中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況及新態(tài)勢(shì)分析

1、 網(wǎng)址:2016年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況及新態(tài)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已逐步轉(zhuǎn)向規(guī)模化、品牌化和規(guī)范運(yùn)作，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)出現(xiàn)了新變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但不同規(guī)模城市間呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，其中一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況良好，但二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)狀況較差。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地行為，一線(xiàn)城市平均成交土地面積保持強(qiáng)勁上升態(tài)勢(shì)，二、三線(xiàn)城市恢復(fù)較為緩慢，土地溢價(jià)率總體快速上漲。同時(shí)，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)行

2、業(yè)的關(guān)鍵詞之一，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，房屋新開(kāi)工面積同比減少，而銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格則呈先降后升態(tài)勢(shì)，2015年以來(lái)回升明顯。目前商品房庫(kù)存增速放緩，但庫(kù)存總量仍處高位；一線(xiàn)城市商品房存銷(xiāo)情況好于二三線(xiàn)城市。分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，各類(lèi)型房地產(chǎn)投資增速在整體放緩的趨勢(shì)下，均呈下行趨勢(shì)。新開(kāi)工面積同比變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，2014年10月累計(jì)增速達(dá)到峰值，而后增速開(kāi)始呈下行趨勢(shì)?？⒐っ娣e方面，辦公樓竣工情況好于住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。土地溢價(jià)率方面，住宅用地和商業(yè)用地聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，住宅用地土地溢價(jià)率高于商業(yè)用地，工業(yè)用地溢價(jià)率最低。商品房銷(xiāo)售面積2015年三季度觸底回升；辦公樓銷(xiāo)售增速趕超住宅和商業(yè)物業(yè)。從房地產(chǎn)上

3、市公司經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，其盈利能力明顯分化，龍頭企業(yè)盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，而中小型企業(yè)盈利能力相對(duì)較低，行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄。房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模和存貨規(guī)模明顯高于中小型企業(yè)，且龍頭企業(yè)資產(chǎn)和存貨規(guī)模持續(xù)明顯增長(zhǎng)。上市房地產(chǎn)企業(yè)整體融資力度加大，債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加重，資金來(lái)源總額和來(lái)源結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，債券融資規(guī)模急劇擴(kuò)張，并對(duì)房地產(chǎn)信托形成了一定的替代。上市房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款規(guī)模有所增長(zhǎng)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)12個(gè)月上市房地產(chǎn)企業(yè)收入實(shí)現(xiàn)較有保障。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)積極探索新的業(yè)務(wù)模式，養(yǎng)老+地產(chǎn)、地產(chǎn)+金融、互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)、園區(qū)+地產(chǎn)等新模式紛紛涌現(xiàn)。政策方面，房地產(chǎn)調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，由直接行政性“限購(gòu)”轉(zhuǎn)

4、變?yōu)榫C合使用信貸、稅收及多種市場(chǎng)化方式綜合調(diào)控的方式，同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，調(diào)控政策有所放松，以此刺激樓市需求特別是改善型需求?，F(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過(guò)最初的粗放式發(fā)展階段，行業(yè)龍頭逐漸形成，行業(yè)集中度不斷提高。同時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)等因素將扮演更重要的角色，去庫(kù)存已成為行業(yè)共識(shí)，可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)性調(diào)整剛剛開(kāi)始，而市場(chǎng)的分化將進(jìn)一步加大。未來(lái)幾年，預(yù)期龍頭企業(yè)逐漸建立起更大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有特色和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中型房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)獲得一定的生存空間。而隨著融資渠道的進(jìn)一步拓寬、融資成本進(jìn)一步下降、行業(yè)集中度提高和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)向一二線(xiàn)城市集中，預(yù)計(jì)短期內(nèi)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)將

