長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式與前景分析

1、長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式及前景分析公寓是近幾年新崛起且備受關(guān)注的空間形式， 代表著 租賃這 種新的生活方式的興起。 在長(zhǎng)租公寓的發(fā)展歷程中， 有三個(gè)標(biāo)志 性的事件昭示著長(zhǎng)租公寓的 崛起 ：第一，資本的介入將長(zhǎng)租公寓行業(yè)推向風(fēng)口浪尖，特別是2014 年雷軍斥資 1 億元入主 YOU+國(guó)際青年公寓成為標(biāo)志性的事 件；第二，國(guó)家政策的出臺(tái)將為長(zhǎng)租公寓發(fā)展奠定良好的政策環(huán) 境，比如在商改住、增值稅等方面的優(yōu)惠政策；第三，開發(fā)商作為新的群體逐步介入長(zhǎng)租公寓行業(yè)， 越來(lái)越 多的開發(fā)商開始自主切入公寓市場(chǎng)， 或者開始與品牌公寓運(yùn)營(yíng)商 展開深度合作， 這意味著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的重大變化， 也將推動(dòng)行 業(yè)發(fā)展步入新階段。

2、一、長(zhǎng)租公寓背景概述（ 一 ） 我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)概況隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)， 行業(yè)無(wú)法避免地從“增量開發(fā)” 切換到“存量經(jīng)營(yíng)”。 而存量經(jīng)營(yíng)的一種重要方式， 便是長(zhǎng)租公 寓。在目前的政策支持下長(zhǎng)租公寓迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期， 據(jù)行業(yè)研 究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的 中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè) 模式創(chuàng)新與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2015 年，我國(guó) 房屋租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到 8000 億元左右。目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn) 人口約 7.7 億人，按 30%的租房率來(lái)算，大概有 2.3 億的人口 需求，租賃市場(chǎng)未來(lái)的租金規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億的級(jí)別， 因此長(zhǎng)租公寓 前景被普遍寄予厚望。表：我國(guó)租房人口數(shù)量 （單位：億人）

3、（ 二 ） 租賃業(yè)務(wù)分析及研究方向在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下， 住房租賃市場(chǎng)已經(jīng) 獲得較多的政策支持。 各省市相繼出臺(tái)的實(shí)施意見既鼓勵(lì)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)， 同 時(shí)，也鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。 在種種政策的激勵(lì)和支持下， 長(zhǎng)租公寓租賃基金站在了風(fēng)口， 加 上目前房地產(chǎn)投資基金中機(jī)會(huì)型投資基金減少， 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)更 偏向于穩(wěn)健增值型。二、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分析（ 一 ）長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體分析未來(lái)一二十年，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照國(guó) 家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的進(jìn)程， 2020 年在國(guó)仍有 2 億以上的流動(dòng) 人口。龐大的流動(dòng)人口推動(dòng)了房屋

4、租賃市場(chǎng)的繁榮。此外，租賃 市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的底層因素， 如千禧一代進(jìn)入主力消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)消 費(fèi)升級(jí)的需求， 以及租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱等行業(yè)痛點(diǎn)的改善， 也 在以上周期背景和頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)下產(chǎn)生了共振效應(yīng)， 使得整個(gè) 品牌房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的加速階段。 公開資料顯示， 中國(guó) 房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模在 2016 年已超過(guò)萬(wàn)億元。按目前的市場(chǎng)空間 估算，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)空間在 5.3 萬(wàn)億左右。（ 二 ）長(zhǎng)租公寓政策分析2015 年以來(lái)，關(guān)于住房租賃市場(chǎng)， 利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策 層出不窮。 2015 年住建部等相繼出臺(tái)了 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加 快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見 和關(guān)于放寬提取住房 公積

5、金支付房租條件的通知 ，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，并放 寬了住房公積金支付房租的條件。 2016 年國(guó)務(wù)院首次提出了建 立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度， 并確定從增加土地供應(yīng)、 發(fā)展租賃 企業(yè)、規(guī)范中介服務(wù)等多方面促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 2017 年住建部、發(fā)改委等 9 部委發(fā)布關(guān)于在人口凈流入的大 中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知 ，選取深圳、廣州、南京 等 12 個(gè)城市首批試點(diǎn)住房租賃業(yè)務(wù)。在中央政策的推動(dòng)下，地 方政策開始跟進(jìn)，目前已有 20 多個(gè)?。ㄖ陛犑校┏雠_(tái)了相關(guān)鼓 勵(lì)扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。以北上廣深為例：1. 北京：5 年內(nèi)將建立租購(gòu)并舉的住房制度2017 年 4 月，北京市

