房屋拆遷補(bǔ)償合同的有名化范本

1、物權(quán)法的公布，為不動產(chǎn)的征收和補(bǔ)償提供了根本的標(biāo)準(zhǔn)框 架。但是徒法缺乏以自行，房屋拆遷補(bǔ)償不僅是一個單純的物權(quán)法 問題，還涉及到諸如行政征收，補(bǔ)償安置等一系列行政法、合同法 上的相關(guān)制度的配合及共同作用。而對房屋拆遷補(bǔ)償合同進(jìn)行有名 化研究不僅順應(yīng)了合同法上將一些成熟化、定型化的無名合同進(jìn)行 有名化改造的趨勢，在另一方面還為不同領(lǐng)域的法律制度在同一法 律問題上的協(xié)調(diào)提供了確定性的根底和前提。房屋拆遷補(bǔ)償合同是指由拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷期限、 拆遷補(bǔ)償、拆遷安置等事項所達(dá)成的協(xié)議。從廣義上講，集體土地 征收征用合同中的農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償條款也應(yīng)視為房屋拆遷補(bǔ)償合 同，對其進(jìn)行有名化，具有重大的

2、法律價值和現(xiàn)實意義：其一，強(qiáng)化物權(quán)保護(hù)。房屋拆遷是引起不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的 原因之一。物權(quán)變動的效果是由物權(quán)法確認(rèn)的，但只有對物權(quán)變動 的原因合同也予以明確和具體的標(biāo)準(zhǔn)，才能夠在靜態(tài)和動態(tài) 兩個方面實現(xiàn)對房屋這種不動產(chǎn)物權(quán)的全方位保護(hù)。?民法通 那么?、?物權(quán)法?、?土地管理法?、?城市房屋拆遷管理條例? 都對房屋拆遷中物權(quán)的保護(hù)和救濟(jì)作出了或原那么或具體的規(guī)定。這 些法律法規(guī)的規(guī)定確立了在房屋拆遷過程中對房屋所有人或享有他 物權(quán)的人進(jìn)行物權(quán)法保護(hù)的根本框架，一方面使房屋拆遷補(bǔ)償合同 的存在有了邏輯前提，另一方面也印證了房屋拆遷補(bǔ)償合同的有名 化對于強(qiáng)化不動產(chǎn)物權(quán)保護(hù)的制度價值。無論是公益還是

3、非公益的房屋拆遷都會有政府行為的介入，前 者表達(dá)為公用征收行為，直接由政府取得擬拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)并給予 適當(dāng)補(bǔ)償 ; 后者表達(dá)為政府以行政許可的方式賦予拆遷人以強(qiáng)制拆遷 的權(quán)利，被拆遷人只能按照拆遷許可證所規(guī)定的期限讓渡房屋所有 權(quán)并與拆遷人就補(bǔ)償達(dá)成一致，其性質(zhì)仍應(yīng)理解為受行政行為制約 的特殊民事合同，而不應(yīng)理解為行政征收。無論是行政征收還是平 等民事主體之間的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，都是物權(quán)取得的不同方式而已，而對 擬拆遷房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償就是取得物權(quán)的對價。從這種意義上 講，對物權(quán)的保護(hù)作用是殊途同歸的。其二，張揚(yáng)意思自治。雖然在是否拆遷的問題上，被拆遷人的 身份是無法自行選擇的，但房屋拆遷補(bǔ)償合同終究

4、是民事合同，房 屋所有權(quán)人還是可以在選擇補(bǔ)償方式、范圍、數(shù)額等方面一定程度 地實現(xiàn)私法自治的。因為補(bǔ)償作為物權(quán)讓渡抑或喪失的對價，不同 于原物的回復(fù)或重置，并沒有什么絕對的標(biāo)準(zhǔn)，而確定這種標(biāo)準(zhǔn)的 最好的方法就是交給拆遷人和被拆遷人協(xié)商，通過要約和承諾的合 同訂立過程使權(quán)利人作出符合幾方利益最大化又能被對方接受的理 性選擇。借助于拆遷補(bǔ)償合同，物權(quán)的保護(hù)參加了權(quán)利人意思自治 的成分，使私法的根本精神得到張揚(yáng)。其三，制約行政權(quán)力的濫用與保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。在是否拆遷 的問題上，無論涉及到公用征收與否，行政權(quán)力的介入都是不可避 免的; 并且在拆遷補(bǔ)償合同達(dá)不成合意的情況下，還須拆遷管理部門 以裁決的方