5、有所下降。一、行業(yè)整體運(yùn)行狀況房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑；辦公樓投資增速為各類(lèi)房產(chǎn)之首；一線(xiàn)城市投資增速保持高位運(yùn)行，三線(xiàn)城市投資增速跌至低位后下半年有所回穩(wěn)從近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了持續(xù)的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致行業(yè)景氣度出現(xiàn)明顯波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在經(jīng)歷了2012年的起底回升之后，2013年以來(lái)一直呈下行趨勢(shì)。2014年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策逐步放松，但在前期過(guò)快發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍呈下降趨勢(shì)；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95,035.61億元，同比增長(zhǎng)10.50%，較2013年同期增速下滑9.0個(gè)百分點(diǎn)。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95,978.8

6、5億元，同比增長(zhǎng)1.00%，增速較上年下滑9.50個(gè)百分點(diǎn)，為近五年來(lái)的最低點(diǎn)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的前導(dǎo)指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的下降預(yù)示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度和未來(lái)可售房源的下降。分類(lèi)型來(lái)看，近年來(lái)各類(lèi)房產(chǎn)投資增速在房地產(chǎn)投資整體放緩的趨勢(shì)下，均呈下行趨勢(shì)。其中，住宅類(lèi)投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占比最高，一直維持在67%-68%區(qū)間，其投資增速變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體趨勢(shì)較為一致，住宅投資增速在2013年2月達(dá)到23.40%的峰值，之后一路平穩(wěn)下行，2014年住宅投資64,352.15億元，同比增長(zhǎng)10.50%，增速較上年下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，2015年住宅投資64,595.

7、24億元，同比增長(zhǎng)0.40%，增速較上年下滑8.80個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資增速波動(dòng)較大，但一直保持在兩位數(shù)以上，除2014年二、三季度略低于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房之外，其增速水平整體高于其他各類(lèi)房產(chǎn)增速，2014年辦公樓投資5,641.19億元，同比增長(zhǎng)21.30%，增速較上年下滑16.9個(gè)百分點(diǎn)；2015年辦公樓投資6,210.00億元，同比增長(zhǎng)10.10%，增速較上年下滑11.20個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速波動(dòng)滯后于住宅和辦公樓，2014年增速變動(dòng)較為平穩(wěn)，全年同比增長(zhǎng)20.10%，增速較上年下滑8.2個(gè)百分點(diǎn)；2015年以來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速下降較為明顯，全年投資14,607.00億元，同比增長(zhǎng)1.8

8、0%，增速較上年同期下滑18.30個(gè)百分點(diǎn)。圖表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)型同比變化情況單位：億元、%數(shù)據(jù)來(lái)源：產(chǎn)研智庫(kù)分城市來(lái)看，根據(jù)40個(gè)大中城市的月度指標(biāo)顯示，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2013年以來(lái)一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，且整體波動(dòng)較為平穩(wěn)，未呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)。自2014年三季度開(kāi)始，一線(xiàn)城市投資增速陸續(xù)超過(guò)二三線(xiàn)城市，成為各類(lèi)城市中最高，2014年一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9,807.45億元，同比增長(zhǎng)12.06%，增速較上年下滑2.47個(gè)百分點(diǎn)；2015年一季度一線(xiàn)城市投資增速達(dá)到20.17%，為2013年一季度以來(lái)的最高點(diǎn)，2015年全年一線(xiàn)城市投資11,114.61億元，同比增長(zhǎng)13.33%，

9、增速較上年增加1.27個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比60%以上，其增速變動(dòng)趨勢(shì)與整體投資趨勢(shì)較為一致，增速水平基本介于一線(xiàn)和三線(xiàn)城市之間，近年來(lái)表現(xiàn)為平穩(wěn)下行趨勢(shì)。2014年二線(xiàn)城市投資33,073.72億元，同比增長(zhǎng)10.61%，增速較上年下滑5.88個(gè)百分點(diǎn)；2015年二線(xiàn)城市投資增速繼續(xù)放緩，二季度以來(lái)投資增速降至個(gè)位數(shù)，2015年二線(xiàn)城市投資33,393.00億元，同比增長(zhǎng)0.97%，增速較上年下滑9.64個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市投資波動(dòng)較大，2014年之前一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2015年出現(xiàn)大幅下滑。2014年三線(xiàn)城市投資7,796.10億元，同比增長(zhǎng)12.79%，增速較上年下滑7.