6、發(fā)布北京市 20172021 年及 2017 年 度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和北京市 2017 年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 , 明確未來(lái) 5年內(nèi)將建立購(gòu)租并舉的住房制度。2. 上海: 新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動(dòng)2017 年 7 月 24 日, 上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地 正式成交。 這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動(dòng)， 積極 推進(jìn)購(gòu)租并舉住房體系建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。3. 廣州: 承租人符合條件子女可就近入學(xué)2017 年 7 月，廣州市政府辦公廳印發(fā) 廣州市加快發(fā)展住房 租賃市場(chǎng)工作方案 ，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近 入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。此外，廣州還將加大住房 公積金

7、對(duì)租賃住房的支持力度 , 提高公積金提取額度。在落實(shí)稅 收優(yōu)惠方面，方案 提出，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、 機(jī) 構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。4. 深圳: 引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)2017 年 7 月 7 日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委在官網(wǎng)通告 , 發(fā)布深 圳市住房建設(shè)規(guī)劃 2017 年度實(shí)施計(jì)劃，將加快培育住房租賃市 場(chǎng)，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。計(jì)劃提出，深圳市將加快出臺(tái)深圳市培育和發(fā)展住房 租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見 ，培育租賃行業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)?；赓U經(jīng) 營(yíng)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)開展長(zhǎng)租 公寓經(jīng)營(yíng)；落實(shí)稅收、金融等支持政策、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)租 金管控，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，保

8、障租賃市場(chǎng)主體的合法權(quán)益。三、長(zhǎng)租公寓模式分析（ 一 ）業(yè)務(wù)介紹根據(jù)華菁證券今年 6 月底發(fā)布的 長(zhǎng)租公寓行業(yè)報(bào)告 （以 下簡(jiǎn)稱報(bào)告 ）的分析，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式以集 中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為主： 分散式公寓競(jìng)爭(zhēng)較為激烈， 盈 利不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；集中式公寓因運(yùn)營(yíng)難度大，所以競(jìng) 爭(zhēng)較小，成功運(yùn)營(yíng)后成本較低，因此可以獲得更高的租金差。（ 二 ）長(zhǎng)租公寓盈利模式分析1. 集中盈利運(yùn)營(yíng)模式分析 長(zhǎng)租公寓的的盈利運(yùn)營(yíng)模式首先是集中運(yùn)營(yíng)，就是事先選 擇目標(biāo)，目標(biāo)的選擇通常是商業(yè)、工業(yè)樓或者住宅。然后集中 對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造、裝修，同時(shí)配備統(tǒng)一的租后服務(wù)。在 裝修的工程中，可以按照客戶

9、的要求對(duì)房屋進(jìn)行分割，軟件硬 件進(jìn)行安裝。這與傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓相比，設(shè)備齊全服務(wù)周到， 客戶有更多的選擇。同時(shí)還為客戶提供租后服務(wù)，不僅提供保 潔、維修、健身房等服務(wù)，還可以為客戶提供特定需求服務(wù)。 集中式的公寓租金水平不高，且出行比較便利。這種出租服務(wù) 試用于藍(lán)領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人員或者女性。集中式公寓在提供標(biāo)準(zhǔn)化的 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)社交功能等方面也具有很大的優(yōu)勢(shì)。集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式示意圖在房源獲取與出租上， 集中式長(zhǎng)租公寓房源以商業(yè)的酒店式 公寓或工業(yè)改造房為主， 也有部分來(lái)自原有快捷酒店的改造， 房 源本身或有了較好的隔間或分段， 或比較方便做出隔間。 在出租 方式上，一般都整間整套出租，由于房間

10、之間相互影響較小，一 般最多可允許兩人同住。在服務(wù)方面， 由于整棟或整層進(jìn)行管理， 通?？梢岳霉?空間提供公共服務(wù)，包括茶吧、放映廳、臺(tái)球室、健身房及舉辦 社區(qū)活動(dòng)等（高端公寓則公共服務(wù)更為高端， 比如泳池、會(huì)客廳、 酒廊等）。在市場(chǎng)方面， 有高端服務(wù)式公寓如雅詩(shī)閣， 不過(guò)更多是面向 年輕客戶的中端產(chǎn)品，如常見的都市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱 愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社 交環(huán)境、家政保潔等服務(wù)正中其需求。在資金運(yùn)作上，可進(jìn)行持有，也可進(jìn)行租賃。持有方式中主 要以基金等方式持有， 企業(yè)自己持有資金沉淀太大， 一般較少采 取。租賃方式則更多被大部分長(zhǎng)租公寓品牌商所采

