上已形成了完整的專業(yè)體系，即在熟悉樓宇常規(guī)配套設備的基本理論和技術知識基礎上，分別專于電氣、給排水、電梯、空調(diào)、樓宇自動化技術和技能，并能部分滿足行業(yè)需要，2022-1-429培養(yǎng)方式、方法正在根據(jù)行業(yè)技術特點 加速完善。企業(yè)職業(yè)培訓起到充實完善作用，主要是根據(jù)企業(yè)實際加強現(xiàn)場設施設備安裝維修和技術改造能力的培訓，并從中選拔人員，培養(yǎng)出企業(yè)自己的設備管理部門經(jīng)理和復合型工程師。在提高物業(yè)設備設施運營水平，改善和提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)方面，企業(yè)的職業(yè)培訓能夠彌補2022-1-

15、430學歷教育的不足。而且在更新物業(yè)設備設施管理人員的知識、技術， 貫徹行業(yè)法規(guī)、標準，培養(yǎng)技術人員某方向的特殊能力等方面具有很大的優(yōu)勢，企業(yè)自身的職業(yè)培訓應成為物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)長遠計劃考慮的問題。2022-1-43110.4 管理制度的建設10.4.1 物業(yè)設備管理制度1）物業(yè)設備接管驗收制度接管驗收：對新建房屋附屬設備設施的驗收；對維修后設備的驗收；對委托加工或購置更新設備的開箱驗收。驗收的資料須妥善保管。2022-1-4322）物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度預防性計劃維修保養(yǎng)制度主要包括制定設備的維修保養(yǎng)計劃，確定設備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，實施預防性計劃保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督

16、檢查等。 3）運行管理制度包括巡查抄表制度、安全運行制度、經(jīng)濟運行制度、文明運行制度等。還有特殊設備有關制度，如鍋爐給水處理制度、電梯安全運行制度等。2022-1-4334）值班制度 目的：建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除，從而保證設備安全正常運行。內(nèi)容包括：不得擅自離崗；按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患；接到故障維修通知，及時安排人員搶修、維修等。 5）交接班制度 包括做好交接班工作；提前辦好交接班手續(xù)；除值班人員外，其他人員一律不準進入值班室等。 2022-1-4346）報告記錄制度建立報告記錄制度可以讓物業(yè)設備管理經(jīng)理、技術主管和班組長及時了解設備的運行情況和設備維修管理情況

17、，及時發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題，以便及時解決。除上述制度外，還有設備清理制度、設備技術檔案資料保存、管理制度設備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度等等。2022-1-43510.4.2 管理制度的建設物業(yè)設備設施管理制度的設計一般遵循的原則：（共5條，P333-334）1 公司決策層應對工程部的職責和工作范圍明確劃分出來，再由工程部經(jīng)理分塊分條授權給專業(yè)工程師和物管處工程部經(jīng)理，實現(xiàn)制度化的權利與責任。2 對專業(yè)工程師和物管處主管制定嚴密的評價和激勵制度，評價主要包括2022-1-436兩方面：一是設備的運行性能是否優(yōu)良；二是工作成本是否合理。這兩種 標準同樣適用于技術員和操作工。3 把同類型的工

18、作放在一起進行比較評價，對先進者進行獎勵。對落后者進行進一步的了解和幫助，使其達到平均水平。但不宜過于嚴厲懲罰落后者，另外,根據(jù)平均水平制定的標準要有34年的穩(wěn)定性，不能年年變化，層層加碼。2022-1-4374 獎懲要聯(lián)系個人的努力程度，一旦確定獎懲，不能破例；但獎懲程度，尤其懲罰程度不能過于嚴厲；獎懲之后都應有促進和幫助措施，讓員工對未來充滿希望，以激勵員工安心、努力工作。5 好的制度是符合企業(yè)管理制度實際的制度，不是其他優(yōu)秀公司的制度，不能盲目照搬，搞一步到位而宜分步改進，耐心地實現(xiàn)制度的變遷。2022-1-438評價管理制度好壞的基本標準：1 能否給物業(yè)設備設施工作的相關利害人（所有者

19、、經(jīng)營者、消費者、操作者等）帶來便利。2 能否節(jié)約企業(yè)制度運行成本。3 能否使評價成本與激勵、約束、監(jiān)督成本較低。4 評價結果是否明確、公平。2022-1-439思考：思考：P334 1-5P334 1-5全書完下星期一3、4節(jié)講評課外測驗。補充思考：物業(yè)管理企業(yè)中的主管工程師和專業(yè)工程師各應有的職業(yè)素質(zhì)有哪些？我們應如何獲取這些素質(zhì)？2022-1-440建議看圖：P119圖4.2、 P158圖5.5（課內(nèi)補充線條）、 P183圖6.2、 P228圖7.11、 P258圖7.44、圖7.45、 P259圖7.46、7.47、 P278圖7.68、 P279、圖7.69、7.70、 P288圖8.4、 P289圖8.52022-1-4411 管理幅度宜大，管理層次宜少。管理者能直接有效地領導的下屬數(shù)量被稱為管理幅度。組織中從最高主管到具體工作人員之間的不同層次稱之為管理層次。影響管理幅度的因素主要有：工作能力、工作內(nèi)容和性質(zhì)、工作條件、工作環(huán)境等。管理層次的多少 主要受組織規(guī)模和管理幅度的影響。2022-1-442（2）物業(yè)公司管理處工程部（組）的機構模式主管（技術工程師）維修班運行員技術資料員綜合班電 工電梯維修班空調(diào)運行工高壓運行工管鉗工房屋維修工給排水工2022-1-44