5、式對補(bǔ)償問題作出行政處置。在這種情況下，對行政權(quán) 力的制約就顯得尤為必要。一種可行的制約措施就是將拆遷補(bǔ)償合 同類型化，其內(nèi)容、效力等方面的問題一旦確定，民事法律行為與 行政行為各自發(fā)生作用的邊界也會相應(yīng)厘清，從而有效地控制行政 行為在合法和合理的框架下運(yùn)作，最大程度地防止行政權(quán)力的濫 用，實現(xiàn)對私權(quán)的保護(hù)。房屋拆遷合同中的根本當(dāng)事人包括拆遷人和被拆遷人在物權(quán)法上，拆遷人是擬撤除房屋所附著的土地的地上權(quán)人 ; 在 合同法上，拆遷人是以補(bǔ)償換取對方拋棄房屋所有權(quán)的合同一方當(dāng) 事人。在實踐中，拆遷人通常是具有建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商。被拆遷人在物權(quán)法上是擬拆遷房屋的所有權(quán)人 ; 在合同法上是拋 棄自

6、己房屋所有權(quán)并在以約定期限履行遷出義務(wù)的合同當(dāng)事人。由 于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的別離，一般來講，被拆遷人只能是那 些沒有土地使用權(quán)或者是土地使用權(quán)已到期的房屋所有權(quán)人，因為 根據(jù)一物一權(quán)的物權(quán)法原那么，拆遷人和被拆遷人不可能對同一標(biāo)的 同時擁有同種性質(zhì)的地上權(quán)。但是在實踐中，被拆遷人人數(shù)眾多， 而拆遷人取得的拆遷許可證和土地使用權(quán)證又具有總括性，可能也 會有某些被拆遷人同時擁有房屋所有權(quán)和未到期的土地使用權(quán)的情 形，在這種情況下，補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容還應(yīng)包括被拆遷人土地使用權(quán)的期 限利益。此外，那些雖沒有參加締約，卻會對他人所締結(jié)的合同產(chǎn)生某 種實質(zhì)性影響或者受他人所締結(jié)的合同的實質(zhì)性影響的人，那么是

7、房 屋拆遷合同的關(guān)系人。房屋拆遷行政管理機(jī)關(guān)通過拆遷許可證的發(fā)放，決定拆遷人的 資格，可以依職權(quán)作出強(qiáng)制性補(bǔ)償裁決，從而成為房屋拆遷補(bǔ)償合 同中的關(guān)系人。如果擬拆遷房屋存在租賃關(guān)系的，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人在 合同解除后對房屋承租人進(jìn)行安置的費(fèi)用。如果被拆遷人與房屋承 租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋 產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與 原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。在擬拆遷房屋上設(shè)有抵押權(quán)的情況下，為了保障擔(dān)保物權(quán)人的 利益在房屋拆遷過程中不受到損害，拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)及時通 知抵押權(quán)人房屋拆遷的情況，由抵押權(quán)人 被拆遷人 和抵押人協(xié)商

8、 重新設(shè)立抵押權(quán)或者先歸還債務(wù)，使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失 如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能歸還到期債 務(wù)，抵押權(quán)人可基于物上請求權(quán)及抵押權(quán)的優(yōu)先性就抵押物的代位 物補(bǔ)償金優(yōu)先受償。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的單位來拆遷。 這里受托人就是拆遷的具體實施人，其自身應(yīng)為從事拆遷效勞的獨(dú) 立商事主體，接受拆遷委托是市場交易行為，所以拆遷管理行政機(jī) 關(guān)及其他行政主體是不具有拆遷受托人主體資格的。房屋拆遷補(bǔ)償合同并沒有嚴(yán)格的形式性要求。拆遷協(xié)議簽訂 后，是否進(jìn)行公證由雙方當(dāng)事人自由選擇。但是拆遷代管房，代管 人是房屋拆遷主管部門的，拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議應(yīng)按規(guī)定到房屋所 在地的公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，并辦理拆遷補(bǔ)償、安置的證據(jù)保全，拆 遷協(xié)議才能正式生效。這一要求也同樣適用于產(chǎn)權(quán)不明的房屋。城市的開展，環(huán)境的美化，商業(yè)的興旺不能建立在無視被拆遷 人利益的根底上。維護(hù)和保障被拆遷人的利益，