11、用， 這種方式 前期投入較少， 而且更易擴(kuò)張， 是目前市場(chǎng)上中底端長(zhǎng)租公寓擴(kuò) 張的主要方式。企業(yè)一般與持有者簽訂 5-10 年的租約，按照租 金上漲水平，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般 最長(zhǎng)是 1 年一簽，一年后漲租可能性較大，也正是如此設(shè)計(jì)，長(zhǎng) 租公寓運(yùn)營(yíng)商可較為準(zhǔn)確測(cè)算未來(lái)收益水平。2. 分布式盈利運(yùn)營(yíng)模式分析 分布式盈利運(yùn)營(yíng)模式就是將分散在在各個(gè)小區(qū)的空置的房屋， 通 過(guò)業(yè)主或者中介公司進(jìn)行承包， 并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修， 在 向外進(jìn)行租賃，同時(shí)提供相應(yīng)的租后服務(wù)。從空間分布上看，雖 然是分散的， 但是所提供的公寓的標(biāo)準(zhǔn)以及租后服務(wù)都是在一個(gè) 運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)下實(shí)現(xiàn)的。分布式的經(jīng)

12、營(yíng)模式由于有更多的房源選擇， 可以有不同檔次的房屋供用戶選擇，便于滿足不同客戶的要求。 但是分布式經(jīng)營(yíng)模式與集中模式相比， 在平均收集和管理等方面 成本相對(duì)于較高。 但是不管那種經(jīng)營(yíng)模式， 當(dāng)房間數(shù)量達(dá)到一定 規(guī)模后， 就會(huì)出現(xiàn)成本邊際遞減效應(yīng)。 同時(shí)當(dāng)房屋的數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模后，才能實(shí)現(xiàn)家具前端電器、材料的批量采購(gòu)在房源獲取與出租上， 分布式長(zhǎng)租公寓大部分是從個(gè)人房東 手中獲得閑散房源（其中又以二手房居多） ，房屋原來(lái)格局各有 特點(diǎn)，并不統(tǒng)一。在出租方式上有整套出租和分間出租。整租主 要以中高端長(zhǎng)租公寓為主。分間出租則是更為主要的方式， 以中低端市場(chǎng)居多。 對(duì)于分 間出租的方式，由于共享廚房、

13、客廳等套內(nèi)空間，生活相互影響 程度也較大，一般一間只允許居住 1 人。同時(shí)，為提高利用率， 降低成本，“ N+1”是分布式公寓的常見做法。此外，房源來(lái)源 于各個(gè)社區(qū)，異常分散，通常并沒(méi)有可供企業(yè)利用的公共空間。在資金運(yùn)作上， 分布式長(zhǎng)租公寓一般不進(jìn)行持有， 主要以租 賃為主。 其過(guò)程為企業(yè)與房東簽署托管協(xié)議， 企業(yè)按協(xié)議規(guī)定每 年支付約定的房租給房東， 或一次性支付幾年的約定房租， 對(duì)于 個(gè)人房東而言即便房源空置也能得到收益。 企業(yè)則通過(guò)自身平臺(tái) 將房源出租， 由于產(chǎn)品和服務(wù)帶來(lái)溢價(jià)， 一般房源價(jià)格相比同地 段個(gè)人房源要高。3.兩種模式對(duì)比分析當(dāng)前，集中式長(zhǎng)租公寓及分布式長(zhǎng)租公寓在行業(yè)的發(fā)展中