10、51個(gè)百分點(diǎn)；2015年一季度同比下滑0.22%，首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，2015年下半年呈現(xiàn)回穩(wěn)趨勢(shì)，全年三線(xiàn)城市投資7,808.12億元，同比增長(zhǎng)0.15%，增速較上年下滑12.64個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)分化存在共識(shí)，投資更傾向于一二線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，特別是一線(xiàn)城市，投資增速仍保持相對(duì)較高水平。圖表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分城市同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來(lái)源：產(chǎn)研智庫(kù)資金來(lái)源總額和來(lái)源結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，債券融資規(guī)模急劇擴(kuò)張2015年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)12.52萬(wàn)億元，其中自籌資金占比39.17%；國(guó)內(nèi)貸款占比16.15%，主要為銀行貸款；其它資金占比44.45%，主要為定金、預(yù)收款及個(gè)人

11、按揭貸款；外資占比0.23%。2013年至今，上述占比結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，預(yù)收資金和自籌資金為房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源。如下表所示。圖表房地產(chǎn)投資資金來(lái)源情況單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：產(chǎn)研智庫(kù)從銀行貸款來(lái)看，根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額5.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.60%，增速比上年末高7.90個(gè)百分點(diǎn)。2015年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額6.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.52%，增速比上年末低6.08個(gè)百分點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額持續(xù)增長(zhǎng)，但2015年銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資增速已經(jīng)開(kāi)始放緩。值得注意的是，隨著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的限制逐漸取消和在靈活適度的穩(wěn)健貨幣政策下，2015

12、年已出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債井噴現(xiàn)象，發(fā)行債券已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。以滬深A(yù)股133家上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，2013、2014年末應(yīng)付債券余額合計(jì)分別為350.28億元、602.60億元，截至2015年9月末，應(yīng)付債券余額合計(jì)已達(dá)到2,345.03億元。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的快速增長(zhǎng)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高成本融資渠道信托造成了一定影響。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年末，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為1.31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.18%。截至2015年末，房地產(chǎn)資金信托的規(guī)模為1.29萬(wàn)億元，較年初減少1.53%。發(fā)行量方面，2014年投向房地產(chǎn)的新增項(xiàng)目金額為5,471.39億元，

13、較2013年大幅下滑20.11%，2015年1-9月，投向房地產(chǎn)的新增項(xiàng)目金額為3,790.80億元，同比下降5.96%，新增規(guī)模進(jìn)一步收縮。房屋新開(kāi)工面積同比減少；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房降幅小于住宅和辦公樓；一線(xiàn)城市略有下降，三線(xiàn)城市降幅向二線(xiàn)城市收窄靠攏2014年以來(lái)國(guó)內(nèi)房屋新開(kāi)工面積一直呈現(xiàn)同比下滑趨勢(shì)，2014年房屋新開(kāi)工面積179,592.49萬(wàn)平方米，同比下滑10.70%。進(jìn)入2015年，房屋新開(kāi)工面積降幅表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，2015年全年房屋新開(kāi)工面積154,453.68萬(wàn)平方米，同比下滑14.00%，降幅較上年增加3.30個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)型來(lái)看，各類(lèi)型房屋新開(kāi)工面積同比變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，2014

14、年10月累計(jì)增速達(dá)到峰值，而后增速開(kāi)始呈下行趨勢(shì)。其中住宅新開(kāi)工面積增速略高于房屋新開(kāi)工面積總體增速，2014年，住宅新開(kāi)工面積124,877.00萬(wàn)平方米，同比下滑14.40%；2015年住宅新開(kāi)工面積106,651.30萬(wàn)平方米，同比下滑14.60%，降幅較上年增加0.20個(gè)百分點(diǎn)。2014年辦公樓新開(kāi)工面積情況整體好于住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，下半年均為同比正增長(zhǎng)，2014年辦公樓新開(kāi)工面積7,349.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.70%；進(jìn)入2015年，辦公樓新開(kāi)工面積增速呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，自二季度降幅開(kāi)始超過(guò)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房；2015年辦公樓新開(kāi)工面積6,569.12萬(wàn)平方米，同比下滑10.60%，增

15、速較上年下滑17.30個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積變動(dòng)情況介于住宅和辦公樓之間，2014年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積25,047.73萬(wàn)平方米，同比下滑3.30%；2015年以來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積同比降幅一直在10%上下波動(dòng)，整體下滑幅度小于住宅和辦公樓，全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)面積為22,530.29萬(wàn)平方米，同比下滑10.10%，降幅較上年同期增加6.80個(gè)百分點(diǎn)。圖表房屋新開(kāi)工面積分類(lèi)型同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來(lái)源：產(chǎn)研智庫(kù)分城市來(lái)看，根據(jù)40個(gè)大中城市的月度指標(biāo)顯示，2014年以來(lái)一二三線(xiàn)城市房屋新開(kāi)工面積同比呈下滑趨勢(shì)，各城市新開(kāi)工面積變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，其中二線(xiàn)城市同比變動(dòng)趨勢(shì)與總體

16、走勢(shì)最為接近。2014年一線(xiàn)城市新開(kāi)工面積8,571.75萬(wàn)平方米，同比下滑12.49%；二線(xiàn)城市新開(kāi)工面積48,661.21萬(wàn)平方米，同比下滑8.26%；三線(xiàn)城市新開(kāi)工面積11,490.29萬(wàn)平方米，同比下滑16.88%，二線(xiàn)城市房屋新開(kāi)工面積同比下滑幅度小于一三線(xiàn)城市。進(jìn)入2015年，一線(xiàn)城市房屋新開(kāi)工面積變動(dòng)情況好于二三線(xiàn)城市，其同比降幅從4月份開(kāi)始大幅收窄而后保持平穩(wěn)波動(dòng)；二線(xiàn)城市新開(kāi)工面積一直保持兩位數(shù)的同比負(fù)增長(zhǎng)，降幅維持在15%左右；三線(xiàn)城市房屋新開(kāi)工面積同比大幅下滑，3月份達(dá)到降幅最高點(diǎn)為42.02%，隨后降幅開(kāi)始表現(xiàn)出明顯收窄趨勢(shì)。2015年一線(xiàn)城市新開(kāi)工面積8,261.54

17、萬(wàn)平方米，同比下滑3.62%；二線(xiàn)城市新開(kāi)工面積42,420.72萬(wàn)平方米，同比下滑12.82%；三線(xiàn)城市新開(kāi)工面積9.637.40萬(wàn)平方米，同比下滑16.13%。圖表房屋新開(kāi)工面積分城市同比變化情況單位：%數(shù)據(jù)來(lái)源：產(chǎn)研智庫(kù)房屋竣工面積四季度有所提高；辦公樓竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)；一線(xiàn)城市增速表現(xiàn)突出2014年房屋竣工面積107,459.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.90%；2015年以來(lái)房屋竣工面積一直保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但同比降幅呈收窄趨勢(shì)，2015年房屋竣工面積100,039.10萬(wàn)平方米，同比下滑6.90%，較上年增速下滑12.80個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)型來(lái)看，近年來(lái)住宅竣工同比變動(dòng)情況較差，2014年住

18、宅竣工面積為80,868.26萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)2.70%；進(jìn)入2015年，住宅竣工面積下滑幅度較大，全年住宅竣工面積73,777.36萬(wàn)平方米，同比下滑8.80%，較上年下滑11.50個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓竣工情況好于住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，自2013年以來(lái)辦公樓房竣工面積同比增速一直保持兩位數(shù)的平穩(wěn)波動(dòng)，2014年辦公樓竣工面積3,144.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.70%，增速較上年下滑7.8個(gè)百分點(diǎn)；2015年辦公樓竣工面積3,419.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.80%，增速較上年下滑3.90個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積變動(dòng)情況介于住宅和辦公樓之間，2014年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積12,084.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.30%，增速較上年同期增加5.2個(gè)百分點(diǎn)；2015年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為同比負(fù)增長(zhǎng)，四季度增速由