14、各 有優(yōu)劣勢(shì)， 是一種互為補(bǔ)充的狀態(tài)。 各自的優(yōu)劣勢(shì)主要有以下幾 個(gè)方面：1. 資產(chǎn)增值效率 ：集中式長(zhǎng)租公寓一般是整體收購(gòu)或整體租 賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，產(chǎn)生溢價(jià)，對(duì)于商辦物業(yè)、工業(yè)產(chǎn) 房等都具有提升資產(chǎn)價(jià)值的作用。 分布式長(zhǎng)租公寓中個(gè)人房源較 多，則有利于個(gè)人房東獲益。2. 改造運(yùn)作能力 ：集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)樯婕芭f樓的收購(gòu)改造， 一定程度上相當(dāng)于一個(gè)小型開發(fā)商，對(duì)于樓宇要有充分的理解， 相比之下，分布式長(zhǎng)租公寓不存在這種情況，改造難度較低。3. 管理能力 ：集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)榉吭醇校?人員配比不高， 服務(wù)半徑小，管理難度也相對(duì)較低 ; 分布式長(zhǎng)租公寓異常分散， 服務(wù)半徑大， 增加人員

15、則提高成本， 減少人員則管理低效且存在 管理漏洞。4. 房源多樣化 ：分布式長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品層次更為豐富， 租客 選擇多，市場(chǎng)容量也相對(duì)較大，集中式則房型相對(duì)單一，租客合 適房源較少。四、長(zhǎng)租公寓前景分析首先，長(zhǎng)租公寓潛在市場(chǎng)份額占到租賃總市場(chǎng)規(guī)模的 1/4 ， 未來(lái)隨著租售并舉政策推進(jìn)， 預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓面向的群體將更為廣 泛，長(zhǎng)租公寓占總租賃市場(chǎng)規(guī)模比例也將繼續(xù)提升。然后，政策 對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的各項(xiàng)扶持， 也將提升住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模化、 集約化、專業(yè)化。最后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商靈活利用各種金融工具 的資本運(yùn)作能力，是其必須練就的新技能，金融市場(chǎng)的發(fā)展、成 熟及金融工具的運(yùn)用如 ABS 等金融工具將

16、行之有效解決長(zhǎng)租公 寓運(yùn)營(yíng)商投資回收期比較長(zhǎng)等問(wèn)題。（ 一 ）長(zhǎng)租公寓 ABS（以魔方公寓為例）租金收益權(quán) ABS是以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來(lái)源， 以優(yōu)先 / 次級(jí)分層結(jié)構(gòu)、按年歸集支付、房產(chǎn)及土地抵押、第三 人差額補(bǔ)足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品。租金收益權(quán) ABS 的交易結(jié)構(gòu)通常采用專項(xiàng)計(jì)劃或信托受益 權(quán)的單 SPV架構(gòu)。不過(guò)，國(guó)內(nèi)公寓行業(yè)首單 ABS魔方公寓 ABS 采用的卻是“專項(xiàng)計(jì)劃 +信托受益權(quán)”的雙 SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，并且 通過(guò)分級(jí)機(jī)制、現(xiàn)金流評(píng)估及超額覆蓋、觸發(fā)制補(bǔ)充質(zhì)押、保證 擔(dān)保等內(nèi)外部增信設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了全部?jī)?yōu)先級(jí)證券的AAA評(píng)級(jí)。（圖為 ABS結(jié)構(gòu)）長(zhǎng)租公寓 R

17、EITs國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類 REITs新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于 2017 年 10 月 11 日在深交所正式獲批發(fā)行， 擬發(fā)行金額為 2.7 億。該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類 REITs。此單長(zhǎng)租公寓 REITs 的發(fā)行將對(duì)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化和 REITs 的全面 啟動(dòng)起到重要的示范作用。此單項(xiàng)目?jī)?yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級(jí)評(píng)級(jí)為 AAA，未借助第三方 進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)管理能 力。此外，本單項(xiàng)目從立項(xiàng)到上報(bào)到獲批僅用了不到 20 天，也 體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓 REITs 的推進(jìn)效率和監(jiān)管層面對(duì)長(zhǎng)租公寓 REITs 的支持。（圖為 REITs 結(jié)構(gòu)）目前長(zhǎng)租公寓 REITs宜采用的模式有兩種： 銀行間 REITs 和 交易所基金 REITs 模式第一種，長(zhǎng)租公寓持有 / 運(yùn)營(yíng)方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池， 以租金的未來(lái)收益權(quán)作為償還來(lái)源， 并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金 收入超額覆蓋等可選的增信措施， 根據(jù)長(zhǎng)租公寓租金的預(yù)期收入 水平和合理收益率確定 REITs 規(guī)模和份額，在銀行間市場(chǎng) 上市 交易。第二種則是長(zhǎng)租公寓持有 / 運(yùn)營(yíng)方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股